房价下跌,买房人拒绝继续履行房屋买卖合同,卖房人有权要求其赔偿因房价下跌所受的经济损失

房价下跌，买房人拒绝继续履行房屋买卖合同，卖房人有权要求其赔偿因房价下跌所受的经济损失81万元巨额毁约赔偿金案例

阅读提示

双方签订房屋买卖合同后，房价持续下跌，买房人毁约不买了，法院最终判决买房人向卖房人赔偿因房价下跌所造成的损失81万元。

案情简介

2014年1月11日，李某与林某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定林某购买李某名下的403号房屋，成交价格为340万元。2014年1月12日，林某支付李某购房定金10万元。2014年5月24日，李某与林某签订补充条约，约定李某应当在2014年6月15日前将该房屋交付林某。2014年5月25日，林某向李某支付购房款100万元。

2014年6月22日，林某向李某发送通知函，以涉案房屋不属于学区房，不能满足其购房目的为由，要求解除合同并退还购房款。两天后，李某复函称林某已构成根本违约，需为此负相应责任。

李某向法院起诉，请求法院判决解除案涉合同及补充条约，并要求林某赔偿房价下跌损失91.61万元。林某辩称其购买房屋是为了孩子上学，后来林某发现就学政策变化，即使购买涉案房屋孩子也不能就读，因此其不继续履行合同系因客观原因造成而非由于房价下跌，其不应承担违约责任。同时，提起反诉要求李某退还已经支付的购房款110万元。

经查，涉案房屋买卖合同签订之后，403号房屋所在小区房价持续下跌，在审理过程中经评估，403号房屋2014年9月23日的正常市场价值为248.39万元。

北京市朝阳区人民法院经审理认为，林某未提供充分证据证明其购买房屋目的不能实现的主张，故对此不予采信；根据查明的事实可以认定林某的行为构成违约，应当承担违约责任。最终判决解除涉案房屋买卖合同及补充条约，林某赔偿李某房价下跌损失81万元；李某退还林某已付购房款110万元。

败诉原因黄大象

根据我国法律的规定，合同一方违约导致合同不能继续履行，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。在房屋买卖合同中，预期利益的损失包括房屋涨价或者降价造成的经济损失。

本案中，2014年1月林某与李某签订房屋买卖合同时约定的成交价为340万元，合同签订后该小区房价持续下跌，至林某表示不继续履行合同、李某诉至法院时，该房屋经评估价值为248.39万元，中间差价将近100万元，属于李某因房价下跌所受经济损失。

值得注意的是，本案中林某主张其购房目的是保证孩子就读于重点学校，其不继续履行合同不是因为房价下跌，而是由于政策变化导致购买涉案房屋不能保证其子女入学，因此主张其行为不构成违约。但因其在法院审理过程中未能提供充分的证据证明，法院对此事实并未采信，依旧认定其行为构成违约，最终判决林某赔偿李某房价下跌损失81万元。

实务经验总结

前事不忘，后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：

1．当事人应在房屋买卖合同中写明购房目的，如婚房、学区房等，并明确约定房屋应当具备的相应条件（如购买婚房写明保证非凶宅、购买学区房写明保证能顺利入学），并约定相应的违约赔偿责任，以免未来涉诉时举证不能。

2．一方违约导致合同不能继续履行，违约方应当赔偿守约方因此遭受的损失，该损失不仅赫冀成

包括直接损失，还包括预期可得利益的损失。买房人在房价下跌后毁约，不继续履行房屋买卖合同，应就卖房人因房价下跌所受的经济损失承担违约赔偿责任。

法院判决

射频宽带放大器本院认为，李某与林某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议、补充条约是双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现双方均同意解除《北京市存量房屋买卖合同》、补充协议中关于房屋买卖的部分及补充条约，本院对此不持异议。关于本诉中李某主张的损失，林某虽强调购买涉案房屋是因为涉案房屋当时为学区房，其购房目的在于保障子女适龄后可以上重点学校，且李某也承诺购买涉案房屋可以上重点学校，但未提供充分证据证明其主张。故本院对其抗辩理由不予采信。林某在合同履行期间突然要求解除合同，明确表示将不再履行合同项下义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，赔偿李某因房价下跌所受经济损失。关于损失的具体数额，考虑到市场正常波动，本院依据评估报告，结合双方合同具体内容及履行情况予以酌定。

关于林某的反诉请求，本院认为，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损

陈迪和

失。故林某要求退还其已支付的购房款110万元的主张于法有据，本院予以支持。