《2021-2022年中国物业管理⾏业发展⽩⽪书》，⼤数据全景解读物业⾏业2021年，物业⾏业犹如坐了⼀趟“过⼭车”，起起伏伏。但总体来看，物业⾏业发展的基本逻辑和属性没有发⽣变化：物 企通过⾮住业态、城市服务等不断拓宽服务边界；基于社区和家庭场景的社区增值服务发展探索正如⽕如荼；物业领域的数字化变⾰开始起步...... 对于刚刚过去的2021年，克⽽瑞物管在《2021-2022年中国物业管理⾏业发展⽩⽪书》中总结道：这⼀年，关于物业⾏业的政策全⽅位的发布，规范⾏业发展，拓宽⾏业边界；这⼀年，⾏业规模保持快速增长，⾮住⾏业、增值服务、环卫市场空间⼴阔；这⼀年，上市物企规模仍是主旋律，拓展⽅⾯开始重视城市浓度提升；这⼀年，企业积极开展增值服务，但成效还不显著；这⼀年，政策、资本市场、地产变局合⼒助推并购热潮；这⼀年，资本市场经历冰⽕两重天；这⼀年，在各⽅的努⼒下，物业⾏业的发展也越来越规范……2021年是“⼗四五”的开局之年，物业管理服务作为最贴近居民的⾓⾊，在满⾜⼈民的美好⽣活中，具备尤其重要的作⽤。未来将在政策的⽀持下，起到越来越重要的作⽤。 以下为《2021-2022年中国物业管理⾏业发展⽩⽪书》⽬录：
边界不断延伸，“物业＋”成年度热词
从政策层⾯来说，2021年物业⾏业的边界进⼀步拓宽，“物业+养⽼服务”、“物业+⽣活服务”、物业布局⽼旧⼩区成为关键词。以养⽼为例，随着我国的⽼龄化程度正在进⼀步加深。
于国家层⾯，中共中央、国务院、发改委、商务部、住房和城乡建设部等各类机关主体均对“物业服务+养⽼服务”模式探索提出重要指导意见并明确物业服务企业开展养⽼业务可依规申请相应优惠扶持政策。于地⽅⽽⾔，⼭东、北京、江西和江苏等地也将物业服务与“养⽼服务”融合发展作为重要⽅向。
“物业+养⽼”相关政策概览
规模扩张空间⼤，市场份额逐渐提升
2021年物业管理⾏业保持了快速的发展态势，⾏业总规模达到342亿平。综合城镇⼈⼝增量、地产开发增量以及⼈均住房⾯积提升、物业覆盖率提⾼等因素，经测算，预计2025年物业管理⾏业总规模有望实现388亿平⽅⽶，2021-2025年年复合增长率3.2%。
2021-2025年(预估）全国物业管理⾏业管理规模
（亿平⽅⽶）
头部企业整合加速，市场份额达到新突破。2020年百强企业在⾏业中的市场份额进⼀步提升⾄30.76%，较上年增加1.61个百分点，集中度进⼀步提升。
2010-2020年百强企业管理⾯积及市场份额变化情况（亿平⽅⽶）
上下半年⾏情割裂，演绎“冰与⽕之歌”
2021年伊始，多项利好物业管理⾏业的政策频发，为⾏业营造良好发展的政策环境。年初企业陆续发布盈喜公告，加上年报中良好业绩、明确的战略规划，为市场注⼊发展的信⼼，带动物业板块整体提振。上半年也迎来递表⾼峰期，近30家企业成功递表。
2019-2021年物企递表企业数
下半年，资本市场遇冷，恒⽣物业服务指数⼀路下滑，预期的上市⾼峰并未到来。截⽌到2021年12⽉31⽇，上市物企
下半年，资本市场遇冷，恒⽣物业服务指数⼀路下滑，预期的上市⾼峰并未到来。截⽌到2021年12⽉31⽇，上市物企总数仅为55家。待上市物企中，多家物企⾸次递表到期⽽未能更进⼀步，致使⼆次递表企业增多。
祥⽣活服务和中梁百悦智佳等在历经⼆次递表后，通过聆讯⽽后续进展不明。当前，祥⽣活服务聆讯资料已呈失效状态，并表⽰决议暂缓上市。
⾏业也⾸次出现IPO终⽌和退市事项：阳光智博换股万物云，富⼒物业则被碧桂园服务收购，均终⽌IPO；碧桂园服务收购蓝光嘉宝服务，蓝光嘉宝服务于8⽉20⽇正式退市。此外，6⽉集中递表的物企
则在年底递表资料陆续过期。
上市物企则普遍遭遇股价明显回调、PE倍数腰斩、市盈率下降等状况。2021年，物业板块PE普遍下降，⾄2021年末物业板块PE均值仅为17.64倍，相较2020年末（37.00倍）降幅52.31%。其中，市盈率最⾼的是华润万象⽣活，为53.72倍，较去年底下滑64.36%；市盈率最低的彩⽣活，为2.26倍，较去年底下滑74.66%。
2020-2021年上市物企估值表现
规模仍是主旋律，母公司依赖成“双刃剑”
⾯对规模为基的市场逻辑，提升规模保证绝对实⼒成为头部企业的共识，头部的竞争早已是抢跑的状态，2021年的⼤⼿笔动作也显现出企业的规模焦虑。2021年开年业内企业纷纷在业绩公告会上公布成倍的规模⽬标，为全年的市拓热潮定下基调。
2021年企业业绩⽬标⼀览表（不完全统计）
当前，⼤多数上市物企均有地产母公司背景，物企的发展离不开对母公司的业务依赖，地产母公司对物业企业的⽀撑主要体现在地产关联⽅⼟地储备对于物企未来业绩保障的规模输送和关联企业利润输送两⽅⾯。
如碧桂园服务2021H1关联⽅⼟地储备27880万平⽅⽶、融创服务2021H1关联⽅⼟地储备27820万平⽅⽶等，皆为物企后续发展提供了充⾜的规模⽀持；2021年四季度，鑫苑服务、建业新⽣活等多家物企提⾼关联交易上限，母公司利益输送可见⼀斑。
2021年部分上市物企关联交易上限⾦额调整情况（亿元）
但地产的频频对物企的拖累也是⼗分明显，与地产关联⽅信贷风险⾼的物企估值往往表现不佳。
如恒⼤物业2021年上半年规模约4.5亿平⽅⽶，受地产影响，物业板块市盈率较年初缩⽔约9成。
恒⼤物业PE（TTM）
彩⽣活2021年上半年规模约3.6亿平⽅⽶，由于核⼼资产被出售，物业板块市盈率较年初缩⽔约7成。
个旧三中彩⽣活PE（TTM）
政策、资本、地产三⼤助⼒，助推并购热潮外包培训
第⼀，政策风⼝期助推并购：2020年以来，国家相关部委密集出台⽀持物业服务⾏业发展的政策，⾏业进⼊发展上升期。物业企业纷纷递表上市，受⾏业利好、资本市场等因素影响企业竞争加剧，⾏业整合和收并购加速。
第⼆，上市募集资⾦充裕，主要⽤途为收并购：截⽌2021年12⽉31⽇，根据不完全统计，48家上市物企上市共募集资⾦净额约852亿港元，⽬前已使⽤的⾦额总值约为221亿港元，占募集资⾦总额的25.9%，使⽤率仍不⾜三成。
各类资⾦使⽤率
第三，地产变局引发并购。因融资政策收紧，部分房企出现现⾦流紧张，风险频发，为缓解流动性压⼒，部分房企出售
重庆商场发生火灾第三，地产变局引发并购。因融资政策收紧，部分房企出现现⾦流紧张，风险频发，为缓解流动性压⼒，部分房企出售旗下物企换取现⾦，引发⾏业多项重⼤收并购。例如，碧桂园服务收购蓝光嘉宝服务、富⼒物业、彩⽣活部分核⼼资产邻⾥乐等。龙湖智慧服务收购亿达服务、楷林商服；万物云收购伯恩物业等。
以吏为师
增值服务空间⼴阔，企业布局成效不显
随着⼈们需求变化，现在物业服务企业将业主的社区⽣活场景⼀⼀完善，围绕着社区资产和业主需求，提供了社区零售、社区⾦融、社区旅游、家装服务等社区增值服务的业务，未来，也将会有越来越多的服务移到社区场景中来。
狐狸之歌
随着经济的增长，城镇居民⼈均可⽀配收⼊持续增加，成为社区增值服务快速发展的重要因素。⾃2020年以来，物企把社区增值服务作为企业收⼊增长的“第⼆曲线”，但从数据来看，2021年上半年，40家上市物企社区增长服务收⼊占⽐仅提升3个百分点⾄15.9%，整体占⽐依然相对较低，社区增值服务收⼊仍然较难作为企业营收来源主⼒贡献者。
2020H1-2021H1上市物企社区增值服务占⽐
智慧社区实施效果提升明显，业主“⼜爱⼜恨”
西江月夜行黄沙道中赏析
智慧社区通过机器视觉、深度学习、AI实时监控等技术监测安全隐患源头，打造⾼效协同的监测预警、态势感知、信息通报、应急处置的技术保障和指挥体系，有效提升社区应急联动效率、安防响应效率。
10 家房企在线化管理和运营检验效果
智慧社区可实现在线缴费、⽆感通⾏、智能安防等功能，为业主带来了更加便捷、智能和舒适的居住环境。⼀⼩部分业主愿意尝试科技带来的新体验，但仍然⾯临着价格略贵、APP多不统⼀，后台物业服务响应慢、业主更喜欢⼈⼯服务以及智慧设备形同虚设等诸多问题。⽽业主也对智慧社区有着⽼幼使⽤困难、系统不稳定、不安全等多种顾虑。
2021年，对于物业⾏业来说，是⼀曲“冰与⽕之歌”。尽管历经坎坷，但也充满机遇。随着⾏业的发展，物企逐渐明确发展的根本——以坚守服务⼒作为发展的根基。在⾏业未变的逻辑背景下，企业扩张规模、发展增值服务、拓展⾮住业态和拓展城市服务赛道，深⼊融合智慧科技，不断夯实⾃⼰的竞争⼒，以更加坚实的步伐前⾏，持续推动⾏业的发展。
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