摘 要：长期以来，幕墙专业管理成为很多房地产开发企业设计管理的盲区，虽然房地产开发企业已逐渐意识到这个问题，开始配备专业的幕墙设计经理，但更多依靠的是幕墙专业人员自身的素质，未能形成跨职能的幕墙专业管理的体系化文件并全集团统一执行。本文结合自身多年的幕墙顾问和房地产开发企业幕墙管理经验，从幕墙设计管理流程主要阶段解析房地产开发企业幕墙专业设计管理管理要点。 关键词：幕墙顾问；幕墙方案；幕墙招标图；招标配合；施工配合
fsr1 前言
随着房地产开发企业专业管理的细化，越来越多的开发企业配置专业的幕墙管理人员。但收效甚微，主要是因为除了很多房地产开发企业只是简单的堆积人员之外，并未形成幕墙专业的组织架构和管理体系，各自单打独斗，没有发挥出团队的作用。此外，很多幕墙专业管理人员从幕墙施工企业直接加入房地产开发企业，其工作方法依然停留在施工单位阶段，缺少房地产开发企业的管理视角，这就导致幕墙专业管理人员虽然增加，但是幕墙专业管理未能
得到改善，依然停留在救火阶段，更无法实现品质管理。幕墙专业管理涵盖设计、招标和施工三个阶段，分别对应设计管理部、成本管理部和工程管理部，因此打破职能壁垒形成跨职能的幕墙管理体系显得尤其重要。
住宅室内装饰装修管理办法2 设计阶段管理
2.1顾问选择
幕墙顾问是指为业主提供建筑外装饰系统技术解决方案，包括建筑外立面（含采光顶）系统构造方案、幕墙系统对比说明、外立面系统整合、外立面装饰材料选型建议，并为客户制定幕墙工程技术参数、标准，审查幕墙专业分包商的工程施工图纸和结构计算书，协助监督及控制幕墙产品加工和安装质量等工作。tc165
2.1.1幕墙顾问分类
幕墙顾问最早由建筑师和香港地产开发商带入国内地标商业项目，如奥雅纳、迈进等，随着国内商业地产的蓬勃发展，国内顾问如雨后春笋一般快速增加，目前国内幕墙顾问市场主要分为几大类：
（1）外资顾问：奥雅纳、迈进、标赫、阿尔法，美国CDC等；
openext（2）国内综合设计院下属幕墙所：中建西南院幕墙所、广东省院幕墙所、华东院幕墙所、浙江省院幕墙所、深圳总院幕墙所等；
（3）具备甲级设计资质的国内幕墙咨询公司：深圳新山幕墙、厦门锐建、沈阳正祥；曲靖地震
（4）具备甲级设计资质的国内幕墙施工单位设计院：浙江中南、武汉凌云、中建深装、深圳科源、深圳三鑫等；
（5）其它国内幕墙咨询公司：如英海特、上海EFC、南京弗思特、北京标高、上海安岩、深圳中筑。
2.1.2幕墙顾问选择要求
目前，幕墙顾问水平良莠不齐，房地产开发企业幕墙设计管理人员如果缺乏对顾问的了解，选择不慎往往会给项目带来致命的危害。作为甲方的幕墙设计管理人员，在选择幕墙顾问时应从以下几个方面着手：
（1）项目建筑师。项目建筑师如果是建筑师，如SOM、KPF，也就说明项目整体定位比较高。如何保证建筑方案落地，与建筑师在设计过程中的沟通有位重要。这时候就应该选择外资顾问，且保证项目经理具备流利的英文沟通能力，同时也就杜绝了假外资顾问浑水摸鱼的可行性。外资顾问有一套完整的幕墙服务流程，尤其是方案阶段的沟通能力、施工阶段的监管是对房地产开发企业幕墙专项管理的一个良好补充，但确定顾问不是万事大吉，在确定顾问之后，还要固化顾问的服务团队；
（2）项目难度。超高层、大跨钢结构、异性双曲幕墙对顾问能力要求较高。此类项目应选择具备与所需服务项目相近规模的同类型项目的设计经验的幕墙顾问，房地产开发企业幕墙设计管理人员需要面试具有类似工程项目设计经验的团队且对团队成员，以往项目的三维模型、计算模型和图纸进行评估，以达到与项目所需要的能力匹配。在以往项目中，我曾经碰到个一个自称异形能力很强的假外资顾问，但当时合同已签订首期款项已支付，所以未及时更换，但后期这家顾问未出一张三维图纸，只是简单得拿建筑师得图纸套了一个图框，最终也给项目造成了不可挽回得损失，这家顾问也随即被永久拉黑。
（3）图纸深度要求。各家房地产开发企业对招标图纸的深度要求不尽相同，有的要求仅仅
建筑扩初图纸的深度，保证建筑效果落地，有的要求到施工图深度的招标图，还有的要求直接到施工图。若开发企业要求出到施工图，则应选择具备幕墙设计甲级资质的幕墙顾问或外资顾问（扩初）+幕墙设计甲级资质（施工图）幕墙顾问的联合体。
（4）价格。项目分级管理，对应设计限额选择匹配的幕墙顾问。
（5）幕墙顾问应保持积极主动沟通，及时反馈意见，并按时、高效地完成工作内容。选择顾问时，不宜选择同期工作量较饱和的顾问公司，同时，应在合同内约定顾问提供服务的时间要求
（6）成本控制意识。幕墙顾问应具有强烈的成本控制意识，掌握幕墙系统的成本构成及成本优化措施。
（7）后期管控能力。选择幕墙顾问时应明确深化设计阶段及工程施工服务阶段顾问的管控标准。
因此，在建筑概念方案通过后，幕墙专业管理人员应根据项目定位、项目难度和设计深度要求，编制幕墙设计任务书和设计进度计划，通过邀请招标确定顾问顾问单位并锁定顾问
服务团队。积极参与建筑方案、扩初阶段设计，从安全、成本、可实施、耐久、易维护等维度提供幕墙专业意见，确保在成本限额范围内保证建筑效果落地。一个好的幕墙顾问能给房地产开发企业的幕墙管理提供助力，更是房地产开发企业人手短缺的一个很好补充。
2.2幕墙可行性分析及成本配合
古镇文化公园
房地产开发企业幕墙设计管理人员需配合建筑师、成本管理部在建筑方案、扩初设计阶段对立面设计进行成本评估并给出专业意见，控制幕墙整体成本。
房地产开发企业幕墙设计管理人员组织幕墙顾问参与建筑方案、扩初各阶段成果审核，并从幕墙的可实施性、耐久性、成本等发面完成建筑立面方案的可行性评估，并给出专业的意见。幕墙顾问严格按照建造标准、项目分档，对建筑各阶段图纸进行幕墙展开面积（投影面积）计算，并根据投影面积、项目分档、立面限额指标确定项目成本目标。
各家房地产开发企业成本控制口径不同，有的按展开面积，有的投影面积。为了更好的指导幕墙顾问开展工作，房地产开发企业幕墙专业管理人员需与成本管理部横向拉通，明确外立面投影面积的计算规则，保证集团内部成本控制口径的统一。为便于幕墙面积内部核
对，幕墙面积计算需要求幕墙顾问注明幕墙所在位置、层数、轴线、长度、高度等，以excel格式提交。
2.3幕墙方案设计
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