杨光、郑州新尚置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书 【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房预售合同纠纷
【审理法院】河南省郑州市中级人民法院
【审理法院】河南省郑州市中级人民法院
【审结日期】2021.03.25
【案件字号】(2021)豫01民终3967号
【审理程序】二审
【审理法官】李黎
【审理法官】李黎
【文书类型】判决书
【当事人】杨光;郑州新尚置业有限公司
【当事人】杨光郑州新尚置业有限公司
【当事人-个人】杨光
【当事人-公司】郑州新尚置业有限公司
【代理律师/律所】曹利霞河南林泽律师事务所
【代理律师/律所】曹利霞河南林泽律师事务所
【代理律师】曹利霞
【代理律所】河南林泽律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】杨光
【被告】郑州新尚置业有限公司
【本院观点】《关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。
【权责关键词】撤销代理违约金支付违约金不可抗力合同约定证据不足新证据关联性质证证明责任（举证责任）诉讼请求开庭审理维持原判发回重审
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【本院查明】本院经审理查明的事实与一审一致。
【本院认为】本院认为，《关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案事实均发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，故依照前述司法解释的规定，本案仍应适用《中华人民共和国民法典》施行前法律、司法解释的规定。 本案中杨光与新尚置业公司所签订的《商品买卖合
同》及附件系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方合同约定不可抗力、国家法律、法规、规章、政策等变更、其他出卖人义务范围外的不可控事由(包括但不限于政府行为)属于出卖人不承担逾期交房责任的事由、出卖人可据实予以延期，并不承担违约或赔偿责任，故一审法院结合案情酌定案涉项目因封土令造成的逾期天数为38天，并依据已生效的裁判文书认定因新型冠状病毒肺炎疫情影响的天数为60天，即被上诉人新尚置业公司可据以顺延交房的天数为98天，符合本案案情，并无不当。双方合同约定的交房条件为“该商品房经验收合格”，涉案项目在2020年8月5日五大责任主体竣工验收已经通过，符合双方合同约定的交房条件，且新尚置业公司在2020年3月26日向杨光送达《延期交房通知书》。一审法院认定被上诉人逾期交房的天数在扣减98天可据实顺延交房期间后，被上诉人并未逾期交房并无不当。杨光二审提供的证据并非新证据，且不能证明其证明目的，本院不予采纳。综上所述，杨光的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6570元，由上诉人杨光负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-08-21 14:14:33
【一审法院查明】一审法院认定事实：2019年4月20日，杨光与新尚置业公司签订《商品房买卖合同》(合同编号：190××××某某某某)。根据合同约定，杨光购买新郑市中心城区文化路东侧、公园绿地北侧新尚城·学苑二期76号楼1单元1－3层101室，建筑面积262.8㎡，房屋总价款3679200元，付款方式：现金，约定付款时间：2019－4－20；合同第八条交付期限出卖人应在2020年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人逾期付款或房款未按约定到达出卖人账户；3、因政府或政府部门行为导致工作延期的。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理(不作累加)(1)逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计
已付款的0.02％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。附件四合同补充协议第五条2、下列情况属于出卖人不承担逾期交房责任的事由，出卖人可以据实予以延期，并不承担违约或赔偿责任：(1)不可抗力；(2)国家法律、法规、规章、政策等变更；(3)其他出卖人义务范围外的不可控事由(包括但不限于政府行为)。 合同签订后，2020年6月16日，杨光向新尚置业公司支付了全部购房款。新尚置业公司于2020年3月26日向杨光送达《延期交房通知书》。2020年8月5日，案涉工程五大主体竣工验收合格。2020年9月28日，新尚置业公司向杨光送达看房通知书及相关流程，杨光于2020年9月29日签收。2020年12月18日，新尚置业公司在大河报上刊登交房公告，于2021年1月5日向杨光邮寄送达交房通知。 因大气污染防治需要，河南省、郑州市、新郑市在2019年8月7日至2019年12月19日多次发文，要求停止土石方作业。具体文件如下：1、2019年8月7日新郑市扬尘防控办公室扬尘污染防治督查执法建议书(新控尘办执［2019］第一组0280号)及要求停工整改的聊天截图，停工1天；2、2019年9月5日郑州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室关于进一步加强督查工作的紧急通知，停工1天；3、郑州市落实第十一届全国少数民族传统体育运动会空气质量保障
情况停工7天，根据市区调度会议精神，全市启动一级管控措施，停工25天；2019年9月23日郑州市人民政府办公厅关于启动重污染天气Ⅱ级响应的通知(郑政办明电［2019］170号文件)，新郑市人民政府办公室关于启动重污染天气Ⅱ级应急响应的通知(新政办明电［2019］56号文件)，郑州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室关于解除重污染天气黄预警的通知，停工9天；因上述措施出现交叉重复天数，停工天数为33天；4、2019年10月17日新郑市人民政府办公室关于启动重污染天气Ⅱ级应急响应的通知(新政办明电［2019］63号文件)，停工1天；5、2019年10月30日新郑市人民政府办公室关于启动重污染天气Ⅱ级应急响应的通知(新政办明电［2019］67号文件)，停工7天；6、2019年11月17日郑州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室关于将重污染天气应急管控调整为Ⅲ级响应的通知(郑环攻坚办［2019］281号文件)，停工1天；7、2019年11月18日郑州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室关于将重污染天气应急管控调整为Ⅱ级响应的通知(郑环攻坚办［2019］282号文件)，停工1天；8、2019年12月5日郑州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室关于进一步加严管控措施的通知及污染物浓度快速上升提醒，停工2天；9、2019年12月11日郑州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室关于进一步加严管控措施的通知，停工2天；10、2019年12月14日河南省污染防治攻坚战领导小组办公室关于严格落实重污染天气应急管控措施的紧急
通知，停工2天；11、2019年12月17日郑州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室关于将重污染天气应急管控调整为Ⅰ级响应的通知(郑环攻坚办［2019］293号文件)，停工7天；以上共停工58天。 2020年2月6日，××感染的肺炎疫情防控领导小组办公室通告(第10号)，规定房地产等建设工程复工时间不得早于2020年3月16日。涉及停工天数为39天。 2019年3月13日，国务院发布国办发［2019］11号《关于全面开展工程建设项目审批制度改革的实施意见》，该意见规定：将消防、人防、技防、档案等事项限时联合验收，统一竣工图纸和验收标准，统一出具验收意见。2019年7月19日，郑州市人民政府下发郑政办［2019］46号文件，根据国务院上述文件制定《郑州市房屋建筑和市政基础设施工程联合验收实施方案》。2020年4月8日，郑州市城乡建设局、郑州市自然资源和规划局、郑州市城市管理局、郑州市人民防空办公室下发郑建文［2020］70号文件，根据国务院和郑州市人民政府的上述文件，印发《郑州市房屋建筑工程联合验收实施细则(暂行)》，规定自2020年1月1日起，所有工程建设项目应按照《郑州市房屋建筑和市政基础设施工程联合验收实施方案》的要求进行联合验收。 以上事实，有双方当事人陈述，《商品房买卖合同》，购房发票，政府文件、该院(2020)豫0184民初6499号民事判决书、河南省郑州市中级人民法院(2021)豫01终267号民事判决书及本案庭审笔录等予以证实。
【一审法院认为】一审法院认为，杨光与郑州新尚置业有限公司签订的《商品房买卖合同》及附件，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立、合法有效。合同签订后，杨光于2020年6月16日向新尚置业公司支付了全部购房款3679200元，有河南省增值税发票为证，杨光已履行了合同约定的义务。新尚置业公司应当在双方合同约定的日期前向杨光交付符合合同约定的房屋。双方合同约定的房屋交付日期为2020年4月30日前，交付条件为“该商品房经验收合格”。对该交付条件如何理解，双方当事人各持不同意见：新尚置业公司主张建设工程通过五大主体验收合格，即视为房屋验收合格。杨光主张验收合格是指按照国务院发布的《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：房地产开发项目竣工验收包含工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或单位，并不是五大责任主体验收，第十八条也对综合验收进行了规定，并不是新尚置业公司所说的联合验收。原审法院认为，合同约定的交付条件有五项可供选择的内容：(一)该商品房经验收合格；(二)该商品房经综合验收合格；(三)该商品房经分期综合验收合格；(四)该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；(五)为空白自填项。从合同广义理解，上述五种交付条件为递进关系，故第一项“该商品房经验收合格”应属于最低标准的交付条件，而商品房经验收合格，通常是指房屋经建设、监理、施工、勘察、设计五大主体竣工验收合格，即视为房屋经
验收合格。本案中，双方当事人经协商一致选择上列第一项作为房屋交付条件，系双方真实意思表示，应作为判定诉争商品房是否符合交付条件的依据。新尚置业公司提供的工程竣工验收意见表显示新尚置业公司对涉案房屋于2020年8月5日经五大主体竣工验收合格，并达到双方约定的交付条件。关于新尚置业公司是否存在逾期交房的问题，原审法院认为，首先，近几年建筑工程施工受政府封土令、大气污染防治等治理行动的因素影响导致不能正常施工，因封土令并未自2019年才开始实施，新尚置业公司应当理性确定交付房屋的时间，但因政府行为属不确定因素，新尚置业公司无法确切预计受影响天数，结合本案案情，故原审法院针对因封土令造成的逾期天数酌定为38天。其次，2020年初发生的新型冠状病毒肺炎疫情是房地产企业无法预见的因素，按照60天计算逾期天数这一事实已得到原审法院(2020)豫0184民初6499号民事判决书和河南省郑州市中级人民法院(2021)豫01终267号民事判决书予以认可，原审法院予以确认。再者，合同补充协议第5.2条约定：下列情况属于出卖人不承担逾期交房责任的事由，出卖人可以据实予以延期，并不承担违约或赔偿责任：……(2)国家法律、法规、规章、政策等变更；(3)其他出卖人义务范围外的不可控事由(包括但不限于政府行为)。本案中，2019年7月和2020年4月，郑州市人民政府和郑州市城乡建设局、郑州市自然资源和规划局、郑州市城市管理局、郑州市人民防空办公室将交房条件调整为联合验收，
既将消防、人防、技防等联合验收，取得竣工备案证方可交房。也就是说，从2020年1月1日起，房屋交付条件需经政府相关部门联合验收，方能交付房屋。该情形属于杨光、新尚置业公司双方在合同中约定的“其他出卖人义务范围外的不可控事由(包括但不限于政府行为)”，新尚置业公司可以据实予以延期。综上，原审法院对新尚置业公司的逾期交房天数酌情扣减98天。同时，涉案项目在2020年8月5日五大责任主体竣工验收已经通过，符合双方合同约定的交房条件，且新尚置业公司在2020年3月26日向杨光送达《延期交房通知书》。杨光、新尚置业公司双方约定应于2020年4月30日前交房，可顺延98天，即2020年8月6日之前交房。同样，2020年8月5日至2020年12月18日这一期间交房可以予以顺延。综上，新尚置业公司涉及该部分的辩称理由，原审法院予以支持。综上所述，杨光的诉讼请求，证据不足，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回杨光的诉讼请求。案件受理费6570元，减半收取3285元，由杨光负担。 本院二审期间，杨光向本院提供工程进度的打印照片，本院组织了双方当事人进行质证，新尚置业公司对该证据的三性及证明目的均有异议，新尚置业公司认为该证据系打印件，无法核对原件，真实性无法认定。且该证据所反映的情形与本案所争议的焦点无任何关联性，不能证明杨光所要证明的内容。
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