【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房销售合同纠纷
【审理法院】陕西省西安市中级人民法院
【审理法院】陕西省西安市中级人民法院
【审结日期】2021.05.22
【案件字号】(2021)陕01民终3516号
【审理程序】二审
【审理法官】李美红
【文书类型】判决书
【当事人】寇卫展;西安沣京工业园开发服务实业有限公司;西安经济技术开发区沣京工业园管
委会
【当事人】寇卫展西安沣京工业园开发服务实业有限公司西安经济技术开发区沣京工业园管委会
【当事人-个人】寇卫展
【当事人-公司】西安沣京工业园开发服务实业有限公司西安经济技术开发区沣京工业园管委会
【代理律师/律所】孟祥超北京市普华(西安)律师事务所
【代理律师/律所】孟祥超北京市普华(西安)律师事务所
【代理律师】孟祥超
【代理律所】北京市普华(西安)律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判
【原告】寇卫展
【被告】西安沣京工业园开发服务实业有限公司;西安经济技术开发区沣京工业园管委会
【本院观点】本案系房屋买受人寇卫展与出卖人沣京工业园开发公司之间的商品房销售合同纠纷。
【权责关键词】催告委托代理合同合同约定证明诉讼请求维持原判发回重审执行
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【更新时间】2021-12-21 02:56:09
寇卫展、西安沣京工业园开发服务实业有限公司等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书
陕西省西安市中级人民法院
民事判决书
(2021)陕01民终3516号
当事人 上诉人(原审原告)：寇卫展。
委托诉讼代理人：孟祥超，北京市普华(西安)律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：西安沣京工业园开发服务实业有限公司，住所地:西安市鄠邑区沣京大道一号。
法定代表人：高舒涛，系该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：梁策，西安市鄠邑区余下法律服务所法律工作者。
被上诉人(原审被告)：西安经济技术开发区沣京工业园管委会，住所地：西安市鄠邑区沣京工业园丰二路东段1号。
法定代表人：王鹏彬，系该管委会主任。
委托诉讼代理人：苏晓春，西安市鄠邑区甘亭二法律服务所法律工作者。
审理经过 上诉人寇卫展因与被上诉人西安沣京工业园开发服务实业有限公司(以下简称沣京工业园开发公司)、西安经济技术开发区沣京工业园管委会(以下简称沣京工业园管委会)商品房销售合同纠纷一案，不服西安市鄠邑区人民法院(2020)陕0118民初4873号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员李美红独任审理。本案现已审理终结。
二审上诉人诉称 寇卫展上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持寇卫展的一审全部诉讼请求或将本案发回重审；2.判令沣京工业园开发公司与沣京工业园管委会负担本案一、二审案件受理费。事实和理由：第一，一审判决对证据的采信存在错误。案涉《商品房购买确认单》并非寇卫展的真实意思表示，不应予以采信。该《商品房购买确认单》中仅有部分内容是寇卫展所填写，其余内容均为售楼部工作人员事后填写，且其中记载房屋单价精确到元角分，明显违背常理。第二，一审判决适用法律错误。具体有两点：其一，西安众志行房地产经纪有限公司未出庭作证，其公司所出具《证明》依法不应作为认定案件事实的依据。其
二，案涉《沣京人才公寓包销代理合同》是沣京工业园开发公司与西安众志行房地产经纪有限公司签订的，对寇卫展不产生作用。寇卫展对此并不知情。即使认定沣京工业园开发公司与西安众志行房地产经纪有限公司之间存在委托代理销售关系，根据委托关系的法律规定，沣京工业园开发公司也应依法对西安众志行房地产经纪有限公司的行为承担法律责任。一审判决采信案涉《沣京人才公寓包销代理合同》作为认定沣京工业园开发公司未收取价款差价60000元的证据，适用法律错误。寇卫展所交60000元是在售楼部向商户名为“西安市户县沣京一号蓝领公寓”POS机刷卡支付的，无论是付款地点还是商户名称，均足以让寇卫展认为已将款项交给了“蓝领公寓”售楼部。该售楼部是沣京工业园开发公司成立的，其公司应当对售楼部收取款项的行为承担法律责任。第三，一审判决认定事实错误。寇卫展已向沣京工业园开发公司支付房款总计366768元，多支付60000元，沣京工业园开发公司应予返还。第四，沣京工业园开发公司系法人独资企业，其股东沣京工业园管委会应对该公司债务承担连带责任。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误。
二审被上诉人辩称 沣京工业园开发公司辩称：第一，一审判决认定事实清楚。沣京工业园开发公司并未收到寇卫展所称60000元。沣京工业园开发公司与西安众志行房地产经纪有限公司所签《沣京人才公寓包销代理合同》约定包销底价为每平方米4800元，西安众志行房
地产经纪有限公司有权定价并独自销售。寇卫展所称60000元系其与西安众志行房地产经纪有限公司之间的经济往来，与沣京工业园开发公司无关。第二，一审判决适用法律正确。寇卫展与西安众志行房地产经纪有限公司所签《商品房确认购买单》已经履行，根据合同相对性原则，寇卫展与西安众志行房地产经纪有限公司之间具有权利义务关系，与沣京工业园开发公司无关。综上，沣京工业园开发公司不同意寇卫展的上诉请求。
沣京工业园管委会辩称：沣京工业园开发公司系独立法人企业，对外独立承担民事责任，且案涉《商品房买卖合同》与《商品房购买确认单》均无沣京工业园管委会署名，因此案涉60000元与沣京工业园管委会无关。沣京工业园管委会不同意寇卫展的上诉请求。
原告诉称 寇卫展向一审法院起诉请求：1.判令沣京工业园开发公司退还寇卫展购房款60000元；2.判令沣京工业园开发公司向寇卫展赔偿利息损失4305.76元(以60000元为本金，自2018年12月26日起按照银行同期贷款利率4.35%计算至2019年8月19日，利息为1711元；以60000元为本金，按照同期全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月20日起计算至实际还清之日，暂计算至2020年9月4日利息为2594.76元；以上利息合计为4305.76元)；3.判令沣京工业园管委会对上述款项承担连带给付责任；4.诉讼费由沣京工业园开发公司、沣京工业园管委会负担。
一审法院查明 一审法院认定事实：2018年12月，寇卫展在“蓝领公寓”售楼部向商户名称为“西安市户县沣京1号蓝领公寓”POS机刷卡20000元，并签订了《商品房购买确认单》，该确认单载明：房号：E-10702面积：63.91原单价：6677.64原总价426768付款方式：全款优惠方式：交6抵12万全款：306768备注：买受人于2018年12月22日支付优惠抵用金20000元，并承诺于2019年2月15日前携带本人相关证件印章及按揭所需资料至销售部签订《商品房买卖合同》，并支付全款306768元。逾期视为买受人违约，出卖人不再另行催告同时所定房源不予保留，优惠抵用金不退，出卖人有权另行出售。客户签字：寇卫展(签名)备注：买受人于2018年12月31日前补足抵用金40000元整。”2018年12月26日，寇卫展与沣京工业园开发公司签订《商品房买卖合同》，合同载明：建筑面积63.91平方米，单价每平方米4800元，总金额306768元。寇卫展当日向沣京工业园开发公司帐户转帐306768元，并向商户名称为“西安市户县沣京1号蓝领公寓”POS机刷卡40000元。2019年1月9日，该《商品房买卖合同》在房产管理部门备案。2019年11月29日，沣京工业园开发公司向寇卫展开具增值税专用发票，总金额为306768元。另查明，“蓝领公寓”售楼部内悬挂海报，内容为：“均价5800元每平方米，交6万抵12万……”。再查明，沣京工业园开发公司系沣京工业园管委会依法设立的法人企业。寇卫展发现《商品房买卖合同》、增值税专用发票中房款金额与其支付金额
不符，向沣京工业园公司、沣京工业园管委会索要60000元差价遭拒绝，遂持前述诉称诉至一审法院。一审庭审中，沣京工业园开发公司向一审法庭提交了《沣京人才公寓包销代理合同》，合同约定该房屋由西安众志行房地产经纪有限公司进行包销，包销底价为4800元/㎡，沣京工业园开发公司不再支付任何营销费、代理费，西安众志行房地产经纪有限公司赚取底价外费用，其均不设限。沣京工业园开发公司另向法庭提交了证明一份，证明内容为：西安众志行房地产营销有限公司与沣京工业园开发公司签订了包销合同，确认单中“交6万抵12万”实际客户交付60000元由西安众志行房地产营销有限公司收取，该款属西安众志行房地产营销有限公司与客户之间独立权利义务关系，是双方自行达成意愿，该款属于销售代理公司营销报酬。
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