以他人名义签订合同并办理房产证如何确定房屋所有权人尼伯特台风路径图
【裁判摘要】：房屋产权登记仅是一种行政审查，属于行政确认，而非行政确权。产权登记是行政机关对不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明，其并不创设具体的权利义务关系，当事人是否享有对不动产的权利仍取决于当事人之间的民事实体法律关系。解决涉案房屋归属问题，应看购房时双方当事人的真实意思表示，并结合支付购房首付款、按揭贷款和该房屋上房后居住、使用情况等进行综合分析，再确定房屋归属。前述问题中，诉争的房屋购房时系张女士、王某甲借用王某乙的名义购买，购房首付款系由张女士、王某甲支付，按揭贷款由张女士、王某甲偿还，该房屋在上房后一直由张女士、王某甲居住和使用，应当确认张女士、王某甲系该房屋的实际购买者，对房屋享有所有权。 原告:张梅、王福洲。
被告:王锦洲。
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原告张梅与被告王锦洲发生房屋所有权确认纠纷,向江苏省新沂市人民法院提起诉讼。新沂市人民法院在一审过程中,依法通知王福洲作为本案原告参加诉讼,但其经法院传票传唤,无正当理由未到庭参加诉讼。
原告张梅诉称:原告张梅系被告王锦洲的弟媳妇。2000年10月,张梅购买新沂市友谊商场南楼三单元602室商品房一套,因当时不符合按揭贷款条件,故和被告约定,以被告名义按揭购房。随后,张梅以被告名义与开发商签订购房合同并交付首付款,此后的贷款也由张梅支付。2001年,开发商将房屋交付给张梅,张梅进行装修并入住。2009年7月,被告未经张梅同意,私自将诉争房屋产权办在了被告的名下。综上,请求法院依法认诉争房屋所有权归原告张梅所有,并判令被告协助其办理产权过户手续。
被告王锦洲辩称:(1)原告张梅诉称不是事实。涉案的房屋系被告王锦洲所购买,从购房合同的签订到按揭贷款以及办理相关的手续,都能证明该房屋是被告所购买。由于原、被告之间的亲情关系,被告购买房屋后,将房屋借给原告夫妻两人居住。(2)原告张梅的诉讼请求不能成立,应当依法驳回其诉请。张梅提起的是确认房屋所有权之诉,根据我国房地产法律和物权法的相关规定,应以产权证书为准确定房屋的所有权。该诉争房屋属于被告所有,并已办理了产权登记手续。综上,要求驳回原告张梅对其的诉讼请求。
江苏省新沂市人民法院经审理查明:
原告张梅与原告王福洲系夫妻关系,被告王锦洲与原告王福洲系兄弟关系。
张梅、王福洲于 2000年10月22日购买新沂市友谊商场开发的友谊商场南楼三单元602室。按当时银行要求,购买者需要有固定收入或者是公务员方可办理按揭贷款。张梅、王福洲因不符合该条件,便以王锦洲的名义(系供电公司职工)办理按揭手续,其中首付款30000元系张梅交付(收据名为王锦洲)。此后,新沂市友谊商场将房屋交付给张梅、王福洲,张梅、王福洲对房屋进行装修并入住。
2001年3月14日,新沂市房地产公司与王锦洲签订《房地产买卖契约》,同日王锦洲与中国建设银行新沂支行签订《新沂市房地产抵押合同》一份。2009年7月15日,新沂市房产管理局向王锦洲颁发了《房屋所有权证书》(新沂房权证新安镇字第1029004号)。
以上事实,有双方当事人的陈述,原告张梅提供的新沂市友谊商场证明、购房款收据、《商品房预售合同》,证人刘兆岭、盛新沂、徐铁军出庭所作的证人证言,户名王福洲、地址友谊商场南楼3-602室的2008年11月、2009年1月、2009年5月和2009年7月电费发票4张,建设银行个人活期存折(户名为王锦洲)、房地产贷款证明、房产抵押贷款结清证明;被告王锦洲提供的《房地产买卖契约》、《新沂市房地产抵押合同》、《房屋所有权证书》等证据予以证实,足以认定。
本案一审的争议焦点是:(1)诉争房屋的所有权属原告张梅、王福洲所有,还是属被告王锦洲所有;(2)原告张梅、王福洲是否可以不经行政诉讼而直接提起民事诉讼。
江苏省新沂市人民法院一审认为:
关于争议焦点(1),诉争房屋的所有权属原告张梅、王福洲所有,还是属被告王锦洲所有的问题。张梅、王福洲为诉争房屋向新沂市友谊商场支付部分购房款30000元,因其无法办理按揭贷款,便以王锦洲的名义,与新沂市友谊商场签订《商品房预售合同》(对于该合同中王锦洲的签名,被告也无法确认是其所签)。从签订《商品房预售合同》、支付30000元购房款,新沂市友谊商场向张梅、王福洲交付诉争房屋,张梅、王福洲对诉争房屋进行装修并入住等事实以及由张梅、王福洲归还银行按揭贷款并取得房地产贷款证明、房产抵押贷款结清证明来看,诉争房屋实际出资人和实际购买人应为张梅、王福洲,而非王锦洲。对本案诉争的房屋,王锦洲虽然持有涉案房屋的所有权证书、买卖契约和抵押合同,但不能提供支出钱款购买房屋的证据,而原告却出示了支付房屋对价的证据,且其辩称将房屋借给张梅、王福洲居住也未提供证据予以证实。王锦洲主张涉案房屋产权登记在其名下,其本人就是合法的真正房屋所有权人,但涉案房屋产权登记在王锦洲名下,仅能证明王锦洲系该房屋登记的名义权利人,
该权利仅在外部关系上对善意第三人发生法律效力并对实最终有效证明其为房屋的真正权利人,也不能解决原、被告之间内部争议的房屋产权确认问题。
关于争议焦点(2),原告张梅、王福洲是否可以不经行政诉讼而直接提起民事诉讼的问题。民事诉讼通过审查基础民事法律行为的效力而确定权利归属,不受既有权利凭证的限制。民事判决一旦生效,权利人可根据其确权内容直接申请登记机关,重新办理登记手续,没有必要以此为据再提起行政诉讼请求撤销原产权凭证。而且,即使当事人提起行政诉讼,无论法院判决维持或者撤销行政登记行为,都只是对该行政行为是否合法意义上的判定,并不是对民事实体争议作出的最终判断,当事人显然并未真正实现其确认房屋权属的诉讼目的。况且,那样亦会徒增当事人之讼累。因此,当事人可以直接就房屋权属争议纠纷提起民事诉讼,根据民事判决确权的内容申请登记机关重新办理登记手续。综上,原告张梅、王福洲可以不经行政诉讼而直接提起民事诉讼。
综上所述,本案诉争的位于新沂市新安路友谊商场商住楼南楼三单元602室房屋应为张梅、王福洲所有。据此,新沂市人民法院依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第六十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条之规定,于2009年12月16日作出(2009)新民一初字第3603号民事一审判决如下:
确认现位于新沂市新安路友谊商场商住楼南楼三单元602室的房屋为原告张梅、王福洲所有。
案件受理费2500元,减半收取1250元,由被告王锦洲负担。
被告王锦洲不服一审民事判决,向徐州市中级人民法院提起上诉,请求依法撤销原判,驳回被上诉人张梅、王福洲的诉讼请求,判令涉案房屋归其所有。其主要上诉理由为:(1)原判决认定事实不清,涉案房屋属于上诉人所有,上诉人是唯一的合法房屋的所有权人。从购房合同的签订到按揭贷款以及办理相关手续都直接证明了上诉人购买了涉案房屋;被上诉人向原审法院提交的首付款原件、建设银行的存折原件,证明购买房屋的首付款以及每月按揭均由上诉人支付;上诉人依据法定的程序和文件获得了房地产管理部门颁发的权属证书,是涉案房屋唯一合法的拥有人。购买涉案房屋的手续是上诉人委托被上诉人,以上诉人的名义购买涉案房屋及办理按揭手续,上诉人收房后,因被上诉人当时困难,没有居住地方,上诉人便将房屋借给被上诉人居住,由上诉人装修支付相关物业费用属常理。由于被上诉人是上诉人的近亲属,上诉人没有与其办理出借手续,也没有收取费用。(2)原审法院没有依据《物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”的规定依法判决。(3)被上诉人如对产权有异议应当通过行政诉讼解决纠纷。 在二审过程中,经法院依法传唤,上诉人王锦洲、被上诉人张梅、王福洲均到庭参加了诉讼。
被上诉人张梅辩称:(1)原审认定事实清楚。原审法院通过原审原被告的陈述、原审原告提交的7份书面证据以及5名证人的出庭证言,查明被上诉人以上诉人的名义买房,并由被上诉人支付购房首付以及银行贷款,由被上诉人进行装修付款并实际入住的事实,能够证实被上诉人的诉讼主张。而上诉人仅凭借《房屋所有权证书》,却不能证明房子是其实际购买。(2)原审适用法律正确。法律并未规定房屋确权要先进行行政诉讼,故本案属于民事案件的受理范围。综上,上诉人的上诉请求没有事实和法律依据,请求二审法院依法维持原审判决。
被上诉人王福洲答辩称:买房子前,上诉人给过我40000元钱。涉案房子是上诉人买的,通过被上诉人买房子便宜,请求二审法院依法判决。
各方当事人均未提交新的证据。
徐州市中级人民法院经二审,确认了一审查明的事实。
在二审庭审阶段,主审法官就上诉人王锦洲的后两项上诉理由不符合《物权法》第十五条
规定的合同效力与物权效力区分的规则,产权登记只是权属的公示方式而不等于权属本身向王锦洲进行了释明,上诉人不再坚持该两项上诉理由。因此,二审中,双方当事人确认的争议焦点是:涉案房屋是否系被上诉人购买,房屋所有权是否可以确认归被上诉人所有。
徐州市中级人民法院二审认为:
虽然涉案房屋登记在上诉人名下,但由于发生了争议,故不能因此作出该房屋所有权就归上诉人所有的确定,因为房屋产权登记仅是一种行政审查,属于行政确认,而非行政确权。产权登记是行政机关对不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明,其并不创设具体的权利义务关系,当事人是否享有对不动产的权利,仍取决于当事人之间的民事实体法律关系。我国法律规定,当事人对自己的主张有责任举证证明,没有证据或者证据不足以证明主张的事实,由负有举证责任的当事人承担不利后果。如当事人对同一事实分别举出相反证据,但没有足够的依据否定对方证据的,应当结合案情,判断双方证据证明力的大小,对证明力较大的证据予以确认。tmac5
在本案中,上诉人与被上诉人均主张涉案房屋是自己购买,所有权应归自己所有,并且上诉人向法院提供了该房屋登记在其名下的产权证明以主张自身权利,而被上诉人向法庭提供该房
屋的原始购房款收据、《商品房预售合同》、电费发票、建设银行个人活期存折(户名为王锦洲)、房地产贷款证明等证据来证明房屋是其购买,并提供了刘兆岭、徐铁军、盛新沂的证人证言予以证明,刘兆岭、徐铁军、盛新沂也在一审中出庭证明其证词属实。要解决涉案房屋归属问题,就应看购房时双方当事人的真实意思表示,并结合支付购房款和该房屋上房后居住、使用情况等进行综合分析,确定房屋归属。
世纪文学
(一)关于上诉人与被上诉人当时购买涉案房屋真实意思表示和购房首付款的交付问题
上诉人在一、二审时主张其购买了涉案房屋,并将房屋借给被上诉人居住;在一审时主张购房首付款30000元是其支付的,在二审庭审中主张自己曾交给王福洲40000元钱用于购买该房屋,但以上主张均无证据予以证明。被上诉人王福洲对上诉人交给自己40000元钱虽然予以认可,但无证据证明属实且该款用于涉案房屋的首付款交付,其主张王锦洲购买涉案房屋也无证据予以证明。被上诉人张梅则在一、二审时均主张购买涉案房屋按当时银行要求需具备特定条件,即购买者需有固定收入或者是公务员方可办理按揭贷款,张梅、王福洲因不符合该条件,才以王锦洲的名义办理的按揭手续;张梅对上诉人主张给予王福洲40000元钱的事实不予认可,在一、二审时均主张是其将30000元首付款交付给房屋出售方新沂市友谊商场,并
向法院提交了负责售房的刘兆岭的证人证言、《商品房预售合同》以及购房首付款30000元的收据原件。案外人(证人)刘兆岭一审时到庭陈述,印证了张梅陈述,并在庭审中明确表示是张梅借用王锦洲名义购买的涉案房屋,而且购房首付款也是张梅支付的。王锦洲、王福洲虽然对首付款的来源存在争议,但在二审时均明确表述对于原审查明事实并无争议,都认可涉案房屋只有王锦洲具备购房条件,房屋首付款系张梅交付(收据名为王锦洲)。从上述事实可以看出,上诉人主张其购买涉案房屋缺乏相应证据证实,在一、二审对其支付首付款事实的陈述则前后矛盾,证人刘兆岭及被上诉人张梅对上诉人陈述的事实又不予认可,而且上诉人在二审中自己也承认张梅、王福洲以上诉人名义购买房屋,房屋首付款系张梅交付(收据名为王锦洲)。况且若依上诉人所述,其是自己按揭购房仅在购房后借与张梅夫妻使用,那么首付、还款、房屋交付等事项又何须张梅卷入其中并持有证据,又何须“交"40000元给王福洲以徒增曲折呢?因此上诉人陈述的购房原因和支付首付款的事实,不能使人产生内心确信,故法院不予采信。鉴于王福洲已与张梅分居,其陈述不能单独作为认定案件事实的依据。由于涉案房屋是由刘兆岭负责具体操作完成,因此刘兆岭是最了解当时购房情况的案外人,鉴于刘兆岭与双方当事人均无利害关系,故刘兆岭证言具有其客观真实性,可以作为证据使用。张梅在一、二审中对购房原因和支付首付款事实陈述一致,而且案外人(证人)刘兆岭证言与张梅陈述的
事实也一致,因此张梅陈述的购房原因和支付首付款的事实能够使人产生内心确信,故法院予以采信。根据上述事实可以得出下列结论,本案诉争的房屋购房时是张梅、王福洲借用王锦洲的名义购买的,购房首付款′30000元是由张梅支付的。
>2009年7月1日
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