opportunitiy王天一、无锡泰茂置业有限公司民事二审民事判决书 【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房销售合同纠纷
【审理法院】欧拉方程江苏省无锡市中级人民法院
【审理法院】江苏省无锡市中级人民法院
【审结日期】丁二酸酐2022.04.20
【案件字号】(2022)苏02民终862号
【审理程序】二审
【审理法官】图解思考潘志江杜伟建杜凤君
【审理法官】潘志江杜伟建杜凤君
【文书类型】判决书
【当事人】王天一等29人;王天一;章建国;无锡泰茂置业有限公司
【当事人】水土保持学报王天一等29人章建国无锡泰茂置业有限公司
【当事人-个人】王天一章建国
【当事人-公司】王天一等29人无锡泰茂置业有限公司
【代理律师/律所】张瑞北京市炜衡(无锡)律师事务所;贺宁北京市竞天公诚(南京)律师事务所
【代理律师/律所】张瑞北京市炜衡(无锡)律师事务所贺宁北京市竞天公诚(南京)律师事务所
【代理律师】张瑞贺宁
【代理律所】北京市炜衡(无锡)律师事务所北京市竞天公诚(南京)律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】贝亲婴儿奶癣膏王天一等29人;章建国;无锡泰茂置业有限公司
【本院观点】泰茂置业公司最晚应于2020年11月10日交房。一审法院关于泰茂置业公司逾期交房违约金的计算无需再调整。 【权责关键词】代理违约金支付违约金不可抗力合同约定诉讼代表人新证据诉讼请求维持原判执行
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【本院查明】二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院已查明的事实依法予以确认。 二审另查明，2022年4月14日，一审法院出具(2021)苏0211民初6047号之二民事裁定书，将一审判决主文第一项判项中“一、无锡泰茂置业有限公司于本判决生效之日起5日内支付各原告逾期交房违约金合计260039.4元(具体明细详见附件)。”补正为“一、无锡泰茂置业有限公司于本判决生效之日起5日内支付各原告逾期交房违约金合计279793.26元(具体明细详见附件)。”。判决书第14页正数第3行“本案受理费10796元，保全费4017元，合
计14813元，由各原告负担9306元，由无锡泰茂置业有限公司负担5507元。”补正为“本案受理费10796元，保全费4017元，合计14813元，由各原告负担8888元，由无锡泰茂置业有限公司负担5925元。”
【本院认为】对于第二个争议焦点，本院认为，一审法院关于泰茂置业公司逾期交房违约金的计算无需再调整。 首先，依据涉案合同第八条第1(1)项及第十二条第一款的规定，泰茂置业公司逾期交房时，按买方已交房款日万分之一向买方支付违约金。但在买方逾期付款时，则要按逾期应付款万分之二计算违约金。该约定明显有失公平，一审法院根据公平、合理原则，在计算泰茂置业公司逾期交房违约金时，将逾期交房违约金的标准也调整为日万分之二，应属合理。泰茂置业公司关于即便其违约，也应当按照合同约定的已付购房款日万分之一计算，并应当进行调减的主张，本院不予支持。 其次，对于逾期交房的时间，一审判决第12页认为：“违约期间调整为2020年11月11日至11月22日，共计12天”，因此，在判决书第13页的判项中显示的260039.4元为误写，属于《关于适用的解释》(2022年修正)第二百四十五条规定的笔误范畴。一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款第七项，以裁定形式补正判决书中的笔误符合法律规定。故王天一等人关于违约金日期计算错误的主张，本院不予支持。 综上所述，王天一
等人、泰茂置业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审法院判决可予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11300元，由王天一等人负担5793元，由泰茂置业公司负担5507元。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-09-24 00:10:06
【一审法院查明】一审法院认定事实： 2017年12月27日至2019年9月19日间，王天一等人分别与泰茂置业公司签订《商品房买卖合同(预售)》(该合同为住建部门制定的备案合同，文本为示范文本)，王天一等人向泰茂置业公司购买无锡市滨湖区天茂雅苑房屋。该合同第八条第一款第一项约定：“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理((1)和(2)不作累加)。(1)逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。”。合同第九条约定：“该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”。合同第十一条约定：(一)“出卖人应当在2020年9月30日 前向买受人交付该商品房。(二)该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日(不少于10日)将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点……”。合同第十二条第一款第一项约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理((1)和(2)不作累加)。(1)90日之内(该期限应当不多于第八条第1(1)项中的期限)，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金(该违约金比率应当不低于第八条第1(1)项中的比率)。《补充协议》第二十二条约定：“乙方同意，若发生下列情况之一的，甲方无法按本合同规定的期限或要求履行本合同的，不构成甲方逾期交房或合同违约：22.1因执行本合同签署后新颁布的法律、法规、政策导致工期拖期或逾期交房的；22.2法定传染病或其他重大流行病，如非典、甲流等重大公共传染性疫情等，导致工程拖期或逾期交房的；22.3政府行为(如戒严)或重大国事活动，国内、国际会议(如国际盛典、体育盛会)等影响导致工程拖期或逾期交房的；22.4其他免责事由。” 泰茂置业公司于2020年7月10日向各原告邮寄了《关于新
型冠状病毒肺炎疫情影响顺延交付通知函》，内容为：“……此次疫情的严峻程度已经符合不可抗力的情形，我司谨慎评估本次疫情的影响，同时为了保证房屋建造品质，无法按照《商品房买卖合同》原约定的2020年9月30日向您交付房屋，交付时间将顺延，不晚于2020年11月30日，具体以实际交付通知书日期为准。”。2020年10月29日无锡市住房和城乡建设局下发了锡滨交付【2020】第38号《关于天茂雅苑C1区住宅1某、2某、4某、6某楼、商业S1某、S2某楼及地库通过交付使用竣工验收的通知》，同意案涉房屋交付使用。泰茂置业公司于2020年11月16日向各原告邮寄了《交付通知书》，告知案涉房屋集中交付的时间为2020年11月23日-30日，具体每户交付的时间节点不一，王天一等人同意统一以2020年11月23日作为实际交付日期。
【一审法院认为】一审法院认为：本案的争议焦点为：一、泰茂置业公司对于延期交房是否应承担违约责任。二、若需承担违约责任，标准是为日万分之二还是日万分之一，是否需要降低。 针对第一个争议焦点，一审法院认为，双方签订的买卖合同系真实意思表示，泰茂置业公司应按照合同约定履行按期交房义务，买卖合同中约定于2020年9月30日前交房，泰茂置业公司实际交房始于2020年11月23日。关于泰茂公司辩称的不可抗力的两个具体原因，分别是1.政府行政命令停工原因；2.疫情原因，一审法院分析如下： 1.政
府行政命令停工原因 无锡市住建局2019年9月29日发布锡建质安(2019)38号文件要求十一期间停工8天。2019年12月21日，锡建质安(2019)50号文件发布，要求自空气污染橙预警解除之日前停工，该日期为10天。以上均是无锡市住建局为了规范安全生产，保护环境，正常行使行政管理职责所做的行政命令，其意图也是为了无锡市民的福祉。泰茂置业公司也应服从政法机关行政命令。故一审法院认为该两项行政文件所涉18天应属合理理由，且泰茂置业公司无法预见，可作为延期交付的顺延事由。 2.疫情原因 2020年1月26日0时开始，江苏省因新冠疫情启动一级响应。2020年2月24日，江苏省人民政府决定将疫情防控应急响应级别由突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年2月12日，中共无锡市委和无锡市人民政府印发《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情保障城乡有序建设的政策意见》第七条规定：“我市实施疫情防控一级响应措施期间不计违约责任；不能如期竣工验收和交付的房地产开发项目，交付期限顺延。”。从2020年1月26日到2020年2月24日，疫情防控一级响应的时间为29天，该期间内泰茂置业公司无法施工，也不应计违约责任，一审法院认定因新冠疫情不可抗力原因泰茂置业公司可顺延29天。 因此，政府行政命令、疫情导致停工原因，泰茂置业公司交房日可顺延至2020年11月16日。泰茂置业公司抗辩业主应于2020年11月16日主动前来收房，未收房的视为收房的意见，一审法院
认为，泰茂置业公司依据的补充协议第十一条，针对的是房屋在合同约定的交付期限内正常交付的情形，在延期交房的情况下，各原告既无法预知交房时间亦无主动前往收房的义务，且泰茂置业公司发出的《关于新型冠状病毒肺炎疫情影响顺延交付通知函》明确载明，交付时间顺延，具体以实际交付通知书日期为准，而实际交付通知书载明的集中交付时间为2020年11月23日-30日。故对该抗辩意见不予采纳，泰茂置业公司最晚应于2020年11月16日交付房屋。泰茂置业公司抗辩即使2020年11月16日不能视为业主自动收房日，11月16日至23日期间系其做交房准备的合理时间的意见，一审法院认为，11月16日系泰茂置业公司合法延期交房的最晚时间，交付准备时间等均不能超过11月16日。 王天一等人主张泰茂置业公司于2020年10月29日取得政府部门的交付许可，房屋已符合交付条件，政府行政命令及疫情导致的停工影响应自该日失效，泰茂置业公司应立即交房。一审法院认为，根据合同第九条、第十一条的约定，房屋取得交付许可系房屋交付的必要条件，但并非充分条件。在已经延期交付的情况下，泰茂置业公司为尽快交房，存在赶工期的情况，在取得政府的交付许可时，因赶工期，小区环境及房屋状况未达到最佳交付状态。泰茂置业公司之后的开荒保洁、瑕疵排查修缮等工作，亦属必要工作，所需时间亦应纳入考量。鉴于泰茂置业公司事实上已提前取得房屋交付许可，理应尽快交房，且部分原告系在2020
年11月23日后收房，但同意以11月23日为收房日，已经放弃了部分时间。一审法院综合考量，酌定泰茂置业公司取得交付许可后，必要的开荒保洁工作、瑕疵排查修缮工作及交付前的准备工作所需时间为12天，泰茂置业公司最晚应于2020年11月10日交付房屋。泰茂置业公司实际交房时间为2020年11月23日，构成违约，应承担逾期交房违约责任。王天一等人要求泰茂置业公司承担自2020年10月30日至2020年11月22日的逾期交房违约责任，一审法院将违约期间调整为2020年11月11日至11月22日，共计12天。
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