众美地产·北京大兴项目周边交通便利，南邻南六环，东临京开高速，地块距西侧地铁大兴线的义和庄站直线距离仅1000米左右。地块周边配套设施完善，设有学校、医院和超市。其东侧的林校路为城市道路，宽30米。用地周边环境成熟，东侧林校路是该区域商业氛围较为成熟的城市道路；南侧的城市路正在拓宽改造中，会使该区域成为东西联络的主要道路。用地范围近似三角形，其南北宽约109米，东西长约155米，场地平整（图1）。项目总用地规模约为15800平方米，总建筑面积约为20400平方米，地上建筑面积约为11800平方米，其中公共租赁住房建筑面积约为5000平方米，由2栋公共租赁住房和2
图1总平面1、实现品质优良的公共租广西中医学院专家楼
赁住房建设目标
1.1公共租赁住房的长效性居住
理念
公共租赁住房的建设与规划设
计应坚持可持续发展建设基本理念，
应以系统的方法来统筹考虑住宅全寿
命周期的规划设计、施工建造、维护
使用和再生改建的全过程，确保公共
租赁住房的检修更换的方便性和长期
性维修管理。公共租赁住房的建设与
规划设计应以中低收入家庭居住可负
担需求为导向的高品质住宅建设为
目标，立足于为居住者提供“具
设”主题，贯彻居住的长效性·
维护的长效性·环境的长效性的
杜培武
建设原则（图4）。在公共住房供
给和建设上重视“百年大计质量
第一”的长远性课题，更加注重
能效、品质和质量，力求建设可
图4公共租赁住房的长效性居住理念
1.2针对公共住宅特性的系统性
设计方法
从国内外公共住宅的建设课题出
发，借鉴国际先进的公共租赁住房建
设理念，考虑公租房特性，控制成本
降低造价，满足多样的居住需求，实
现空间的可变性和便于改造性和维护
性，探索公共租赁住房可持续设计与
建设的新模式。众美地产北京大兴项
目既要成为众美地产未来战略发展的
公共租赁住房的可持续建设模式及设计方法研究——众美地产·北京大兴项目设计实践
刘东卫 许彦淳 陈 晔 赵 铮
图3院内景观
图2沿街景观
2011.08 /19
品牌项目，同时还要建设成为北京市公共租赁住房样板和全国示范项目。
思考当前国家规模庞大的公共租赁住房工业化建设方式转型课题，通过标准化设计·装配化建造、研发实践公共租赁住房工业化建设体系和在住宅主体与内装设备的技术集成，运用关键技术产品提高住宅居住性能，推动公共租赁住房工业化建设的技术进步。
1.4可持续发展居住空间的社区营造
结合城市周边环境和地理位置，营造可持续发展的居住空间。按照城市可持续发展的思想进行规划建
设社区，遵循下述规划设计理念。
第一，鲜明的社区特。创造归属感与凝聚力的具有识别性建筑或广场并形成社区中心，在建筑形态上，要重视城市空间意象，强调建筑文脉的延续性。
第二，自然的和谐共生。重视社区自然环境建设，使其与自然环境形成一个协调共生状态，力求塑造活力健康的生活空间，居民共享自然与绿。
第三，宜人的户外环境。强化社区的开敞空间及其层级的构筑，不仅包括构成社区中心的公共广场，也包括具有独特魅力的特空间，以及构成社区边界的开敞空间。在社区内部积极铺设步行道，增加居民交流的机会，强化社区联系的纽带。
第四，混合的各种功能。强调一个均衡的各类功能活动的混合，使商业设施等与社区共存，以实现集约型土地利用，并满足各类型各层次的功能活动需要。社区应拥有多样化的住宅，从而满足居住的多样性需要；
第五，节能环保技术的开发应用。住宅建设应采用适于当地的技术与材质，并提高能源的利用效率。积极采取节能环保措施，并加强废弃物的再利用，打造低碳社区。2、公共租赁住房的可持续
社区规划设计
2.1社区的规划设计原则
2.1.1多样性原则
社区规划配置住宅和多样性公
共设施等居民生活不可缺少的各种设
施和活动场所，具备多种功能和整体
性。社区内应提供多种类型的住宅，
以保证各种家庭收入的人与各种年龄
的人的居住需求。
2.1.2宜居性原则
街道、步行专用道等社区内各
种道路，形成互相联系的步行系统。
通过对临街建筑的立面、行道树、路
灯、铺地等道路景观的精心设计，使
得街道空间富有情趣。
2.1.3社区性原则。
规划必须保证公共领域的重要
性，公共空间和公共建筑在建筑布局
中应优先得到安排。确保广场绿地等
公共空间，且通过精心的场所规划设
计促进公共开敞空间的利用效率和居
民交往。
2.1.4生态性原则
重视社区自然环境建设，精心
规划道路的方向、建筑物的朝向和布
局，充分利用日照和自然通风。
2.1.5地域性原则
规划注重与城市相协调，应强
化与当地的文化和气候有关的地域特
。
2.2社区的空间规划设计
2.2.1围合型的社区结构
规划结构为一环（车行环路）两
纵（南北街道空间和社区内的南北公
共空间）两院（）的空间构架。整个
社区结构分成两级，即公共社区空间
和围合院落空间。进入社区是集中的
公共空间，南北相贯通，进而通过一
条南北向的社区开放空间将人流引导
围合而成的两个院落，强调社区的统
一有致，且外部整体面向城市空间。
为保证地块内具有良好的景观与环
境，将商品住宅与公租房分置两区，
围绕中心绿化围合布置，商品住宅沿
南北向布置于地块内侧，公租房沿街
布置，商品住宅和公租房既彼此独立
又相互联系。
2.2.2道路组织与步行品质
小区出入口的设置结合人流来
向、车流方向等因素来考虑，在公租
房中部采用过街楼的方式增加步行出
入口。小区内部采用人车分离，地面
停车均布置在小区外围的沿街一侧，
地下车库出入口与城市道路联系紧
密，机动车不对小区内部环境造成任
何干扰。人车分行系统为居民提供了
安全、宁静的高品质室外活动空间，
形成了良好的步行网络。小区停车方
式由地上停车与地下停车两种方式相
结合，其中地上停车位17辆，地下停
车位约100辆，地上与地下相结合的停
车方式较为经济合理。
2.2.3良好的街区感和空间尺度
小区采用围合型的布局结构，外
向对城市开放商业设施，树立良好的
城市形象，内向营造一个安全、宁静
的高品质的居住空间。为强调宜人尺
度，公租房和商品住宅均为6层，设置
住宅底层局部架空、过街楼和入户大
堂等，创造宜人的居住环境和氛围。
2.2.4服务于社区与城市的公共设施
总体布局将公建分布在地块东南侧
沿林校路的一侧，兼顾了公建的使用性
质、地段特点、景观效果等多种因素，
腰医绅使其既服务于社区也服务于城市。首层
商业店面与地下空间结合，拓展商业界
面，创造有趣味的空间层次。
2.2.5景观空间的特质
小区集中绿化与线性绿化结合，
在小区内均匀布置，照顾了居民使用
的均好性。绿地率达到30%。集中绿
地被商品房和公租房环抱，不仅有良
阿尼姆斯阿好的景观和绿化，也有供儿童活动的
游戏场地；商品房和公租房朝向中心
绿化均有良好的景观视野；线形绿地
内设置小区入口主题景观广场、喷
泉、浅水、浮桥以及各种景观元素
等，结合步行道及漫游健康步道构成
马背上有一根
丰富而生动的景观效果。
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2011.08 /21
术、厨房烟气排放集成技术和日常检修维护集成技术。第六是住宅环境保障集成技术，包括隔声集成技术和新风换气集成技术。第七是住宅通用设计集成技术，包括住宅功能空间综合设计技术、住宅的耐久性设计技术、住宅的适应性设计技术和适老化设计技术。第八是室外环保集成技术，包括太阳能技术、雨水利用技术和立体绿化技术。
作者：中国建筑标准设计研究院
3、公共租赁住房的标准化系列化套型设计
3.1建筑与套型设计原则
3.1.1体现公共租赁住房中小套型特征和长远性的建设要求
建筑与套型设计应符合公共租赁住房的租赁性、耐久性、经济性、适用性等特点。套型设计方面能够实现不同家庭和多类型人的使用要求，在建筑结构、建筑部品等方面提高质量，延长使用年限，满足更多住户的住房需求。
3.1.2体现设计和建造的标准化部品化要求
设计体现套型的标准化，且使套型功能空间集约合理。施工标准化体现产业化生产方式，利于建筑部品工业化生产，减少现场是作业。3.1.3体现经济性与节能环保相结合的要求
强调以适宜的成本和技术实现良好的居住性能，减少对能源的消耗，且以标准化部品化实现减少对建筑材料的浪费。
炮放
3.1.4体现居住的适应性和保障居住性能与质量的要求
精心规划道路的方向、建筑物的朝向和布局，充分利用日照和自然通风。为满足不同人对住房功能的使用要求，使得在小空间创造更大的适应性。体现以人为本，更加符合老年人使用要求。
3.2标准化系列化套型设计
公共租赁住房套型设计应从满足中低收入居住者的核心家庭居住功能需求出发，在较小面积规模中来
实现长久性功能优化。功能的标准化系列化套型设计由玄关功能模块单元、L D K功能模块单元、多用居室功能模块单元、整体卫浴功能模块单元、整体厨房功能模块单元、系统收纳功能模块单元等功能模块单元构成的标准化系列化套型设计的体系框架。结合公共租赁住房的租赁性、耐久性、经济性、适用性等特点，既可实现面
向多种居住方式的紧凑型平面空间布局，也应重视租赁住宅的可方便地进行必要的改建和维护管理问题，以延续住宅居住功能的生命周期，并提高住宅作为社会资产的长远价值（图5、图6、图7）。
4、公共租赁住房的集成技术开发应用
为了满足新时期公共租赁住房建设要求，围绕公共租赁住房建设创新与发展主题，以住宅技术创新为先导，以提高集成技术创新和应用能力，促进住宅产业升级，提升住宅建筑品质，推进住宅建设发
展，从以下八个方面
尝试公共租赁住房住宅关键集成技术应用。
第一是住宅建筑体系与施工建造集成技术，包括室内装修分离集成技术和综合管线分离集成技术。第二是住宅施工建造集成技术，包括
钢结构与构造工法集
成技术和建筑隔墙集成技术。第三是住宅建筑节能集成技术，主要是围护结构与节能集成技术。第四是住宅厨卫标准化与全装修部品体系化集成技术，包括整体厨房标准化集成技术和整体卫浴标准化集成技术。第五是住宅设备
系统与管网集成技
术，包括公共管道
集中系统集成技术、排水系统集成技
图7户内空间效果图
图6公共租赁住房沿街住栋A60系列平面图5沿街住栋A单元平面
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