及税收处理分析创造性思维的作用
宁朝辉
摘㊀要：房地产开发项目当中地下车位主要是指建筑物地下ꎬ根据车位实际情况设置相关规划指标ꎬ在对地面墙柱隔断以及地面画线基础上得出开放空间进行车辆停放ꎮ从技术层面来讲ꎬ停车间室内地平面与房屋室内地平面相比要低ꎬ位置约为净高的一半ꎮ但是当前相关法规中并没有针对地下车位实际权属问题做出明确规定ꎬ也没有对开发商出售进行制止ꎬ因此开发商倾向于将其转让ꎮ 关键词：房地产开发项目ꎻ无产证ꎻ地下车位
㊀㊀就无产证地下车位来讲ꎬ流转行为在实施过程中ꎬ主要分为租赁与转让两个方面ꎬ在此情况下便有涉税问题产生ꎬ对房产税还是土地增值税征收存在的争议较大ꎬ区域不同的税务机关在认识上也会不同ꎮ出现这一情况的主要原因在于对业务实质进行判断时缺乏一致性ꎮ近几年ꎬ在业主法律意识逐渐增强背景下 ꎬ维权意识有所提升ꎬ开发商不能在对地下车库进行处理时不能同以往一样随意处置ꎮ受产权不同以及用途不同的影响ꎬ对地下车库开展土地增值税方面清算时ꎬ使财务人员产生了较大困惑ꎮ
一㊁税收出现争议的主要原因
(一)部分车位没有实现独立确权
由于法律法规中相关规定比较模糊ꎬ因此国土㊁房管部门对于车库㊁车位权属以及证照登记在具体实践中会有所不同ꎬ车位权属在长期争议中悬而不决ꎬ以至于多数地方存在没有进行地下空间产权登记情况ꎬ并且地下车位实际建筑面积在测绘技术上的规范缺乏明确性ꎮ相关法规曾指出ꎬ房屋需具备永久固定界标ꎬ但是就当前社会发展现状来讲ꎬ在对地下车位进行界定时ꎬ往往会使用线段标明形式ꎬ范围上没有进行明确或者是固定标界ꎬ最终导致地下部分车位难以获得对应产权登记ꎮ
(二)政策缺乏明确性
相关政策在实施过程中ꎬ各地存在的不一致问题比较明显ꎬ其中主要表现在规定当中部分能够对预售许可证进行办理ꎬ部分能够对网签进行办理ꎬ部分能对产权证进行办理ꎬ但是大部分在实践中运用了回避态度ꎬ同时也有地方存在无法办理的问题ꎮ就开发商来讲ꎬ往往会将«中华人民共和国物权法»作为依据ꎬ将地下车位以产权或者是永久使用权的形式进行转让ꎬ转让时主要是运用一次性流转方式ꎬ但是由于
地下车位实际流转性未能得到准确判断ꎬ上述转让在履约方面便出现了问题ꎬ在履约内容影响下使税收认识方面出现了较大差异ꎮ
(三)难以明确解读政策
受地下车位实际使用权向业主永久性流转行为缺乏统一定性的影响ꎬ出现了转让车位时征收土地增值税ꎬ或者是租赁状态下征收房产税的不同ꎮ部分省市在开展税收工作时是按照租赁征收房产税ꎬ这主要是由于相关法律中规定地下车位在使用权超出二十年时ꎬ在法律层面无效ꎬ仍然处于租赁范围ꎮ但是地下车库实际使用权以及收益权组合之后进行永久性转让中体现的租赁而非转让的实际依据是什么内容ꎬ这一问题难以得到清晰解释ꎮ
二㊁车库类型
(一)无产权车库
车库产权在明确情况下能够很好地对流转问题和税收进行处理ꎬ但是往往在对其进行处理时ꎬ各地规定存在差异性ꎬ地方特明显ꎬ无产权车位主要是指不能办理产权的地下车库ꎮ如黑龙江省规定: 凡建成后有偿转让产权的ꎬ应对成本费用㊁支出进行计算ꎮ 辽宁省规定: 无产权地下停车位取得的收入ꎬ不计入土地增值税收入ꎬ其成本费用地方税务机关在土地增值税清算中不允许扣除ꎮ
(二)有产权车库
针对有产权并且能够进行转让的车库ꎬ在对其进行核算时ꎬ可以将其视为与其他不动产相同ꎬ按土地增值税进行计算ꎮ但是与地下车库相关土地成本分摊问题并没有进行统一规定ꎬ一般情况下ꎬ计入容积率时ꎬ会对土地成本进行分摊ꎬ否则不进行分摊ꎮ
三㊁租赁的主要概念与适用范围
(一)概念
衢地合交
就税法当中的概念来讲ꎬ土地使用税㊁房产税以及增值税没有详细解读租赁业务ꎬ企业所得税以及增值税文件当中将租赁服务主要划分为融资租赁以及经营租赁两种服务ꎬ在合同约定的有效租赁期内ꎬ出租人具有所有权ꎬ承租人具有使用权ꎮ不同之处在于增值税能够使售后回租相关业务以整体形式在租赁业务当中划出ꎬ然后在融资中并入ꎮ(二)转让与租赁之间存在的差异
首先ꎬ融资租赁和转让的区别ꎮ将上述规定作为基础展开判断ꎬ开发商对地下车位进行永久转让的行为与融资租赁当中的类型并不相符ꎬ其中主要有转租㊁直租以及回租等ꎬ在租赁期间ꎬ交易过程对于融资租赁并不适用的关键之处主要体现在两个方面：首先ꎬ融资租赁最后达到租赁时间的状态下ꎬ承租人具有选择权ꎬ选择权为买断资产ꎬ但是转让在实施时不会有此类情况的发生ꎮ融资租赁产生的主要原因在
于需运营资产ꎬ或者是针对业务相关承租人开展ꎬ在财力不足情况下或者是在其他因素影响下ꎬ难以根据资产对价进行直接支付ꎬ因此需运用额外支付的方式ꎬ进而使融资租赁获得所需财产或者是设施ꎮ对于车位永久性使用权来讲ꎬ如果选择进行购买时方式ꎬ就应具有给付相应对价的能力ꎮ就给付形式来讲ꎬ可以根据合同当中的具体约定运用按揭㊁一次性给付㊁分期给付等多种形式ꎬ开发商可以迅速获得经济利益ꎬ二者之间存在的差异性主要在于融资租赁在运用过程中ꎬ承租方需对时间价值进行加计ꎬ然后运用分期方式进行租金的
０７
财经论坛Һ㊀
给付ꎬ实际给付现值与资产现值相比更高ꎬ但是运用融资租
赁的方式使承租方难以在短期中使对价无力支付的现状得
到改变ꎮ开发商不运用融资租赁的主要目的在于使资金可
以得到尽快回收ꎮ其次ꎬ经营性租赁和转让之间的区别ꎬ在
对地下车位实际使用权进行永久性转让过程中ꎬ业务属于经
营性租赁ꎬ但是很多概念不能与之相符ꎬ其中主要体现在这
几方面:①业务期限ꎮ租赁属于业务行为ꎬ是在一定期间中
发生ꎬ对地下车位使用权进行永久性转让行为属于无限期流
转ꎬ二者时间方面差异性明显ꎬ经营性租赁在到期之后ꎬ承租
人在续租上具有选择权ꎬ可以对资产续租ꎬ在续租期间需包
含续租选择权具体涵盖时间ꎬ但是流转业务在实施过程中ꎬ
招股说明书由于流转具有永久性ꎬ因此业主不具备续租方面的选择权ꎮ②报酬转移与风险转移ꎮ财会准则当中规定ꎬ租赁如果在实质上没有将资产所有权涉及报酬与风险进行转移ꎬ租赁便属
于经营性租赁ꎮ但是在对地下车位进行流转时ꎬ将资产所有
权涉及的报酬与风险ꎬ全部向业主进行了转移ꎬ在不对地产
进行调控的情况下ꎬ地下车位会出现公允价值有所下降的问
题ꎬ业主难以要求开发商和自己一同承担风险ꎮ在租赁为经
营性情况下ꎬ承租者可以要求出租方将出租价格降低ꎮ在对
地下车位使用权进行购买之后ꎬ没有进行特别约定的情况
下ꎬ开发商不能对业主转让或者是出租的行为有所干涉ꎬ后
续经营在实施过程中ꎬ车位在转让第三方情况下ꎬ开发商在
之前实施的转让业务属于转让还是租赁尚不明确ꎮ如果将
末日星河其视为转让ꎬ第二次转让中获得的收益归业主所有ꎬ开发商
不能对其继续分享ꎬ如果将其视为租赁ꎬ开发商则属于实际拥有方ꎬ获得收益其应当享有ꎮ
四㊁结束语
总之ꎬ房地产开发项目中ꎬ针对无产证地下车位流转问题ꎬ开发商在符合规定㊁法规以及政策情况下ꎬ将车位向业主流转ꎬ并且获取了业主支付对价ꎬ业务和租赁业务具体概念㊁实际适用范围存在的差异性较大ꎬ流转实质更趋向于财产方面的权利流转ꎬ并非租赁ꎮ相关文件中指出ꎬ土地使用者抵押㊁转让或者是对土地进行置换ꎬ无论是否对使用权方面的证书有所取得ꎬ或者是针对登记手续进行了变更ꎬ在使
用者具有使用㊁占有㊁处分以及收益土地权利的情况下ꎬ便需根据税法中规定进行契税以及土地增值税的缴纳ꎮ
参考文献:
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[４]张翱.房地产开发项目招投标阶段的成本控制措施探讨[Ｊ].中国集体经济ꎬ２０１９(６):１４４－１４５.
作者简介:
宁朝辉ꎬ衡水星龙房地产开发有限公司ꎮ
(上接第６９页)
务和经济往来进行数据分析ꎬ加强财务成本㊁收入等各项关键指标的可预测性ꎮ
人才的发展是企业在发展中取得胜利的法宝ꎬ应加强会计风险防控人才培养成本的投入ꎬ着重培养会计内控管理人才ꎮ企业可通过引进专业的人才ꎬ完善企业内部薪酬激励措施等方式ꎬ做好人才长久培养计划ꎮ在内部培养方面ꎬ可使员工思想认识发生转变ꎬ通过对会计内控管理专业知识和技能的培训学习ꎬ实现会计人员的素质与能力的提升ꎮ在推行会计内控管理中ꎬ也应加强规范会计人员的相关行为ꎬ确保各工作人员严格遵守相关制度和管理标准ꎬ达到全面提高会计内控管理工作的质量以及提升人员的工作效率ꎬ使企业的整体管理效能得到全面提升ꎮ
(四)强化会计内控管理的执行效果
为了达到企业会计内控管理的效果ꎬ应对相关人员进行会计内控管理的提升培训ꎬ使其在熟悉主要业务的前提下ꎬ依托«会计准则»和内控管理制度ꎬ强化会计内控管理的执行力ꎬ有效提升内控工作质量和效率ꎮ另外ꎬ企业应根据各个工作岗位职责深化内控管理标准ꎬ加强内控相关管理条文的完善ꎬ规范会计
应急系统人员内控管理的行为ꎬ使各会计工作人员严格遵守和执行ꎬ保证内控过程的合理性和完整性ꎬ间接提升企业的管理水平ꎬ对企业发展起到积极作用ꎮ(五)建立完善的会计内控管理监督机制
在企业会计内控管理中ꎬ通过建立完善的内控管理监督机制ꎬ结合企业自身情况构建人员岗位的职能ꎬ具备会计㊁结算㊁监督和审计等各职能ꎬ以确保企业的各经济活动能保持顺畅运转ꎮ根据各个会计工作岗位职责深化管理标准ꎬ明确各岗位关于会计内控管理工作的责任与义务ꎬ不断完善会计内控管理制度ꎬ也应不断完善具体的会计内控管理工作措施ꎬ加强企业内相关部门的质量管理和监督ꎬ将使各部门按照统一的管理体系标准进行执行ꎬ并定期对其工作情况进行考核ꎬ并对考核结果进行统计和分析ꎬ使会计内控管理工作达到规范性ꎮ企业会计部门也需加强会计内控管理监督机制的改进和优化ꎬ要求遵循统一的指导标准进行工作ꎮ同时ꎬ会计内控管理有别于传统会计的工作ꎬ也应避免工作岗位和职能的混淆ꎬ达到会计部门间的相互协助和相互制衡ꎮ四㊁结语
综上所述ꎬ我国企业会计内控管理中还存在很多不足之处ꎬ需通过采取有效措施对内控管理进行改进ꎮ文章提出树立会计内控意识ꎬ完善内控管理体系ꎬ培养会计内控管理人才ꎬ强化会计内控管理的执行效果ꎬ并建立完善的会计内控管理监督机制ꎬ来提升企业的会计内控管理力度ꎬ达到有效提升企业会计内控管理的水平ꎬ以期为会计行业提供借鉴和参考ꎮ
参考文献:
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投资指南ꎬ２０１９(２４):１４４＋１４６.px事件
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[３]李品.企业会计内部控制中的不足及改进策略探析[Ｊ].中国集体经济ꎬ２０１９(２６):１４３－１４４.
作者简介:
崔天怡ꎬ信达证券股份有限公司ꎮ
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