房地产项目
会计核算办法
《手机里的秘密》
目录
第一部分：重要会计政策、会计估计和合并财务报表的编制方法
第二部分：主要业务流程的会计核算要求
一、公司设立阶段的账务处理
二、获取土地阶段的账务处理
三、开发建设阶段的账务处理
四、往来款核算
五、甲供材料的账务处理
六、房地产开发企业修建的临时售楼处、样板房及其装修费用的账务处理
七、商品房销售的账务处理
九、利润形成及利润分配的账务处理
十、特殊账务的账务处理
第三部分：现金流量表编制要求
第一部分：重要会计政策、会计估计和合并财务报表的编制方法
1.会计期间
会计期间为公历1月1日至12月31日。
2.记账本位币
以人民币为记账本位币。
3.记账基础和计价原则
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会计核算以权责发生制为记账基础，除特别声明外以历史成本为计价原则。 4.现金及现金等价物
现金流量表之现金指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金流量表之现金等价物指持有期限不超过3个月、流动性强、易于转换为已知金额现金且价值变动风险很小的投资。
从本办法执行开始不再启用应收账款科目核算，已启用应收账款的项目将下列情形作为应收款项坏账损失确认标准：
①因债务人破产或死亡，以其破产财产或遗产清偿后仍无法收回的应收款项；
②因债务人逾期未履行其清偿义务，且具有明显特征表明无法收回的应收款项。
对可能发生的坏账损失采用备抵法核算，期末单独或按组合进行减值测试，提坏账准备，计入当期损益。对于有确凿证据表明确实无法收回的应收款项，经按规定程序批准后作为坏账损失，冲销提取的
坏账准备。
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（1）单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项
（2）按组合计提坏账准备的应收款项
按组合计提坏账准备的计提方法
采用账龄分析法的应收款项坏账准备计提比例如下：(建议1年不计提，问税务所意见)
（3）单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项
6. 存货
存货主要包括原材料、周转材料、库存商品、开发成本、开发产品等。开发产品是指已建成、待出售的物业，开发成本是指尚未建成、以出售或经营为开发目的的物业。
烟台的海教学设计存货实行永续盘存制。存货在取得时按实际成本计价；领用或发出存货以实际成本按先进先出法或个别认定法计价。低值易耗品、包装物采用一次摊销法。
资产负债表日，存货按成本与可变现净值孰低法计价。存货跌价准备按单个存货项目成本高于其可变现净值的差额提取，计提的存货跌价损失计入当期损益。
结缔组织增生7.长期股权投资
长期股权投资主要包括持有的能够对被投资单位实施控制、共同控制或重大影响的权益性投资，以及对其合营企业的权益性投资。
共同控制是指按合同约定对某项经济活动所共有的控制。共同控制的确定依据主要为任何一个合营方均不能单独控制合营企业的生产经营活动；涉及合营企业基本经营活动的决策需要各合营方一致同意等。
重大影响是指对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权
力，但并不能控制或与其他方一起共同控制这些政策的制定。重大影响的确定依据主要为直接或通过子公司间接拥有被投资单位20%（含）以上但低于50%的表决权股份，如果有明确证据表明该种情况下不能参与被投资单位的生产经营决策，则不能形成重大影响。
计算机光盘软件与应用通过同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的投资成本。通过非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，以在合并（购买）日为取得对被合并（购买）方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值作为合并成本。
除上述通过企业合并取得的长期股权投资外，以支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买
价款作为投资成本；以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为投资成本；投资者投入的长期股权投资，按照投资合同或协议约定的价值作为投资成本；以债务重组、非货币性资产交换等方式取得的长期股权投资，按相关会计准则的规定确定投资成本。
对子公司投资采用成本法核算，编制合并财务报表时按权益法进行调整；对合营企业及联营企业投资采用权益法核算。
采用成本法核算时，长期股权投资按初始投资成本计价，追加或收回投资时调整长期股权投资的成本。采用权益法核算时，当期投资损益为应享有或应分担的被投资单位当年实现的净损益的份额。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项
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