《中山市成立业主大会和选举业主委员会程序指引(试行)》

《中山市成立业主大会和选举业主委员会程序指引（试行）》（修订征求意见稿）公开征求意见反馈情况（相关政府部门/个人）

序号	反馈部门/个人	意见内容	是否采纳	采纳/不采纳的依据	备注
1	小榄镇政府	1、第六条:“筹备组发布的通知或者公告，应当加盖物业所在地镇人民政府(管理委员会、街道办事处)公章，筹备组成员不得擅自发布相关通知或者公告。”，建议修改为“筹备组发布的通知或者公告，应当加盖物业所在地镇人民政府(管理委员会、街道办事处)物业主管部门或属地社区居委会公章，筹备组成员不得擅自发布相关通知或者公告。” 2、増加业主监事会，监事会根据业主大会的授权和管理规约的规定，行使对业主委员会的监督权。业主监事会有权对业主委员会工作情况进行核査，发现存在问题的，有权要求业主委员会纠正 3、建议若物业服务合同有约定小区公共收益有划拨给业委会作经费的，要定期公示相关经费的收支和使用情况。	否	一、关于第1点意见，根据《业主大会和业主委员会指导规则》第十条规定，筹备组组长由物业所在地镇人民政府(管理委员会、街道办事处)代表担任，筹备组组长对筹备工作起指导、统筹作用。二、关于第2点意见，暂无上位法依据。三、关于第3点意见反映的问题，不属于成立业主大会和选举业主委员会程序的问题，该问题按《物业管理条例》等法律法规的规定执行。
2	中山火炬开发区管委会	1．为保障住宅小区全体业主的合法权益，建议《指引》中第十四条业主委员会委员应当具备的条件中增加“业主委员会主任应由中共共产党党员优先担任”的相关规定。 2．业主委员会为居民自治组织，《指引》中第六条筹备组组长应由小区属地居民委员会代表担任，负责统筹筹备组的工作，而筹备组发布的通知或公告，应加盖物业所在地居民委员会公章。 3．关于《指引》中第八条及第十四条取消“业主不能委托其配偶代表自己参加业主大会筹备组/业主委员会”表述，根据《婚姻法》第十八条规定：“有下列情形之一的，为夫妻一方的财产，双方另有约定的除外：（一）一方的婚前财产。（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用。（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产。当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。”为避免不必要的纠纷以及操作上的认知错误，建议业主（不动产权证上有名的一方）不能委托任何人代表自己参加业主大会筹备组和业主委员会。 4．《指引》中第十条“业主对筹备组成员有异议的，应当在公告期间内向物业所在地镇人民政府提出，由人民政府协调解决。”的事项，建议增加“居民委员会予以协助和配合。”的表述。 5．《指引》中第十九条的条款并未明确业主相关资料（房产证明、身份证复印件、选票等）的保管相关事项，根据《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔2009〕274号）第五十八条规定“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”建议增加“选举期间重要资料明确由属地社区居委会保管，以备查询。”的相关表述。	否	一、关于第1点意见，暂无上位法依据。二、关于第2点意见，根据《业主大会和业主委员会指导规则》第十条规定，筹备组组长由物业所在地镇人民政府(管理委员会、街道办事处)代表担任，筹备组组长对筹备工作起指导、统筹作用。三、关于第3点意见，根据婚姻法第十七条的规定：夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。即夫妻双方在婚后购买房产，在没有其他特殊约定的情形下，即使其中一方未在房产证上署名，其与署名一方同样对该房产拥有所有权。《物业管理条例》第六条第一款、《广东省物业管理条例》第十条第一款均规定：房屋的所有权人为业主。综上，夫妻之间不动产权证书（房产证或有效房产证明）无名的一方在符合法律规定的情形下，也可以成为房屋业主。四、关于第4点意见，该条款内容是直接引用《业主大会和业主委员会指导规则》的相关表述。五、关于第5点意见，本指引第十一条、第三十四条已对相关资料的保管作了规定。
3	西区住建局	第六条首次业主大会筹备组由业主代表、建设单位以及物业所在地镇人民政府(管理委员会、街道办事处)、居民委员会代表七至十五人组成，其中业主代表应当不少于首次业主大会筹备组人数的百分之六十。因首次业主大会筹备期间多有涉及业主、物业公司矛盾纠纷问题，业委会候选人报名资格审核中涉及遵纪守法等问题，建议修改为物业所在地镇人民政府(管理委员会、街道办事处)、居民委员会、公安派出所代表七至十五人组成，建议册除其中业主代表应当不少于首次业主大会筹备组人数的百分之六十的表述。筹备组发布的通知或者公告，应当加盖物业所在地镇人民政府(管理委员会、街道办事处)公章，筹备组成员不得擅自发布相关通知或者公告。因物业所在地镇人民政府(管理委员会、街道办事处）公章审核流程繁琐，区住建局为属地业主大会及业委会筹备业务派出部门，建议筹备业主大会工作发布相关通知或者公告加盖物业所在地人民的住建管理部门公章。	否	一、关于第1点意见，与《广东省物业管理条例》相关规定不符。二、关于第2点意见，根据《业主大会和业主委员会指导规则》第十条规定，筹备组组长由物业所在地镇人民政府(管理委员会、街道办事处)代表担任，筹备组组长对筹备工作起指导、统筹作用。
4	三角镇住建局	一、对第六条第三款中“筹备组无法形成一致意见的可由筹备组组长作出决定”，由于我市与深圳在城市化发展程度上存在一定差距且制度修订前提不一致，结合我市政策实际情况，可能较难落实，故不宜直接复制《深圳经济特区物业管理条例》的操作模式到中山使用，建议删除。原因如下： (一)筹备组业主代表产生方式不一致，不宜忽略前提套用政策。按《深圳经济特区物业管理条例》，“物业管理区域占业主总人数百分之ニ十以上的业主或者占全体业主所持投票权数百分之ニ十以上的业主联名，可以向街道办事处书面要求成立首次业主大会会议筹备组”，即筹备组的产生是具有一定民主基础的;且筹备组中的业主代表是由街道办事处在民主推荐的基础上从遵纪守法、热心公益的业主中确定并公示的，同时筹备组业主代表不得担任首届业主委员会委员。因此，深圳模式中的筹备组业主代表具有一定的民主基础及排除了利益干扰。但中山模式中，“已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的，业主可以提出成立业主大会的书面要求”，即对于入住率高的小区，提出申请的门槛较低;且小区的业主代表参与筹备组工作属自主报名，在推进开展筹备组相关工作时，如盲目将选举事项的决定权压实在筹备组组长身上，容易导致业主代表出现依赖筹备组组长单方面落实工作或业主代表将无法召开业主大会简单归咎于筹备组组长履职不当的情况。 (二)筹备组人员组成方式不一致，不宜脱离实际套用政策。根据《深圳经济特区物业管理条例》，深圳市的小区业委会筹备组由七至十名成员组成，其中街道办事处代表一名、社区党委或者物业管理区域基层党组织代表一名、业主代表三至五名、辖区公安派出所代表一名、社区居民委员会代表一名、建设单位代表一名。业主代表在筹备组中占比最高仅为50％，因此筹备组无法形成一致意见时，由筹备组组长作出决定是较为合理的。而按中山市的政策，业主代表人数占筹备组人数不少于60％，在筹备组意见不一致时，由筹备组组长直接决定业委会选举事项，容易出现镇政府过多干预小区自治引发业主代表将矛头指向政府的情况。二、对第六条第三款中“筹备组发布的通知或者公告应当加盖物业所在地镇人民政府(管理委员会、街道办事处)公章”，建议修改。根据《深圳经济特区物业管理条例》，深圳模式和中山模式的筹备组人员组成是不一样的。在深圳模式中，政府部门、村社区及基层党组织是筹备组中的主导方，而在中山模式中，小区业主大会更多是基层自治的缩影，业主代表是筹备组中的主导方。如相应的公告均以属地镇人民政府名义发出，既容易出现因文书盖章流程耗时长、效率低的问题，造成由于政府原因导致超出选举法定时限的现象(筹备组及业委会的选举均有法定时限)，又容易引发业主误解，认为镇政府过度干预小区自治。建议结合事权下放思路，允许筹备组发布的通知或者公告以属地村社区名义盖章发出，提高执行效率。三、对第二十四条＂业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列资料向市住房城乡建设部门和物业所在地镇人民政府(管理委员会、街道办事处)备案……考虑业主委员会在选举产生后须对选举结果进行公示且公示期一般不少于7日，为避免公示期内出现收到众举报导致选举无效的情况，建议修改为在公示期满后三十日内进行备案较为适宜。	否	一、关于第1、2点意见，根据《业主大会和业主委员会指导规则》第十条规定，筹备组组长由物业所在地镇人民政府(管理委员会、街道办事处)代表担任，筹备组组长对筹备工作起指导、统筹作用。同时也是为了解决实际操作过程中经常出的问题。二、关于第3点意见，与上位法的相关规定不符。
5	东凤镇政府	1、本程序指引是否具有强制执行力? 工程控制论钱学森 2、客观实际上未收楼的“业主”(已备案的)是否属于第二条所称的“业主”，如果属于，是否可根据第五条的第一种情形20％以上的业主联名提出成立业主大会的申请。投票权如何界定，请明晰。 3、第四条中“建设单位应当书名报告物业所在地……”，建议按照第十ー条“业主清册、物业建筑的基本资料(包括物业管理却域内地上、地下的建筑物、设施设备、和相关场地等)”一并书面报告物业所在地人民政府，并规定时间限期。 4、第六条，业主大会事务是物业小区内部事务，筹备组组长代表人民政府，是协助的角。筹备组无法形成一致意见的，不建议由筹备组组长做出决定，建议在不违反法律法规的情况下按照少数服从多数的原则:同理，筹备组发布的通知或者公告不建议加盖人民政府公，建议筹备组成员过半数签字为准。 5、第八条，建议筹备组成员业主资格条件与业委会成员业主资格条件保持一致。 6、第八条房产证上没有配偶名字的，某种条件下也可视为业主并有资格参与筹备组及成为业委会成员，请明晰核实该情况中的配偶是否具备资格的流程和细则。挠度计算7、请明晰第三十四条人民政府代行业主委员会的职责的流程和细则。 8、建议社区(村)派一名代表作为业委会正式成员(不用选，自动产生)。 9、镇是居委会的上级，如何处理。 10、请明晰条款中提及的“所在地人民政府(管理委员会、街道办处)”代表需要什么资格。 11，筹备组成员可否参加业委会委员选举? 12、第十六条以及第二十八条中有关“书面通知全体业主”有无送达要求?如何认定送达完毕?建议明确细则。	否	一、第1、2、6、7、9、10、11、12点意见不属于本次修订内容征求意见的范围。二、关于第3点意见，暂无上位法依据。三、关于第4点意见，根据《业主大会和业主委员会指导规则》第十条规定，筹备组组长由物业所在地镇人民政府(管理委员会、街道办事处)代表担任，筹备组组长对筹备工作起指导、统筹作用。同时也是为了解决实际操作中过程中经常出的问题。四、关于第5点意见，该条款的表述为直接引用上位法的规定。五、关于第8点意见，暂无上位法依据。
6	东区办事处	一、关于第二条：一是建议将“本指引所称业主是指房屋的所有权人，”修改为“本指引所称业主是指所有合法产权人（包括住宅、商铺、车库、车位、摊位等）。”；二是须对未取得不动产证，但有购房合同的情况加以说明。二、关于第三条：对物业管理区域划分问题上，须明确物业用房是否作为划分管理区域的必要条件。三、关于第六条：一是建议增加“筹备组会议应当有过半数成员出席；作出决定必须经全体筹备组成员过半数同意。”；二是建议将“筹备组发布的通知或者公告，应当加盖物业所在地镇人民政府（管理委员会、街道办事处）公章，筹备组成员不得擅自发布相关通知或者公告。”修改为“筹备组发布的通知或者公告，应当加盖物业所在地社区居委会公章，筹备组成员不得擅自发布相关通知或者公告。”；三是建议将“筹备组无法形成一致意见的，可由筹备组组长作出决定。”修改为“筹备组作出决定应当经筹备组人员过半数成员同意。”因根据《物业管理条例》第十条，街道办事处、乡镇人民政府代表作为筹备组组长应当是指导的角，而并非领导决定的角。四、关于第八条：建议增加“筹备组成员应参考业委会候选人条件”。五、关于第十一条：一是建议将“建设单位和物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作，向业主大会筹备组提供业主清册......”修改为“建设单位和物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：（一）物业管理区域证明；（二）房屋及建筑物面积清册；（三）业主名册；（四）建筑规划总平面图；（五）交付使用共用设施设备的证明；（六）物业服务用房配置证明；（七）其他有关的文件资料”；二是须明确筹备组工作经费应相关规定。六、关于第十六条：建议将“业主委员会委员候选人产生后，应当在业主大会召开前十五日将候选人名单在物业管理区域显著位置公告并书面通知全体业主，公告无异议或异议不成立则视为同意。”修改为“业主委员会委员候选人产生后，应当在业主大会召开前十五日将候选人名单及报名表在物业管理区域显著位置公告并书面通知全体业主，公告无异议或异议不成立则视为同意”。七、关于第十八条：建议尽快推动建立电子投票形式。八、关于第二十一条第二点：在实践过程中，曾有部分业主要求区住建人员全程跟踪监督，但碍于人手有限，很难严格遵循规定办事。为此，建议将“物业所在地镇人民政府（管理委员会、街道办事处）会同居民委员会对征求意见书（选票）发放进行指导、协助、监督......”修改为“物业所在地街道办事处会同社区进行指导，物业服务企业、业主代表、筹备组成员进行协助、监督......”。	否cad模型	一、关于第1、2点的意见，相关条款内容是直接引用上位法的表述。二、关于第3点第（1）小点意见，暂无上位法依据；关于第3点第（2）、（3）小点意见，根据《业主大会和业主委员会指导规则》第十条规定，筹备组组长由物业所在地镇人民政府(管理委员会、街道办事处)代表担任，筹备组组长对筹备工作起指导、统筹作用。同时也是为了解决实际操作中过程中经常出的问题。三、关于第4、5点意见，相关条款为直接引用上位法表述。四、关于第6点意见，报名表有部分内容可能涉及业主个人隐私信息，不宜直接进行公示。五、关于第7点意见，不属于征求意见范围。六、关于第八点意见，根据《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》等上位法的相关规定，物业所在地镇人民政府（管理委员会、街道办事处）、居委会对业主委员会成立的全过程有指导、协助、监督的职责。
杨宇霆 7	坦洲镇住建局	一、建议在第二条中，增加基于夫妻共同财产而认定的业主情况。ニ、建议在第八条和第十四条中，细化关于“业主按时缴纳物业管理费”具体规定。三、在第十八或十九条中，是否可以设置“流动票箱”，如果可以，建议增加关于设置流动票箱的相关规定。四、建议在第四条中，细化“已交付使用”的定义。	否	一、关于第1点意见，关于夫妻共同财产的认定，按现行有关法律法规执定，在本指引当中较难一一罗列。二、关于第2点意见，该条款为直接引用上位法表述，关于物业服务费用的缴纳，按《物业管理条例》第四十一条和《广东省物业管理条例》第四十一条等相关法律法规的规定执行。三、关于第3点意见，本指引第二十一条第二款已对投票方式作了相关规定。四、关于第4点意见，该条款是直接引用上位法表述。
8	李小	中山市換届选举业委会一直没有具体的换届选举办法细则，也就是说，现在贵单位修改出来的《中山市成立业主大会和选举业主员会程序指引(试行)》中，不应该只规定首届业主大会成立和首届选举业委会规则问题，而是一定要定义出来，以后换届选举(不是首届选举)应该遵循的规章制度。麻烦贵单位这次修改加进去这一项，不要让那些有利可图的不法分子乘虚而入而违法违规选举换届的业委会，谢谢!	否	业主委员会换届选举根据《广东省物业管理条例》第三十四条等相关规定执行。
9	袁*杰	关于成立业主委员会的意见，根据本小区的实际运行情况，意见如下： 1、应加入对委员的一些管理，发现小区委员长长期不交管理费，而没有相应处罚。我们小区1年的都有。 2、动员业主无理由不交管理费。太可乐了 3、在财务收入的管理。要有相应制度规管。	否	相关意见不属于成立业主大会和选举业主委员会程序性的问题，所反映的问题按《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》相关规定执行。
10	石*飞	1、反对第八条第一款：（一）遵守管理规约（含临时管理规约）中的“含临时管理规约”。原因：临时管理规约一般为业主委员会成立前由开发商私自拟定的草案，业主在收房入住时一般会被强制或者隐形强制要求签署。该规约中一般体现的是开发商或者是其前期指定的物业公司的意志，不是业主真实意志的表述。一定情况下，会成为物业公司或者其他有权单位阻碍成立业主委员会的理由，在此表示强烈反对。建议：用回原版本的（一）遵守管理规约、业主大会议事规则； 2、反对类第十四条第三款：理由同上。	否	根据《物业管理条例》第二十三条第二款的规定，物业买受人应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
11	孙先生	关于征求《中山市成立业主大会和选举业主委员会程序指引（修订征求意见稿）》意见的通知收悉，经研究，现对《中山市成立业主大会和选举业主委员会程序指引》（修订征求意见稿）提出修改意见建议如下：一、建议在本《指引（征求意见稿）》第六条第三款中的“筹备组无法形成一致意见的”前，参考“《物业管理条例》第十三条第二款及《广东省物业管理条例》第十八条第三款中有关“经20%或者百分之二十以上业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议”及《广东省物业管理条例》第二十九条中“经三分之一以上业主委员会提议或者业主委员会主任认为有必要的，可以召开业主委员会会议。”、《业主大会和业主委员会指导规则》第三十七条“经三分之一以上业主委员会委员的提议，应当在7日内召开业主委员会会议。”规定，增加“三分之一以上筹备组成员提出召开筹备组工作会议申请的，筹备组组长应当于5日内召开”规定，以更合理设置筹备组组长及成员权利义务，制约可能出现的因筹备组组长无正当事由拖延或者拒绝召开筹备组工作会议情形。二、建议将本《指引（征求意见稿）》第八条规定的“筹备组中的业主代表，应当遵纪守法、热心公益，在、、、、、、（四）法律、法规规定的其他义务”修改为“筹备组中的业主代表，应当遵纪守法、热心公益，符合本指引中有关业主委员会候选人资格规定”，及相应调整后续有关业主委员会候选人资格规定。三、建议删去本《指引（征求意见稿）》第二十四条第（一）项和第（三）项规定，与《广东省物业管理条例》第二十七条规定保持一致，不增设其他条件，原因是本条第（一）项规定的选举情况与第（四）项规定的基本情况有交叉重复情形；第（三）项的“会议记录与会议决定”也属于选举情况之一；且第（五）项规定也应包含于第（三）项规定中。建议补充《广东省物业管理条例》第二十七条第二款规定有关内容。	否	一、关于第1点意见，暂无上位法依据。二、关于第2点意见，该条款相关内容是引用《物业管理条例》第七条的相关表述。三、关于第3的意见，本条款表述综合了《广东省物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》中关于业主委员会备案的相关规定。
12	pan11**8@163	根据贵局发布《中山市成立业主大会和选举业主委员会程序指引征求意见》，经详阅，本着依法依规原则提出以下意见：一、第二条修改为：“第二条本指引所称业主是指房屋的所有权人或土地所有权人”。原因：针对自建房小区，部分未建房的业主，其土地的管理也应纳入小区管理范畴，承担管理责任，缴费物业管理费。二、第三条修改为（以下黑字为增加的文字）：业主依法成立业主大会，选举业主委员会。业主大会根据同一建设单位物业管理区域的划分成立，一个物业管理...... 业主大会由同同一建设单位物业管理区域内全体业主组成...... 三、增加第二十三条内容为：第二十三：为充分发挥业主委员会委员的代表作用，体现广泛、公平、合理的原则，同一建设单位物业管理区域内存在不同性质物业（如商品房、别墅、商铺、写字楼等不同性质物业）的，由性质相同的物业区域各自按照本巜指引》选举人数相等且为偶数的业主委员会委员，而户数最多的相同性质物业区域可以增加一名业主委员会委员名额（备注：因为组成人员为奇数），共同组成业主委员会。四、原第二十三条顺延为第二十四条。	否	一、关于第1点意见，该条款内容是直接引用《广东省物业管理例》第十条的相关表述。二、关于第2、3、4点意见，暂无上位法依据。
13	刘*芬	为了广大业主在小区成立业主大会和选举委员会的活动中能真正行使到合理的法律法规，让所有业主能得到合法权益，现提出一个小小的意见，就是条例中“有关业主应当按时交纳物业费”这一项，在实际操作中，出现以下问题：一、出现一刀切情况，住建局工作人员在审核业委会成员资格时往往用这一条例直接否定业主资格，物业公司在合同无备案等违规操作的情况下，即“按时交纳物业管理费”根本无从依据下，业主被莫名剥夺参选资格。二、“按照交物业管理费”并没有说明“按时”的有效期，也没有作出相应的解释，存在严重的权利与义务不对等，业主可能因一个月未准时缴费，导致业主这辈子一直没有资格参选业委会！三、小区出现恶性循环，影响社会稳定，物业公司存在违规操作或服务质量不达标，业主存在暂时没交费的情况，当大部分业主资格被剥夺后，小区根本无法成立业委会，形成物业一家独大情况，小区业主权利根本无法保障。鉴于以上情况，希望趁修订的机会，对“按时交纳物业费”这一规定作出解释，建议对“按时”的解释，一是依据在政府备案的合法的物业合同，并且一定是在服务期，杜绝出现以前期物业合同否定第二届业委会成立的情况，二是给“按时”一个期限，即参选业委会的业主在审核资格前的一段时间内按时交纳物业费，业主仍然有参选资格。最后我们相信在习主席的领导下，以“为老百姓多办实事、多办好事”为服务的理念，明天将更加灿烂辉煌。	否	《物业管理条例》第七条规定“按时缴纳物业服务费用”是业主在物业管理活动中应履行的法定义务；同时《广东省物业管理条例》第二十五条规定“按时缴纳物业服务费用”是业主委员会委员的法定任职条件；关于物业服务费用的缴纳，按《物业管理条例》第四十一条和《广东省物业管理条例》第四十一条等相关法律法规的规定执行。
14	阿源	一、第三条业主依法成立业主大会，选举业主委员会。业主大会根据同一建设单位的物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由同一个物业管理区域内全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益，依法履行职责。同一个物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。二、增加第二十三条内容为：为充分发挥业主委员会委员的代表作用，体现广泛、公平、合理的原则，同一建设单位的物业管理区域内存在不同性质物业（如商品房、别墅、商铺、写字楼等不同性质物业）的，由性质相同的物业区域各自按照本巜指引》选举人数相等且为偶数的业主委员会委员，而户数最多的相同性质物业区域可以增加一名业主委员会委员名额（备注：因为组成人员为奇数），共同组成业主委员会。原第二十三条顺延为第二十四条。三、蓝字体为增加内容，红字体为备注内容应该删除。	否	相关意见暂无上位法依据。
淮海工学院体育部 15	老高	为提高业主委员会成员整体素质，对提名的业主委员会成员候选人基本情况在小区显著位置充分公示，让广大业主充分了解候选人情况，避免拉票、赂票现象，以选举出高素质业主委员会。必要时也可以通过竞选方式产生业主委员会成员，让业主委员会起到真正为业主服务，而不是摆设。	否	1、关于业主委员会委员候选人公示的问题，本指引第十二条已作相关规定。 2、关于业主委员会委员候选人选举方式的问题，本指引第十三条已作相关规定。
16	陈*英	为了广大业主在小区成立业主大会和选举委员会的活动中能真正行使到合理的法律法规，让所有业主能得到合法权益，现提出一个小小的意见，就是条例中有关业主应当按时交纳物业费，正因为出现（按时）规定过于笼统，导致在现实行使中会被某些政府部门人员过于解释，而且一刀切，就会给一些不合法或不作为的物业管理公司一个合法的理由去对扩同打压业主成立业委会，所以小区想成立业委会就困难重重或自动流产。现建议修订指引的领导们对这（按时）应多加以解释为（物业公司不存在过错）才能正常行使此条例。条例对等才能合情合理合法，当然在正常情况下，如果小区的物业管理保证了服务品质及保障业主的共同权益，业主们绝对会按时交纳物业管理费用的；但是反之小区物业公司不作为经营合法性业主们不认可，且存在很多过错，这样的情况难免导致大部份业主为了自己的合法权益拒交或不按时交费的情况出现，以延时交物业费用的方式反对物业公司服务管理不到位的问题，从而达到业主们自我救济的方法，这种行为现实中最常见到事情，如果后者小区业主为了自己的合法权益去参选业委会，这些不按时交费的业主在审核中就不会被通过了，因审核证明都是由物业公司出示提供给政府部门审核的，作为物业公司的经营性质，在利益驱使下，怕成立业委会后对物业公司利益有损及管理工作冲突。所以在成立业委会不惜代价百般阻难，最重要的某些相关的政府部门人员在不去现场或不了解业主们实际的情况下，直接按条例执行，也就是一刀切。业主真正的权益没有得到解决。业委会都是为业主服务的机构，和物业公司之间是相互合作关系，业委会提供的服务主要是针对居民生活方面，以人为主。物业提供的服务是按照小区物业服务合同的约定，以物为主。所以最后希望各位领导在习主席的领导下，我们坚信，以“为老百姓多办实事、多办好事”为发展理念，明天将更加灿烂辉煌。	否	《物业管理条例》第七条规定“按时缴纳物业服务费用”是业主在物业管理活动中应履行的法定义务；同时《广东省物业管理条例》第二十五条规定“按时缴纳物业服务费用”是业主委员会委员的法定任职条件；关于物业服务费用的缴纳，按《物业管理条例》第四十一条和《广东省物业管理条例》第四十一条等相关法律法规的规定执行。
17	郑*航	为了广大业主在小区成立业主大会和选举委员会的活动中能真正行使到合理的法律法规，让所有业主能得到合法权益，现提出一个小小的意见，就是条例中有关业主应当按时交纳物业费，正因为出现（按时）规定过于笼统，导致在现实行使中会被某些政府部门人员过于解释，而且一刀切，就会给一些不合法或不作为的物业管理公司一个合法的理由去对扩同打压业主成立业委会，所以小区想成立业委会就困难重重或自动流产。现建议修订指引的领导们对这（按时）应多加以解释为（物业公司不存在过错）才能正常行使此条例。条例对等才能合情合理合法，当然在正常情况下，如果小区的物业管理保证了服务品质及保障业主的共同权益，业主们绝对会按时交纳物业管理费用的；但是反之小区物业公司不作为，经营合法性业主们不认可，且存在很多过错，这样的情况难免导致大部份业主为了自己的合法权益拒交或不按时交费的情况出现，以延时交物业费用的方式反对物业公司服务管理不到位的问题，从而达到业主们自我救济的方法，这种行为现实中最常见到事情，如果后者小区业主为了自己的合法权益去参选业委会，这些不按时交费的业主在审核中就不会被通过了，因审核证明都是由物业公司出示提供给政府部门审核的，作为物业公司是经营性质，在利益驱使下，怕成立业委会后对物业公司利益有损及管理工作冲突。所以在成立业委会不惜代价百般阻难，最重要的某些相关的政府部门人员在不去现场或不了解业主们实际的情况下，直接按条例执行，也就是一刀切。业主真正的权益没有得到解决。业委会都是为业主服务的机构，和物业公司之间是相互合作关系，业委会提供的服务主要是针对居民生活方面，以人为主。物业提供的服务是按照小区物业服务合同的约定，以物为主。所以最后希望各位领导在习主席的领导下，我们坚信，以“为老百姓多办实事、多办好事”为发展理念，中山明天将更加灿烂辉煌。	否	《物业管理条例》第七条规定“按时缴纳物业服务费用”是业主在物业管理活动中应履行的法定义务；同时《广东省物业管理条例》第二十五条规定“按时缴纳物业服务费用”是业主委员会委员的法定任职条件；关于物业服务费用的缴纳，按《物业管理条例》第四十一条和《广东省物业管理条例》第四十一条等相关法律法规的规定执行。
18	227***1538@qq	不能让中山的物业协会参与选举业委员会的所有工作，包括咨询、解答、投诉、备案工作都不能让他们参与一点点。主要原因是，他们是收物业公司的钱，代表物业公司的利益，他们做的事情肯定会偏向物业公司。我们小区成立业委会的时候，居委会的领导只要有一点不懂的事情，都说要请示物业协会领导，当时筹备组都觉得非常不合理，而而且很可笑。物业公司都特别讨厌业主成立业主委员会，谁都不喜欢受监督，业委会成立后，最低的可能也是会导致公共收益被收回，最惨的可能是被业主被炒掉，所以物业公司都很愿意花钱物业协会的领导，帮助推翻委员会，物业协会的领导不是公务员，完全没有人对他们进行监督，他们是理所当然的为物业公司服务的。我们小区要更换物业公司，后来没换成，最后才知道都是物业协会的帮物业公司出的馊主意，因为物业协会的人太专业，也经常处理投诉，对法律法规认识很清楚，所以他们对付我们业主委员会得心应手。我不知道政府给这么多权力物业协会是否合法？但是国家一直都说，禁止这些红顶中介的存在，因为他们天生的角就是代表物业公司，而且政府给他们的权利，又不对他们进行监督。最后个人认为，中山成立业委会这么少，其中一个主要的原因是物业协会，通过他们的专业知识帮助物业公司阻碍成立业主委员会，表面上他们是支持的，也因为物业协会导致中山管理市场化程度很低，影响了管理水平的提升。我们中山成立业主委员会有27%，但是有效期的有多少？想希望政府能公布这个数据？	否	本次修订并无涉及到中山市物业管理行业协会的内容，相关意见不属本次征求意见的范围。
19	张*律师	本人是广东铭*律师事务所执业律师，现就贵局公开征集意见的《<中山市成立业主大会和选举业主委员会程序指引>（修订征求意见稿）》发一点个人的看法，供参考。一、关于对第八条的修改意见的建议： 1、本条第二款修订删除了原“业主不能委托其配偶代表自己参加业主大会筹备组”的表述。统一表述为：“参与筹备组的业主代表是自然人的，必须是业主本人，业主不能委托其他人代表自己参加业主大会筹备组。” 如果按照修改后的条文，一般也能得出不能委托其配偶代表自己参加业主大会筹备组的结论，但是不如原条文明确表达不能委托其配偶代表自己参加业主大会筹备组这样的提法来得清楚。何况，修改者的本意还是同意业主配偶代表业主参加筹备组。本人意见：筹备组成员是一种身份，首先应该是业主；其次，该身份与个人的品德、能力与个体有关的属性要求密切相关，参与筹备组的目的是筹划首次业主大会会议的前期事务，本身是一项要求颇高的工作，并非任何人都能胜任，这种身份代表的是一种能力，担负的是职责，而不仅仅是权利的表达（这一点与业主大会会议的投票可委托他人的规定是存在本质的区别的）。因此，从业主中产生筹备组成员需要全面考察。一旦确定，筹备工作当然必须筹备组成员亲自处理，绝不能委托他人，即便是配偶。从另一个角度来说，如果配偶本身就是业主，那也应该亲自去报名参加筹备组。如果夫妻双方都是业主，其中一方参加了筹备组，另一方是不是当然就成了筹备组成员呢？显然不是，道理很简单，筹备组成员是一种身份。 2、本条明确了筹备组的“业主代表”的义务，但在关于筹备组成员的资格问题的规定上，是否可以再进一步进行量化的规定，以便于操作。比如，“按照国家有关规定交纳专项维修资金、按时交纳物业服务费；”这一款的规定，能否设定期限。本人认为，“按时交纳”这样的表述不具有量化作为。如严格适用，则可能造成三年前曾一时忘记缴费产生过拖欠，三年后便五资格参与业主大会筹备组或报名业委会成员了。如宽松适用，则可能出现长期欠费的业主，为了参加筹备组，或报名业主委员会候选人，在报名前一天突击缴费从而完成“华丽转身”，从一名“老赖”变身为“模范”。以上显然不是立法本意。究其原因，还是在于按时交纳的表述不具有量化操作性。建议规定为“（二）按照国家有关规定交纳专项维修资金、按时交纳物业服务费，报名前三年内无出现拒交项维修资金，三年内连续拖欠物业服务费不超过两个月，累计拖欠物业管理费不超过三个月的。”【注：本条意见同样适用于业主委员会委员候选人的资格认定，以下不再赘述。】二、关于对第十四条的修改意见的建议：本条修订删除了原“夫妻之间不动产权证书（房产证或有效房产证明）无名的一方不能认定为业主，没有资格参加业主委员会委员选举，业主不能委托其配偶代表自己参选业主委员会委员”的表述。关于产权证上未记载产权的夫妻一方是否当然是业主问题，本人认为，作为业委会委员候选人资格产生来讲，这是与物业管理区域内全体业主的权利息息相关的事务，产权证的记载应该是对外最具公信力的权属证明，而夫妻共同财产问题却存在很多例外的情况（如婚前财产，财产公证，父母一方赠与等等），不能一慨而论。而且“夫妻共同财产”这一法律关系属于夫妻双方的内部关系。如果不加甄别直接认定未具名的一方为业主恐怕会存在很多问题。而如果需要筹备组去甄别究竟是不是夫妻共同财产，恐怕就超出了筹备组的能力范围。因此，我建议，对参与筹备组以及委员会候选人的业主的身份审查，因以形式审查为主。权属证书上未记载名字的夫妻关系不宜直接认定为业主。当然，为平衡关系，是否可以加上，如产权证上记载为业主的一方明确以书面方式向筹备组确认房产为夫妻共同财产，另一方与己方同为业主的，即可承认为业主，可成为成为业委会委员候选人。三、指引没有关于报名筹备组业主代表以及报名委员会委员候选人过多时的处理方式，本人建议增加。本指引第九条规定：“筹备组中业主代表的产生，由物业所在地镇人民政府（管理委员会、街道办事处）核查报名业主的条件，并组织业主推荐产生，具体推荐办法以物业所在地镇人民政府（管理委员会、街道办事处）的公告为准。”具体如何产生，并没有明确的规定，容易产生争执。按《广东省物业管理条例》的规定“业主大会筹备组由业主代表、建设单位以及街道办事处、乡镇人民政府代表七至十五人组成，其中业主代表应当不少于首次业主大会筹备组人数的百分之六十。”业主代表人数最多九人。每一个小区的情况不一样，有些小区业主大会筹备组无人问津，有些小区业主大会筹备组却是竞争激烈，特别在一些各方面矛盾比较突出的小区容易出现。业主诉求各不相同，都想通过业主大会会议实现自己的诉求，而在部分业主心目中，当选筹备组成员就意味着在今后的业主大会会议中能拔得头筹，凡事快人一步。自然当人数过多时，诉求不同的各方容易产生互不相让的局面。目前政府指导部门常见的做法是在报名人之间进行互相推举，或者由报名人搜集推荐业主的名单，按照推荐名单由高到低的顺序决定代表人数，有的按小区不同类型的物业进行分类，每一类物业类型推荐人数不等的代表，还有甚至是抽签解决。无论何种做法，在竞争激烈的小区都不可能做到面面俱到，除非以立法或政府指引的形式事先确定规则。所以，对筹备组人员的选择确有必要进行立法规范。但是，筹备组毕竟只是业主大会成立的前置程序，程序不能太复杂，否则会让业主大会的成立遥遥无期，甚至让人望而却步。也不能太随意，比如抽签。还要考虑大多数业主，甚至是“沉默的大多数”的业主的意见。当然，毕竟是小区业主内部的事务，还不要管束太严。我的建议是：如报名参加筹备组的业主成员大于规定人数的，按报名业主的推荐业主人数高低确定，每名业主只能推举一名业主代表（目的为避免所推荐的业主代表只来自同一诉求团体）。报名业主提交的上述推荐名单在小区公示十日，如无异议则确定推荐人数后按由高到低的顺序排列确定业主代表正式名单和候补名单。如有异议则交由业主筹备组的其他非业主代表进行核实认定，如查实在获取推荐业主签名上弄虚作假，或者存在骚扰恐吓其他业主非法取得推荐票的，则立即取消资格。四、建议增加对业委会设置业主大会会议议题的指引。业主大会会议的主要内容是对筹备组或业委会提出的会议议题进行表决，因为涉及的广大业主的利益，那么，会议的议题应当简洁明了，没有歧义，更不能以文字游戏的方式来企图不合理的达到或者不达到某种特定的预设目的。比如，选择某间物业公司进行服务的表决，就应该直接明了的询问意见，同意、不同意、弃权。但如果把问题设定为：“你是否不同意XX物业公司进驻小区管理。”则容易导致业主认识的混乱。再如，何时应当表决是否续聘物业公司，何时应当表决是否选聘物业公司。其次，议题必须单一，不得有复合性的议题。比如，曾经有小区业主大会会议的议题设置为“是否同意选择以下六人为业委会成员并代表业主与物业公司签订合同。”这样的议题的不合理性是显然易见的。五、建议删除第二十条最后一款，即“业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。” 本人认为，车位、摊位等特定空间同样享有完整的物权，也自然应当有平等的表决权。这种权利是不能被任何单位、机构或个人剥夺的，业主大会也不行。因此，本人认为，上述指引容易对业主造成误导。	否	一、关于第1点第（1）小点和第2点意见，根据婚姻法第十七条的规定：夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。即夫妻双方在婚后购买房产，在没有其他特殊约定的情形下，即使其中一方未在房产证上署名，其与署名一方同样对该房产拥有所有权。《物业管理条例》第六条第一款、《广东省物业管理条例》第十条第一款均规定：房屋的所有权人为业主。综上，夫妻之间不动产权证书（房产证或有效房产证明）无名的一方在符合法律规定的情形下，也可以成为房屋业主。二、关于第1点第（2）小点的意见，《物业管理条例》第七条规定“按时缴纳物业服务费用”是业主在物业管理活动中应履行的法定义务；同时《广东省物业管理条例》第二十五条规定“按时缴纳物业服务费用”是业主委员会委员的法定任职条件；关于物业服务费用的缴纳，按《物业管理条例》第四十一条和《广东省物业管理条例》第四十一条等相关法律法规的规定执行。其他意见，暂无上位法依据。三、关于第3点意见，意见中关于立法的建议不属于本次指引修内容征求意见的范围，我局将根据我市物业管理立法工作的部署，稳步开展相关工作；意见中关于筹备组中业主代表产生方式的建议，暂无上位法依据，目前筹备组中业主代表的产生方法，按本指引第九条的规定，由物业所在地镇人民政府（（管理委员会、街道办事处）结合物业小区的实际情况制定。四、关于第4点意见，不属于成立业主大会和选举业主委员会程序性的问题，相关业主大会议题的设定，按《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》等法律法规的规定执行。五、关于第5点意见，该条款内容是直接引用《业主大会和业主委员会指导规则》的相关表述。

本文发布于:2024-09-22 16:43:30，感谢您对本站的认可！

本文链接：https://www.17tex.com/xueshu/550600.html

上一篇：...室关于做好施行《中华人民共和国政府信息公开条例》准备工作的通知...

下一篇：...人民政府办公厅关于印发《海口市城镇园林绿化条例实施细则》的通知...

标签：业主委员会筹备组物业业主大会

留言与评论（共有 0 条评论）