保定市人民政府办公厅关于深入贯彻落实《物业管理条例》的实施意见 各县(市、区)人民政府，市政府有关部门： 为深入贯彻落实国务院新修订的《物业管理条例》(张秋俭以下简称《条例》)，规范物业管理活动，维护业主和企业合法权益；提高人民生活质量，经市政府同意，现就贯彻落实《物业管理条例》工作提出如下实施意见： 一、加强《条例》的学习和宣传 《条例》是我国第一部物业管理行政法规。《条例》确立了一系列重要的物业管理制度，对业主及业主大会、前期物业管理、物业的使用与维护等方面作了明确规定，并制定了相应的法律责任。对于促进物业管理健康、规范、有序的发展具有十分重要的意义。各级住房保障和房产管理部门要在当地人民政府的统一领导下，认真制定学习和宣传《条例》的计划，并组织实施。要通过报纸、电视、网络等新闻媒体广泛宣传《条例》；通过短期培训、讲座、研讨会等多种形式组织学习《条例》；通过报刊专栏、现场咨询、发放宣传资料等多种方式，使广大业主和物业服务企业等物业管理主体深刻了解、领会《条例》精神，达到业主、物业服务企业及相关单位自觉遵守《条例》的目的。 二、完善政府行政主管部门职责 《条例》的适用范围，既包括城市，也涵盖农村；既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的物业管理活动。市、县（市、区）住房保障和房产管理部门要切实履行职责，抓好物业管理活动的监督管理工作。
（一）市、县（市）住房保障和房产管理部门要根据有关法律、法规和政策，研究制定物业管理相关政策和措施；研究拟定和组织实施物业管理活动的定期规划和年度工作目标；负责物业管理招投标工作和新建项目物业管理方案的备案；监督住宅专项维修资金；组织实施物业管理从业人员的再教育；负责物业管理争先创优工作；接受处理业主、使用人和物业服务企业的投诉。市主管部门负责三级物业服务企业资质的审批和一、二级物业服务企业资质的申报工作。县（市）住房保障和房产管理部门要负责指导协调辖区内街道办事处、乡镇人民政府等单位依法开展物业管理相关工作；负责辖区内物业服务企业资质的申报；负责辖区内物业管理区域的划分。
（二）市区物业实行属地管理。三区人民政府及高新区管委会住房保障管理部门要对本辖区物业管理活动实施组织、协调和指导；负责本辖区内物业管理活动的定期规划和年度目标的实施；负责业主大会、业主委员会的备案工作；负责老旧住宅小区物业管理活动的推行、协调和管理；负责本辖区内物业管理区域的划分；负责本辖区物业管理争先创优工作；
受处理本辖区业主委员会（业主、使用人）和物业服务企业的投诉。
三、抓好前期物业管理工作
强化前期物业管理，使物业保持良好运行状态，实现物业拥有者的保值增值目标，是建设单位和业主共同关心的工作，务必认真落实。
（一）住宅项目的建设单位应当在预售前制定物业管理方案，明确专项维修资金制度的建立、物业管理用房的配置及前期物业管理的内容、标准、费用等事宜，报市、县（市）住房保障和房产管理部门备案。
（二）住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标方少于3个或者住宅规模不足3万平方米的，经市、县（市）人民政府住房保障和房产管理部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
建筑面积在3万平方米以上的住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。新建建筑面积15万平方米以上的住宅小区的前期物业管理，应当通过公开招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
同一物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。分期分批开发建设的项目，前期建成部分已确定物业服务企业的，后期建设部分可不再进行招投标。实施招投标活动时，
要遵照建设部公布的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》执行。预售商品住宅在办理商品房预售手续、新建商品住宅在办理销售备案手续、非出售的新建住宅在办理初始登记手续时，应当提供选聘物业服务企业的招投标证明（或协议选聘物业服务企业的批准证明）。 通过招标投标方式选聘物业服务企业的，招标方应当按照以下时限完成物业管理招标投标工作：1、新建现售商品房、经济适用房应当在现售前30日完成；2、预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；3、非出售的新建住宅物业项目应当在交付使用前90日完成。
(三)在规划、设计、建设开发项目时，建设单位应当在物业管理区域内提供和配置物业管理用房、智能化安防系统、智能卡出入控制系统和自行车存放场所。此项工作由规划管理部门统一规划、同时审批，由建设管理部门监督实施。
物业管理用房按照开发项目总建筑面积比例提供。开发项目总建筑面积20万平方米以下的，按0.3%提供，建筑规模较小的开发项目最少不得低于60平方米；开发项目总建筑面积超过20万平方米的，除按照20万平方米的0.3%提供外，超过部分按0.15%的标准提供。
开发建设单位所提供的物业管理用房应为物业管理区域内、规划设计范围内独用的成套房屋，并具备独立使用的水、电、厕等基本使用功能。自行车存放场所应当配置警卫室和
电子监控系统。物业管理用房及上述设施设备的配置费用计入建筑成本，其所有权依法属于业主，任何单位和个人不得侵占或改作他用，不得抵押、交换、买卖。
(四)开发建设单位在销售物业时，应当在销售合同中明示前期物业服务合同内容，包括服务项目、服务标准和服务费用，并向业主告知通过招投标方式选聘的具有相应资质的物业服务企业的名称、办公场所、资质等级和。物业买受人应当在了解上述情况的前提下，签订承诺书。
（五） 开发建设单位
业主、业主大会在向物业服务企业交付物业时应当进行物业交接验收。
交接验收包括物业区域内的建筑主体、配套设施、附属设备、公共道路、场地、公共照明、环境绿化、物业管理用房等综合使用功能的查验。新建物业项目的交接验收应当在物业整体工程竣工交付验收合格后的30天内完成，其他物业应当在签订物业服务合同的同时完成。
（六）业主入住前的物业服务费由建设单位承担，业主入住后的物业服务费由业主承担。建设单位出售物业时，不得向物业买受人承诺减免物业服务费。入住是指在房屋买卖合同约定的时间内，业主收到书面入住通知并办妥相关入住手续。业主收到书面入住通知后，
在通知期限内无正当理由不办理相关入住手续的，视为入住。建设单位没有事先书面通知的，以业主实际办妥相关入住手续为准。
（七）建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任，承担移交物业文本资料完整性的责任。
四、进一步确立业主、业主大会、业主委员会的权利和义务
业主是物业管理活动的责任主体，业主大会是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中合法权益的组织，业主委员会执行业主大会的决定事项。相关部门要切实引导业主、业主大会、业主委员会正确行使自己的权利，履行各自的义务。
（一）已领取房屋所有权证的，房屋所有权证上记载的房屋所有权人为业主。新建商品房已交付使用但未进行房屋权属登记的，经住房保障和房产管理部门登记备案的商品房买卖合同记载的买受人，在物业管理活动中视为业主。尚未售出的房屋，建设单位为业主。
（二）物业出售且已经交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之五十的；首套物业出售并交付使用满两年的。应当召开首次业主大会会议，成立业主大会，选举产生业主委员会。分期分批建设的住宅物业，其中已建成的相对独立的区域，符合上述要求的，也可以成立业主大会。
物业管理区域符合前款条件后六十日内，建设单位或者物业服务企业应当书面告知物业所在地街道办事处、乡镇人民政府，业主也可以书面告知物业所在地街道办事处、乡镇人民政府。街道办事处、乡镇人民政府在收到书面告知后一个月内，负责核实并组织、协调成立首次业主大会会议筹备组（以下简称筹备组）。
筹备组由五至七名成员组成，其中：街道办事处或乡镇人民政府派出一名负责人担任筹备组组长，建设单位或者物业服务企业代表一名，业主代表三至五名。筹备组成员不得担任首届业主委员会成员。建设单位应当提供筹备工作所需要的物业和业主相关资料。
(三)在召开业主大会时，物业管理区域内业主人数较多的，可按幢、单元、楼层等为单位推选代表参加。
推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加会议３日前，就会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见。凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体意见经本人签署后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。
（四）业主大会会议与会业主所持有的投票权超过本物业管理区域内投票权半数，且与会业主人数超过全体业主人数半数的，业主大会会议方为有效。业主投票权数按业主所拥有
物业的建筑面积算，物业建筑面积每平方米计算为一票，不足一平方米的按四舍五入计算。
（五）业主可以自行投票，也可以委托他人投票。委托他人投票的，应当出具书面委托书，载明委托事项和投票权数。受委托人投票时，应当出示委托书以及委托人和本人身份证明。一个独立产权单位登记有两个或者两个以上所有权人的，应当自行确定一名投票人。
（六）业主委员会由委员和候补委员组成。业主委员会主任、副主任由业主委员会从委员中选举产生。候补委员列席业主委员会会议，不具有表决权。业主委员会可以聘请执行秘书，负责处理业主委员会日常事务。执行秘书的工作职责由业主大会议事规则规定。业主大会、业主委员会开展工作的经费，业主委员会委员津贴和执行秘书补助事宜由业主大会决定。
（七）业主委员会组成人员数额为5—17前妻回来了txt下载名，应为单数，具体人数由筹备组根据该物业管理区域的实际情况确定。候补委员人数按照委员人数的40%设置。其任期一般为三年。业主委员会委员、候补委员实行差额选举。
(八)业主委员会应当自选举产生之日起30日内到辖区住房保障管理部门备案。备案时提
供下列资料：
1、成立业主委员会备案申请书；2、物业基本情况及业主情况；3、业主委员会成员名单及基本情况；4、第一次业主大会决议；5、第一次业主大会通过的管理规约、业主大会议事规则。
业主委员会备案的有关内容发生变更的，应当自变更之日起30日内完善资料重新备案。
逸仙论坛 （九）业主委员会向县（市、区）住房保障管理部门备案后，凭住房保障管理部门核发的刻制印章介绍信，到公安部门申请刻制业主委员会印章。
（十）业主委员会不按规定召集业主大会会议的，业主可以请求物业所在地街道办事处或乡镇人民政府责令限期召集，逾期仍未召集的，由街道办事处或乡镇人民政府召集。
（十一）业主转让或者出租物业时应当将管理规约作为转让合同或者租赁合同的附件，对受让人或承租人具有同等的约束力。
（十二）业主转让物业时，应当缴清物业服务费，物业专项维修资金以及应当承担的有关分摊费用，并由物业所在区域内的物业服务企业出具费用缴纳证明，加盖公章，否则，市、县（市）住房保障管理部门不予办理该物业的转让和抵押登记手续。
(十三)物业服务企业有下列行为的，业主委员会有权予以制止并要求限期改正，情节严
重的，业主委员会可遵照物业服务合同的约定，提请业主大会解除其物业服务合同：
1footprint、管理体制及管理制度不健全，管理服务工作不到位，管理混乱的；2、擅自扩大收费范围，提高收费标准的；3、不按照物业服务合同的约定进行管理服务的。
(十四)业主委员会有下列情形之一的，县（市、区）人民政府的住房保障和房产管理部门有权予以制止，情节严重的可停止其工作，限期予以改正。凡不听劝阻，拒绝整改的，由主管部门通知物业所在地街道办事处或乡镇人民政府依法组织召开业主大会会议，解散原业主委员会，选举新一届业主委员会。1、违背法律法规、业主大会决议和多数业主意愿，超越业主大会赋予的权限，进行违法违规活动的；2、煽动业主违法集会，违背事实真相，严重扰乱社会治安和政府正常办公秩序的。
（十五）在物业服务合同签订前，业主委员会应将物业服务合同草案在物业管理区域内公示，充分听取业主意见后，提交业主大会通过。
(十六)业主空置的房屋，物业服务费用应由业主自入住之日起按时足额交纳。
五、加强物业服务企业的管理
物业服务企业应当遵照国家、省有关规定到资质审批部门进行资质核定。不符合原定资质标准的企业，应限期整改，对仍不能达标的企业，资质审批部门应给予注销其资质证书。
资质审批部门审核时，应认真征求物业管理协会的意见。
（一）物业服务企业享有下列权利：
1、遵照国家有关规定，参加招标项目的投标和竞标；2、按照签订的物业服务合同从事物业管理经营活动；3、按照服务合同约定，收取物业服务费用；4、按照有关规定，无偿使用服务区域内的物业管理用房；5、根据法律、法规规定和物业服务合同约定享有的其他权利。
（二）物业服务企业应履行下列义务：
1、按照签订的物业服务合同要求，提供质价符的物业管理服务；2、公示辖区内物业服务合同约定的服务内容、收费项目和标准；3、公示利用物业共用部位、共用设施设备经营收益和支出情况；4、接受业主、业主委员会的监督，定期向业主大会、业主委员会报告物业服务合同履行情况；5、接受住房保障和房产管理部门及行业协会的工作指导与监督，参加协会组织的相关活动;6、加强企业自身建设，规范企业行为，不断提高管理水平和升华经营服务理念，维护物业管理行业声誉，使之规范、健康、有序发展；7、协助政府有关部门制止违法、违规的行为，协助做好区域内灾害防治和疾病预防工作，积极维护物业管理区域内的公共生活秩序;8、法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。
(三)物业服务企业可通过劳动力市场公开招录从业人员。优先录用下岗人员的，可享受再就业有关优惠政策。
（四）物业服务企业根据业主的需求提供物业服务合同以外的服务项目时，服务内容、范围、标准、费用由双方约定，但不得侵害其他业主的合法权益。
(五)跨区承揽物业管理项目的物业服务企业，应当在项目所在地的县（市、区）住房保障和房产管理部门登记备案，并接受其监督管理。
石油化工装置工艺管道安装设计手册 （六)物业服务企业应当参与、支持社区服务工作。
（七）物业服务企业应当向市、县（市）住房保障和房产管理部门报送相关统计资料。
六、加强对物业使用与维护的管理
物业的使用和维护关系到业主的切身利益，直接响物业管理活动的正常开展，又事关社会稳定和业主生命财产安全，相关部门要强化认识、认真落实，业主和使用人要遵守物业使用的相关规定。
(一)业主在物业使用过程中，应当遵守下列规定：
1口模、不得损坏房屋主体结构、承重结构，不得改变、改装、移动、拆除房屋的附属设施、设备；2、不得擅自占用、损坏物业共用部位、共用场地、共用设施设备；3、不得违
章搭建；4、业主应当按照设计用途使用物业，任何单位和个人不得擅自改变物业的设计用途，不得侵害相邻业主的合法权益；5、不得随意倾倒、抛弃垃圾及废弃物或向下水管道中乱排、乱倒杂物；6、不得放置超标的易燃、易爆、剧毒、放射性物体，不得排放有害、有毒物质、超标烟尘或者发出超标噪音；7、不得在物业共用部位或场所乱涂、乱画、张贴广告、悬挂物品；8、不得违反法律、法规及《临时管理规约》和《管理规约》的其他约定。
上述规定需在《临时管理规约》和《管理规约》中载明。违反上述规定的，物业服务企业应当依据有关规定予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当在二十四小时内报告业主委员会和有关行政管理部门，由有关行政管理部门对违法、违规行为依法进行处理。
(二)业主选聘物业服务企业对物业服务区域实施物业管理的，原区域内的公共车棚、垃圾清扫、环境绿化、秩序维护等管理项目，应统一委托物业服务企业进行管理和服务。
(三)业主需要装饰装修房屋的，要按照国家、省有关规定和要求进行，并到物业服务企业办理备案手续，签订装饰装修管理服务协议。物业服务企业要尽职尽责，加强管理和服务，发现有违规行为时，应及时劝阻，并向有关部门报告。同时，向业委员会通报。
(四)物业管理区域内的共用配套设施设备，按下列规定和物业服务合同约定实施维修、养护：
1、供水设施，单元楼地下水表井（含地下水表井）以外的部分由供水部门负责，以内的共用部位由业主委托物业服务企业实施；2、供电设施，以资产、单元楼配电箱或保险器为界，以外的部分由供电部门负责，以内的共用部位由业主委托物业服务企业实施；3、区域内道路、路灯、排水设施属共用设施设备的由业主委托物业服务企业实施；4、采用锅炉供热的区域，其供热设备、设施及供热管线由业主（建设单位）委托物业服务企业负责维护管理或委托专业公司维护管理。由业主委托物业服务企业负责维修、更新、改造时所发生的费用，由业主负担。
上述部门或单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当于维修、养护施工完成的同时恢复原状，并由业主委员会或委托物业服务企业聘用专业人员交验、认定。有异议的，协商解决。
（五）物业管理区域内公用照明设施的运行费用(产权移交给路灯管理单位的除外)，由业主或物业使用人与物业服务企业商定。
七、发挥物业管理协会作用，加强行业自律，规范物业服务企业经营行为
物业管理协会是物业服务行业自律组织，应当积极规范行业经营行为，维护会员合法权益，促进行业健康发展。物业服务企业应当自取的资质证书之日起三个月内加入市物业管
理协会。本实施意见实施前已取得物业服务企业资质证书的企业应当自本实施意见实施之日起三个月内加入市物业管理协会异地物业服务企业在本市进行物业管理服务活动的，应当加入本市物业管理协会。市物业管理协会应当加强对物业服务企业和物业服务从业人员的自律性监管，建立诚信档案和诚信风险预警公告制度。对违反法律、法规规定和行业规范，侵犯业主合法权益的，应当要求其改正，情节严重的，应当给予警告、业内通告批评或者公开谴责。
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