答：资产评估的现实性表现在以下三个方面：
(1)资产评估直接以现实存在为资产确认、估价和报告的依据，没有与过去业务及其记录进行衔接、均衡、达成一致等约束，只需要说明当前资产状况，而不需要说明为什么形成这个状况，以及如何由过去的那种状况变成当前状况。
(2)以现实状况为基础反映未来。
(3)现实性强调客观存在。形式上存在而实际上已消失者，形式上不存在而事实上存在者，都要以实际上的客观存在为依据来校正。
康涅狄格州百人误诊2. 简述资产评估的特点。
答：(1)现实性。
现实性是指以评估基准期为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行的评定估算。
(2)市场性。
资产评估是来源于市场、服务于市场的活动。
(3)预测性。
资产评估的预测性是指用资产的未来时空的潜能说明现实。现实的评估价值必须反映资产的未来潜能，未来没有潜能和效益的资产，现实评估价值是不存在的。 (4)公正性。
公正性是指资产评估行为对于评估当事人具有独立性，它服务于资产业务的需要，而不是服务于相互矛盾的资产业务当事人的任何一方的需要。
(5)咨询性。咨询性是指资产评估结论是为资产业务提供的专业化估价意见，这个意见本身并无强制执行的效力，评估者只对结论本身合乎职业规范要求负责，而不对资产业务定价决策负责。
3.简述资产评估与会计计价的区别。
答：资产评估与会计计价具有明显的区别，表现在以下几个方面：
(1)发生的前提条件不同。
会计学中的资产计价严格遵循历史成本原则，同时是以企业会计主体不变和持续经营为假设前提的.。而资产评估则是用于发生产权变动、会计主体变动或者作为会计主体的企业生产经营活动中断、以持续经营为前提的资产计价无法反映企业资产价值时的估价行为。
(2)目的不同。
会计学中资产计价的目的是为投资者、债权人和经营管理者提供有效的会计信息，资产评估价值则是为资产的交易和投资提供公平的价值尺度。
(3)执行操作者不同。
资产计价是由本企业的财会人员来完成的，资产评估则是由独立于企业以外的具有资产评估资格的社会中介机构完成的。
4.简述资产的含义。
答：对于作为资产评估对象的资产，可以从以下几个方面理解：
(1)资产是一种权利。
资产是一种权利，同样的资产载体，其权利是不同的。
(2)资产是一种获利能力。
资产的价值是由资产所具有的获利能力决定的，不是评估人员评估出来的。
(3)资产必须为某一主体所拥有和支配。
资产作为具有获利能力的权利，必须有其拥有和支配的主体，权属问题也是资产的本质内容。
5.简述资产的分类。
答：(1)按资产存在形态分类。
按资产存在的形态可以分为有形资产和无形资产。
(2)按资产是否具有综合获利能力分类。
按资产是否具有综合获利能力可以分为单项资产和整体资产。
(3)按资产能否独立存在分类。
按资产能否独立存在可以分为可确指的资产和不可确指的资产。可确指的资产是指能独立存在的资产，不可确指的资产是指不能独立于有形资产而单独存在的资产。
(4)按资产的流动性分类。
按资产的流动性可以分为短期资产和长期资产。资产的流动性决定其变现性，流动性越活，变现性就活，偿债能力就活。
6.简述资产评估的特定目的。
答：我国资产评估实践表明，资产评估的特定目的主要有：资产转让；企业兼并；企业出售；企业联营；股份经营；中外合资、合作；企业清算；抵押担保；企业租赁；债务重组等等
7.简述资产评估价值类型的作用。
答：(1)价值类型是影响和决定资产评估价值的重要因素。资产评估价值是某项资产在特定条件下的价值表现，其价值含义不同，结果也不一样。
(2)价值类型制约资产评估方法的选择。价值类型实际上是评估价值的一个具体标准，为了获得某种标准的评估价值，需要通过评估方法获得。
(3)明确评估价值类型，可以更清楚地表达评估结果，可以避免报告使用者误用评估结果。
8.如何理解市场价值?
答：对于市场价值的理解，应着重从以下三个方面把握：
(1)公开和公平的市场条件。即所指市场价值是在公开和公平的市场条件下形成的，市场条件不局限于某事件发生或某人发生，同时，当事人是在信息充分掌握的基础上做出的。
(2)'-3事人是理性的。当事人充分掌握信息，不受任何压力，理性条件下做出的选择。
(3)市场价值是价值估计数额。
9.简述确认继续使用的资产时必须考虑的条件。
答：在确认继续使用的资产时，必须充分考虑以下条件：
(1)资产能以其提供的服务或用途，满足所有者经营上期望的收益：
(2)资产尚有显著的剩余使用寿命：
(3)资产所有权明确，并保持完好;
(4)资产从经济上、法律上是否允许转作他用;
(5)充分地考虑了资产的使用功能。
10.简述资产评估的工作原则。
答：(1)独立性原则。
独立性原则要求在资产评估过程摆脱资产业务当事人利益的影响，评估工作应始终坚持独立的第三者立场。
(2)客观性原则。
客观性原则是指评估结果应有充分的事实为依据。
(3)科学性原则。
科学性原则是指在资产评估过程中，必须根据评估的特定目的，选择适"-3的价值类型和方法，制定科学的评估实施方案，使资产评估结果科学合理。
(4)专业性原则。
专业性原则要求资产评估机构必须是提供资产评估服务的专业技术机构。
11.简述资产评估的经济原则。
答：(1)贡献原则。
贡献原则是指某一资产或资产的某一构成部分的价值，取决于它对其他相关的资产或资产整体价值的贡献，或者根据"-3缺少它时对整体价值下降的影响程度来衡量确定。
(2)替代原则。
替代原则是指"-3同时存在几种效能相同的资产时，最低价格的资产需求最大。
场景建模(3)预期原则。
预期原则是指在资产评估过程中，资产的价值可以不按照过去的生产成本或销售价格决定，而是基于对未来收益的期望值决定的。
12.简述资产评估程序包括的主要环节。
答：按照广义的资产评估程序分析，资产评估程序包括以下主要环节：
(1)明确资产评估业务基本事项：
(2)签订资产评估业务约定书;
(3)编制资产评估计划;
(4)资产勘查与现场调查;
(5)收集资产评估资料; (6)评定估算;
(7)编制和提交资产评估报告书; (8)资产评估工作档案归档
第一章总论
本章是资产评估的理论性、方法性、基本概念的章节，在历年考试中，本章的比重较大。
1一般地说，资产评估是指通过对资产某一时点价值的估算
2资产评估的特点：现实性、市场性、预测性、公正性、咨询性
3资产评估与会计计价的区别：发生的前提条件不同、目的不同、执行操作者不同。当然，资产评估与会计计价也是有联系的，二者相辅相成。
4资产的价值是由资产所具有的获利能力决定的。
5按资产存在的形态可以分为有形资产和无形资产。
6有形资产是指那些具有实体形态的资产，包括机器设备、房屋建筑物、流动资产等。按资产能否独立存在可以分为可确指的资产和不可确指的资产。
7不可确指的资产是指不能独立于有形资产而单独存在的资产，如商誉。目前不可确指的资产只有商誉。
8价值类型制约资产评估方法的选择。主要价值类型有：
市场价值：自愿买方和自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方必须谨慎，不受任何强迫压制。
在用价值：在用价值是指特定资产在特定用途下对特定使用者的价值。
投资价值：投资价值是指资产对于具有明确投资目的的特定投资者或某一类投资者所具有的价值。
9资产评估的假设：
继续使用假设：资产将按现行用途继续使用，或转换用途继续使用。
公开市场假设：公开市场是指发达与完善的市场条件。公开市场假设是基于市场客观存在的现实，即资产在市场上可以公开买卖，不论资产的买者或卖者都希望得到资产最大最佳效用。
清算（清偿）假设：资产所有者在某种压力下被强制进行整体或拆零，经协商或以拍卖方式在公开市场上出售。
10资产评估的原则
包括两个层次的内容，即资产评估的工作原则和资产评估的经济原则。
资产评估的工作原则：独立性原则、客观性原则、科学性原则、专业性原则
资产评估的经济原则：贡献原则、替代原则、预期原则
11资产评估基础日一般的基准时点是日。
第二章资产评估的基本方法
要求掌握资产评估的基本方法、评估基本方法的运用及方法中各个指标的确定。
第一节市场法
市场法是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种评估方法。
刘老石磷酸盐缓冲液市场法应用的前提条件：
需要有一个充分发育的活跃的公平的资产交易市场；
被评估资产的市场参照物及其相比较的指标、技术参数等资料是可以搜集的。
运用市场法评估资产优缺点市场法是资产评估中最简单、最有效的方法。
优点表现在：能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；评估结果易于被各方面理解和接受。
缺点表现在：需要有公开及活跃的市场作为基础，有时缺少可对比数据以及缺少判断对比数据而难以应用；不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。通常适应于商业用房、通用设备等资产的评估。
第二节成本法
成本法及其适用的前提条件
成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。
成本法运用的形式及其各项指标的估算：
1、基本公式可表述为：
被评估资产评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值2、运用成本法评估资产的步骤：
①确定被评估资产，并估算重置成本；
②确定被评估资产的使用年限；
③估算被评估资产的损耗或贬值；
④计算确定被评估资产的价值。
（一）重置成本的估算
复原重置成本与更新重置成本的异同。
1、重置核算法
2、物价指数法
3、功能价值法
4、规模经济效益指数法
（1）重置核算法
是指按资产成本的构成，把以现行市价计算的全部购建支出按其计入成本的形式，将总成本区分为直接成本和间接成本来估算重置成本的一种方法。
重置成本=直接成本+间接成本
（2）物价指数法
物价指数法是在资产历史成本基础上，通过现时物价指数确定其重置成本。计算公式为：资产重置成本=资产历史成本×资产评估时物价指数/资产购建时物价指数或者为：资产重置成本=资产历史成本×（1±物价变动指数）
（3）功能价值法
也称生产能力比例法。这种方法是寻一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，计算其每一单
位生产能力价格或参照物与被评估资产生产能力的比例，据以估算被评估资产的重置成本。计算公式为：
被评估资产重置成本=参照物重置成本×被评估资产年产量/参照物年产量
（4）规模经济效益指数法
（二）实体性贬值及其估算
是指资产由于使用和自然力作用形成的贬值。实体性贬值率估算的三种方法：观察法、使用年限法、修复费用法
（三）功能性贬值及估算
功能性贬值是由于资产的技术相对落后出现新的技术的资产而导致的一些贬值。
（四）经济性贬值及其估算
是由于外部环境变化造成资产的贬值。
（五）成新率及其估算
三种方法：观察法、使用年限法、修复费用法。实体性贬值率也可以采用就三种法。
第三节收益法
一、收益法及其适用的前提条件
收益法是通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
二、收益法应用的前提
1、被评估资产必须是能货币衡量其未来期望收益的单项或整体资产
2、资产所有者所承担的风险也必须是能用货币衡量的
三、收益法中各项指标的确定
（一）收益额
收益额是未来预期收益。
（二）折现率和资本化率
1、无风险报酬率
2、风险报酬率（财务风险、市场风险、管理风险）
无风险报酬率是以国库券、银行存款利率来确定的，而风险报酬率是根据社会行业平均收益水平确定。
（三）收益期限
四、运用收益法评估资产优缺点
1、收益法的优点
（1）能真实和较准确地反映企业资本化的价值；
（2）与投资决策相结合，应用此法评估的资产价值易为买卖双方所接受。
2、收益法的缺点
（1）预期收益额预测难度较大，受较强的主观判断和未来不可预见因素的影响；
（2）在评估中适用范围较小，一般适用企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。
第四节资产评估方法的比较和选择
资产评估方法选择应考虑的因素：
1、资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型相适应。
2、资产评估方法必须与评估对象相适应。
3、评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约。
第三章机器设备评估
第三节机器设备评估的成本法
机器设备评估的成本法是指通过估算机器设备的重置成本，然后扣减其各种贬值来估测机器设备评估值的方法。成本法可以用公式表示为：即重置成本扣除三大贬值机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
一、机器设备重置成本的估算三种方法：
1、重置核算法：估算各项成本，然后求和
2、物价指数法：在被评估机器设备历史成本基础上，通过现实物价指数确定重置成本
3、规模经济效益指数法：根据设备的生产能力与价格的比例关系确定
二、机器设备的实体性贬值及其估算
（一）实体性贬值与成新率的估算
1、运用使用年限法估算机器设备成新率
2、运用观测分析法估算机器设备成新率
中国工程与农业机械进出口总公司
3、运用修复费用法估算机器设备的成新率
第四章房地产评估
第一节房地产评估概述
房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。
（3）影响因素多样性；（4）投资大量性；（5）
（2）耐用性；
房地产的特征：
（1）位置固定性；
保值增值趋势。
珍珠草乙肝舒康胶囊第二节土地使用权评估的特点
（一）土地资产的特性：
1、自然特性：（1）土地面积的有限性。（2）土地空间位置的固定性。（3）土地使用价值
豫公网安备41160202000603
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