2009年5月May 2009
华南师范大学学报(自然科学版)
JOURNAL OF S OUT H CH I N A NORMAL UN I V ERSI TY
(NAT URAL SC I ENCE E D I TI O N ) 2009年第2期 No .2,2009收稿日期:2007-06-14
作者简介：刘志霞(1981-)，女，山东青岛人，华南师范大学2004级硕士研究生，现在广东农工商职业技术学院任职,Email:wanny211@163.
com；张加恭(1953-)，男，华南师范大学副教授，主要研究方向：区域发展与土地规划,Email:zhangjg@scnu .edu .
3通讯作者
文章编号:1000-5463(2009)02-0111-06
刘志霞
1,2
，张加恭
13
，赵永国
3
(1.华南师范大学地理科学学院，广东广州510631; 2.广东农工商职业技术学院，广东广州510507;
3.广东东方思维科技有限公司，广东广州510630)
摘要：针对深圳经济特区住宅基准地价空间分布特征专业性研究较少的现实，在调查获取大量真实住宅基准地价样本点数据的基础上，通过建立能够准确反映实地情况的基准地价空间分布模型，得到住宅地价总体空间分布特征数据，并对深圳经济特区的地价空间分布特征与影响要素进行了分析.在地价原始数据处理过程中，为保证生成模型的准确性和客观性，首先通过探索性空间数据分析(ES DA )确定各区地价数据的总体分布特征，然后选择合适的插值方法生成住宅地价空间分布模型.地价影响要素则从自然和社会经济2个方面进行分析.关键词：地理信息系统；住宅基准地价；空间分布;ES DA；空间插值中图分类号:K902 文献标识码:A
城镇土地价格是土地价值和权益的具体表现，能够灵敏地反映出土地的供求关系.地价是调节土地利用方式的重要手段，是土地市场的核心，也是市场调节配置土地资源的杠杆.城市住宅地价作为城市地价的一个重要分支，其分布情况对城市住宅土地交易、城市住宅用地规划、房地产建设开发等方面具有重要影响.
目前国内学者[1-7]
在地价方面的研究存在方法的单一性，即都是通过实地调查的地价样点数据进行分析，选取的样本点往往无法均匀分布且数量有限，因此预测的结果可信度不大.另外，从研究区域来看，针对深圳特区住宅基准地价空间分布的研究很少，大多数研究区域都是在长三角的南京、镇江等地.针对以上情况，本文试图采用GI S 的空间分析和预测方法，以住宅基准地价公告图为数据来源，研究深圳特区住宅基准地价空间分布情况.
1 研究区域
深圳经济特区是深圳市的一部分，面积为
32715k m 2
，东西长49k m ，南北宽平均7k m ，呈狭长形.深圳市共设6个市辖行政区，其中深圳经济特区
辖4个区，即福田区、罗湖区、南山区、盐田区.
2 数据和方法
研究所用的数据是由深圳市国土与房产资源局提供的2006年深圳各区的住宅基准地价图和深圳全要素电子地图.基准地价的内涵是土地在正常市场条件、“五通一平”的土地开发程度和合理容积率下的熟地价格，它包括土地取得费(征地或拆迁的费用及相关税费)、土地开发费用和土地有偿使用费.本次住宅基准地价的基期为2006年1月份.2.1 数据获取和处理
在A rcGI S9.2软件支持下，对获取的深圳4区住宅基准地价分布图(图1)进行配准校正，并与深圳电子地图进行精确配准.在配准好的地价分布图基础上，根据图上的地价信息，数字化并建立深圳4区住宅基准地价采样点图层，并以此为基础建立起深圳经济特区住宅基准地价空间数据库.
根据本文研究的需要，将深圳经济特区内部以区行政界线为标准，分别建立南山、福田、罗湖、盐田4个数据图层，随机在空间上尽可能平均的选取样本点，选取原则为:(1)所选样点在位置、地价水平
等方面具有代表性;(2)所选样点在地域分布上要尽量均衡、合理.经过初选，各个行政区的样本点数统计如下，见表1
.
图1 深圳特区住宅基准地价样本点分布示意图
Fig .1 The D istributi on of Residential standard p rice sa mp le
point
表1 深圳经济特区随机选取的地价样本点统计表
Tab .1 Statistics of Land p rice sa mp le point rando m ly selected
区域样本点数量
/个地价最大值
/元地价最小值
/元南山区2802917837福田区3083918942罗湖区2683305971盐田区2112002850合计
1067
3305
837
2.2 数据检查
2.2.1 ES DA 数据检查方法 为保证生成模型的
准确性，在数据插值处理之前，首先要确定数据总体特征.本文采用空间分析方法，理论基础是空间统计学(又称地统计学).即一个完整的空间数据分析过程，首先要检查数据，发现数据的特点，比如是否为正态分布、有没有趋势效应、各向异性等等，然后才能根据数据特征选择相应的处理方法，并生成空间
分布模型.这一步骤主要由ES DA 来完成[8]
.ES DA 工具即空间数据探索分析，完成数据检查工作.针对不同特点的数据，所选择的预测模型也不同.
数据检查即探索性空间数据分析(ES DA )包括以下几个检查步骤:
(1)直方图(H ist ogra m ) 直方图可以显示数据的概率分布特征以及概括性的统计指标，如峰度、偏度、中值等.
(2)正态QQ Pl ot 图 检查数据的正态分布情况.作图原理是用分位图思想.如果样本点不是正态分布，可以通过数据转换方法对其进行转换，通常有两种转换方法，即l og 和Box -cox .
(3)趋势分析图 通过趋势分析图，可以清楚识别数据的全局趋势，一旦存在全局趋势，则可以通
过确定性内插(如全局多项式法和局部多项式法)
进行插值.
(4)Vor onoi 图 用来发现离值.
团队杀手(5)半变异函数/协方差函数云图 用于检查数据的空间结构.如果样本点中有不寻常极值，可以从半变异函数图中看出.此外，该图还用以反映数据的空间相关程度，只有数据空间相关，才有必要进行空间插值法.2.2.2 数据检查及结果 利用ES DA 中的方法对各区样本点数据逐一检查，发现深圳特区的4个区样本点数据，除盐田区外，基本都呈正态分布.为了生成准确的地价空间分布模型，需要将小部分的干扰点数据进行剔除.利用系统提供的2种校正方法(l og 和Box -cox )分别进行校正，并比较校正后的结果(见表2).对盐田区数据，因其不符合正态分布规律，所以单独处理，未作校正.综合各区数据发现，各组数据都没有全局趋势；通过Vor onoi 图检查离值；检查结果如表2.
表2 ES DA 数据检查结果
Tab .2 Result of ES DA Data Exa m inati on
区域正态分布
趋势效应
离值空间相关性南山区Box -cox (1)无有(极少)有福田区Box -cox (3)
无有(极少)工程监理企业资质管理规定
有罗湖区符合无无有盐田区
未校正
无
有
有
2.3 空间插值和等值线生成
在数据检查的基础上，根据各个区数据的特点，确定4个区的空间模型生成方法，即通过空间插值生成空间分布模型.南山区、福田区和罗湖区采用O rdinary Kriging (克里金)方法插值，而盐田区由于其数据不呈正态分布，根据其自身数据特点，采用I D W 方法(注:I D W 为反距离权重插值(I nverse D is 2tance W eighted )，它假设未知值的点受较近控制点的影响比较远控制点的影响更大).
基准地价空间分布模型生成后，需要进行比较和检验.校验的方法是将模型内样本点以外的地价数据，
即模拟出的地价数据，与实地地价数据进行对比，从而对生成的地价空间分布模型进行评估.模型如果与实际相差较大，需要对插值方法及参数进行调整.在得到稳定空间分布模型后，可以生成深圳特区住宅基准地价等值线图.由于特区地价值是在
800～3500元/m 2
范围内，考虑到等值线的疏密和
显示效果，因此生成了以250元/m 2
为间隔的特区基准地价等值线图(见图2).
2
11华南师范大学学报(自然科学版)2009年
图2 深圳特区住宅基准地价等值线图
Fig.2 Is oline of residential standard p rice in ShenZhen
3 深圳特区住宅基准地价的空间结构分析
3.1 住宅基准地价分布的基本统计分析
根据各区住宅基准地价样本点的最高值和最低值，将地价分为6个区间进行统计.通过A rcGI S所生成的预测表面生成等值线，从而统计出各区不同区间的地价所占的面积.分类统计表见表3.可以看出，特区内各个区的地价分布具有不同特点，南山区占地面积最大的基准地价区段是1000～1500元/ m2，占全区面积的4619%，全区没有超过3000元/ m2以上的基准地价值，总体水平偏低；福田区占地面积最大的基准地价区段是2000～2500元/m2，占全区面积的2911%，没有低于1000元/平方米的基准地价值，在4区内属于基准地价水平最高的区；罗湖区占地面积最大的基准地价区段是1000～1500元/m2，占全区面积的4716%，没有超过3000元/m2以上的基准地价值，整体水平与南山区相当；盐田区占地面积最大的基准地价区段是1000～1500元/m2，占全区面积的4711%，没有超过2000元/m2以上的基准地价值，是4个区内基准地价水平最低的区域.综合整个深圳经济特区的住宅基准
表3 深圳特区不同住宅基准地价区段面积分布表Tab.3 A rea distributi on of residential standard p rice in differ2 ent secti on k m2
住宅基本地价
(元/m2)
南山区福田区罗湖区盐田区合计800～100022.5900.8835.5258.99 1000～150076.0311.8337.0238.27163.15 1500～200035.648.7018.617.3970.34 2000～250018.4432.1911.
87062.51 2500～30009.4121.789.41040.60 3000～350000.22000.22地价，可以看到区内约有41%的土地住宅基准地价介于1000～1500元/m2之间.
3.2 住宅基准地价分布的形态特点分析
从生成的深圳各区等值线来看，各区所表现出的特征有所不同，下面就各区住宅基准地价等值线的特点进行分析.
(1)从全区来看，呈多中心结构，分为不同的等级.福田区是全区的核心地带，整体地价水平是4个区中最高的，为一级中心，而与之相邻的罗湖区和南山区，分别有1个二级中心.也是在与福田区最接近的区域地价水平最高，而东侧的盐田区地价水平最低.
(2)深圳特区地价空间差异十分明显，表现在：首先，各区中心的地价相差显著.福田区一级中心的住宅基准地价最高达3900元/平方米，罗湖和南山区的二级中心最高地价为2900元/平方米，而盐田区的地价最高值则只有2000元/平方米，平均相差1000元/平方米.其次，中心区和边缘区的地价差异较大，边缘区的地价最低为800元/平方米.每平方米的差价达几千元，这充分反映了区位因子对地价的影响，市中心地区商业、服务业繁华、基础设施齐全、公用设施齐备、交通便利，因而地价较高.
(3)地价等值线从市中心到边缘区逐渐变疏，市中心的等值线比较密集，反映了市中心区域地价对区位
因子的反应强烈，随着距市中心距离的增大，地价急剧下降，到了远离市区中心的区域，地价对区位因子的反映比较平缓，地价变化波动较小，因而等值线比较稀疏.
4 住宅基准地价空间分布的影响因素分析
城市地价与区位具有密切的联系，区位对地价具有决定性的影响.这是因为，首先，区位是决定城市土地利用价值的重要因素；其次，区位是衡量地租、地价的主要标尺[9].本文将影响基准地价空间分布的区位因素分为自然和社会经济2个方面进行分析.
4.1 自然因素
自然因素主要包括地形条件和地势条件.在地形坡度过大的地区进行城市建设，就需增加开发土石方等工程量，投入较多的附加劳动和建设投资，从而相应地使土地价值减值.因此，一般选择城建用地时需查清不同地形特点、进行用地评价之后再结合城市不同建筑物对地表坡度的具体要求，进行规划
311
第2期刘志霞等：深圳经济特区住宅基准地价空间分布特征与影响要素分析
设计，才能取得较好的投入产出效果.
艾滋病实名制深圳地形图(图3)显示，位于或部分位于深圳特区内的山地包括：大南山、小南山、塘朗山、笔架山、梧桐山、梅沙尖.将深圳特区电子地图和住宅地价等值线进行叠加，可以看出，特区内的几个比较大的山地，其附近的住宅地价都比较低，利用A rcGI S 将各个山地周围的地价进行统计，发现其地价水平普遍低于全区的平均值.山地对于住宅区位的排斥作用，除了由于地形建设上的原因，另外也由于山地周围区域，交通相对没有平坦地区密集发达，因此，对住宅区位具有排斥性
.
图3 深圳经济特区山地与地价等值线分布示意图
Fig .3 D istributi on of mountain and is oline of land p rice
4.2 社会经济因素
4.2.1 交通状况 城市交通与城市土地利用、城市
和社会经济发展存在着密切的关系.城市交通系统的通达状况和实际供给能力，影响着城市经济发展、土地利用类型，直接影响着城市地价的高低；反过来，城市经济发展和土地利用类型及地价的高低又要求城市交通发达到一定程度.
(1)城市道路 城市道路网的完善程度反映了城市交通的通达程度.作为连接城市内家庭、企业和政府的纽带，城市道路的容纳量和承载力、供给能力和道路功能等能够促进城市经济的发展，从而也影响城市地价的变化.
对于住宅区位而言，城市道路的通达性和承载力有2个方面的影响.首先，它影响到通勤的时间成本和经济成本.从居民选择住宅区位的角度来看，高收入阶层的通勤时间费用(机会成本)相对较高，因此对住宅区的区位通达性要求较高，一般选择市中心区通达性较好的住宅区.低收入阶层的通勤时间费用(机会成本)相对较低，一般选择单位面积房价较低的郊区.另一方面它还影响社会经济活动中人与人、
物与物之间的交往接触的频率、机会和便利程度.因此是影响住宅区位的重要因素.
在深圳特区主要道路分布图上绘制出住宅基准
地价为1750元/m 2
等值线与边界线的闭合域面，由图4可以看出，深圳特区内的主要道路，主要集中在南山区的东南部，福田区和罗湖区的中西部，而这部分区域恰恰是各个区内住宅地价较高的区域
学周刊
.
图4 深圳特区主要道路分布示意图
Fig .4 D istributi on of main r oads in Shenzhen
(2)城市公交设施 公交设施主要包括公交站点和公交线路.接近公交交通工具的站点，特别是地铁站点的住宅区位是居民选择住宅的最佳区位.虽然随着人们生活水平的提高，私家车已经越来越普遍.但是公交车仍然是人们出行时所选择的主要的交通工具.比如在日本东京靠近电和地铁站点的住
宅区一般价格相对较高，如果需要中转利用公共汽车的住宅区，价格就会明显下降.
由图5可以看出，深圳特区的公共交通线路密集的区域和地铁线沿线的区域，地价水平都比较高
.
图5 深圳特区公交设施分布示意图
Fig .5 D istributi on of public trans portati on facility
4.2.2 商业布局 2002年，在“深圳商圈论坛”上
提出了8大商圈，位于特区内的包括以东门步行街为中心的“东门商圈”；以人口密度、地理优势自然形成的“人民南”商圈；以专业市场、主题商城为主体、多种业态组合的“华强北商圈”；正在兴起的“南山商圈”；位居深南中路市区中心以国际时尚品牌为主流的“深南中路商圈”；以购物、休闲、旅游为特的“华侨城商圈”；除此之外，还有位于特区外的“宝安”、“龙岗”商圈.2003年，深圳商业飞速发展，涌现了一些新的商圈.目前，深圳特区的特商圈根据形成时
间划分，可以分为老商圈、次新商圈和新兴商圈(见表4).
4
11华南师范大学学报(自然科学版)
2009年
表4 深圳商圈分类表
Tab .4 Classificati on chart of commercial circle in Shenzhen
商圈包括区域
老商圈东门、人民南、华强北次新商圈南山(分南头、南油中心区、南油蛇口)、深南中、华强城、宝安、龙岗新兴商圈
皇岗、布吉、翠竹—太宁、盐田
根据住宅基准地价的等值线分布图，将地价高于1750元/m 2
，以及高于2500元/m 2
的区域与深圳特区商业圈分布图进行叠加，得到图6.可以看出位于东门、人民南、深南中商圈周边的地价平均高于2500元/m 2
，该区域样本点的最高地价值为3197
元/m 2
.该区域集中了3个老商圈的中的2个，一直是深圳商铺最密集、客流最集中、商品最丰富、历史最悠久的商业旺区.位于福田区的华强北和皇岗商圈，其西侧有较大范围的区域住宅基准地价高于2500元/m 2
.南山商圈是深圳市区内起步较晚而发
展速度最快、发展空间最大的商圈，目前已形成南油商业中心区、南头、南油蛇口商圈3个商圈鼎立的格局.后海、前海、蛇口片区更成为高薪和高素质人才的生活基地，居住人口多为罗湖、福田上班族，文化水准普遍在大专以上，年龄主要集中在5～40岁之间，居住人口素质居深圳各片区之首.蛇口聚集了深
圳市大部分外籍人士(超过
3000名)，社区国际化氛围浓烈，具有较高的消费能力.
图6 深圳特区商圈及地价分布示意图
Fig .6 D istributi on of commercial zone and land p rice in Shenz 2
hen
4.2.3 公共服务设施 公共服务设施是指包括医
院、学校、图书馆、邮局、清洁公司、供电局、自来水公
司、警察局和消防局等机构所提供的服务设施.
公共服务设施中的文化教育设施对住宅地价的影响主要表现在：学校、图书馆、文化宫、博物馆的位置对家庭教育的关键作用使得人们在选择居住区位时会十分重视该类设施的数量和质量，从而对住宅地价起到正向的拉动作用.
而邮局、自来水公司、警察局和消防局等这些服
务设施，对住宅区位的选择也起到十分重要的吸引作用，从而借助市场力量提高住宅地价.
4.2.4 旅游景观 旅游景观对住宅地价的影响，在
微博的兴起旅游住宅地产的研究中有充分的体现.所谓旅游住宅地产是指依托旅游景观资源优越的环境条件及地理区位，建造发展起来的、以长期居住功能为主的、具有投资回报效益的房地产项目.旅游住宅的特点是以良好的旅游景观资源为依托，不仅通过优美的景观提升环境品质，为业主提供舒适、安详的生活环境；更重要的是，旅游住宅将附着于景观之上的旅游文化价值融入住宅项目中，令人身心愉悦
[10]
.
深圳的华侨城旅游地产是目前我国旅游地产的第一品牌，其开发模式是“旅游+地产”，即先旅游后地产，首先在相应的基础条件平台上策划开发一个或多个旅游景区作为整个经营模式的核心，继而在旅游景区周边设置住宅地产，借助景区所带动的消费流实现经济效益.从经济学角度分析，旅游景区正外部效应是旅游住宅地产的本质.旅游景区开发促进所在区域休闲环境的形成、休闲环境培育新的市场需求，市场需求增加引发了地产项目的成功，从而使得住宅地价随之上升.如图7所示，位于南山区与福田区交界处的华侨城，其住宅地价高于2750元
/m 2
，
属于南山区住宅基准地价最高的区域，这主要是受旅游因素的影响
[11]
.
图7 深圳华侨城地价分布图
Fig .7 D istributi on of land p rice of Chinese e m igrant city in
Shenzhen
读写算5 结语
本文在研究基准地价空间分布的过程中，尝试通过引入地统计学与GI S 相结合的概念，以一种新的角度来分析地价分布特征及其影响要素，并最终从自然因素和社会经济因素2个方面对地价的空间分布成因进行了诠释.
5
11第2期刘志霞等：深圳经济特区住宅基准地价空间分布特征与影响要素分析
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