2011年深圳市房地产市场形势分析报告
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一 2011年深圳市房地产市场运行情况分析
1.房地产开发投资和新开工同比增长创5年来新高
2011年，全市房地产和住宅开发投资分别完成590亿元和393亿元，同比增长均达到29%，这一增幅是近5年来的最高水平。开发投资快速增长的主要原因是2011年保障房新开工7.3万套对于土地购置、土地开
发投资和房地产新开工的带动。2011年商品房和住宅新开工面积分别同比增长33.4%和17.6%，增幅也是近5年来的最高水平，非住宅类新开工面积要大于住宅类新开工的增幅。新开工的快速增长引致施工面积也出现了2006年以来的最高增幅水平，商品房和住宅施工面积分别同比增长4.9%和3.2%。 图1 2005～2011年房地产开发投资与增速
图2 2005～2011年房地产新开工与同比
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2.新建商品住房供应继续下降，但下降幅度缩小2011年，全市新建商品房和住宅批准预售面积分别达到440万和380万平方米，分别同比下降9%和3%，新增供应创历史新低。但是，考虑到以往各年度（除2008年）新增供应均呈现两位数下降的历史情况，2011年新增供应下降幅度比较小，近年来市场供应保持了相对稳定的趋势，基本上维持在350万～500万平方米。
图3 2005～2011年商品房和商品住房批准预售情况
工程图学学报2005年以来，深圳市新建商品房成交规模呈逐年递减的态势（除2009年）。2011年，全市新建商品房和商品住房销售面积分别为306万平方米和271万平方米，创2005年以来的新低，同比分别减少16%和14%，但降幅与2010年相比明显减缓。
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图4 2005～2011年商品房和商品住房成交情况
近年来，深圳房地产市场成交规模走势与北京、上海等一线城市保持着基本相同的态势。但是，在国家加强房地产调控的背景下，2010年以来深圳房地产市场调整的幅度比上海和北京要大。浪潮财务共享
图5 深圳与北京、上海近年来商品住房成交增幅比较
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4.新建商品住房均价同比下降明显，新建住宅价格指数环比持续下行
按深圳市房地产信息系统网签数据统计分析，2011年全市新建商品住房均价为19469元/平方米，同比下降2.97%。根据国家统计局发布的数据，深圳市2011年各月新建商品住房价格指数在8月份达到年内最高值后连续下降，但总体涨幅在一线城市中要高于北京和上海，低于广州。
图6 2011年1～12月深圳与其他一线城市商品住房价格指数
5.二手房成交规模调整幅度超过一手房
近年来，深圳市二手房成交规模一直处于下降态势（不考虑2009年）。2011年二手商品房和住宅成交规模分别为682万和511万平方米，是除2008年以外的近年来最低水平，比2008年的历史最低值分别增长38%和46%，说明2011年二手房市场仍然比2008年要好。同时，2011年二手商品房和住宅仍然出现了39%和45%的同比下跌，接近于2008年的近年来最大跌幅。与新建商品住房的比较来看，2011年二手房市场的调整幅度要大于新建商品住
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