文／李珍 《中国房地产金融》副主编
房地产市场在“三道红线”、土地集中出让、贷款集中度等政策约束下，内地房企纷纷收缩战线，拿地缩减，甚至有房企暂停拿地。内资部分民营开发企业在爆雷声中选择“躺平”，港资房企在淡出内地房地产市场10年之后重回舞台。 事实上，港资房企从未真正“淡出”内地市场，只不过曾经火热的市场让内地民营房企成为拿地的主角，港资房企角亦被边缘化。秉持低负债、低杠杆和“稳”字当先的港资房企卷土重来，显现了港资房企逆市操盘的能力。
据《中国房地产金融》统计，去年以来，先后有和记黄埔、嘉里建设、瑞安、香港兴业国际、香港置地、恒隆地产、新世界集团等港资房企在长三角、大湾区等热点区域拿地，这成为房地产市场低迷周期下少有的高光时刻。 香港兴业国际去年以来一直在内地有斩获新项目，布局覆盖了上海、杭州住宅与商业项目。近日，香港兴
专访香港兴业国际执行主席查懋成：
“逆周期”与“长期主义”的红利
内资部分民营开发企业在爆雷声中选择“躺平”，港资房企
在淡出内地房地产市场10年之后重回舞台。
反观短短三十年发展时
间的内地房地产市场，
很多内地房企并未经历
完整的大起大落周期。
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业国际执行主席查懋成接受《中国房地产金融》专访时表示，港资房企之所以在市场低迷环境下选择出手，主要凭借其过往几十年起起伏伏房地产市场中的丰富经验，融资成本相对较低的资金优势，还有稳健持续经营的理念，能够出手把握一些机会。
对于内地市场，查懋成看好未来发展趋势，当前市场的调整是房地产行业周期性的反馈，香港兴业国际审慎乐观、专注修炼内功，植根大湾区、深耕长三角，不放弃把握任何一次机会。
港资房企为何选择“逆周期”策略
对于沉寂内地房地产市场已久的港资房企，实际是众多民营房企的启蒙老师，30年前内地房地产市场萌芽之时，港资房企扮演了“传帮带”的角，深圳房企学香港，内地房企学深圳，住宅开发、商业地产经营、物业管理等各方面都有港资房企的身影，“公摊面积”“预售制”“按揭贷款”
也都从香港成熟的经验学习而来。
港资房企在上一轮活跃拿地要将时钟拨回12年前。2010年房地产市场“国十一条”的出炉为当年最严厉的楼市新政，淡出市场已有两年之久的港资房企重回拿地中心，长江实业、九龙仓、瑞安房地产、南丰集团等房企频频活跃。2010年下半年至2012年是港资房企上一轮在内地市场集中拿地周期，在这一轮，港资房企除了继续加码一线城市外，还进入南京、武汉、常州等二线城市。
素来以低负债著称的港资房企，负债率大部分都控制在40%以下，当内地民营房企高杠杆用足100%之时，出手阔绰拿地勇猛，港资房企必然“败落下风”。2012年至2020年便成为内地房企快速“膨胀”的时期，规模迅速增长，债务也急剧攀升，同时也埋下隐患。
2020年8月，央行、银保监会等机构针对房地产企业提出债务约束指标，即剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1。这一政
策直指房企“软肋”，内地民营房企不得不停下脚步着手去杠杆，从加杠杆到去杠杆，留给民营房企债务调整的时间并不多，这个缓冲期只有三年时间。
“近期，房地产行业的风暴，和过去地产行业追求‘高周转、高杠杆’的快速发展模式有很大关系，资金流出现问题就容易陷入企业危机。”查懋成对《中国房地产金融》说，市场周期性波动对行业也造成一定的影响，过去20年都是内地的房地产红利期，企业在面临经济下行周期的抗风险能力会相对弱一些。
当“三道红线”与疫情叠加影响，房企销售和拿地速度亦出现放缓，这给低负债的房企打开了时间窗口，港资房企在十年后重新归来。在内地民营房企纷纷隐身土拍市场、暂别舞台中央时，擅长低杠杆运营的港资房企做好了抄底的准备。
近期可以看到很多港资房企加码内地市场、频频出手。查懋成对《中国房地产金融》表示，港资房企经历
过市场多轮风波，在投资策略上更加
图：旗舰项目香港愉景湾
专题-千亿房企
审慎稳重。相比过去20年都处在房地产红利期、经历完整周期比较少的内地房企，港资房企在应对大起大落的经济周期考验上会有更深刻的经验和认知。
“所以在目前这个相对低迷的市场环境下，港资企业会凭借丰富的过往行业经验和更稳定的现金流，甚至更低的融资成本‘逆周期’操作、抓住机会，出手把握一些市场优质项目。” 查懋成说。
当前活跃的港资房企，之所以选择低负债的方式稳健经营，有赖于经历过香港楼市的多次大跌，于震荡竞争中胜出。香港兴业国际于上世纪70年代因收购香港大屿山愉景湾地块一战成名，经历过上世纪80年代石油危机、1997年香港金融危机、2003年SARS几轮房地产大调整，香港愉景湾的开发与经营并未受影响，香港兴业国际在香港市场占有一席之地。
反观短短三十年发展时间的内地房地产市场，很多内地房企并未经历完整的大起大落周期。查懋成坦言，行业随着整体经济有上有下，本身就是发展的必经之路，也是可以预见的自然规律。问题永远存在，如何及时调整自身心态去适应环境至为重要，是内地房企应该持续修炼的内功。
查懋成认为，当前这一调整态势有助于修正市场过去部分不健康和不规范的操作，帮助过热的市场降降温，让大家可以专注修炼内功，在行业调整阶段里静下来好好思考，增强企业的抗风险意识，促使行业往更好方向发展，也能为房地产行业长期稳健发展带来正面作用。
对于房地产市场发展走势，查懋
成表示从去年第四季度开始，房地产
市场措施逐步放宽，包括降低买家需
支付的首期付款、让开发商更易取得
销售回款等一系列稳增长的政策密集
出台，推动行业更加关注项目质量、
向好发展。
“市场和购房者的信心逐步恢复
也需要一个过程，但最重要的是回归
房地产开发的初心，产品先行，品质
优先，加强规范，人们对优越生活空
间的追求始终有需求的。因此，香港
兴业国际仍会审慎乐观地看待目前内
地市场，寻合适的投资机会。” 查
懋成说。
香港兴业国际的“长期主
义”
香港兴业国际的标志性作品愉景
湾开发于1977年，彼时一片滩涂与荒
山，无路、无水、无电，从修建码头、
水库到道路、隧道，愉景湾由昔日无人
问津变成亚洲卓有声誉的国际化社区。
网络对青少年的影响
愉景湾从“一张白纸”到拥有住
宅、商场、学校、酒店、配套设施等
大型度假式综合住宅社区，香港兴业
国际改写了香港房地产开发的历史，
至今45年，这一项目从未停止更新
与扩建。
香港兴业国际披露，随着愉景
山东省供热管理办法
湾总纲图则第7.0E号已落实基本条
款及完成补地价，正着手规划及发展
一幅位于愉景北之地块，这一项目将
令愉景湾的住宅总楼面面积增加超过
130万平方尺，可额外提供1400个
住宅单位。
查懋成用“长期主义”诠释香港
兴业国际的开发理念，愉景湾是香港
兴业国际坚守持续发展的索引，上海
兴业太古汇则是另一个注脚。
兴业太古汇位于上海静安区的大
中里，2002年香港兴业国际一举夺
魁收获这一核心地块，基于“尊人重
改革开放四十周年论文
土”的核心价值观，查懋成放弃了原
先可以快进快出的商业策略，将常规
的商业加住宅方案，调整为兼具零售、
办公和酒店的“混合型” 商业开发方
案。
经历居民安置、地铁线路规划调
整、地下空间二次设计等极具难度的
挑战，香港兴业国际将这一项目建设
成为南京西路最具竞争力的商业综合
体，迫使南京西路以“梅恒泰（梅龙
镇广场、恒隆广场、中信泰富）”为
马锡五
标志的商业中心向东延伸。
“香港兴业国际一直以来都坚持
‘长期主义’、可持续发展的策略。”
查懋成说，香港兴业国际重视多元化
业务组合，包括地产发展及投资、物
业管理、豪华酒店及其他投资，同时
增强优质资产配置，优化资产组合。
重视企业财务健康，保持较低的负债
率和稳定的现金流，保证有应对下行
经济市场的底气与能力。积极践行
2030可持续发展目标，始终以可持
续发展为导向，并设定更高的环保目
wdc2010
标和承诺，以符合《中国香港气候行
动蓝图2050》和内地2060年实现碳
中和的愿景。
“我们不局限于眼前的短期业
绩，而是放眼更长远的未来，为消费
者‘创造品味生活’。” 查懋成对《中
国房地产金融》表示，为每座城市“定
CHINA REAL ESTATE FINANCE中国房地产金融
制”精品是香港兴业国际的产品策略之一。
香港兴业国际非常注重对本地文化的传承，不仅关注当地文化，更注重历史人文的延续。基于当地居
民和消费者的需求，定制每个产品。如兴业太古汇的开发过程中，为了延续百年石库门建筑大中里的人文底蕴，项目公司开创性地平移和修缮了百年建筑查公馆，让老建筑在新时代重焕光彩，真正做到“修旧如旧，灿烂如新”。同时，也非常关注项目本身与商业融合、激发区域活力，带动区域，甚至城市的产业升级。
“而在住宅项目开发过程中，我们延续香港愉景湾的开发及运营经验，持续为内地的产品注入新的活力。”查懋成说。
住宅开发与存量资管并驾齐驱背后
“植根大湾区，深耕长三角”是香港兴业国际有别于其他港资房企的布局战略。截至目前，香港兴业国际凭借稳健经营、区域深耕的战略，项目覆盖香港与内地多个城市。
“我们关注到香港与内地正在进行深度融合，在这个时代机遇下，特别是在大湾区的发展，相信未来会有更多可能和发展空间。” 查懋成表示，对于内地市场的开拓，始终将长三角作为集团在内地的重点市场。
在疫情之后，香港兴业国际在内地市场拿地动作频频。
2020年6月，香港兴业国际投
得一块位于杭州市临安区的优质地
块，是其在杭州的第二个住宅项目，
地处杭州城西科创大走廊青山湖别墅
区内，容积率1.2，将发展为低密度
住宅项目。
2021年11月，香港兴业国际出
手斩获上海松江新拍地块，竞得松江
区洞泾镇SJS30003单元02-04号
地块。该地块将开发低密度优质住宅，
中华人民共和国防汛条例并配建总建筑面积5%保障性住房。
城市更新业务板块，香港兴业国
际将继续推进存量改造项目，包括在
70多年间经多次变迁、翻新升级，
从中国染厂蜕变为现代化商业综合体
的中染大厦，从工业大厦转变为商业
综合体的西港都会中心等工厦活化项
目，以及未来即将开展的荷李活道及
摩罗上街住宅重建项目。
在内地商业地产存量项目中，香
港兴业国际于2021年9月，成功收
购印力集团杭州金沙印象城写字楼产
权（现更名为“香港兴业国际中心”）
及部分地下停车位的使用权，作为中
长线投资的优质资产配置。
敢于逆市拿地收储项目，不代表
盲目乐观。查懋成对短期的经济波动
认为会使经济放缓，但他更看好长期
的发展趋势，特别是长三角经济发展
的韧劲和增长潜力。
“我们始终坚持贯彻行之有效的
营运方针，主要策略是在香港及内地
长三角两大区域建立均衡及多元投资
组合。为实现这一策略目标，我们会
持续关注长三角区域的优质项目，物
机会，增加集团的土地储备，优化
资产组合，支持集团的长远发展。”
查懋成说。
在“十四五”规划指导下，长
三角一体化政策的升级与加速推动落
实，其核心城市辐射区域范围不断扩
大，城市圈的房地产市场发展意味着
巨大空间。查懋成表示，香港兴业国
际未来会积极、审慎地推动在长三角
一、二线城市的项目拓展，逐步扩张
在该地区的市场地位。
在大湾区，随着港珠澳大桥落成，
大湾区的基建更为成熟，香港兴业国
际的旗舰项目香港愉景湾与港珠澳大
桥邻近，将会受惠于与中国内地及澳
门的紧密联系。
在香港北部都会区的大埔，香港
兴业国际与希慎集团合作推出住宅项
目林海山城，将提供262个优质花园
洋房及公寓单位，为住户提供更多优
质家居的选择。“香港与内地融合是
时代发展的趋势。”查懋成说，看好
大湾区融合趋势，香港兴业国际定会
投入助力。
对于香港兴业国际下一步的战
略抉择，查懋成表示，香港兴业国
际始终抱着开放的态度，以香港为基
地，深耕长三角，布局大湾区，辐射
全国。同时，要积极响应国家经济大
盘“稳中求进”总基调，拓展全方位
合作，探寻更多发展的可能，才能够
穿越周期。
专题-千亿房企
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