——董事长在经营分析会上的讲话（节选）
公司举行这样一次会议，各抒己见、集思广益，总结上半年的工作，谋划下半年的工作，我觉得十分必要。从大家的发言来看，各位都做了准备，对集团公司的长远发展也提出了不少好建议。刚才总经理在发言中谈到的总体思路和一些想法，非常好，我都同意。 回顾上半年的工作，用八个字概括那就是“总体平稳，亮点纷呈”。“总体平稳”是讲，公司资金运行总体平稳，上半年实现资产总额XX亿元，净资产总额XX亿元，相比年初都有稳步增长；资产负债率维持在XX%左右，较好地控制在行业警戒线范围内；完成项目投资超X亿元，还本付息X亿元，基本按照年初计划实现资金流出。“亮点纷呈”是讲，融资工作实现突破，上半年实际到位XX亿元，超额完成年初X亿元的融资目标；报批出让稳步推进，上半年批回土地XX亩，出让产业用地XX亩；项目建设成效显著，XX大道等10公里道路实现通车；厂房招商进展明显，完成了X万平米厂房招租，已有X家企业签约入驻。上半年，业务部门和子公司的突出业绩，离不开职能部门的服务支撑，无论是开展课题研究、进行项目包装、加强财务管理，还是强化内部审计、搞好后勤保障、提供园区服务，等等各项工作都是可圈可
点、劳心劳力，我们都应该给予充分肯定。
上半年，我们仍旧面临各种困境。从外部环境来看，国家宏观经济仍将处于结构性调整期，房地产市场去库存压力大、土地市场需求不旺；从内部环境来看，公司经营收入缺乏、抵押物不足、融资遭遇瓶颈、经营风险较大。
今天，我想借此机会，就公司下半年的各项工作，针对各种问题和不足，谈几点想法和要求，具体来讲，是“调结构，强经营，防风险，稳发展”。
一、调结构
济宁陈涛当前宏观经济形势下，调结构是经济发展的主旋律，要解决当前公司面临的一些发展问题，实施调结构的策略也是大势所趋。
（一）优化财务调结构。财务三大报表（资产负债表、现金流量表、利润表）是评价企业经营业绩和财务结构的风向标。公司要健康发展，三五太难了一是要优化资产负债结构，降低资产负债率，公司要想法设法做大资产总盘子，同时增加经营性收入，做大净资产规模，降低负债率；二是优化现金流量结构，增加经营性流入，改善现金流结构；三是优化公司融资结
构，减少抵押物依赖。
（二）优化投资调结构。下半年公司的投资主要关注以下两个方面，一是引进PPP模式，优化投资主体结构，挖掘PPP政策红利，鼓励和引导社会资金参与新城《80后》开发；二是实施片区开发，优化投资效益结构。
（三）优化交易调结构。同一产品交易方式和结构的不同，最终体现的经营业绩差别显著。下半年，公司要优化两个交易结构：一是优化土地一级开发交易结构，形成公司的经营收入；二是中国少年先锋队章程
优化非经营性项目交易结构，增加公司收入，提升融资能力。 二、强经营
经营强则公司强，经营关系理得顺则企业发展平顺，做好公司经营不仅要抓好融资、土地、项目等关键，还要抓好公司的产品、市场、成本。 （一）做优产品强经营。产品是任何企业的根本，是收入的主要来源，做优质的产品才能吸引客户，赢得市场。一是要准产品优势和定位，认真做好策划和设计，造出符合市场需求的差异化产品；二是要包装产品形象，塑造产品品牌，对土地、项目的各项配套及时
跟上，真正向市场提供适销对路的产品。
（二）开拓市场强经营。在市场的过程中，一是要做到“人无我有，人有我优”。之所以成立园区服务中心，就是要对照XX集团，把物业服务、政务服务、金融服务等都做起来，用服务打动客户，用服务提高产品附加值；二是要做到“全员营销，内外营销”，不仅要借助外部专业营销力量促进公司产品的推广和销售，公司内部也要树立全员营销的理念，推动产品营销工作进入新状态。
（三）控制成本强经营。做企业就需要讲成本，一是要建立成本“负面清单”，针对公司在哪些成本是不必要支出的，是浪费公司资金的成本，列一个成本的“负面清单”，实施重点管控；二是要强化项目现场管理，严控工程项目现场成本；三是要建立责任成本管理，在全面预算管理的基础上按照“总量控制”，目标分解、分层落实、责任明确的原则建立成本指标体系。同时按照谁决策谁承担成本责任，谁对成本有控制能力，谁承担成本责任的原则，确定成本责任者，落实成本责任。
三、防风险
从公司的内外部环境以及国家、省、市深化国有企业改革，尤其对公司改革来看，公司要实现稳健经营，依然面临政策、土地、债务等多方风险，如何做到防控结合，促进公司平衡持续发展，我想重点抓好以下三个方面：
（一）完善法人治理防风险。公司治理结构一般讲的是由股东会、董事会、监事会和经营层组成的一种组织结构，简称“三会一层”。从公司的角度看，公司就是为了创造股东利益而存在的，股东的利益是什么？可能大家想到的是利润，是回报，但我想更多是完成政府交给我们的使命，成为新城开发商、城市建设商和产业发展商，使命光荣，任重道远。由此，一是要立足公司的长远发展，协调好股东与公司的利益关系，完成好股东交给我们的工作任务；二是协调好公司治理与企业管理之间的关系，进一步完善“三会”议事规则，发挥好“三会”在公司重大事项经营决策方面的基石作用。
（二）培育核心业务防风险。公司有产品，但是缺拳头产品、品牌产品，公司有业务，但是还没有培育出能产业经营性流入的核心业务。下一步，我们要着重思考两个方面：一是想方设法激活一级开发的土地业务、二级开发的商业地产和标准厂房、住宅业务；二是想方设法获取特许经营权，开展广告经营、基础设施冠名、城市管网经营等经营性项目，实
现经营收益，增强公司造血功能和持续发展后劲，实现逐步从融资导向转型向经营导向型转变。
（三）做强子分公司防风险。集团公司目前各业板块逐步成形，今年如何进一步做好集团业务、资金、债务的整合，进一步探索和尝试将子公司做实，实施业务分流和风险分流的策略。可以思考两个方面，引物设计一是强化集团公司在总体风险把控、战略管理、制度设计、商业模式的整合者和创新等方面的管总职能；二是向XX集团学习取经，培育子公司的专业管理能力，实现子公司主动客户、市场，促进子公司逐渐成长为核心板块，将子公司打造成集团公司的利润中心，降低集团公司总体经营风险。
四、稳发展
发展是第一要务，马赛公寓下半年公司的发展仍要以稳为先，稳中求进。
（一）强化协作稳发展。“人心齐，泰山移”，强调的就是团队需要做好协作，才能达到目标。具体而言，一是上下要协作。公司上下要有大局意识，民主意识，在做重大决策时、在订立制度时，要充分沟通，听取意见，不当“三拍”（拍脑袋决策、拍胸脯保证、拍屁股
走人）领导。执行决策和制度时中基层要积极响应，抓好落实；二是部门之间要协作。部门与部门之间，部门与子公司之间，要以诚相待，要跳出部门的小框框、“本位主义”，业务部门努力拓展业务，职能部门要主动做好服务，真正做到“心往一处想，智往一处谋，劲往一处使”。
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