⽂/ 彭锐和君产城发展事业部主任
产城综合运营商应该运营什么？产业，城市，亦或是产城融合？寻答案需要先从谁是产城综合运营商谈起。 NO.1
谁是产城综合运营商？
博⼤精深的中国⽂字和概念游戏结合起来，往往会产⽣很多是是⽽⾮的“名词”，如果不去分析来龙去脉和内涵外延，看起来不同⼈说的同⼀个名字的东西实际上可能相去甚远。例如，近年来很⽕热的TOD开发有时看起来像是开发CBD，有时⼜像是⼀个交通枢纽拉动的新城。相反的，有些名词看起来相差迥异，但是其所指却看起来⾼度相似，例如产业新城与产业市镇，卫星城与微中⼼。本⽂要讨论的产城综合运营商听起来⾄少与我们⽿熟能详的城市运营商，产业新城运营商、产业⽣态运营商等⼀众概念⾼度相似。国内⼀家智库近⼏年每年都会公布⼀张榜单，这份榜单最近三年都被冠以“产城运营商”之名，与之竞争的另⼀家地产中介机构则在今年推出了⼀个叫做“产城发展运营商”的榜单，两个榜单名字不同但上榜企业却相差⽆⼏。有意思的是第⼀家智库的榜单在2016年的名字叫产业新城运营商，2017年叫产业⽣态运营商。
再生魔在市⾯上常常⾃称为产城综合运营商的企业⼤体有四类：
第⼀类是转型中的房地产开发商。
第⼀类是转型中的房地产开发商。对城市建设和地产开发稍有了解的⼈都会明显感受到，这⼏年来，房地产企业都流⾏把⾃⼰塑造成“运营商”⽽刻意隐去“开发”属性。始作俑者似乎可以追述到万科2013年⾼调宣布⾃⼰开始向“城市配套服务运营商”转型。此后，随着政府越来越多的综合性⽤地（重点是配套商办、养⽼、⾦服、科研等产业⽤地）的出让，华夏幸福的产业新城异军突起，越来越多的地产商开始主动加⼊“城市运营商”的⾏列。⽽近⼏年产城融合的概念深⼊⼈⼼，⼀直在“时尚”前线的地产商们⾃然是春江⽔暖鸭先知，纷纷改头换⾯，城市运营商摇⾝⼀变，成了产城综合运营商。不过对于⼤部分地产商来说，开发销售型物业才是醉翁之意，所
谓“运营”，⼤部分是⼀些被迫持有的物业，在开发利润充分覆盖了其成本以后，像“垃圾”⼀样丢给⾃⼰公司⾥负责资产运营的“边缘”部门，不闻不问了。
第⼆类称⾃⼰是产城综合运营商的是从地产商分拆出来的物业公司。这些原本为⾃⼰的住宅第⼆类称⾃⼰是产城综合运营商的是从地产商分拆出来的物业公司。
项⽬做售后服务的公司这⼏年为了冲规模冲业绩上市，收购了不少社会上的物业公司，⾃⼰的产品线
也从住宅物业延伸到附加值和专业性更⾼的公建物业、商办物业等领域，业务模式从单纯服务于物向服务于⼈升级。但是他们的运营主要还是依托⾃⼰管理的实体空间展开，产城综合运营对于物业公司来说更多是⼀个写在PPT上的商业概念和远景⽬标，他们⽆论从业务内容、专业能⼒距离产城运营还相距甚远。
第三类是数字经济类的公司。例如阿⾥、腾讯、浪潮等从智慧城市建设⼊⼿，通过新基建，以第三类是数字经济类的公司。
营造地表形态的力量城市和产业运⾏的数据为基础，搭建数字化、智能化的运营平台，配合政府搭建智慧安防、智慧交通、智慧医疗等城市服务平台和智慧物流、智慧农业、智慧园区等产业服务平台。这⼀类公司精于数据算法、信息架构等技术领域，甚⾄如华为还可以提供新基建所必须的硬件产品，但对于实际的城市和产业服务应⽤场景并不熟悉，认知有限。因此，这类企业建设运营的产城服务平台⼤部分还是以数字底座为主，在应⽤层还普遍不成熟。 第四类主要是城建、区域开发类的政府平台公司和地⽅国企。这类企业⼀⽅⾯过去主要承担第四类主要是城建、区域开发类的政府平台公司和地⽅国企。
谷氨酸受体
投资开发建设任务，债务包袱重，缺少稳定现⾦流；另⼀⽅⾯，背靠政府，需要⽤市场化⼿段承担政府在城市和产业服务⽅⾯的许多服务功能，同时⼜沉淀了⼤量可运营的资产，包括公共服务的特许经
营权和许多物业空间。所以，转型产城综合运营商是这类企业很⾃然的选择，既顺应政府需要和市场需求，也与⾃⾝资源较匹配。但是专业能⼒和市场化能⼒不⾜，⽆论是运营的能⼒还是与新技术结合的能⼒都是这类企业的短板，短期很难补⾜。
产城综合运营是为了打造“三⽣”（⽣产、⽣活和⽣态）有幸的城市，适应后⼯业时代产城融合发展的要求，提升城市的综合服务能⼒和产业服务能⼒。从这个时代要求看，上述的地融合发展的要求，提升城市的综合服务能⼒和产业服务能⼒。
产商和物业公司，除⾮⼤幅转变⾃⼰的业务范围和业务模式，否则很难全⾯承担上述社会经济
他们有⼴我更看好后两类企业，但他们各⾃长短板都⾮常明显，也⾮常互补，他们有⼴发展使命，因此我更看好后两类企业，
阔的合作前景，扬长补短，共同建⽴运营平台，并引⼊产城综合运营各个领域的专业化公司完阔的合作前景，
善平台上的“⼩程序”，真正成为合格的产城综合运营商。
NO.2
产城综合运营商两⼤终极运营对象
从表⾯上看，产城运营的内容⾮常宽泛，从保证城市基本运转的⽔电⽓热到交通管⽹等城市基础设施，从提升城市⽣活品质的公建场馆到消费场所，从推动产业聚集发展的产业园区楼宇经济到产业基础设施。但是，这些内容很多都可以在平台化的基础上引⼊专业机构来⾼质量完成，如果把城市百业的运营都系于产城运营商显然是不现实的，产城运营商应该运营的是为这
⼀个是实体的物业空间，或者说⽩了就些专业机构进⾏赋能的基础平台，其核⼼只有两个：⼀个是实体的物业空间，或者说⽩了就是不动产，⼀个是虚拟抽象的数据。
运营对象⼀：不动产
六合芳草地⽆论是城市服务还是产业服务，都需要空间载体，博物馆、公园、体育场、商业中⼼、度假区、康养社区，这些空间决定了⼀个城市的风格和能级，是城市吸引⼈才不可或缺的“基础设施”。⽽物流园、商务园区、会展中⼼、星级酒店等各类产业载体和商务交流载体则是城市服务产业的产业基础设施。
第⼀类空间的主要服务对象是C端，第⼆类空间则是ToB再ToC的，⽆论是哪⼀类空间，除了纯公益类空间，都具有经营价值，良好的经营使其社会价值和经济价值都能得到良好的实现。
他们不同于住宅，都需要和相应的经营业种结合起来，通过做⼤业种的业务价值来提升承租能⼒，最终转变为不动产的资产价值。随着数字技术的不断引⼊，通过⼤数据+数据智能，可以帮助这些空间
的运营商更好的分析和把握客户需求，优化业种组合（类似于商业地产的业态组合），实现精准化营销，提升业务价值，从⽽进⼀步提升不动产资产价值。
⽆论是地产商还是城建开发类国企，过去更擅长的是“投融建管”这套体系，对于空间运营⼤多都刚刚起步，对不动产资产管理的认识还很粗浅。⼀些领先的企业通过⾃建摸索或合作合资逐步构建起了⾃⼰的运营团队，也开始通过资产证券化展开不动产资产运作。但是由于业种众多，⼀家公司很难在短时间在众多领域形成⾃⼰的团队和专业能⼒，我们强烈建议公司更多通过平台⽅式，以空间为纽带，⼴泛开放合作，引⼊优秀的专业合作者来补缺门、补短板，产城综合运营商更多根据城市和产业发展需要，做好业态的顶层设计，兼顾社会效益和经济效益，做好资产管理和相应的资本运作，实现资产价值的保值增值和可持续发展。
壶奥运营对象⼆：数据资产
相⽐运营不动产，运营数据资产是⼀个新⽣事物，⼈们会产⽣很多疑问，运营什么数据？他们怎么获取？以及如何通过数据资产变现来获利？
⾸先看运营什么数据。数据⽆处不在，在城市和产业场景中每时每刻都在产⽣海量的数据。例如城市⽣活中的消费数据、交通数据、医疗健康数据、教育就学数据、⽔电⽓暖数据等等，产业运作过程中的投融资数据、交易数据、⼯商税收社保数据、供应链物流数据、机器运作数据等等。随着通讯技术
、数据存储技术和运算能⼒的⼤幅提⾼，收集并处理这些⼤数据甚⾄是全数据已经成为可能。接下来是运⽤⼈⼯智能、区块链等技术把数据智能建⽴起来，并将其运⽤于各⾏各业，向实体产业进⾏数据赋能。
对于数据获取，⾸先是要有获取的能⼒，第⼆是要获得相关授权。产城综合运营商往往是区域开发商，通过在区域内推动以5G、物联⽹、云计算平台为代表的新基础设施建设，能够获得很多收集数据的通道。同时作为众多线下物理空间开发和运营者，产城综合运营商⽆论是在获取I 端（产业端）数据、B端数据还是C端数据，都具有得天独厚的优势。数据获取和应⽤的授权主要是政府的授权，在当前相关法规不健全，数据确权条件不具备的环境下，地⽅国企掌握数据是政府和民间最能接受的选择。此外，国有控股的产城综合运营商也更有机会拿到政府海量数据的授权。毛孩于震环
⽬前，数据资产确权和交易都尚处于理论探索阶段，所以数据资产直接变现在现阶段还不现实，但是考虑到数据资产在新兴产业发展和传统产业升级中的重⼤价值，数据资产在许多具体场景下并不难到变现的⽅式。例如，当前，⼈⼯智能相关的算法模型正在快速成熟，其⾯临的最⼤瓶颈是没有⾜够多真实场景的数据对算法模型进⾏训练优化，这成为传统产业数字化转型的重要障碍之⼀。因此，以数据资产搭建⼈⼯智能、传统产业数字化转型等新业务、新模
式、新技术和新产品的孵化服务平台，不仅有助于招商，更重要的是可以加快孵化速度和提升孵化成功率。所以，产城综合运营商可以通过孵化投资获利。
从区域开发建设到产城运营，特别是对不动产和数据两⼤资产的运营，它需要升级对产城融合的理解，对城市价值和产业痛点的深刻把握，⽽且需要培育不动产资产运作和数字⽣态营造的复合能⼒，这对于所有向产城综合运营商转型的企业来说都是⼀个全新挑战。
因此我们看好区域政府平台与数字科技类公司的强强合作，对于前者，不仅获得了专业技术能⼒和市场化能⼒，⽽且也可以借此推动混改等国企改⾰。对于后者，能够拿到通往区域产城⼤数据平台的通⾏证，帮助⾃⾝技术和业务升级。相信数字化的不动产空间将更好的推动⾼质量发展时代的产城融合发展。
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