类比量化定价法

类比量化定价法（加权系数定价法）

在本文中，主要介绍一种能够运用于房地产企业中实际可操作的定价方法，它其实是对竞争定价法的一种深化和延伸。在这里，称之为类比量化定价法。该定价方法指的是对住宅价格有影响的主要因素按其影响因素的不同分别确定权重，并对其中的每一单个因素根据其优劣赋予不同的分值，然后选择与本项目类似的项目进行类比后分别一一赋予分值，其次根据权重乘以相应分值求和得出各项目的总分，再次通过所得出的各项目的总分与已知项目的均价得出拟售住宅项目的均价，最后根据位置、楼层、景观、朝向等进行价格调整确定出每一单元的拟售价格。该方法其优越性在于将其定价影响因素进行了量化，而赋予的分值又仅仅是通过调查对比得出，而不是采取专家打分法使得分值的随意性和波动性都比较大，而且充分考虑了市场需求和行业竞争状况。

表一：住宅项目影响因素权重计算表

影响因素	位置	价格	配套	交通	物业管理	周边环境	城市规划	楼盘规模	风格及立面	户型	开发商品牌	广告	得分	权重
位置	X	4.5	5	6	6	6	6	7	8	8	9	9	74.5	0.125
价格	4.5	X	5	6	6	6	6	7	8	8	9	9	74.5	0.125
配套	4	4	X	5	5	5	5	6	7	7	8	8	64.0	0.108
交通	3	3	4	X	4.5	4.5	4.5	5	6	6	7	7	54.5	0.092
物业管理	3	3	4	4.5	X	4.5	4.5	5	6	6	7	7	54.5	0.092
周边环境	3	3	4	4.5	4.5	X	4.5	5	6	6	7	7	54.5	0.092
城市规划	3	3	4	4.5	4.5	4.5	X	5	6	6	7	7	54.5	0.092
楼盘规模	2	2	3	4	4	4	4	X	5	5	6	6	45.0	0.076
风格及立面	1	1	2	3	3	3	3	4	X	4.5	5	5	34.5	0.058
户型	1	1	2	3	3	3	3	4	4.5	X	5	5	34.5	0.058
开发商品牌	0	0	1	2	2	2	2	3	4	4	X	4.5	24.5	0.041
广告	0	0	1	2	2	2	2	3	4	4	4.5	X	24.5	0.041
合计													594	1

这个表其实没什么大的意思，只是告诉你权重是怎么得出来的。红部分的权重系数你可以当做一个公式来用。蓝部分是前面几项的和，红部分是根据每一项与紫消防指挥官数值的比值得出的，并作为权重系数的固定计算值。说白了就是当做公式来用。看到下面的内容就明白了。

表二：类比量化定价法计算表

影响因素	权重（Wi）	类比项目 1（Fi1）	类比项目 2（Fi2）	类比项目 3（Fi3）	类比项目 4（Fi4）	拟售项目（Fi0）
位置	0.125
价格	0.125
配套	0.108
交通	0.092
物业管理	0.092
周边环境	0.092
城市规划	0.092
楼盘规模	0.076
风格及立面	0.058
户型	0.058
开发商品牌	0.041
广告	0.041
合计	1	S1=∑WiFi1	倒频 S2=∑WiFi2	S3=∑WiFi3	S4=∑WiFi4	S0=∑WiFi0

看这个表，红部分就是根据上面那个表得来的，不能说得来的，应该是上面那个公式（表一中的红部分）代入到这个表中开始打分。不管你是多新的手，相信打分都会。不然你也不用做房地产了。根据表中的红部分开始打分，打分的区间就是红的权重系数。比如第一项，权重是 0.125，意思是你在 0 到 0.125 之间打分。当然，如果你的类比项目烂的卖不出去，你也可以打负值。如果项目好的开盘一个小时售罄，你也可以超过这个权重，毕竟都是主观的东西，结合市场情况就好了。权重这个词的意思在这上面得以很好的体现。

那么打分根据什么打分呢？需要下面这个东西，根据下面这个表的内容，结合你的主观判断开始给你的拟售项目和类比项目打分。

表三：住宅项目影响因素、指标与分值（打分依据）

定级因素	指标	分值
位置	距所在片区中心区的远近	最远 1、很远 2、一般 3、很近 4、最近 5
价格	百元以上为等级划分基础，价格是否具有优势	最高 1、很高 2、一般 3、很低 4、最低 5
配套	城镇基础设施：供水、排水、供气、供电、供暖，社会服务设施：文化教育、医疗卫生、文娱体育、邮电、公园绿地等	最不完善 1、不完善 2、一般3、很完善 4、最完善 5
交通	大中小巴士路线数量，距公交站远近，站点数量，大中小巴士舒服程度	最少（远）1辽宁中医药大学图书馆、很少（远）2、一般 3、很多（近）4、最多（近）5
物业管理	保安，清洁卫生，电梯，绿化率及养护情况，物业费，是否人车分流，物业管理商资质	最差 1、很差 2、一般 3、很好 4、最好 5
周边环境	是否具有良好的景观资源—如山景、江景、海景、园景等视野，是否有空气、噪音、废物、废水污染	最差 1、很差 2、一般 3、很好 4、最好 5
城市规划	规划期限（远中近期），规划完善程度，规划所在区域重要性程度，规划现状	最不完善 1、不完善 2、一般3、很完善 4、最完善 5
楼盘规模	总建筑面积（在建及未建），总占地面积，户数	最小 1、很小 2、一般 3、很大 4、最大 5
建筑风格及外立面	是否醒目，是否新颖，是否高档，感官舒适程度	最差 1、很差 2、一般 3、很好 4、最好 5
户型	客厅和卧室的结构关系，厨房和厕所的结构关系，是否有暗房，实用率大小	最差 1、很差 2、一般 3、很好 4、最好 5
存在主义哲学开发商品牌	资产及资质，开发楼盘多少，楼盘质量，品牌	最差 1、很差 2、一般 3、很好 4、最好 5
广告	版面大小，广告频率，广告创意	最差（小）1、很差（小）2、一般 3、很好（大）4、最好（大）5

下面重点讲下表二如何运用以及那个鸟公式是什么意思。举个例子来说吧，因为单纯的讲起来比较繁琐。

苍南县第一实验小学

影响因素	权重	类比项目 1	类比项目 2	类比项目 3	类比项目 4	拟售项目
位置	0.125	0.055	0.04	0.06	0.03	0.07
价格	0.125	0.05	0.055	0.12	0.07	0.08
配套	0.108	0.06	0.05	0.08	0.04	0.08
交通	0.092	0.06	0.04	0.09	0.04	0.09
物业管理	1973号决议0.092	0.08	0.07	0.07	0.07	0.08
周边环境	0.092	0.075	0.076	0.04	0.08	0.05
城市规划	0.092	0.06	0.05	0.04	0.05	0.04
楼盘规模	0.076	0.04	0.05	0.03	0.06	0.025
风格及立面	0.058	0.04	0.04	0.03	0.04	0.03
户型	0.058	0.05	0.05	0.04	0.05	0.045
开发商品牌	0.041	0.04	0.04	0.02	0.04	0.02
广告	0.041	0.025	0.03	0.001	0.02	0.03
各项目权重合计	1	0.635	0.591	0.621	0.59	0.64
各项目市场均价	——	3800	3200	2380	3650	——
类比项目权重系数	——	1.007874	1.08291032	1.030595813	1.084745763	4.206125913
类比项目修正价格	——	3829.9213	3465.31303	2452.818035	3959.322034	13707.37436
分项数值及均价	——	917.72767	892.180435	600.9957976	1021.09587	3431.999769