黄琪、黄羡妹与阳江市华港房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案民事二审判决书 【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房预售合同纠纷
【审理法院】广东省阳江市中级人民法院
【审理法院】广东省阳江市中级人民法院
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【审结日期】2020.09.11
【案件字号】(2020)粤17民终1287号
【审理程序】二审
【审理法官】龙飘何桂霞莫怡华
【审理法官】一号龙飘何桂霞莫怡华
【文书类型】判决书
【当事人】黄琪;黄羡妹;阳江市华港房地产有限公司
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【当事人】黄琪黄羡妹阳江市华港房地产有限公司
【当事人-个人】黄琪黄羡妹
【当事人-公司】阳江市华港房地产有限公司
【代理律师/律所】李泳姗广东拓进律师事务所;邓德富广东太文律师事务所;林德战广东真智（阳西）律师事务所;冯朵广东真智律师事务所
甘氨酸亚铁【代理律师/律所】李泳姗广东拓进律师事务所邓德富广东太文律师事务所林德战广东真智（阳西）律师事务所冯朵广东真智律师事务所
【代理律师】李泳姗邓德富林德战冯朵
【代理律所】广东拓进律师事务所广东太文律师事务所广东真智（阳西）律师事务所广东真智律师事务所
【法院级别】操纵子中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】黄琪;黄羡妹
【被告】阳江市华港房地产有限公司
【本院观点】本案是商品房预售合同纠纷，争议的焦点问题是黄琪、黄羡妹请求华港公司协助办理涉案商品房的产权登记手续应否予以支持。 【权责关键词】撤销转委托违约金支付违约金合同约定诚实信用原则证据不足新证据诉讼请求变更诉讼请求缺席判决维持原判发回重审执行
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【本院查明】本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。 另查明：在一审法院审理的冯东运诉华港公司商品房预售合同纠纷[（2020）粤1702民初1377号]一案中，一审法院根据冯东运的申请，致函阳江市不动产登记中心调查乙小区二期E幢、F幢商
品房的初始登记情况。阳江市自然资源局于2020年4月17日作出阳自然资函字〔2020〕611号复函，其中载明：“到目前为止，阳江市华港房地产有限公司尚未向我局提出关于江城区甲路乙小区二期丙楼E幢、华福阁F幢首次登记的申请。" 本案二审中，黄琪、黄羡妹与华港公司均表示涉案商品房至今尚未完成初始登记。经本院释明，黄琪、黄羡妹表示，即使该商品房至今未完成初始登记，其要求华港公司继续履行商品房买卖合同约定的义务，协助黄琪、黄羡妹办理涉案商品房的权属登记。
【本院认为】本院认为：本案是商品房预售合同纠纷，争议的焦点问题是黄琪、黄羡妹请求华港公司协助办理涉案商品房的产权登记手续应否予以支持。商品房买卖合同是房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条规定：“不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。"即买受人要取得商品房的所有权，需要经过该商品房办理首次登记（初始登记）至房地产开发企业名下，再由房地产开发企业协助买受人办理商品房所有权转移登记至买受人名下。本案中，黄琪、黄羡妹与华港公司均表示涉案商品房至今尚未完成首次登记（初始登记），即涉案商品房尚不具备办理其他类型登记包括转移
登记的条件。经本院向黄琪、黄羡妹释明，黄琪、黄羡妹仍要求华港公司继续履行商品房买卖合同约定的义务，协助黄琪、黄羡妹办理涉案商品房的权属登记。故目前情况下，一审判决驳回黄琪、黄羡妹要求华港公司协助办理涉案商品房的产权登记手续的诉请，处理并无不当，本院予以维持。鉴于黄琪、黄羡妹与华港公司同意继续履行双方之间的商品房买卖合同，黄琪、黄羡妹可待华港公司办理完毕涉案商品房的首次登记（初始登记）后，再行请求华港公司协助办理涉案商品房的产权转移登记手续的权利。 综上所述，黄琪、黄羡妹的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由黄琪、黄羡妹负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-08-24 23:19:46
【一审法院查明】和平县福和高级中学一审法院认定事实:2017年4月29日，黄琪、黄羡妹（买受人）与华港公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：华港公司将位于阳江市江城区甲路乙小区丙楼E幢g房出售给黄琪、黄羡妹，建筑面积共148.49平方米；该商品房为预售商
品房，按套出售，总价款为564262元；付款方式为银行按揭方式，签订本合同时，买受人支付首期款204262元给出卖人，余下的购房款360000元，由买受人办理银行按揭贷款支付，并承担由此产生的相关费用。第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2017年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关报案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2种方式处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款。黄琪、黄羡妹和华港公司均在合同上签名盖章予以确认。 合同签订后，黄琪、黄羡妹按合同约定付清了购房款564262元给华港公司。2017年4月13日黄琪、黄羡妹支付了办证费19749元及物业维修基金10914元合共30663元给华港公司。涉案商品房于2017年9月1日交付黄琪、黄羡妹使用。2019年1月24日，乙小区二期E、F栋商住楼竣工验收备案。涉案房屋尚未办理初始登记。黄琪、黄羡妹认为华港公司逾期办证，已侵犯其合法权益，遂向一审法院提起本案诉讼。 在诉讼中，华港公司提交了一份阳江市江城区汇成房地产信息咨询服务中心于2017年10月23日出具的收据，该收据载明：今收到丙楼E幢g房黄琪、黄羡妹代
理费400元。华港公司辩称该费用属于华港公司在办证过程中代为缴交的服务费用，应予在退还的办证费中扣减，黄琪、黄羡妹对此不予认可。华港公司提交了《乙小区二期购房须知》，该须知里面第三点关于购房费用约定办理房产证:商品房暂按总房价3.5%收取（备注：办理按揭、房产证所缴交的费用如有变动与本人无关，一次性收取费用，不作多还少补），华港公司辩称黄琪、黄羡妹同意办证费不作多还少补，而黄琪、黄羡妹认为华港公司该主张没有尽到提示说明的义务，应予退还。
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