■行业研究丨Industry Research
万明政
(武汉大学后勤保障部，湖北武汉430070)
摘要：在高校后勤社会化改革的大背景之下，高校教职工老旧住宅小区物业管理，由于各方面复杂的历史原因，存在的管理难题一直困扰着高校后勤管理人员，阻碍高校后勤的专业化步伐。本文试图分析高校后勤传统管理思路和模式，探析新时期下高校教职工老旧家属区面临的物业管理困局，探究有利于当前高校物业管理发展的举措和路径。 关键词：高校：老旧家属区；物业管理
1高校老旧躯区的现状和难点
上世纪90¥代高校教职工老旧家属区，由国家财琳中拨款，学校统一分配管理，用来解决教职工的居住问题，为教职工的生活提供了舒适的环境。这种住宅区是计划经济下的居民住房福利制度，关于房屋使用，只是需要高校职工象征性交一点租金，就能够在这样的住宅区里，享受着国家的福利制度。这样，
高校教职工老旧家属区房屋产权从公有变为私有。由于建设的时代局限，缺乏相应的无障碍规划，大部分老旧住宅楼的高龄退休职工出行会面临诸多不便”并且，由于房屋各方面设施的老化，严重影响教职工居住质量和生活水平，甚至影响学校的稳定与发展。主要表
1.1基础设施配置不足。髙校教职工老旧家属区由于一^始是为了解决教职工的生活居住问题，因此在设计标准上，设备设施方面配置不太齐全，清洁卫生也不太到位，导致出现了很多占用消防通道和公共绿地的现象。并且，由于房屋年深日久，地下排污管道和饮用水道出现老化，经常有堵塞甚至爆管的现象出现；此外，房屋的电线线路布局不合理，老化情况比较严重，容易出现跳闸短路等状况，严重时甚至引发火灾。住宅拥护居住的时间过长，消防设施长时间没有更换，宿舍门口也没有安全的门禁系统，公共区域也没有安装视频监控，小区安全治理方面留下的比较大的隐患，日常工作生活也没有娱乐设施，教师家属人数的增加等因素也加速了设备设施的老化程度”
1.2对物业收费不理解。高校教职工由于长期处于福利制度下，共同拥有着公共设备设施。消防安全和小区巡逻等服务，均由学校承担。因此，部分教职工习惯了物峻供免费的管理和服务，部分住宅用户对物业开始收费的规定不太理解，甚至有一些抵触的情绪，他们认为物业管理只是简单的扫地看门，收费标准过高。一旦开始收费，部分住宅拥护的心理落差比较大。部分住宅用户不缴费，造成管理不到位，进而形成恶性循环的不良后果，严重影响老旧家属区的物业管理效能。
1.3公共意识淡薄，集体意识不够强。高校教职工老旧家属区的教职工队伍，对房屋外公共区域保护意识不强，甚至出现一些破坏房屋的行为，住宅内随意乱搭衣架、橱柜或者饲养宠物，随意改造阳台，对公共区域缺乏责任感。此外，后勤管理人员履行自身职责不到位，物业运营整体上缺乏有效的管理束缚和奖罚机制，无意中放纵了教职工对住宅区的破坏，长期以来，损坏其他居住者的个人利益，降低住宅区的舒适度。
2破解高校老旧家属区物业亀1困局的措施
针对现上述现状，如果仅仅依靠学校和教职工或者物业企业等单方面的力量，是无法根本解决老旧家属区物业管理存在的难题。因此，政府职能部门或学校应该率先牵头，利用多方力量，寻求多种措施和解决办法，到困扰高校教职工老旧家属区小区物业管理的问题的症结所在，站在城市综合治理的宏观角度中，借鉴成熟可行的管理模式，结合小区的实际情况，进行全方位的创新管理。
2.1引入专业化的物业管理模式。通常来说，高校教职工老旧家属区与社会上其他的老旧住宅小区一样，存在着诸多的问题，对于以盈利为目的的物业企业而言，面对老旧的住宅小区这样的棘手的地方，往往比较抵触。因此，政府和学校应该釆取财政补助和税收优惠等措施，主动邀请社会上实力强、品牌优的优秀物业企业走进校园，引进专业的物业管理模式，促进高校后勤市场化，促使高校后勤由行政管理向物业管理转变。
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樟脑油2.2组织成立业主委员会。学校或当地教育部门牵头，由老旧小区的全体职工组成业主代表选举产生业主委员会，并接受当地房产行政主管部门的指导，由学校具有公益心强、责任心强的退休老干部担任业主委员会领导班子，代表广大教职工行使手中的权力负责与物业交流对接，并制定相关的业主公约，对高校物业管理实施有效监督，协调邻里之间的关系与纠纷。
2.3发挥政府职能的作用。高校教职工老旧住宅小区公共维修资金不足，而且维修难度较大，成本t艮高，如果单纯依靠少量的租金和学校的有限经费，无法解决根本上的问题。因此应该充分发挥政府的职能引领作用，多方筹集资金，拓宽维修金的资金渠道，创新资金筹集模式，解决老旧小区维修资金难的措施。一方面，城市管理职能部门应该优先考虑教职工的老旧小区维修改造需要，专门拨款维修基础设施，提供后勤保障。另一方面，学校也应该予以一定的财政预算，着手制定老旧小区的维修改造方案，并向3±管部门争取资金支持。
3鑽语
总而言之，高校老旧家属区的特殊性决定了高校家属区的转型势必要历经一个极为复杂的过程”学校和教育管理部门以及政府职能部门，应该想方设法探索适合治理高校老旧家属区物业管理的途径，寻专业化的管理模式，为教职工提供人性化的服务，酬于稳定教学雌高娠勤烦歸輕意义。hca2
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