第33卷总第139期科学·经济·社会
Vol．33，Sum No．139
2015年
第2期
SCIENCE ·ECONOMY ·SOCIETY
No．2，2015
收稿日期：2015－04－25
基金项目：本文得到教育部哲学社会科学研究重大课题攻关项目（13JZD009）“我国住房保障体系及运行机制研究”与上海财经大学研究生创 新基金项目
“基于Grossman 与Fogel 健康投资的Ramsey 模型及其实证研究”（项目编号：CXJJ －2013－406）的联合资助。作者简介：黄秀女，
（1985—），女，上海财经大学博士研究生，研究方向：公共经济政策。
黄秀女，韩正龙
（上海财经大学，上海200433）
摘
要：本文从资本化视角，分析公共产品供给对住房价值的影响，分别从公共产品资本化理论的提出、国际与国 内研究进展、研究存在的问题、未来研究趋势等方面给予了分析。关键词：公共品供给；住房价值；资本化理论中图分类号：F293．3
文献标志码：A
文章编号：1006－2815（2015）02－0109－04
Research Review on the Capitalized Effect of
Public Goods to Housing Value
欧可平HUANG Xiu －nv ，HAN Zheng －long
（Shanghai University of Finance and Economics ，Shanghai ，200433）
Abstract ：This paper analyzes the impact of public products supply to the housing value in the perspective of capital．Re-spectively ，firstly proposes the theory about capitalization of public goods ，then shows the international and domestic re-search progress ，lastly introduces the existing problems and the trend of further research．Key words ：public goodsdelivery ；housing value ；capitalization theory
一、公共产品资本化理论提出
Tiebout （1956）提出的“用脚投票”的公共支出理论，解决了公共产品供给存在的偏好难以显示与效率不高的问题，更为重要的是，该理论衍生的不同推论和假说认为，地区公共服务质量越高，税收越低，不动产价值越高，这开启了地方公共经济学、
区域经济学乃至空间经济学全新的研究领域。Oates （1969）对税收和公共服务供给资本化到房地产价值进行了开创性研究，认为公共服务供给能够增加房地产价值。
所谓的资本化是指公共资源配置通过房地产市场进行，居民根据个人偏好和收入选择居住地区和相应的公共品，结果是公共品提供数量和质量体现在房地产价值中的过程。为了更好的理解公共产品资本化的全过程，可以分别从消费者和政府两个角度理解“资本化”的定义。
对微观消费者而言，公共产品水平的提升会提高住房的基本属性，直接改善住房条件，增加住房价值，实现居民财产的增值；除此之外，
公共产品供给会节省居民生活成本，给居民带来长期效用，实现居民财产的保值。货币时间价值理论表明，住房的增加值和长期效用价值的折现值，应当等同于居民购买住房的价格。从该角度来讲，与其说居民购房是一种消费行为，不如说是一种投资行为。
从政府视角来讲，政府提供公共产品相当于投入一笔长期资本，该笔投资将会影响居民住房的购买行为，最终影响居民住房财产的总量和增保值；由于政府在房地产市场中不仅扮演公共产品的提供方更扮演税收的征收角，因此，居民财产增加会给政府财产税的征收提供长期稳定的税源，这就实现了公共产品提供－财产税增加－公共产品提供－财产税增加的闭环运转。从上述两个角度，
可以看出公共产品9
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资本化过程本质就是“私人资本”和“公共资本”不断融合的过程。
二、公共产品资本化理论的研究现状
（一）公共产品资本化理论的国际发展状况
欧美国家的研究者基于Tiebout－Oates理论，采用特征价格模型（Hedonic Price model），纷纷开展了检验公共品供给水平与房地产价格关联的研究，虽然研究设计过程存在差异，但普遍的研究结论表明，在欧美发展相对成熟的房地产市场，可以观察到地区间公共品供给的差异可以正向反映到不动产的价格中去。
1．关于公共产品供给对住房价值影响是否存在问题
一些学者认为资本化效应存在且为正向影响，如Oates （1969）、Rosenthal（1999）基于Tiebout提出的“用脚投票”理论，分别利用美国和英国地区的样本，检验公共支出水平与房价关系，研究结论表明社区内的住房价值与公共支出之间存在正相关的关系。Polakowski（1973）对Oates的变量选择以及回归方法进行批评，认为研究结论对于模型的选择行驶具有较大的敏感性。Oates（1973）针对Polakowski的评论做出回应，并对先前模型进行修正，加入了除教育以外的其他公共服务，回归结果表明其他公共服务对住房价格的存在正向影响，这说明先前的研究高估了教育支出的效应，但两者之
间的正向关系没有发生改变。另一些学者认为公共品资本化效应不存在。如Hyman＆Pasour（1973）、McMillan＆Carlson（1977）认为大城市和小时中地方政府的公共支出并不影响其资本化到居民的房产价值。
2．关于公共产品资本化应具备的条件问题
Stadelmann＆Billon（2010）认为公共产品对房价的资本化程度取决于住房的供给弹性，当供给弹性很小时，资本化现象存在，反之不存在。Hiber（2011）认为土地管制以及因自然地理条件的限制使得土地供给受约束时房价的资本化现象更为明显，房价的资本化还会进一步导致耐久性公共物品的提供。
3．关于公共产品中的基础设施资本化效应问题
在测度公共设施建设指标的选取中，多数学者选择地铁作为考核重点。Bajic（1983）＆Voith（1991）分别以多伦多和费城为研究对象，发现距离铁路线越近、铁路交通越便捷地区的住宅价格越高。Benjamin＆Sirmans（1996）重点分析了交通系统对公寓租金的影响，实证发现两者之间存在明显的负相关关系。Chen（1998）认为交通对住宅价格的影响存在双向影响，即交通可达性会提高房价而交通噪音会降低房价，实证研究表明两种效应同时存在并且正效应大于负效应。
4．关于公共产品中公共服务资本化问题研究
国外学者考察公共服务资本化问题时，更多关注教育支出，通常以教育支出水平衡量公共服务供给水平的高低。Bayer（2003）以旧金山地区考察对象，研究发现学校质量每提高1个百分点，居民购房支出将增加0．2个百分点；Chiodo （2003）对学校质量与房价进行了检验，发现两者之间并不是线性惯性，当学校质量越高时，学校对房价的溢价影响更大，因此，传统的线性检验会高估低质量学校的溢价，低估高质量学校的影响。Hilber＆Mayer（2009）试图说明学校支出资本化到房地产价值上，不仅会鼓励有孩子家庭支出地方政府对学校的支出，也会鼓励那些没有小孩的家庭也支持对学校的支出，并通过观察46个州的学校区域的数据，验证了教育资本化现象的存在。
（二）公共产品资本化理论的国内研究状况
1．公共产品有无资本化进住房价格问题的认识
国内学者在该问题上观点，已经达成一致，普遍认为公共产品供给已经资本化进住房价格。胡洪曙（2007）认为政府财政支出资本化到房地产价值的大小，取决于财产税与地方公共支出的转换系数以及地方公共支出的效率系数；张涛等（2007）认为地方政府通过土地供给影响住房供给，通过提供公共设施影响住房需求，当居民对公共设施价值的判断存在异质性时，地方政府有可能利用信念差异投入过多的公共设施，这使得房地产价格可能超过基本价值，出现房价泡沫；；上述研究，尽管在研究方法、研究设计、数据来源、模型设定等方面存在种种差异，但研究结论充分表明公共产品资本化理论在中国是存在和适用的，而且公共服务供给水平的确正向影响住房价格。
2．各种公共产品资本化问题的研究
郝前进和陈杰（2007）选择上海市106个住宅板块自2004年7月到2006年6月之间的住宅成交数据，运用特征价格模型，证明以公共交通可达性和轨道交通可达性为代表的生产性公共产品投资的空间差异是住宅价格形成分化的的主要原因。周京奎（2008）运用天津市的相关数据，同样研究了公共产品规模对住宅价格的影响效应，认为地铁对住宅价格的影响较为显著，而公共汽车线路对住宅价格的影响不显著，人文和生态环境等公共资本品变量对住宅价格影响较小。除此之外，国内学者还研究了公共产品中的公共服务对住房价值的影响，尤其以关注教育供给为主。冯晧和陆铭（2010）基于上海市区域房价与学校分布月度面板数据研究发现，区域间在基础教育资源数量和质量上的差异已经部分体现在房价上，公共服务中的教育资本化现象确实存在。
3．公共产品供给结构问题的研究
目前国内学者多关注公共产品供给水平对住房价格的影响，而很少有学者关注公共产品供给结构，以及公共产品的空间配置对住房价格的影响，即使关注到公共产品供给结构，也多从财政学视角给予分析。
首先，一些学者关注到公共产品供给结构存在失衡问题。平新乔、白洁（2006）基于中国财政支出的现状，认为预算内和外支出结构存在差异，前者主要用于教育类的公共品，满足居民生活需要；后者
中国海洋网主要用于满足当地基础设施项目建设，满足企业生产需求；尹恒、朱虹（2011）基于中国县级
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财政的支出数据进行实证检验，研究结果充分证明中国县级财政生产性支出偏向的存在性，其次，一些学者对公共产品供给结构失衡原因给予了解释。傅勇、张晏（2007）认为中国的财政分权以及基于政绩考核下的政府竞争，造成了地方政府支出结构出现明显的偏向，即重基本建设、轻人力资本投资和公共服务供给；刘京焕、王宝顺（2012）对公共支出水平及公共支出间的配置问题进行研究，认为公共支出具有正向路径依赖特征，同时不同类型的公共支出间存在显著地“互补”或“替代”动态互动关系。最后，相关学者开始研究公共产品供给结构失衡造成的危害。乔宝云等（2005）则从小学义务教育的角度给予了说明，发现财政分权没有增加小学义务教育的有效供给，财政分权的结果导致地方政府忽视了社会福利供给，根源在于居民投票机制的缺乏，导致政府只是片面追求资本投资和经济增长，而不是增加公共品供给，进而造成财政支出结构出现扭曲，公共服务供给被挤占。而关于公共产品供给结构影响住房市场问题，郑思齐（2013）给出了定性判断，认为城市公共产品供给水平不足和不平衡会影响住房市场的发展质量和城市竞争力，并最终影响居民福利。
三、公共产品资本化研究存在的问题
（一）公共产品资本化理论引进阶段，没有结合国内实际情况
目前公共产品资本化理论，仍处于理论引进阶段，侧重于套用中国的数据，验证公共产品供给对住房价格是否会产生正向的资本化效应，尽管研究的方法和模型的具体设计存在差异，但研究结论大致相同。相比西方国家而言，中国仍然处于发展阶段，国家的核心目标在于取得经济的高速增长，在于追求效率；而西方国家处于经济发展的后期阶段，发展水平较高，国家的核心目标在于追求社会公平。因此，中国的政治体制、财政体制、经济体制是为经济增长而服务的，具体到公共品的供给，极其容易出现“重视生产性为主的基础设施，忽视生活性为主的公共服务”。况且，国内居民的“用脚投票”和“用手投票”机制都比较缺乏（乔宝云，2005）。
（二）过度重视公共产品供给总水平，忽视公共产品供给结构
长期以来奉行的经济增长为核心的发展战略、不合理的财政分权机制以及有待改善的政绩考核体制，是导致中国目前公共品供给出现偏向的重要原因。虽然总量上公共品供给水平和规模在提升，其对住房价值的影响程度在增加，但是随着基础设施类－公共服务类公共产品供给差距的拉大，基础设施建设对住房价值的边际影响会逐渐降低，而公共服务对住房价值的边际影响会增加，公共产品带来的资本化总效应会降低。住房价值将会逐渐摆脱对基础设施建设的依赖，进而增加对公共服务供给的关联性。过度强调公共产品供给水平的总效应，将会掩盖公共产品供给结构的失衡问题，更会低估公共服务对住房价值的影响。长期而言，公共产品供给总水平应该不断提高的同时，其空间配置应该更加合理、内部结构应当保持在适当比例，不能差距过大。
（三）忽视公共产品供给结构的系统扭曲与住房市场的关联性研究
公共支出结构的系统扭曲具体表现在两方面，一方面促使中国拥有良好的基础设施的同时（张军，2007），另一方面，以小学教育为代表的公共服务供给却呈现明显不足（乔宝云，2005）。公共支出供给结构的失衡同住房市场关联性是否有关，会否通过影响住房市场的供求关系，加速住房价格的波动，进而使得住房价格脱离价值，房地产泡沫出现集聚。除此之外，公共产品供给结构的失衡，也会通过劳动力要素的跨区流动、资本要素的流动以及土地要素的供给等路径影响住房市场的均衡和价格。这些问题鲜有学者给予充分的重视。
四、公共产品资本化理论研究的未来趋势
（一）财政支出结构失衡背景下，有区别的研究不同公共产品对住房价值的影响
财政支出结构的偏向性是中国与西方国家在财政支出领域最大的不同点，西方国家财政支出水平较高、城市基础设施建设比较成熟，公共服务供给比较完善，因此，其公共产品对住房价值的影响呈现正向资本化效应是由现实依据的。而中国财政支出结构偏向较大，各地方政府对城市基础设施建设的热情较高，对公共服务供给的积极性不高。因此，片面的将两者直接加总测度公共产品对住房价值的资本化效应是不恰当的，需要在充分考虑公共产品供给水平的前提下，有区别的研究公共基础设施和公共服务对住房价值的影响。
fma当基础性设施供给规模过大，其对住房价值的提升效用将会降低，而公共服务供给对住房价值的提升效用将会增加，住房价值将会转向依赖于公共服务水平的供给。当两者之间的边际影响之和为正向时，公共产品对房价的资本化总效应应该为正；当生产性公共产品带来的下降速度大于公共服务带来的正向资本化效应时，总资本化效应将为负向影响；当两者的影响相互抵消时，公共产品资本化效应对住房价值不产生影响。
（二）深入研究公共产品空间配置对住房价值的影响
公共产品资本化理论，不仅涉及到公共产品供给的总水平，以及公共产品供给内部结构，更涉及到公共产品供给的空间配置。公共产品供给结构问题涉及到长期效应的公共服务和短期效应的基础设施建设间的均衡；而公共产品供给的空间配置，涉及到城乡间、城市间、城市内部公共产品的均衡配置。从空间角度研究公共产品的均等化配置，有利于拓展公共产品资本化理论的应用空间，更有利于推进地区间公共产品均等化，从而提升各地区住房价值，缩小地区间差距。因此，深入研究公共产品空间均等化配置对住房价值的影响将成为未来的研究趋势之一。
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五、研究结论
公共产品资本化理论成为融合财政学、公共经济学、房地产经济学知识的交叉理论，也成为深入研究公共资本（公共产品）与个人资本（住房购买）关系的重要桥梁，更成为理解市场－政府关系的重要途径。
通过上述研究，我们发现目前国内的公共产品资本化理论研究仍然存在一些问题，如只注重理论的引进和检验，不考虑理论成立的前提条件，很少做到结合中国的实际研究该理论；只重视公共产品供给的总水平，忽视公共产品供给的结构性问题。这些问题的存在，也为公共产品资本化理论的深入研究提供了可能，未来该理论的研究空间主要分布在两个方面：其一，深入公共产品空间配置对住房价值的影响；其二，强化公共产品供给结构的失衡对住房市场和住房价值的影响。
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