鄞州万达商圈分析
中国电镀网一、 商圈形态
鄞州万达
广场由国际购物中心、国际商务酒店、城市公寓三大功能板块构成。万达广场的建设将加速鄞州中心区地块的成熟和人口、资源聚集，并使之成为继天一商圈之后宁波市的又一商业中心。 鄞州万达属于商业区。商业行为集中之区，其特为商圈大、流动人潮多、热闹、各种美容
院林立。如：一些商业广场，城市主要商业街，其消费习性具有 快速、流行、娱乐、享受及消费额不低等特。
一、人口规模及特征
鄞州中心城区目前的人口密度还不高，尚达不到支撑万达广场所需的市场容量。
二、 经济基础和购买力分析
万达项目定位中高消费体，地理位置很好，经济也发达，鄞州万达广场目前针对的主要还是鄞州中心城区及海曙、江东的部分消费者，购买力不大。 三、 竞争状况分析
万达广场整体开业后，将成为继三江口商圈之后的第二大商圈。与天一广场竞争不可避免，万达宁波项目与宁波传统核心商业天一广场相隔不远，两个商业体竞争是不可避免的。从位置上来说，万达项目要差一些，万达项目定位中高消费体，天一广场以中低端消费为主。按照万达的定位，15 万平方米的购物中心的服务半径是周围 10 公里之内，覆盖人口 50万左右。万达对项目做好两年培育期的心理准备。集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化、旅游于一体的天一广场，被誉为了宁波的“商业航母” 。除天一广场外，宁波老外滩、和义路滨江休闲广场，是继天一广场之后宁波市政府的两个大型旧城改造项目，均处于沿江滨水区域，是宁波市政府打造“三江六岸，百里长廊”的中心地块，与宁波天一广场一起，构成三江口精品消费商圈。
从万达广场开车至市中心，普通时速的情况下，大约要20分钟左右。这 20分钟的车程，在万达广场“新鲜劲”过去后，就阻挡了不少消费者的脚步。此外，万达广场原先一直希望“笼
络”的县(市)、区居民，忠诚度明显不高。对于很多县(市)、区居民而言，来宁波市中心的方便程度与万达广场相差不大，而由于市中心交通发达，有时候去天一广场更为方便。
从硬件上看，万达广场的规模和投入丝毫不逊于天一广场，作为商业主要支撑的 9 家主力店均拥有浓厚的品牌背景。但人气与氛围，天一商圈目前的消费体并不仅限于市三区人口，而是已经辐射到了周边县(市)、区。但万达广场目前针对的主要还是鄞州中心城区及海曙、江东的部分消费者，且鄞州中心城区目前的人口密度还不高，尚达不到支撑万达广场所需的市场容量。可以说，今后决定其成败与否的关键，还是人气问题。
四、基础设施状况分析
宁波万达广场位于宁波新城区——鄞州区核心位置；项目总占地面积 21 万平方米，总建筑面积为52万平方米，产品组合为大型城市综合体。鄞州区总面积 1380 平方公里，东南西三面紧依宁波中心城区，形成了典型的“荷包蛋”结构———“蛋白”是鄞州，工业发达，综合实力较强，但是前几年服务业的贡献几乎可以忽略不计，地域虽然广袤，但是城市化水平低； “蛋黄建筑施工高处作业安全技术规范”是宁波市区，经济高速发展，空间几近饱和。在鄞州打造宁波南部中心，成为宁波城市发展的必然选择。
五、周边商店聚集状况
宁波万达广场位于鄞州中心核心区，东面紧临城市主干道天童北路、北靠四明中路、南依贸城中路毗邻鄞州区政府、西至宁南北路，由国际购物广场、国际商务酒店、高级城市公寓三大功能板块构成的大型城市建筑综合体。
主力面积150—160，是宁波迄今为止投资额最大、占地面积最大、停车位最多的商业项目。项目的总建筑面积55万平方米，其中商业广场面积27万平方米，引入沃尔玛、百安居、HOLA特力屋、喜百度、苏宁电器、石浦酒楼、神采飞扬电玩城、大歌星KTV、万达国际影城、银泰百货等11家主力店。
六、竞争对手分析
万达广场整体开业后，将成为继三江口商圈之后的第二大商圈。万达宁波项目与宁波传统核心商业天一广场相隔不远，两个商业体竞争是不可避免的。
从位置上来说，万达项目要差一些，万达项目定位中高消费体，天一广场以中低端消费为主。按照万达的定位，15 万平方米的购物中心的服务半径是周围 10 公里之内，覆盖人
口 50万左右。万达对项目做好两年培育期的心理准备。集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化、旅游于一体的天一广场，被誉为了宁波的“商业航母” 。
除天一广场外，宁波老外滩、和义路滨江休闲广场，是继天一广场之后宁波市政府的两个大型旧城改造项目，均处于沿江滨水区域，是宁波市政府打造“三江六岸，百里长廊”的中心地块，与宁波天一广场一起，构成三江口精品消费商圈。 从万达广场开车至市中心，普通时速的情况下，大约要20分钟左右。这 20 分钟的车程，在万达广场“新鲜劲”过去后，就阻挡了不少消费者的脚步。
此外， 对话诺基亚万达广场原先一直希望“笼络”的县(市)、区居民，忠诚度明显不高。对于很多县(市)、区居民而言，来宁波市中心的方便程度与万达广场相差不大，而由于市中心交通发达，有时候去天一广场更为方便。
鄞州万达沃尔玛与天一广场乐购同为超市，同在两大广场内，他们的竞争力就体现在万达广场与天一广场的竞争。
七、交通地理条件
宁波万达广场位于鄞州中心核心区，东面紧临城市主干道天童北路、北靠四明中路、南依贸城中路毗邻鄞州区政府、西至宁南北路，总占地面积21.09公顷，由国际购物广场、国际商务酒店、高级城市公寓三大功能板块构成的大型城市建筑综合体。宁波万达广场属万达第三代商业地产的代表之作。经过短短3年的发展，宁波万达广场商圈已发展成为宁波第二大商圈。
位于万达广场东北侧的国际商务酒店区，它隔河与国际购物中心相望，总建筑面积超过9北京华侨城黄冈中学万平方米，包含了国际著名酒店、酒店式公寓、高档写字楼。国际购物中心位于万达广场西北部，总建筑面积近26万平方米，是迄今为止万达开发的最大规模的商业广场，包含了大型超级市场、建材超市、数码广场、娱乐广场、电影美食广场、家居广场、国际百货等多种商业形态，汇集了沃尔玛、百安居、HOLA特力屋、喜百度、苏宁电器、石浦大酒店、神采飞扬游乐园、大歌星KTV、万达国际影城、银泰百货、吉盛伟邦家居等11家主力店，还有美国百胜餐饮集团下属的必胜客、肯德基以及麦当劳等近200家境内外知名品牌店。
“万达广场48克拉”是一幢总高159米，总层数为3g终端48层的超高层精装MINI公馆。位于万达商业广场东侧，西南面是已经交付入住的万达广场公寓，与五星级索菲特万达大酒店共同组
成万达广场酒店商务区，是万达广场的重要组成部分。项目总占地面积为数字多用表检定规程30378平方米，总建面积为70000平方米左右，总套数为1148套。项目产品规划为，主力面积50平方米左右的精装MINI公馆。
八、周围环境
1) 万达广场位置突出，整体商业氛围较好，人流量大。综合体内商务楼、 写字楼上班人，对综合体内的底商形成很强的消费支撑。
2) 前来万达广场逛街的人流，很大一部分为沃尔玛大卖场所吸引。此外，26万平方米商务港的上班族和周边高档住宅住户也是最大的客来源。
3) 沃尔玛的大卖场与新世界百货业态吸引的消费人存在差异，人流对百货业态不能形成有利支撑。百货消费人以周边高档社区和CBD工作白领为主，新世界百货经营状况一般。
4) 万达影院为北京最好的影院之一， “吸客”能力较强，客与新世界百货定位接近，业态组合形成互动。
5) 二期西区的商业主体仍大面积空置，主力店在招商进行中。
6) 万达索菲特酒店为北京高端五星级酒店，对万达广场地标性建筑的形成提供很大支持，但入住人对商业部分的业态消费定位差异性较大。
7) 万达广场周边城市道路配套建设情况较好，与周边项目对比优势明显。但万达广场整体停车位紧张，与一期住宅立项改为办公有关。
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