幸福的n种感觉2020中国产业地产市场回顾与趋势展望 回顾2020年，中国产业地产迎来了新的机遇和挑战：政策层面，利好政策频出，产业地产迎新机遇。为了应对疫情影响，国家及各级政府出台了系列引导、扶持政策，包括加强新型基础设施建设、鼓励重点行业积极创新、进一步推动城市发展、建立多个自贸区扩大改革开放等多个方面。土地层面，工业用地供求平稳增加，成交楼面价小幅下降。2020年，全国300城共成交工业用地7.9亿平方米，同比增长5.6%；工业用地成交楼面均价小幅下降，溢价率小幅上升。行业层面，REITs稳步推进，持续规范产业用地。2020年产业地产基础设施REITs 稳步推进，融资渠道不断丰富；政府持续规范产业用地，推动产业园区精细化、集约化发展。企业层面，园区企业在运营上修炼内功，互补合作推进资源整合。产业地产企业围绕产业转型升级聚焦园区定位、招商、服务等各运营环节实力提升，产品力进一步彰显，企业间合作逐步加强。 1、政策环境：利好政策频出，产业地产迎新机遇nf-kb
沈星离婚产业政策：新基建助力产业转型升级，创新引领行业高质量发展
加强新型基础设施建设，助力产业结构升级。2020年，中央从加强顶层设计、优化政策环境、抓好项目建设、强化部门协同等方面加快新基建建设进度，研究出台推动新型基础设施发展的有关指导意见，同时首次明确新基建行业范围，以5G、数据中心、云计算、工业互联网、物联网、人工智能、智能制造为 代表的七大产业有望成为新型基建投资驱动下核心受益的关键领域。当前，宏观经济的风险、不确定性前所未有，新一轮科技革命和产业革命正在拉开序幕，运营商更需加强产业研究，把握产业发展演变规律，结合政策导向，实现更精准的产业布局。
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表：2020年新基建行业相关政策汇总
创新打造产业集，引领行业高质量发展。2020年以来，国家及地方出台一系列政策促进开发区产业迈向中高端、加大开放创新力度、进一步激发企业创新发展活力。通过大力集聚高端创新资源、吸引培育一流创新人才、加强关键核心技术创新和成果转移转化等措施，着力提升开发区自主创新能力，致力于打造一批具有全球影响力的高科技园区。其中，国家高新区作为我国高新技术产业发展最为主
要的战略力量，政策发展优势频现，4月30日，科技部火炬中心印发《关于深入推进创新型产业集高质量发展的意见》，要求充分发挥国家高新技术产业开发区的产业聚集作用，按照“一区一主导产业”的布局方式，在现有创新型产业集试点和培育基础上，重点建设100个国家创新型产业集，以此深入实施创新驱动发展战略。
区域政策：紧跟区域发展战略，自贸区聚焦优势产业
把握区域发展战略，聚焦重点城市。2020年4月，《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》继续提出要加快发展重点城市，并对不同城市的发展节奏给出了明确意见，具体表现为：加快实施京津冀协同发展、长三角区域一体化发展、粤港澳大湾区建设、长江经济带发展、黄河流域生态保护和高质量发展战略；全面实施城市发展规划，推动哈长、长江中游、中原、北部湾城市建设取得阶段性进展，促进天山北坡、滇中等边疆城市及山东半岛、黔中等省内城市发展。
打造差别化自贸区，高质量发展优势产业。2020年以来国家批准推动多个自贸区建设，并赋予自贸试验区更大改革自主权，深入开展差别化探索，对标国际先进规则，加大开放力度，开展规则、规制、管理、标准等制度型开放。6月1日，国务院印发《海南自由贸易港建设总体方案》，在制度设计上强调以现代产业体系为支撑，大力发展旅游业、现代服务业和高新技术产业，不断夯实实体经济基础，增强产业竞争力。9月21日，国务院《关于印发北京、湖南、安徽自由贸易试验区总体方案及浙江自由贸易试验区扩展区域方案的通知》，其中，《中国（北京）自由贸易试验区总体方案》，努力建成贸易投资便利、营商环境优异、创新生态一流、高端产业集聚、金融服务完善、国际经济交往活跃、监管安全高效、辐射带动作用突出的高标准高质量自由贸易园区。随着自由贸易区的扩容，将不断促进这些区域的资本、技术、土地等资源进行重新分配；同时，也将持续吸引高端产业向自贸区汇集，为区域经济发展注入新的活力。
2、市场特征：土地供求平稳增加，企业运营修炼内功
土地：推地力度平稳增加，楼面均价小幅下降
yy盗号器推地力度平稳增加，工业用地占比保持平稳。从总规模来看，2020年，全国300城共推出工业用地规划建筑面积9.6亿平方米，同比增长12.1%；共成交工业用地7.9亿平方米，同比增长5.6%，推出和成交较去年均平稳增长。从土地占比来看，2013-2020年，全国300城工业用地成交规划建筑面积占各类用地总成交面积的比例总体呈前增后稳的态势，自2016年到达阶段高点后，出现小幅下降，2018年回升至近7年高位，经历2019年小幅下降后，2020年再次回升至38%。工业用地成交楼面均价小幅下降，溢价率小幅上升。其中楼面均价为283元/㎡，同比小幅下降0.8%；溢价率为1.5%，较2019年上升0.1个百分点；土地出让金为2509.9亿元，同比增长9.4%。
图：2013-2020年全国300城工业用地推出、成交及成交占比情况
资料来源：CREIS中指数据
企业：提升园区运营水平，互补合作推进资源整合
整合内外部研究资源，聚焦创新型产业研究。产业地产运营商围绕前瞻布局、系统规划的发展理念，注重研究平台和机制建设，研究方向紧扣当下产业发展脉搏，做到引领式的产业定位，为园区运营把好方向。一方面，整合内外部品牌资源，建立多方合作研究机制，发挥利用各方研究优势，既总结自身发展经验又补充外部研究咨询机构研究成果，同时参考借鉴国外发展成果，全方位做好做全做深产业定位研究；另一方面，通过对经济发展、产业政策、科技创新技术等方面研判，把握产业转型升级脉搏，尤其注重对新基建、新经济等国家鼓励的创新型产业的研究，推动产业结构科学升级。如星河产城研究院拥有金三角资源体系，含院士级导师、产业地产界大咖智库；全国战略合作智库机构、粤港澳大湾区产业研究联盟；星河投融资源及产业联盟资源库，覆盖战略合作资源、产学研资源、产业发展资源。
数字化赋能产业招商，智慧招商、云招商、产业链招商成趋势。招商和服务是产业园区运营的核心，招商解决了企业“招进来”的问题，而服务解决企业“活下去、活得好”的问题。招商是产业地产成功发展的前提，成功的招商为园区高效运营提供保障，服务是保障企业高质量运营的关键，优质的园区服务增加招商吸引力，两者相辅相成。2020年，产业地产运营商适应新的市场形势，探索智慧招商、云招腾飞担保公司
商、产业生态链招商，进一步丰富园区服务体系，更好地满足对接企业需求。如中新集团利用大数据工具扩展招商工作平台，开发“中新产业云平台”线上招商工具，同步提升线上线下招商能力。华夏幸福与麦当劳中国及其四大供应商、孝感市孝南区人民政府签约，将在湖北汉孝产业地产打造供应链智慧
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