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2009-3-28
开发商关于容积率的困惑
p项目A：
市场情境：某五线城市，市场供应以多层为主，价格水平在1300-1500元/平米，开始出现少量小高层产品，无低密度产品供应；poco电子杂志
项目情况：500亩城市新区大盘，城市人口为30万，地价为20万/亩，相对市场较高；
开发商困惑：政府给定容积率不高于2.0，希望做满，市场能不能实现？
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p项目B：
市场情境：某二线省会城市，区域市场为别墅供应区，无其他类型产品供应，别墅售价7000-15000元/平； 项目情况：730亩远郊大盘，区域生态资源较好，土地为二手市场收购，地价不具备优势；
开发商困惑：容积率不高于1.0，做到多少合适，能实现利润最大？
开发商关于容积率的困惑续
p项目C：
项目情况：海南博鳌1000亩地，拥有南向一线海景资源，地价为15万/亩；市场情境：区域为著名会议地，目前仅有一个小规模项目开发，以度假酒店式公寓为主，别墅售价10000元/平，公寓（带装修）售价5000元/平；
开发商困惑：政府给定容积率不高于1.5，做到多少合适？
p项目D：
项目情况：城市政务新区核心地段，一线湖景，占地100亩，地价为220万元/亩，容积率上限6.0；
市场情境：某三线省会城市，市场供应以小高层为主，价格水平住宅3500元/平，公寓3800元/平，写字楼6000元/平；
开发商困惑：这个地能不能拿，希望容积率做到6，能做什么产品？
p项目E：···
关于容积率的PK
拳皇13卡
p 容积率为什么不给我做满，降了
容积率我不是少赚了吗？
p 政府给我的容积率是2，要不要
再突破一下？
p 为什么不给我盖独栋，联排算什
么别墅？
p 做不下为什么不在这里考虑超高
层呢？
p 这么高的地价，我能不能拿，跟
政府多要一些容积率行不行？光电效应测普朗克常数
p
······
老板：
我们：
禤沛钧VS
p 老板，容积率该降还是得
降，风险太大；
p 这个地方太陌生，一定要做
复合化的产品，拓宽产品线，降低风险；
常艳现状p 别墅的销售速度太慢，影响
整体开发节奏，建议只做少量作为标竿性产品；
p 市场以多层为主，小高层/高
层市场接受度较差；
p ·
·····
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