1b
1d
1f
1h
2
1a 1c 1e 1g
社区各小区的绿地率均能满足要求，但是集中公共绿地较少，尤其是A1、A2和D1地块内竟未规划明显的集中绿地。其主要原因在于A1和D1地块西侧均有临近开发商代建的山体市政公园（图3）。然而，调研发现山体公园难以替代小区集中绿地的功能，且进出山体公园并非特别方便，距离一些小区也较远。并且，“高低配”导致有形或无形的空间分割（图4），使得高层区住户实际人均公共绿地面积大幅度降低，比如A1地块。1.2高差比大、设计手法单一导致空间感欠佳 根据设计理论，当地块内最高建筑与周边建筑的高度比大于2，则认为是不友好的空间[12]。然而，GJ 社区内高层建筑高度与低层建筑高度比值达5.33~8.33（表1），可见GJ 社区的尺度并不友好。 其实在东、西、北三面临河道、高等级道路或山体，开发商通常会利用城市空间的日照间距，把拼接后的大统小区，因日照间距的原因，住宅之间有较大的开敞空间作为各阶层人流的场所。然而在“高低配”住宅小区，因低层住宅通常在南边，其日照间距小，与高层住宅区无较大的开敞空间，进一步使交流空间减少，如A1、A2、D1地块（图4）。
2形成机制：广州GJ 社区规划指标分析
“高低配”住宅小区的形成受国家宏观经济政策、住房政策、土地供应政策、市场需求等众多因素的影响。1994年我国开始实行分税制，在保证中央财政能力的同时，也削弱了地方政府用于公共物品上的支出，形成了地方财政的巨大收支缺口以及地方政府财权和事权的严重不对称[14]。在缺乏稳定税源的情况下，地方政府需要图3广州GJ 社区总平面图图4广州GJ 社区实景图图5广州GJ 社区鸟瞰图
表１ 广州GJ 社区各小区高层建筑高度与低层建筑高度的比例地块名称高层建筑高度/低层建筑高度
A1 5.33A28.33B 8.33C1 5.55C2 5.55D1
6.67
35
4b
4a
要规划指标进行分析，剖析“高低配”住宅小区的形成机制。
2.1容积率
GJ社区各小区的容积率为2.1或3.0。笔者认为，单一的容积率指标不足以产生“高低配”的形态。根据对GJ社区周边其他同为更新地块的小区调研，容积率2~3的地块可以产生多种形态，如纯高层住宅塔楼围合中心绿地的空间形态。
2.2建筑密度
GJ社区各小区的建筑密度均≤25%，满足广州技术规定的要求。实际上，在满足容积率的情况下，除早期周边式多层住宅小区，居住开发能较容易地通过建筑密度的控制要求[1]。然而，通过多案例研究，“高低配”住宅小区的建筑密度更接近规划设计条件中的建筑密度上限值，空地相对比纯高层住宅小区要少。
2.3绿地率
GJ社区各小区的绿地率均能满足35%的低门槛绿地率要求。实际上，按当前广州的绿地率计算方法，对于涵盖高层和联排别墅的住宅小区很容易通过绿地率的要求。
2.4建筑高度
因A1、D1地块邻山体公园，其建筑限高≤80m，其余四块地均≤100m。不难理解，100m作为民用建筑的一道消防门坎，开发商通常不会轻易突破。对建筑高2.5地块规模
GJ社区各小区用地规模2.59~6.27ha，可见地块规模不是造成“高低配”的主要原因。然而，用地规模越大地块周长更长，在地块北、东、西三边布置更容易提容积率的高层住宅即能满足容积率要求，其余用于低密度开发的用地比例2）则会越高（图3、表2）。
2.6对比：高容积率与高建筑限高下的广州GG社区
有研究指出，较高的楼面地价促使开发商通过布置溢价能力高的低密度住宅去获得更多的利润[5，7，10]。然而，对比广州另一与GJ社区楼面地价3）相近、地块规模接近（2.1~4.7ha）、亦是经整体改造后的GG社区可知，与与A1、D1 地块建筑限高相同的F、G、I和J地块却因容积率高达3.9
唐继尧
积率，即使建筑限高
2.7小结：低容积率和高建筑限高易促成“高低配”小区 通过对影响居住开发的关键指标以及
比分析可知，用地规模主要影响“高低配”住宅小区低层住宅的用地比例；建筑密度、绿地率等指标则
不是重要的影响因素；合适的容积率和较高的建筑限高才是推动“高低配”住宅小区形成的关键因素。这也说明，开发商在满足相关指标的前提下，通过地块内部平衡后能产生多种建成效果
后的形态缺乏有效的控制手段。
由于地块的规划技术条件是规划行政管理部门根据控
图6广州GG社区各地块的规划指标信息图3）图7广州GG社区鸟瞰图
表2 GJ社区各小区地块规模与低层区用地比例一览表2）地块名称地块规模（ha）低层区比例（%）A1 6.2770家和万事兴之双喜临门
A2 3.7360
B 4.4945
C1 2.5940
C2 3.0425
D1 5.9965
多问题，但仍需对符合技术规定的修规做出行政许可，否则开发商甚至可以起诉规划行政管理部门的惰政或不作为。
3当前对策：《城市居住区规划设计标准（2018）》的强制性约束
2018年12月，《城市居住区规划设计标准（2018）》（以下称《18 居住标准》）开始实施。相较之前的居住区设计规范，《18居住标准》对住宅区的指标控制更为精细[19]（表3）。住宅建筑平均层数和住宅建筑高度控制最大值之间一一对应的关系，对控制“高低配”住宅小区的形成具有重要约束作用。但是《18居住标准》对住宅用地存在控制较严格、不利于市场操作等问题。以广州所在的建筑气候IV区住宅平均层数高层Ⅱ类（19层~26层）为例，在80m限高下，剔除相应的公建配套用地后，按照设计经验，要既满足2.9~3.1的容积率，又满足不超过22%的建筑密度，住宅小区将是非常单调的高层围合。
当前各城市土地紧缺，居住用地容积率有增无减，尤其是在旧城改造地块中。广州近10年来已少见容积率低于3的居住用地，甚至高达14.4[20]。《18居住标准》对居住用地容积率不超过3.1的设定难以符合现实背景；另外，是否必须控制新建住宅建筑的建筑高度低于80m，尤其是在各一、二线城市的中心区内的居住用地。可以预见，在较高容积率和较低建筑高度的共同约束下，未来的住宅小区将变成高度一致且住宅标准层面积极大化的小区，如GG社区（图7），这是否会产生另一种空间同质化问题[21]？
在经历20多年住房变革后，我国的房地产市场蓬勃发展，这对改善居民的住房条件、活跃房地产市场起到了积极的作用。虽然“高低配”住宅小区存在一定的问题，然而制度的设计既不能过于粗放以纵容房地产的不良开发，又不能过于苛刻进而抑制房地产的发展。《18居住标准》最终是否会因实用性较弱而遏制房地产的发展，进而在实际项目中被屡屡突破？因此，行业技术标准应该控什么以及怎么控？
4经验借鉴：纽约区划法对居住区的控制经验
考虑到我国控规的形成主要受纽约区划法的影响，显然规划管理成熟的纽约区划法能提供较好的居住开发
表4纽约居住区控制指标体系表
居住区分类R1，R2，R3，R4，R5，R6，R7，R8，R9，R10
标牌规则标牌高度标牌数量
居住建筑容量控制指标体系
开发空间和
房屋面积规则
密度规则
地块面积和
地块宽度规则
院落规则高度和退界规则其他
最小开放空间率
最大数量
居住单元
靳东风最小地块面积最小前院最大墙体高度最小场地规模最小空地率
最小尺度
居住单元
最小地块宽度最小侧院
退界要求
-天空曝光率
最小要求间距最大地块覆盖率--最小后院--
最大容积率--
街墙的
最大宽度
--
公共设施容量控制指标体系房屋面积和地块覆盖规则院落规则高度和退界规则其他最大容积率最小前院最大墙体高度最小要求退界
最大地块覆盖率
最小侧院退界要求-
最小后院--
停车规则允许的附属离街停车空间必须的附属离街停车空间
城市设计导则
秒的定义
作用对象
R9，R10，居住区广场和私人道路、街区数目种植开发的街景特殊要求
表3《18居住标准》居住用地控制指标表
建筑气候区划住宅建筑
平均层数
住宅用地
容积率
建筑密度最大值
（%）
绿地率最小值
太白贝母（%）
住宅建筑高度控制
最大值（m）
人均住宅用地面积
最大值（m2/人）
ⅢⅣⅤ
低层（1层~3层） 1.0~1.243251836多层Ⅰ类（4层~6层） 1.3~1.632302727多层Ⅰ类（7层~9层） 1.7~2.130303620高层Ⅰ类（10层~18层） 2.2~2.822355416高层Ⅱ类（19层~26层） 2.9~3.122358012
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