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美国和CCRC 持续照料 退休社区开发模式,是美国比较主 要的两种养老地产开发模式。太阳 城精准的客户定位和产品定位、 CCRC 持续照料的精细化服务理念和 运营模式,都是非常值得中国借鉴 的。中国老龄化社会问题的解决,一定要依靠社会力量,尤其要依靠 很多有社会责任感的开发企业,站在中国国情的基点上,充分借鉴国 外成熟的老年住区开发模式,积极投身中国老年住区的开发建设,才 能有助于推动中国老龄事业的发展。 本文通过对美国和CCRC 两种开发模式基本特征的介绍,进 一步分析有哪些特征是适合中国国情的,有哪些是不适合的,最后给 出适合中国的"复合型老年地产"的开发建议。 |
一、美国的开发模式 目前中国的很多养老地产开发项目,大都借鉴了美国的开发 模式,甚至是直接引用了""的名字作为项目名称,比如北京的"太 阳城"、"东方",天津武清的"卓达"等。可见美国"太 阳城"的开发模式和理念,已经对中国产生了一定的引导作用。 |
表2.1.1 美国14 个项目的基本情况列表 |
1. 美国""的主要项目分布、规模、配套和产品类型 美国的""目前主要有14 个项目(见表2.1.1):加州洛 杉矶东北方向的"苹果谷"、亚利桑那州凤凰城的""和"西 部"、凤凰城东南方向的"牧场",以及佛罗里达州的"西 海岸中心"等。其中,亚利桑那州凤凰城的"",是"太 阳城"的发源地。 亚利桑那州凤凰城的"",是系列的特例,是按照 新建小镇的规模配套公建设施的。而"苹果谷"、"牧场" 等这些新建项目,是没有这些完整配套的,主要配套是适合健康老人 活动的会所和户外运动项目,没有医疗、护理等设施配套。 浅源地震2.""开发模式的九大特征 (1)属于住宅开发性质; (2)依靠销售回款盈利; (3)限定55 岁以上的老人才能入住; (4)专为健康活跃老人提供会所和户外运动设施; (5)没有医疗、护理等配套服务,主要依赖社区所在城镇提供的 大市政配套,社区内没有建设相应设施; (6)一般都位于郊区区位,占地大、容积率低,建筑形态多为单层、 独栋或双拼,精装修标准、拎包入住; (7)房价便宜,"苹果谷"在洛杉矶东北方向120 公里左右, 其房价是洛杉矶市内的1/3 左右,对老年购房体很有诱惑力; (8)附近一般都配有专为社区服务的商业中心; (9)兼有旅游度假功能,目标客户同时有常住客户,也有旅游度 假客户。如凤凰城"",每年居住的总人数在44000 居住人口左右, 其中28000 人是常住客户,而16000 人时旅游度假客户;凤凰城东南 方向的"牧场",也具有鲜明的"候鸟型"度假特征。 |
3.""的开发商和开发理念寒冬料峭 (1)开发商:Del Webb 和Pulte Homes 在美国的各个项目的展示大厅中,都张挂着的开发 商——Del Webb 和Pulte Homes 的合作历程与合作理念。"Del Webb And Pulte Homes: Two legacies, one company."Pulte Homes, 美国 最大的住宅制造商之一,Del Webb,美国活跃老人住区建设的领导者, 共同分享辉煌的历史。Pulte 始于1950 年,而Del Webb 始于1928 年, 并于1960 年在凤凰城西部建设了第一个退休老人的社区。现在,Pulte 和Del Webb 像一个公司一样在一起合作,整合了他们的资源和数十年 的经验,一起开发高质量的老年住宅和社区。 (2)开发理念: "Your Community, Your Home. Both Reflect Who You Are"。 4.""开发模式对中国的启发和借鉴 (1)四点值得借鉴: ① 住宅立项,依靠销售迅速回款; ②客户定位精准,以健康活跃老人为主要客,为其进行产品定 位,满足其特殊的生活、交往、活动等的需求; ③不设医疗、护理等配套设施,降低了前期投入成本,提高了资 金使用效率,降低了开发风险; ④在市场和产业链日趋成熟时,可与分时度假管理公司紧密合作, 在项目开始时便实现订单生产。 (2)两点不值得借鉴: ①中国地少人多的国情,不适合大量兴建低密度、单层的单体建 筑,应以多层或小高层的单体形态为主; ②中国的公共医疗资源匮乏,如社区内不能提供一定的医疗、护 理配套、市政配套的公共资源又跟不上,就会影响老人的入住选择。 中国的老人和子女,选择老年住区最为关系的,还是所在社区能否提 供及时、持续的医疗、护理条件。2010诺贝尔化学奖 二、美国CCRC 持续照料退休社区及其精细化管理服务 1.CCRC 的概念 CCRC—Continue Care Of Retirement Community,持续照料退休社区。 一般将老人按其健康活跃或需要照料的程度,分为以下三类: (1)完全可以自理的健康活跃老人,一般在55 岁~ 65 岁之间; (2)需要半护理的老人,一般在65 岁~ 75 岁之间,可以部分自理, 或在医院医治后可以回家康复理疗的老人; (3)全护理老人,一般在75 岁以上,行动不便或患有老年痴呆 症的老人,需要24 小时看护和照料的老人。 CCRC 持续照料退休社区的概念就是,在一个综合社区中,为上述 三类老人都能提供相应的居住产品,以满足老人在不同生理年龄阶段, 对居住和配套服务的要求,老人不需要搬家就可以在CCRC 社区中完成 人生三分之一的幸福旅程。 2.CCRC 开发模式的九大特征 (1)至少同时满足三类老人的居住需求,并配备了相应的服务设施; (2)产品类型,按三类老人的基本特征,有所区别; (3)一般三类产品的配比:12 ∶ 2 ∶ 1; (4)附近紧邻医院资源;社区内设有医疗室,每层设置秘书站(护 理站); (5)设老人专属食堂,给老人提供营养配餐; (6)不设大会所,但化整为零,为老人提供丰富的活动设施; (7)在经营模式收取入门费+ 年费。只提供租赁权和服务享受权,不提供房屋产权。 ①入门费(或押金) 按房间大小,入门费从20 万~ 100 万美元不等。 ②年费(或月费)。 健康活跃老人,3000 美元/ 月;半护理老人,4000 美元/ 月;全 护理老人:5000 美元~ 6000 美元/ 月。 (8)郊区区位,以多层为主,规划布局紧凑,有力与集中的护理 服务,减少管理成本,方便对老人开展及时的护理和照料; (9)拥有较高的管理和护理服务人员比例,管理和护理人员与老 人的比例一般可达1 ∶ 1。 |
3.CCRC 开发模式对中国的启发和借鉴 (1)满足了老人对健康管理、护理和医疗等基本养老需求; (2)在同一社区中满足了老人不同生理年龄阶段的不同养老需求; (3)经营方式上的可取之处: ①通过会员费的收取,迅速回笼资金; ②开发商持有产权可以获得抵押贷款等进一步扩张所需的资金支持; ③通过年费(或月费)获得日常经营收益; ④通过出租店面获得租金收益。 (4)由于配套设施要求较高,导致前期资金投入较大、资金回笼相对较慢; (5)CCRC 是值得在中国推广的真正的老年住区,但起成功过的前 提,必须依靠值得客户信赖的管理和服务品牌赢得客户的信任,客户 在一开始就能支付入门费。如果没有一定过的市场认可度、企业品牌, 一个新公司要成功运用这种商业模式销售会员卡(入门费),难度还 是比较大的; (6)CCRC 模式的风险,将来自于会员卡的预付费性质,如遇到不 诚信的开发企业,或开发企业经营不善或出现管理漏洞导致体性对 抗事件,使资金流出现严重问题时,老人预先缴纳的入门费(会员卡 费用)就难免会有损失,而且损失一般很难弥补。 三、建设"复合型的老年住区"是中国养老地产的必由之路 1. 居住人的复合 (1)中国现阶段还未进入细分的老年住区开发市场,还做不到像 美国一样的客户细分和服务细分; (2)中国的传统还是希望三代同堂,老少三代不能同堂最好也能居住在一个小区。老年住区中生活的人应该是复合的,老人希望能 够看到儿童。 (3)在老年住区中生活,随着时间的推移,老人本身对护理照料 的要求也会发生改变。健康老人、半护理老人、全护理老人也会逐渐 在同一个住区中共存,形成复合的老年人。 2. 服务功能的复合 开发养老地产不能只是卖房子,开发企业要真正实现转型,需要 学习如何在养老住区中配套必要的养老设施,需要专业的服务和护理 人员,这样才能可持续发展。 3. 产品形态的复合 自己的花是让别人看的教学反思(1)比如说在同一住区中提供老少户、老人专用户等不同的户型, 针对同一住区内不同的居住人,提供不同产品形态。 (2)在老年人从健康活跃老人向半护理、全护理老人转变过程中, 功能空间应该相应变化调整,在策划、设计、建造的过程中,应该应用"百 年住宅"和SI 体系等理念和技术手段,实现空间的可变性。 4. 产业的复合 我们能不能很好地发展养老地产,关键是养老产业链必须要尽快 形成,来支撑养老地产的开发建设和运营服务。产业链中应该包括老 人专用的设施设备、生活用品,老年大学,医疗、康复、护理、家政 服务等环节。 可以预见,未来将会在一些主要城市带的核心城市中形成养老产 业集聚区,吸引国内外老年产业链的各类环节入住园区,依靠老年产业园区的辐射作用推动周边养老地产开发的快速发展。 5. 盈利模式的复合 除了产权销售和会员制方式,养老地产的发展中还将产生多种盈 利模式。开发企业做好盈利模式研究至关重要,尽量避免单一的盈利 模式给企业带来的可能的资金压力和风险。 一定会有企业在项目发展初始阶段,因其品牌影响力不够,会员 卡的销售不理想,就必须销售部分产权以支撑现金流。如果在项目立 项时,至少其中一部分能够按照住宅立项,就能为实施多种盈利模式 的复合、降低企业的开发风险提供灵活保障 |
本文发布于:2024-09-22 07:33:25,感谢您对本站的认可!
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