案例详解涉“学区房”纠纷案件的六⼤问题来源/⽆讼阅读 由于现今社会普遍重视教育，加⼤教育投资的趋势，使得众多购房者将是否属于学区房作为购
买房屋时的⼀个重要考量因素，⼀旦房地产开发企业不能兑现其在销售⼴告中承诺的学区房， 涉及同⼀地产项⽬的诉讼即有可能⼤量涌向法院，形成“串案”。本⽂择取相关案例，重点明确在涉“学区房”买卖过程中存在的相关法律问题，以便提⽰风险，为房屋买卖双⽅提供参考。 问题⼀：房地产开发企业在销售⼴告和宣传资料中宣传的“学区房”在商品房开发规划范围内，且该宣传具体明确，对销售合同的订⽴及房屋价格的确定存在重⼤影响，该⼴告和宣传应视为要约。 1.相关规定
《最⾼⼈民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适⽤法律若⼲问题的解释》（以下简称《商
商鞅变法的性质品房买卖司法解释》）第三条：“商品房的销售⼴告和宣传资料为要约邀请，但是出卖⼈就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订⽴
及房屋价格的确定有重⼤影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载⼊商品房买卖合同，
亦应当视为合同内容，当事⼈违反的，应当承担违约责任”。根据该规定，当销售⼴告和宣传资料满⾜⼀定的条件时，构成要约，应视为合同的内容。
2.认定属于要约的案例
案例⼀：在淮南市中级⼈民法院（2014）淮民⼀终字第00168号陆⼭与淮南恒久置业有限公司
房屋买卖合同纠纷⼆审案件及新乡市中级⼈民法院（2016）豫07民终字275号民事案件中，开
发商在其售楼⼴告的宣传中分别使⽤了“优越学区⼀矿⼀中”、“住紫台⼀品，上22中”等字样。基于此，两家法院均认为，虽然售楼⼴告中的内容并未以书⾯形式出现在双⽅的买卖合同中，但
售楼⼴告中对于相关学区的承诺内容明确、表述清晰，该承诺应视为“要约”附属于合同内容，对开发商具有约束⼒。购房者基于⼴告宣传与开发商签订了房屋买卖合同，视为对⼴告内容产⽣
财经杂志了信赖利益，该信赖利益应得到保护。
案例⼆：在宁波市中级⼈民法院（2016）浙02民终2201号王守军与宁波房地产股份有限公司房屋买卖合同纠纷⼆审案件中，开发商在多家媒体上发布的销售⼴告中均有“海曙外国语学校学区房”字样，但在其宣传⼴告中亦注明“该⼴告不构成要约”等内容。
对此，法院认为，《商品房买卖司法解释》中的“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施”是指商品房开发规划范围内的房屋，及该房屋的相关设施。这⾥的相关设施，包括商品房的基础设
施和公共配套实施。公共配套设施⼜包括商品房规划范围内的配套和商品房规划范围外的配
不符合项报告套，如商业、服务业以及医疗教育、公共交通等公共设施的配套。本案中，开发商在多家报纸
媒体上发布的⼴告是关于商品房相关配套设施的说明和允诺。
上述说明和允诺具体确定，且根据⼀般社会经验，上述说明和允诺对商品房买卖合同的订⽴以
及房屋价格的确定有重⼤影响。因此，上述说明和允诺，应视为要约，应视为合同内容。
3.认定属于要约邀请的案例
案例三：在南通市中级⼈民法院（2016）苏06民终1034号吴建东、黄静菊与江苏中成华地置业有限公司商品房预售合同纠纷⼆审案件中，开发商通过多家媒体将楼盘的⼩学学区宣传为紫薇⼩学，但紫薇⼩学并不在案涉楼盘的开发规划范围之内。对此，法院认为，将销售⼴告和宣传资料视为要约的前提是宣传的房屋及相关设施必须在出卖⼈的商品房开发规划范围之内。如开发商宣传的学区并不在其楼盘的开发规划范围之内，且买受⼈也未能提供充分的证据证明宣传的学区对双⽅合同的订⽴及房屋价格具有重⼤影响，故其关于学区的宣传内容不能构成要约。
案例四：在镇江市中级⼈民法院（2016）苏11民终170号黄赔赔与远洋地产镇江有限公司商品房销售合同纠纷⼆审案件中，开发商在其宣传中写明“引⼊国际双语幼⼉园及润州实验⼩学”等字样。在审理期间，法院查明，镇江市并⽆以“润州实验⼩学”冠名的学校，⽽与其名称相仿的“润州区实验⼩学”在本市也不具有很⾼知名度，对双⽅买卖合同的订⽴和价格的确定不具有重⼤影响。基于此，法院认为，开发商所宣传的⼩学仅是开发商的愿景，在购房⼈未举证证明该学校的设⽴对涉案商品房买卖合同的订⽴及房屋价格的确定具有重⼤影响的情况下，从⽽认定地产公司所作的⼴告宣传为要约邀请，不能视为要约。
问题⼆：在销售⼴告和宣传资料属于要约的情况下，如果房地产开发企业未能兑现宣传中的“学区房”，则应承担违约责任；如销售⼴告等属于要约邀请，则开发商可能承担缔约过失责任。
1.开发商承担违约赔偿责任的情形：销售⼴告属于要约
在上述案例⼀中，购房者均要求开发商赔偿其损失2万元。法院认为，因房地产开发企业不能兑现其承诺，其应向购房者承担⾮学区房的违约赔偿责任，但购房者的诉请数额过⾼，故分别酌定以每平⽶50元与100元的标准向购房者进⾏赔偿。
案例五：在西安市雁塔区⼈民法院（2014）雁民初字第04400号任浩雷与西安浩华置业有限公司商品房预售合同纠纷案件中，法院认为，开发商关于曲江实验⼩学的⼴告不属于合同内容；开发商因政府
规划调整、⼟地被收回⽽⽆法建设⼩学，该原因不可归责于开发商，故购房者请求开发商赔偿因⽆法提供配套⼩学的违约责任⽆合同和法律依据，法院依法不予⽀持。
2.销售⼴告属于要约邀请情况下可能承担的缔约过失责任
在销售⼴告被法院认定属于要约邀请的情况下，⼀旦出现合同被解除或确认⽆效等情形，开发商是否需要承担缔约过失责任？
案例六：在淮安市中级⼈民法院（2015）淮中民终字第00952号陈⼠华与淮安中南世纪城房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷⼆审案件中，陈⼠华在中南公司逾期交房、不予协助为其⼥⼉办理⼊学的情况下，提出要求解除合同、赔偿其因⼥⼉不能在淮中⼊学的损失三万余元的诉请。法院认为，中南公司的⼴告宣传为要约邀请。有关施教区招⽣的规定，是由相关学校作出，并⾮开发商所能确定。因此，开发商所作的宣传有虚假成分，违背了诚实信⽤原则。陈⼠华的⼥⼉最终未能在淮中新城校区就读，既与陈⼠华在购买施教区房屋时未能尽到谨慎审查的责任有关，也与中南公司的虚假⼴告宣传存在⼀定关联，但中南公司的过错责任⼤于陈⼠华，中南公司应当承担缔约过失责任予以补救。最终法院根据中南公司逾期交房情况判决解除合同，并酌情判令中南公司向陈⼠华补偿15000元。
3.业主⼦⼥被安排到其他学校就读时开发商是否需承担违约责任
在上述案例⼆中，法院认为，涉案房屋是否划⼊宣传学区并⾮被告（开发商）的可控范围，被
告基于惯常的经营和正常预判，在销售⼴告中将并⾮确定的公共配套设施作为其商品房配套设施予以宣传，显然存在过错；原告在应知学区划分具有不确定性的情况下，仍轻信被告的宣传⼴告，亦未能尽到理性购房⼈的谨慎注意义务。在原告⼦⼥已被安排到其他学校就读的情况下，根据教育均衡化原则，对原告因⼦⼥就读不同学校所遭受的实际损失⽆法具体衡量。故在原告未能举证证明其遭受的实际损失的情况下，结合双⽅当事⼈在订约、履约过程中的过错程度，酌定被告赔偿原告部分损失（购房款的7.5%）。
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然⽽，在业主⼦⼥已经被安排到其他学校就读的情况下，驳回其要求赔偿的诉请也并⾮不可能。
案例七：在徐州市中级⼈民法院（2015）徐民终字第4305号佟松梅与徐州市美的新城房地产发展有限公司商品房销售合同案件中，佟松梅以美的公司出售的房产⾼于周围其他房产公司开发的楼房每平1000元，⽽该1000元就是因为美的公司承诺可以上青年路⼩学所产⽣的附加值，故提出要求按照该标准赔偿购房损失。
该案中，法院认为美的公司的宣传构成要约，同时认为，原告诉请商品房价格过⾼要求赔偿损失，因房屋价值是由房屋所处地段、质量、布局、物业管理以及周边配套设施等多种因素综合确定，佟松梅的诉请并⽆相应的事实依据予以⽀持。且经过相关⾏政主管部门组织协调，美的翰城业主的⼦⼥就学问题已经得到妥善解决，佟松梅等业主在美的公司处购买的房屋并未因此⽽产⽣损失。
但是美的公司⽆法继续履⾏原合同内容，并⾮其单⽅故意，且其亦采取了另⾏安置等补救措施，⽽佟松梅拒绝其补救措施，故佟松梅在不能提供充分证据证明其实际损失的情况下提出本案诉请，依据不⾜，遂判决驳回了其诉讼请求。
4.简要评析：
当开发商针对楼盘所做的销售⼴告等构成要约的情况下，如开发商未能履⾏该约定义务，应承担违约责任；即便其销售⼴告不构成要约，在双⽅合同被撤销或者解除或确认⽆效的情况下，开发商也可能承担缔约过失责任。
影响房屋价格的因素有很多，在国家现⾏政策的环境下，优秀“学区”的房屋价格⾼于其他地段的房屋属于正常现象，但基于教育均衡化原则的考虑，当业主⼦⼥被安排到其他学校就读的情况下，业主⼦⼥就读不同学校所遭受的实际损失是⽆法具体衡量的，此时，业主以⼦⼥未能⼊读某学校⽽主张损失，其败诉的风险较⼤。油石比
问题三：开发商关于学区房的宣传如与⽬前事实相符，不构成欺诈；出卖⼈故意隐瞒房屋现状⽽出卖房屋的构成欺诈。
1.开发商⼴告宣传的内容与⽬前事实相符的不构成欺诈
案例⼋：在温州市中级⼈民法院（2015）浙温民终字第2304号温州雅园置业有限公司与张延锋商品房预售合同纠纷⼆审案件中，法院认为，因雅园置业的⼴告宣传及双⽅签订《商品房买卖合同》的时间均在2013年11⽉之后，⽽2013年度⼩学、初中招⽣此前早已结束，不属于双⽅签订合同时所考虑的范围，张延峰提出的涉案商品房2013年不在上述学校学区的主张不予采纳。⾄于张延锋提出雅园置业应保证2014年之后均在上述学校学区，因雅园置业⼴告宣传的相关内容与⽬前的事实相符，并不构成欺诈，⾄于将来学区是否调整，属于商品房开发规划范围之外
的事项，并不属于要约，也不属于雅园置业可以控制的范围，张延锋的相关主张缺乏依据，亦不予采纳。
2.在房地产开发企业履⾏合同义务届满前主张欺诈的不予⽀持
案例九：在宁波市中级⼈民法院（2014）浙甬民⼆终字第650号王蔚与宁波世茂新领域置业有限公司商品房预售合同纠纷案件中，双⽅签订的《商品房预售合同》约定“本项⽬竣⼯交付以后的规划教育配套为江北实验⼩学、江北实验中学”，并约定2015年3⽉21⽇交房。后王蔚于2014年7⽉4⽇以合同签订后发现合同中允诺的学区房与实际情况严重不符，世茂公司属于欺诈为由要求撤销商品房预售合同。法院认为，因双⽅合同约定涉案房屋交付时间为2015年3⽉31⽇，王蔚于2014年7⽉4⽇提起诉讼，此时尚未到世茂公司履⾏合同义务的时间，教育⾏政部门此时也未确定2015年学区划分⽅案，王蔚认为世茂公司存在欺诈，理由不能成⽴，遂驳回了王蔚的诉请。
3.故意隐瞒房屋现状构成欺诈，购房者可以主张撤销合同
案例⼗：在宁波市中级⼈民法院（2015）浙甬民⼆终字第149号胡义康与宁波市甬旺房产经纪有限公司、李良骏合同纠纷案件中，三⽅签订的《存量房屋买卖中介合同》中明确约定“出卖⼈承诺该房屋内没⼩孩读书（6年内），购房⼈购房读书⽤”。在出卖⼈隐瞒其孙⼥户⼝尚在案涉房屋并在⼩学就读的事实情况下，致使购房⼈对该房屋必须具备的特殊要求判断发⽣偏差，该合同的签订实际上违背了其真实意思，因此，购房⼈要求撤销该合同的主张应予⽀持。
4.简要评析
在民法上，欺诈是指为使他⼈陷⼊错误并以此做出相关意思表⽰，故意陈述虚伪事实或隐瞒真实情况的⾏为；在合同法中，因⼀⽅欺诈⽽订⽴的合同可能是⽆效或可撤销。在房屋买卖合同中，因欺诈⽽订⽴的合同损害国家利益的可能性不⼤，因此，⼀旦出卖⼈有欺诈⾏为，相对⼈因欺诈⽽陷于错误，并因错误⽽做出了意思表⽰，即签订了房屋买卖合同，则该合同可以被撤销。但如果出卖⼈在出卖前所为的⾏为与实际情况相符，则不构成欺诈。
问题四：当事⼈购买某特定区域房屋以保证其⼦⼥⼊读该区域内的学校，属于其签约时的动机问题，动机错误不属于重⼤误解，以此主张要求撤销房屋买卖合同的不予⽀持。
1.动机错误不属于可撤销合同的重⼤误解情形
案例⼗⼀：在深圳市中级⼈民法院（2015）深中法房终字第802号周健与刘德琼房屋买卖合同纠纷案件中，双⽅通过中介签订的《⼆⼿房买卖及居间服务合同》约定：刘德琼将案涉房屋出售给周健；合同备注条款约定：卖⽅确认2014年6⽉30⽇前将户⼝转移；因本房属于学位房（翰岭⼩学、翰岭中学），卖⽅确保未占⽤（学位）；如因以上两项出现问题，可解约，追究违约⽅责任。
经查，周健是深圳户籍，其妻及⼩孩为⾮深圳户籍。案涉⼩区属于翰岭学校的学区房。刘德琼的家庭户⼝已于2014年2⽉从案涉房屋迁出，其⼩孩也未使⽤翰岭学校学位。后周健以重⼤误解为由诉请撤销双⽅签订的⼆⼿房买卖合同并返还定⾦。
法院认为，“重⼤误解”系指当事⼈对⾏为性质、对⽅当事⼈、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，⽽周健对于涉案合同的房屋买卖⾏为性质、对⽅当事⼈以及该房屋坐落、⾯积等问题并未产⽣误解，不存在法定的“重⼤误解”情形。
⾄于购买某特定区域房屋以保证其⼦⼥⼊读该区域内学校，则属当事⼈签约时的动机问题，按我国现⾏民事法律及司法解释，“动机错误”不属于可撤销合同的“重⼤误解”情形。其次，案涉合同备注条款中虽约定涉案房屋为“学位房”，但合同中对学位房的具体含义未作出限定，⽽结合备注条款的内容可知，除卖⽅迁出户⼝及保证未使⽤过学位外，周健购房后其⼦⼥能否实际⼊读该区域学校，则并未构成双⽅签约时共同认可的法律⾏为效果意思的基础。在刘德琼已经履⾏合同备注条款中前述义务或承
诺的情况下，如准许周健因其动机错误⽽撤销合同，亦显然对刘德琼有失公平。因此，周健关于撤销涉案合同的诉讼主张缺乏法律依据。
2.如何认定当事⼈关于房屋性质的重⼤误解
案例⼗⼆：在济南市中级⼈民法院（2016）鲁01民终223号柏岳、杨新华与于腾翔房屋买卖合同纠纷案件中，柏、杨主张，交易完成后得知案涉房屋已划⾄某学区，遂以重⼤误解为由要求撤销房屋买卖合同并腾还房屋。法院认为，本案中，柏、杨在出售案涉房屋时并不存在将房屋的性质认为是学区房、⽽作出以普通房屋来出卖的情形。
领航中国文艺晚会在出卖案涉房屋时，柏岳、杨新华对涉案房屋的认识即为普通房屋，并以此作出表⽰，其内⼼意思与表⽰是⼀致的，双⽅在平等的基础上协商议定涉案房屋出售价格，是柏岳、杨新华真实意思的体现，其⾏为后果与⾃⼰的意思表⽰并不违背，现柏岳、杨新华以出售涉案房屋时不知涉案房屋已经划为学区房构成重⼤误解为由要求撤销合同的理由不能成⽴。
3.简要评析：
《最⾼⼈民法院关于贯彻执⾏<；中华⼈民共和国民法通则>若⼲问题的意见（试⾏）》第七⼗⼀条规定：“⾏为⼈因为对⾏为的性质、对⽅当事⼈、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使⾏
为的后果与⾃⼰的意思相悖，并造成较⼤损失的，可以认定为重⼤误解。”据此，重⼤误解是指⼀⽅当事⼈因⾃⼰的过错或过失⽽对合同内容等发⽣误解⽽订⽴的合同，且必须是对合同主要内容发⽣误解和因误解使其遭受重⼤损失才构成重⼤误解。也就是说，误解是意思与表⽰的不⼀致，并⾮意思与事实的不⼀致。
问题五：出卖⼈未告知“学区房”限制条件时及购买“学区房”的合同⽬的不能实现时，买受⼈均可主张解除合同。
1.出卖⼈未告知学区房限制条件时买受⼈可要求解除合同
案例⼗三：在新疆⽣产建设兵团第⼗⼆师中级⼈民法院（2014）兵⼗⼆民⼀终字第1号史军与王红坤、贾⽟琴房屋买卖合同纠纷案件中，史军取得了贾⽟琴关于该房屋是兵团⼀中学区房的承诺，双⽅签订了房屋买卖合同，但贾⽟琴未告知只有兵团系统的⼦⼥才能在此就学的特殊条件限制。对此，法院认为，双⽅签订购房合同，史军⽀付定⾦1万元，⽬的是为了购买兵团⼀中的学区房，取得房屋的所有权，以便⼦⼥在此就学。出卖⼈贾⽟琴对于史军购房的⽬的是明知的，且承诺此房确系兵团⼀中学区房，在取得该承诺后，史军才作出明确的购房意思表⽰，双⽅达成⼀致的买卖房屋意向，合同成⽴并⽣效。在合同履⾏过程中，史军以该房并⾮学区房为由，向贾⽟琴提出解除合同，经法院核实，案涉房屋确系兵团⼀中学区房，但有“兵团系统”的特殊条件限制，⽽史军夫妻并⾮兵团系统⼈员，其
即使购买了该学区房，⼦⼥也⽆法在兵团⼀中学区就学，因此史军让⼦⼥在特定学区就学的购房⽬的⽆法实现，其提出解除合同符合情理。
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