应力比浙江美林房地产开发有限公司、肖建生房屋买卖合同纠纷二审民事判决书 【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】浙江省嘉兴市中级人民法院
【审理法院】浙江省嘉兴市中级人民法院
【审结日期】2020.04.10
【案件字号】(2020)浙04民终208号
【审理程序】芳烃抽提二审
【审理法官】谭灿倪勤王世好
【审理法官】谭灿倪勤王世好
【文书类型】判决书
【当事人】浙江美林房地产开发有限公司;肖建生;吴月英
【当事人】浙江美林房地产开发有限公司肖建生吴月英
【当事人-个人】肖建生吴月英
【当事人-公司】浙江美林房地产开发有限公司
【代理律师/律所】雷婷婷浙江红船律师事务所;赵新华、徐月仙浙江海赛律师事务所
【代理律师/律所】雷婷婷浙江红船律师事务所赵新华、徐月仙浙江海赛律师事务所
【代理律师】雷婷婷赵新华、徐月仙
【代理律所】1983年的武则天三级浙江红船律师事务所浙江海赛律师事务所
四川卫生厅沙鸥翔集锦鳞游泳【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】浙江美林房地产开发有限公司
【被告】肖建生;吴月英
【本院观点】《备忘录》载明的事项之一为“以房抵款暂定800万元"，意即美林公司同意拿出数套商品房，用以抵销其应向中达公司、伟达公司支付工程款800万元的债务。 【权责关键词】违约金合同约定证明财产保全诉讼请求维持原判 callerloc
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【本院查明】经审理，本院对一审认定的事实予以确认。
【本院认为】本院认为，《备忘录》载明的事项之一为“以房抵款暂定800万元"，意即美林公司同意拿出数套商品房，用以抵销其应向中达公司、伟达公司支付工程款800万元的债务。中达公司与伟达公司出具意见明确涉案房产应付房款在《备忘录》约定的800万元以房抵付工程款范围之内。结合肖建生、吴月英实际付款仅2000元，而涉案房屋已由肖建生、吴月英实际占有使用的事实，应当认定肖建生、吴月英应付购房款以工程款抵付的方式进行了给付。《备忘录》以房款抵偿工程款的意思表示明确，中达公司、伟达公司已出具意见明确涉案应付房款在《备忘录》约定的800万元内抵扣，美林公司可就抵扣房款与
中达公司、伟达公司进行结算，现美林公司主张肖建生、吴月英尚欠其购房款未付，缺乏依据，不予支持。美林公司有关违约金及保管费的上诉请求也不能成立，本院不予支持。 综上所述，美林公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12162元，由上诉人浙江美林房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-08-24 06:43:13
【一审法院查明】一审法院认定事实：肖建生、吴月英系夫妻关系。2016年5月3日，美林公司和肖建生、吴月英签订了浙江省商品房买卖合同一份，合同约定：美林公司将海盐县城北分区美林金港湾三期18幢1单元1901室的房屋出售给肖建生、吴月英，价款为709888元，买受人于合同签订当日支付首付款219888元，剩余房款490000元于2016年6月3日前通过组合贷款方式支付；买受人逾期付款超过60日后，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；出卖人应当于2016年5月20日前， 将符合条件的商品房交付买受人使用。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人原因未能按期交付的，交接以出卖人电话、短信或发出的交接通知为标志，买受人超过30天未前来办理交接手续，按商品房总价款的万分之五每天支付保管费。超过90天买受人未前来交接，出卖人有权单方解除合同可售他人，买受人承担总价款的10%的违约金，剩余款项退还。合同还对逾期交房的违约责任等内容作了约定。签订合同当日，肖建生向美林公司支付了2000元。肖建生、吴月英认为，所购房屋在购房合同签订后即已实际经交付并由其使用，水电用户名也已登记至其名下。 另，美林三期房产系由中达公司施工建设，肖国生为中达公司美林三期项目建设工程的项目经理。伟达公司系由中达公司组建，肖国生系伟达公司的法定代表人，于2016年初起对美林三期的房产控盘销售。肖建生系肖国生弟弟。2017年9月25日，原告与中达公司、伟达公司及中达联合控股集团有限公司四方签订《备忘录》，其中约定原告以房抵应付中达公司工程款暂定800万元等，在《备忘录附件一》中还列明美林金港湾三期未售房源信息。本案所涉房产未在上述未售房源信息清单中。中达公司和伟达公司出具的情况证明意见中明确本案所涉房产在《备忘录》800万元以房抵付工程款范围内。
【一审法院认为】一审法院认为，双方签订的商品房买卖合同合法有效，双方当事人均应
按约履行合同义务。本案中，双方主要的争议焦点是肖建生、吴月英是否存在未按约付款的违约情形。从合同约定的情况看，肖建生、吴月英应于合同签订当日支付首付款219888元，剩余房款490000元于2016年6月3日前通过组合贷款方式支付。从合同履行的情况看，肖建生、吴月英在合同签订当日实际支付2000元，余款并未支付。2017年9月25日，美林公司与中达公司、伟达公司及中达联合控股集团有限公司四方签订《备忘录》，约定以工程款抵购房款800万元（暂定），后中达公司、伟达公司明确上述抵付内容中包括肖建生、吴月英应付购房款。因此，应认定肖建生、吴月英的购房款至2017年9月25日由中达公司、伟达公司以工程款抵付的方式进行了给付。由于《备忘录》中没有对抵付购房款的购房人前期未按约付款的违约责任是否免除进行明确约定，故购房人前期未按约付款的行为仍应当按约定承担相应的违约责任。关于逾期付款违约金的计算，计算标准美林公司现主张按每日万分之一计算，起算时间美林公司现主张从2016年6月4日开始，美林公司对上述权利的处分于法不悖，予以准许，但违约金计算的截止日期应计算至2017年9月24日止。故肖建生、吴月英应承担的逾期付款违约金应为33766.26元（以应付购房款707888元为基数，按每日万分之一从2016年6月4日计算至2017年9月24日）。对于美林公司的主张的房屋保管费，一方面美林公司没有提供通知肖建生、吴月英交房的相应证据，另一方面
签订购房合同后肖建生、吴月英即已实际在使用房屋，美林公司实际也没有对该房屋承担保管责任，故美林公司的该项主张缺乏事实和法律依据，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、肖建生、吴月英于判决生效之日起十日内给付美林公司逾期付款违约金33766.26元；二、驳回美林公司其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6250元、财产保全费4870元，合计11120元，由美林公司负担10688元，肖建生、吴月英共同负担432元。 双方当事人在二审中均没有提交新的证据。
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