建设科技
CONSTRUCTION SCIENCE AND TECHNOLOGY 2019年8月上
总第389期
*基金项目：国家自然科学基金项目（编号：41271190）；江苏
省高校哲学社会科学研究项目陈炀马欣
（南京林业大学，南京210037）
［摘要］近年来，随着我国城镇化进程的不断加快和城市规模的不断扩大，城市内部的建设开始显现出巨大的推动 与压力。城市中部分老旧城区往往存在着房屋老化、道路拥堵、公共设施落后等问题。因此，越来越多的地方政府 和地产商正在形成一个共识，即从长远来看，旧城改造是未来房地产市场发展的必然趋势。本文分析了我国旧城改 造市场在政策环境、经济环境、社会环境、技术环境上的优势、劣势、机遇和挑战，总结出我国旧城改造市场的 PEST ——SWOT 矩阵，最后对我国旧城改造市场的发展提出建议。
［关键词］旧城改造；PEST ——SWOT ；市场发展
Research on the Development of Old City Reconstruction
Market in China based on PEST —SWOT
Chen Yang Ma Xin
(Nanjing Forestry University, Nanjing 210037)
Abstract:In recent years, with the acceleration of urbanization and the expansion of urban scale in China, the construction within the city has begun to show great promotion and pressure. Many old urban areas often suffer from problems, such as housing aging, road congestion, poor public facilities and so on. Therefore, more and more local governments and real estate developers are forming a consensus, in the long term, the transformation of the old city is the inevitable trend of the real estate market in the fiiture. This paper analyzes the advantages, disadvantages, opportunities and challenges of the old city transformation market in China in terms of policy environment, economic environment, social environment and technical environment, summarizes up the PEST —SWOT matrix of the old city transform
ation market in China, and finally puts forward some suggestions for the development of the old city transformation market in China.
Key words :reconstruction of old city, PEST —SWOT, market developmen
1引言近几年，我国的旧城改造市场开始进入加速发展阶 段。“旧改”不同于“棚改”，二者都属于城市更新， 但“旧改”与“棚改”相比要更为灵活，日后发展潜力 以及配套设施方面也要强于棚改，所以未来旧改必将代
替棚改成为城市更新中的主力军。旧城改造政策从20 世纪80年代就被我国政府提上了日程，旧改一直都在 进行，只不过力度不是很大，实施的范围也不广，自
DOI: 10.16116/jki.jskj.2019.15.014
2019NO.15陈炀等：基于PEST—SWOT的中国旧城改造市场发展研究*
交流探讨
2015年以来，国家发改委、住房和城乡建设部等部门陆续发布推进旧城改造的政策，在全国范围内掀起了改造力度大、范围广的旧城改造热潮。基于以上背景，本文通过构建PEST—
—SWOT分析模型，对我国旧城改造市场发展过程中的问题进行系统分析，以期为我国旧城改造市场的发展提供科学的对策建议。
2PEST——SWOT模型的构建
PEST分析法主要是对研究对象的宏观环境进行剖析，包括对研究对象的政治(political)、经济(economic)、社会(social)和技术(technological)四个方面进行分析。SWOT分析法又叫态势分析法，是一种企业战略分析方法，主要包括优势(strength)、劣势(weakness)、机会(opportunity)和威胁(threat)。SWOT是_种定性的分析方法，简洁易懂，应用较为广泛，但也存在一定的局限性。通过将PEST与SWOT巧妙地结合，建立PEST-SWOT模型，优势劣势侧重于旧城改造主体分析；而机会威胁侧重于外部环境的影响和评价，通过PEST的分析来实现，二者结合使用可以更好地出旧城改造方案的优劣势及面临的机遇和威胁，并提出相应的战略性对策。
3我国旧城改造的PEST——SWOT分析相较于近年来热门的棚户区改造，旧城改造拥有明显的优势和较大的发展机遇。但存在的劣势和威胁也不容忽视，使用PEST-SWOT分析法，从政治、经济、社会、技术等多个方面对旧城改造的内部优势、劣势和外部机遇、威胁进行系统分析(表1)，从而可以细化分析旧城改造发展过程中的内部因素和外部因素，提高旧城改造的可行性。
3.1基于PEST的旧城改造内部优势
3.1.1政策环境(P)
近几年，国家开始实施新型城镇化发展战略，而旧 城改造也属于新型城镇化的一项重要内容。在此背景下，国家陆续出台《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》、《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》等全面推进城镇老旧小区改造的政策，旨在鼓励和引导城镇老旧小区改造，为新型城镇化的建设提供动力。
3.1.2经济环境(E)
旧城区通常是一个城市的金融、贸易和商业中心，服务业发达，人口密度大；信息流动非常快，资本流、技术流、人才流等向经济腹地扩散；长期商业氛围积淀，旧城区拥有固定的顾客体，这成为旧城区发展商业街的独特价值。再加之旧城区本身高密度的人口，为旧城区提供了巨大的消费市场和客流。
3.1.3社会环境(S)
旧城区经过长期的发展和积淀，拥有深厚的底蕴和文化内涵。不同的历史时期，不同的制度、文化与传统为旧城区留下的痕迹也不同，经过长期的积淀，使旧城区有着丰厚的历史与文化韵味。作为当时人们生活的主要场所，旧城区可以从侧面反映当时人们的生产与生活情况。同时，不同历史时期的建
筑物是旧城区的另一种重要资源。这些遗留下来的建筑记录了曾经的历史，代表了不同时期特定地区的特和发展的脉络。因此，旧城区有着丰富的物质和文化遗产，彰显了城市个性，可以吸引大量的外来游客来此观光、消费、休闲和娱乐叫
无缝隙政府
3.1.4技术环境(T)gb2626-2006
旧城改造整合了政府、房地产商、银行等各领域的资源能力，是旧城改造的核心竞争力。在旧城改造过程中往往要涉及到项目初期规划、工程项目管理、项目投融资、后期运营维护等工作，而随着计算机技术和GIS
表1我国旧城改造的PEST—SWOT矩阵
Table1PEST—SWOT matrix of old city reconstruction in China
政治环境(P)经济环境(E)社会环境(S)林环境(T)
优势(S)国家政策支持城市的金融、贸易和商业中心深厚的底蕴和文化内涵资源能力整合度高賊的科学技术
劣势(w)相关法律法规不完善改造成本高人口与产业外迁规划能力欠缺专业M缺失
机遇(O)免费划拨土地创新融资模式居住观念的改变产生新的市场需求与装配式技术、BIM蛛结合应用
拍拍烧
威胁(T)政府决策和时局变化
资金瓶颈培养专业人才困难行业竞争激烈
美国经济简介盈利模式不合理科学合作模式尚未搭建
交流探讨建设科技总第389期
技术的发展，旧城改造的管理团队也开始拥有成熟的技术，具备完整的项目管理模式，能帮助旧城改造过程中的工作稳定地实施。
3.2基于PEST的旧城改造内部劣势
3.2.1政策环境(P)
相较于国外，我国旧城改造市场发展时间较短，相关法律法规领域存在一定空白，也缺乏具体的制度保障和政策衔接。目前旧城改造还远未实现实质性突破，牵头部门缺乏明确、统一的管理体系，以致在利益与权责间出现矛盾。老旧小区和新小区设施差异过大，资源共享不畅，导致旧改动力不足，降低了其积极性冋。
人种学
3.2.2经济环境(E)
首先是拆迁补偿的成本相对高昂。旧城区高密度的居住人口和建筑物，大大增加了旧城改造前期的拆迁和安置费用。开发商除了对拆迁户进行补偿和安置，还必须承担改造中大量的道路拓宽和市政设施更新等系列的市政配套费用。与此同时，如此高的拆迁成本会导致城市房价的普遍上涨，必然会抬高作为中心区的旧城的“影子地价”o在这两方面因素的作用下，旧城改造的拆迁补偿费用占据总投资的比重很大。其次是旧城区由于存在很多被保护的历史文化古迹和建筑，改造工作必然会受到各种限制，成本也会相对较高，这对吸引开发商投资是非常不利的，严重制约了旧城区房地产业的发展。
3.2.3社会环境(S)
旧城区虽然在行政、文化、医疗、教育等方面的公共设施比较完备，但由于旧城区高密度的人口，导致了人均基础设施、公共设施和休闲娱乐设施的比例偏低。旧城区的地理位置虽然优越，但是可以使用的土地面积却十分有限。过于集中的人口使旧城区的人均住宅使用面积、人均拥有道路面积、人均绿化面积等都相对偏低，原有的布局已不适应现代商业和服务业的发展，使其扩张和发展都受到一定程度的限制。另外，旧城区的道路、交通和基础设施等的承载量几乎到达极限，无法承载更多的人口和产业，导致产业和人口的外迁，中心城区的经济发展速度受到影响。
3.2.4技术环境(T)
旧改项目不同于传统的城市更新，城市旧改由于规划难度高、关系复杂等问题，使得项目存在很多不确定性，一些经验不足或实力不够的房企往往会被迫中途退场。不同于以往房企对住宅项目从拿地、开发、销售到结算交付的简单模式，旧改项目涉及到等众多领域，所以它是对房企资本与运营等综合实力的考量。而且由于很多房企缺乏旧改的专业知识，不能满足复杂的城镇老旧小区改造需求，在培养人才方面也未能考虑旧改项目对综合型人才的需求，人才整体素质和专业化水平偏低。由于专业人员的稀缺和专业设施条件的限制，旧改标准很难达到新型城镇化的要求。
3.3基于PEST的旧城改造外部机遇
3.3.1政策环境(P)
在国家倡导产业结构优化升级，促进新型城镇化建设的背景下，地方政府大力支持旧城改造项目，旧改接近于免费划拨土地，企业最大的支出只在于动迁成本。此外，补助标准的规范化也更加坚定政府与房企投入旧城改造的决心。
3.3.2经济环境(E)
在新型城镇化之旧城改造融资方面，聚焦了”新型城镇化融资挑战”的问题：旧有的旧城改造融资模式势必难以为继，市场化、多元化、可持续的融资方式在全国各地开始陆续出现。结合目前旧城改造的
现状，适用的融资模式主要有公私合作模式、私人主动融资模式、产业基金融资模式，以及资产证券化模式。这四种模式均可以减轻政府的财政负担，拓宽融资渠道，使资源配置更加合理，提高资金利用率。从而解决了城镇化融资机制的总量控制和估值模型问题，有效地满足了新型城镇化之旧城改造的融资需求P]o
3.3.3社会环境(S)
近年来，“逃离北上广”成为热门话题，房价高、压力大、子女教育问题、环境问题等成为这一现象的主要原因。研究表明，年轻人对生活环境和工作环境日益关注，而对旧城加以改造，能够科学合理的对城市进行规划布局，能增加城市的绿化和增设更多的公共服务设施，给人们创造更加舒适温馨的居住环境冈。旧城改造后，拥有科学功能分区、绿生态环境和历史人文沉淀的旧城完全可以成为新的消费载体。
3.3.4技术环境(T)
近年我国大力推广的装配式技术和建筑信息化模型(BIM)在工程领域得以广泛运用，装配式建筑能提高建筑质量，还能有效实施节能节材，而BIM模型可以实现项目全生命周期管理，在项目建设过程管理和成本控制方面全面提升建筑内在品质。尤其是BIM技术的精准测量、多维空间应用及网格模型修复等独特功能为
2019NO.15陈炀等：基于PEST—SWOT的中国旧城改造市场发展研究*
交流探讨
专业人员提供直观的技术支持，进而更科学地开展项目改造和古建筑的修复等工作。
3.4基于PEST的旧城改造外部威胁
3.4.1政策环境(P)
旧城改造是政府倡导实施的利国利民举措，改造需要加强老城区的市政设施的规划、建设，要及时修复和升级改造陈旧破损的市政基础设施，尤其要加强新建、改建、扩建和修复市政基础设施建设过程监督和工程质量管理。但旧城市政设施的改造是一项艰巨的工作，最突出问题就是：政府的决策、社会公众的利益，开发商的利益这三方利益的平衡。
3.4.2经济环境(E)
旧城改造是一项涉及面广、耗时耗资大、社会影响强的综合性建设工程，因此在旧城规划的过程中，能否构建相对应的盈利模式是对政府和房企的能力挑战［51o 改造过程中的资金问题一直是困扰旧城更新的关键问题，严重阻碍了旧城改造项目的实施。
3.4.3社会环境(S)
旧改项目是我国重要的民生工程。旧改比普通的住宅开发更需要专家型人才，他们在规划、申报经验更足，且与政府部门沟通更为顺畅，可以有效提高项目实施率。但是培养专业型人才需要房地产开发企业花费较大的精力、财力与时间。同时，外来房企与本地房企由于地域文化差异是否存在冲突等问题也是影响旧改项目人才培养的不稳定因素。
3.4.4技术环境(T)
随着推进旧城改造项目的相关政策密集出台，众多旧改项目如雨后春笋般冒了出来，在旧城改造热潮下，房地产企业纷纷抢占市场，行业竞争日益激烈。但房企、政府等还未到科学、合理的合作模式，吸收先进技术的能力也较弱，对于先进理念、方法等的吸收和推广作用有限。
4对策与建议
我们分析PEST-SWOT结论，发现旧改项目在我国发展的优势与机遇明显，而对发展中的劣势和威胁，如政治方面，旧城改造建设制度不完善；经济方面，初期投资成本高、融资存在困难；社会方面，改造工作复杂；技术方面，专业技术人员的缺失、与信息化技术结合难度较大等，我们提出了针对性的对策和建议。4.1建立具体的旧改标准
旧城改造市场的发展还需要各地政府结合当地实际情况，建立适合本地旧城改造的标准、政策机制、融资模式等。同时，我们还要做到规范旧城改造实施，使得每一项操作都有法律支撑，从而保护旧城改造各参与方之间的利益平衡。
4.2降低成本，实现多方向融资
我们针对旧区的实际情况，从经济核算、节能减排的角度提出降低成本的措施：一是成本控制应贯穿于工程项目管理活动的全过程；二是使用新型节能建筑材料和节能技术。在融资方面，政府如果缺少旧改项目前期的资金，可通过补缴地价出让金的方式与开发商合资设立公私合营项目公司，也可以成立专门投资旧改项目的城市更新基金，该基金滚动发展，盈利则留存作为后期发展之用，对于一些市场吸引力低的项目，还可以从基金中拿出一定的补贴给予开发商。
4.3正确的引导和合理的规划
旧城改造必须要结合实际情况，做到因地制宜，还要深入研究城市的功能和布局，以制定完善的旧城改造计划，在不损坏耕地、交通、绿化设施等的基础上，正确引导旧城改造工作真正的落实。同时，旧城改造的规划要符合城市发展理念，在改造之前要进行多次规划论证，使规划达到科学、合理，使规划具有实施的可行性［6］o 4.4培养专业人才及创新技术发展
旧城改造的快速发展需要多方面专业人才的助力，这就需要政府紧抓各高校在专业教育上的质量，不断提高技术人员的探索创新能力。旧城改造也需要政府、房企成立专业部门，集中培训学习国外旧改的先进经验，培养旧城改造专业复合型人才，打造专业管理团队。而且，各参与方还要能与互联网的发展潮流相适应，将新兴技术与旧城改造结合以探索新的发展模式。
5结语
旧城改造在我国的发展将处于攻坚克难期，面临着许多问题。本文以PEST-SWOT分析为基础，对我国现阶段旧城改造的发展进行了分析，并对现阶段存在的问题给出了具体发展对策，这将有助于我们到适合我国旧城改造发展的道路并对发展过程中可能遇到的问题预先提出对策。
(下转82页)
交流探讨建设科技总第389期
算上，为了充分确保设计效果能够符合建筑专业要求，并检验剪力墙布置在结构整体抗震性能中的合理性，可根据相应计算软件进行分析计算，以更好实现对设计目的。而在实际计算过程中，短肢剪力墙结构体系宜取两种不同力学模型在不同的荷载工况下进行对比分析，择优选取。结构整体计算过程中可根据实际情况对其周期进行折减[161o
借助软件的使用，促使在进行小高层建筑短肢剪力墙的设计计算上，能够基于设计结果进行相应的分析和论述，促使在进行结果分析上，可以充分借助人机交互，实现对不同平面布置信息的输入，同时针对相应荷载信息的同步输入，进而实现数据库的构建。通过软件的计算分析，就框架结构布局以及柱梁节点设计的情况进行计算，实现相应计算结果的获取。通过计算结果的分析，能够对在进行建筑平面布置过程中使用的短肢剪力墙设计方案是否符合预期标准和要求做出相应的探讨和分析。
规划功能分区
5结语
在小高层建筑结构的设计计算中，短肢剪力墙一直是一个难点，主要原因是短肢剪力墙对建筑结构抗震的不利影响，在有限条件下，尽量避免短肢剪力墙的出现，一直是结构工程师在结构实践中所考虑的问题，而为了满足建筑上的空间或使用功能要求，短肢剪力墙又不得不予以采用，所以，通过本文的探讨与分析，可以得出，通过限制一定的建筑高度，短肢剪力墙合理的布置与精确的受力分析，再通过一系列抗震构造措施的加强，就可以弥补短肢剪力墙在抗震性能方面的弱点，以实现我们的结构设计意图。
参考文献
[1]李晓蕾，李青宁.钢筋混凝土短肢剪力墙恢复力模型研究[J].地震工程与工程振动,2014,34(05):100-107.
[2]吴志伟.钢筋混凝土短肢剪力墙结构设计研究[J]，科技资讯,2011(02):83.
[3]魏山山，唐红元.型钢混凝土短肢剪力墙的研究现状和展望[J].山西建筑,2010,36(⑶：初⑷.
[4]杨其伟，范源，王献云，郑亮.型钢混凝土短肢剪力墙抗震性能的试验研究[J].世界地震工程,2009,25(02):105-110.
[5]吴笑，李启才等.X形钢板剪力墙受力性能分析[J]，广西大学学报(自然科学版)，2019,44(1):85-9&
[6]池斌，王凤来等.配筋砌块砌体剪力墙受剪承载力预测方法[J].哈尔滨工业大学学报,2018,50(⑵:156-164.
[7]李炎，框架剪力墙结构中剪力墙优化布置设计研究[J]，四川建材,201&44(10):68-69.
[8]秦朝刚，白国良等.装配整体式剪力墙结构动力特性研究[J].振动与冲击,2018,37(23):180-189.
[9]姜文伟，金华建，孙飞飞等.无屈曲波纹钢板剪力墙简化分析模型研究[J].建筑钢结构进展,2019,21(1):61-71.
[10]季静，曹源等.工字形截面RC剪力墙变形指标限值研究[J].哈尔滨工程大学学报,2019,40(2):285-291.
[11]薛伟晨，胡翔•预制混凝土剪力墙结构体系研究进展[J].建筑结构学报,2019,40⑵:44-55.
[12]安贺舜，周德源.预制装配式剪力墙钢筋连接方法研究进展[J].结构工程师,2018,34⑹:158-167.
[13]周雨楠，黄亚男等.PEC短肢剪力墙比影响及承载力计算方法[JJ.佳木斯大学学报自然科学版,2018,36(6):843-848,875.
[14]肖良丽，蒋思杰等.高强钢筋自密实混凝土短肢剪力墙地震损伤模型研究[J].工程抗震与加固改造,2018,40(4):21-26.
[15]蒋国维，杨晓华等.短肢剪力墙节点扭转性能的有限元分析[J].湖南工业大学学报,2018,32(2):1-7.
[16]李霞霞.新型短肢剪力墙模板体系的研究与应用[J].安徽建筑,2018,24Q:123,152.
(上接79页)
参考文献
[1]李萱，赵民.旧城改造中历史文化遗产保护的经济分析[J].城市规划，2002(7):39-42.
[2]王一鸣.我国中小城市旧城改造中存在的问题研究
[D].重庆大学，2015.
[3]肖屹，陈健，刘博.老旧小区更新提升实施效果评价方法研究[JJ.建筑经济,2019,40(01):103-107.
[4]蔡子畅，薛屹峰，朱建君.城市既有住区住宅适老化改造设计指标研究[JJ.建设科技,201&371(21):45-53.
[5]王淇.旧城改造模式与运行机制研究[D]，重庆大学,2007.
[6]曾晖，杨平，朱建君.城市住宅价格影响因素的空间非平稳性分析[J].湖南大学学报(自然科学版)，2012, 39(5).
豫公网安备41160202000603
站长QQ:729038198
关于我们
投诉建议