南京炮兵学院
高山流水别墅位于西安的度假胜地沣峪口附近，占地559亩，绿地率76.9%，拥有15万平方米由地公园，愿景开发公司决定把它建设为一个“规划设计精美，环境景观优雅，文化内涵 丰富，性能价格比极佳”的高尚别墅区。该项目凭着其准确的市场定位、优良的产品设计功
力，在开售的短时间内获得了西安市场的认同，取得了良好的销售业绩。
二、可行性研究篇
事实上，此前在北京、武汉、长沙成功开发鹿鸣山庄、听涛雅苑等11个高档楼盘项目的愿
景早在两年前即已入驻西安，开始扎实、专业的市场调研，西安的别墅市场到底是供过于求
还是供不应求，这个问题在业界多有争论，经过一年多的市场调研，发现此前西安市场已
有10多个项目，销售情况多不乐
有效供给相对不足的，也就说，
消费者认可：区域较合适，环境
好，风格独特，户型好，价格合
理，配套齐全，服务完善，综合
品质都比较好的项目，结论是，
与其说西安别墅市场的消费需求
铜绿山
不足，倒不如说市场的有效供给
远大于有效需求的不足。调研表
明，西安很多消费者都在观望，
西安的经济欠发达，和沿海地区
城市相比有差距，但尽管西安的
人均收入不高，但收入分层比较
明显，差距较大，收入水平和消
费结构都向高端和低端集中，也就是通常所谓“纺锤型”，中等收入阶层站的比例较小，所
以西安不缺有钱人，相对缺乏的是好房子。愿景公司根据这份调研认定，真正做出具备上述
条件的别墅项目是有市场的。
愿景公司某位副总对西安别墅的现状提出了一些善意的批评。他认为，所谓别墅应当是在离
市区有一定距离，在一个风景优美的，空气清新，安表，植被丰富，依山傍地方所建造的独
立的功能齐全的住宅，首先应当看到，如果在市区建造，就不符合别墅的定义，强调与城市
一定距离的目的是远离城市的喧嚣和嘈杂，合适的别墅区位应当离度假区或者风景旅游区比
较近。这些地方的特点是，风景优美，植被丰富，依山傍水，区建造一个功能很齐全的独立
住宅，别墅的英文单词叫HOUSE，市区所建造的多层、高层普通住宅叫APARTMENT，一个
个公寓式单元住宅，HOUSE是上能顶天，下能立地的，周围有自己独立的私家园地的功能
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齐全的独立住宅，从这个角度来讲，终南山这个位置，是西安市周边最好的地区，最适合建
造独立住宅的区位，离市区有一定距离，风景优美，空气清新，安静，植被丰富，依山傍
水。此外，愿景公司选中终南山的又一理由是，看中了千百年来笼罩在终南山的人文气息，
凝聚力工程
古有“采菊东蓠下，悠然见南山”的诗句。愿景公司认定在这里做别墅，能够得到西安消费
者的高度认可。
无独有偶，在高山流水项目前后相继选中终南山麓的还有另外多家西安本土别墅项目。在这
些项目的推动下，今天的终南山麓已成为西安房地产开发的又一热点区域。
三、项目定位篇
1、 市场定位
在市场的定位方面，愿景公司的想法是理性的，正如他们秉承的“以人为本，追求双赢”的
企业理念，只有企业赢利与消费者的消费需求最大限度的获得之间形成双赢的局面，项目才
能最大限度的获得市场的认同。有鉴与此，愿景公司把高山流水别墅定位为一个“规划精
美、环境优雅、文化内涵丰富、性能价格比极佳”的首席高尚度假别墅区。
启动子
由于行事低调，筹备了2年后高山流水项目才光鲜亮相，愿景公司的团队仍被视为西安别墅
战场的“空降部队”。
这位副总认为，尽管市场存在机会，但不可掉以轻心。愿景对高山流水项目品质追求的高
度。
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别墅市场经过今年的发展，在沿海地区达到高潮，购买别墅成为成功人士彰显身份地位，提
高生活品质的一个重要选择，根据沿海发达地区的经验，别墅消费已从富有阶层转移到中产
阶级，由于一些发展商开发出性价比较高，数十万、100万的别墅开始多起来，一些中等收
入阶层也加入了别墅市场，出现了一大批品质较高的项目，2002年的北京、上海、杭州、
深圳等地房地产市场也由此被认为“进入了别墅年”。受经济发展水平所限，2002年的西
安房地产市场尚难称做别墅年，但今年别墅项目成为一大热点。这一阶段在国内出现了很多
综合品质较高的别墅项目。尽管西安的别墅市场发展水平尚处起步阶段，与发达城市有一定
距离，但在定位时，愿景的眼光就没有狭窄地放在西安市，而是站在与国际接轨的高度。为
此，愿景公司在2000年至2001年间对北美、欧洲等一些主要国家的别墅项目进行了大量的
考察，并力邀全球排名等第八的澳大利亚柏涛（墨尔本）建筑设计公司负责高山流水别墅的
总体设计，力求至善，可以传世。愿景公司某位副总将这个出发点作了通俗地阐释：“为入
住别墅者创造价值，保证这个项目经得起时间的考验”。
2、价格定位
价格是个敏感问题，定位合理可使开发商退可不败，进可克敌。此前西安业界的定价方式大
致可分为三类，其一，开发成本加发展商的预期利润；其二，在此基础上参考竞争对手的价
格；其三，消费者认可价格，即消费需求导向价格；西安的很多项目定价停留在开发成本加
预期利润的层面上，不管竞争对手，也不管消费者的认可程度。愿景公司某位副总认为，合
理的价格是上述三种方法参考市场动态的综合定位。此外，愿景公司某位副总将自己的操盘
心得总结为：不追求利润最大化、诚信为本、精益求精，力求为客户创造超额价值的同时实
现合现利润，客观上达到快速回笼资金的双赢目的。愿景此前在北京、武汉、长沙成功开发
的11个项目在此理念的指导下屡创当地房产销售奇迹。
四、 规划设计篇
1、 “天人合一”的哲学规划理念
高山流水别墅位于西安著名旅游度假胜地终南山脉，南依苍翠的青山，北望的辽阔的平原，
地势逶迤起伏，植被茂密，拥有终南山脉独一无二的自然景观。设计师根据该处的地理环境
特点，利用优越的自然环境和地理牲，运用生态环境观和现代欧洲别墅的规划模式，将建筑
和自然环境有机地结合，表现出“高山流水”的设计理念和现代人类追求的居住境界，将建
筑和自然环境有机地融合在一起，并创造性地以人与自然、建筑与自然、人与建筑、人与人
之间的四重和谐演泽“天人合一”的自然本体理念，构筑出现代人类与自然和谐共生的淳美
居住境界。
2、“社区感”营造的规划意识
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事实上，“社区感”这个概念在国内普通住宅的设计中并非高山流水首倡，在今年早些时候
的南方房地产市场，“社区感”是个出镜率居高不下的词汇，但在国内别墅规划中提出“社
区感”概念，高山流水尚属首家。
愿景公司充分利用终南山独有的山形地热，溪流植被，使得建筑与环境相得益彰，使得良好
的交往空间与建筑间的关系处理得更好。始终强调社区感，有意营造人与人的交流空间，强
调人与人的关系，使得别墅独立但不孤独。
购买别墅的人未必常驻，常驻别墅的多是老人小孩子。老人和孩子都是相对孤独的体，他
们需要交流。与普通住宅相比，别墅开发商更应为他们提供交流的空间和机会。因此，高山
流水在规划设计阶段就体现人与人之间和谐的需要，设计了小的组团，在小的组团中提供了
充裕的公共活动空间，大大拓展了交流时空，并在配套设施、社区文化、生活方式、社区价
值观的倡导等方面努力营造“社区感”。这一在建筑学上被称为“核心组团”的手法相较比税收征管法
前市场上常见的“散点式布局”别墅显得更具人本彩，也在后来销售中吸引了一大批独具
慧眼的业主。市场就是这样客观、公正，任何刻意炒作和自我拨高都比不上对消费者具象的
人文关怀。
3、道路结构
该地块用地性质为别墅园区，根据地形等高线分布，道路采用环路联系次干道模式，并修建
sgjt横贯东西的景观大道，将环道东西两侧有机连接，形成园区道路骨架，各组团级道路做到户
户通车，并只设一个出入口与主干道连接，既方便用户驾车，又可保持各组团的相对独立与
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私密性。
4、别墅组团
在别墅组团设计中，别墅组团顺应地形成分布，以围合式组团作为基本单元，以主干道串
联，形成树枝状结构模式，这也是现代别墅小区常用的设计手段，为住户提供便捷及私密的
居住空间，同时也留有干道边的半开敞式乡村别墅，为住户提供多样性选择。
5、两大规划别墅特
特之一：依山傍水的优雅居庭
设计师在设计中充分遵从高山流水背依青山的地理牲，巧妙利用项目地南北高差达60余米
的起伏地形，将别墅错落有致地布在高低起伏的缓坡地上，形成了建筑自北而南的逐级抬高
的天际线，使建筑空间与景观空间相互穿插，互为呼应，丰富了原本单一的绿本体环境，
与蜿蜒起伏的青山一道组成了丰富的景观层次，使高山流水别墅成为真正意义上的景观建
筑。在建筑单体布置中，设计师将山地型别墅的底层建于有一定坡度的地块上，采用局部跃
层式低空设计，在有限的基地上增加了使用空间，同时使建筑与所附依的自然环境完美融合
为一体，另外也丰富别墅的形态，增加了外立面的差异性，使每一栋别墅都显得么与众不
同，与周边的自然环境一起营造只属于业主自己个性空间。
高山流水别墅园区内水系由三条自终南山脉之中潺潺流出的清泉交错贯穿而成，园区内部所
有景观均以水体景观为核心，水景设计不仅有镶嵌在秦岭半山之间的“高山流水”主题飞瀑
景观，更有自高至低跌滞流淌的叠水、跌水、溪流、喷泉、湖泊、水池等水体形态，各种现
代水景景观造型贯穿衔接，相得益彰。对园区内丰富的水资源，设计师在规划时充分加以利
用，在北方干旱少雨的自然条件下，力求活水活用，将水系贯穿于整个园区，昼引至住户的
屋前院后，为住户创造良好的亲水环境，使每一位住户都可以留恋于山水之间，徜徉在余辉
之下。
特之二：别墅种在森林里
高山流水别墅区拥有周边地带独一无二的自然环境，茂密的植被覆盖着整个园区，成片的百
年栗树构成了良好的自然生态系统，设计师精工细琢的别墅散布在原生树林的空隙中，利用
茂密的树木竖起屏蔽灰尘与噪音的天然屏障，同时自然无痕的保护了业主的个人隐私，充分
利用树木植被达到自然与人性的无缝融合，完美的体现了“天人合一”的创新设计理念。设
计师让别墅建筑穿梭于森林中间，在有限的空间中创造出了异常丰富的景观与衍生自然环
境，别墅前后院的柱廊或露台设计，为建筑内部与自然院落之间搭起彼此渗透、透伸的桥
梁，既加强了空间的纵深感，又方便业主的停歇与享受优美环境所营造的舒适生活，与自然
绿进行亲密接触。居住在这里的业主，满目充盈着庭前屋后的绿，呼吸着天然氧吧中所
蕴集的灵气，默默的体会“明月松间照，清泉石上流”的意境，该是何等的惬意与享受。744
五、 建筑设计篇
1、“创新现代北美风格”的建筑风格
高山流水的又一特是在规划设计阶段创造性地选择了“创新的现代北美风格”——主要风
格取自北美，但做了些具有现代风格的创新，因为从建筑学的角度来，北美风格又分古典和
现代，记者从一些多角度的细节捕捉到了这些创新手法，设计者对高山流水别墅的外立面进
行了符号、彩的精心处理，使之看起来既具北美风格痕迹，又比纯北美风格做的更加通
透、灵动、明快，采光条件更优越，为此设计师特意增加了一些露台，开窗较大，还特意设
计了一些八角形的餐厅观景台、起居室，整个高山流水别墅由此显得端庄大方、又不失明
快、通透与亲和力。
2、别墅设计
为顺应地势要求，别墅与TOWNHOUSE多采用窄面宽大进深的处理手法，平面设计力求紧
凑，在不大的面积中做到使用舒适、流线合理、动静分区。所有卧室尽可能设计为套间（带
卫生间），方便寒冷地区使用。立面风格采用典型北美风格，屋顶造型丰富，前后院尽可能
嘏置柱廊或露台，方便人的停歇与享受与优美环境所营造的舒适空间。
3、会所设计
以北美风格为主，采用简化的古典建筑元素，设计中将现代材料与自然材料有机的结合运
用。表现既沉稳、庄重又现代、豪华的精英风格，将园区定位于成功的有品位的住户层次，
会所功能齐全，为住户提供方便、高级的服务。
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