商业街业态定位建议
⼀、产品定位
1.0.产品定位背景分析：
1.1.商业业态定位
1.2.品牌定位
1.3.形象定位
1.5.功能定位
1.6.业态分布
1.7.品牌组合
1.8.业态划分区域⽐例
⼆?项⽬建筑规划设计调整
2.0.总体规划
2.1.平⾯调整建议
2.3.交通规划意见
2.4.⽴⾯设计（⽴⾯造型与⾊彩/建筑层数等）2.5.步⾏街内部庭院设计技巧
2013年东亚四强赛
2.6.步⾏街室内外灯饰设计要点
2.7.步⾏街物业内墙、地⾯设计
2.8.步⾏街⼩品点睛设计
洛阳出现诺如病毒疫情2.9.休息椅、垃圾桶布置要点
三、客户定位
3.0.⽬标客户（投资客）定位
3.1.经营商户定位
3.2.⽬标商户定位
33⽬标消费者定位
⼀、产品定位
1.0.产品定位背景分析：
beijing review在上街现有的商业布局和商业经营中，街铺的地位具有决定性意义.如分布在中⼼路和汝南路的沿街商铺以IT通讯类为主，主要经营⼿机专卖及维修等业务；分布于登封路沿街及铝城⼯业品市场内的商家主要以经营服装、鞋帽、化妆品、饰品等低端消费品为主；济源路为⽼商业街，现主要形成了⾃发的五⾦交化⼀条街……。
随着社会经济的发展和⽣活⽔平的进⼀步提⾼，⼤卖场建设也已开始，丹尼斯，宏丽来，⾦好来购物
⼴场等均已在上街岀现，但是从卖场的规模、产品样式、品类数量及整体的经营管理上看仍然处于落后状 ^态。
以上街现有的消费⽔平，⽬前的整体商业发展及布局已经完全不能够满⾜上街区⼤部分居民的需求，绝⼤部分中、⾼端购买⼒流失到外地。根据上述情况原因，整个上街区需要⼀个⾼档的商业来与这个城市相匹配，基于此应从两⽅⾯定位本项⽬。
⼀是宏观⽅⾯，根据上街区的实际情况，盛世名店街以把上街区的现有商业的混乱分布的状态，逐步统⼀建设成⼀个集购物、娱乐、饮⾷、休闲、旅游于⼀体⾼档商业步⾏街；以保持在上街区商业的领先地位，促进都市⽂化，推动消费层次多样化提升。
⼆是微观层⾯，以对上街现有商业的调查结果为例说明：上街的消费30-50岁的中年顾客占
53%，18-35岁的青年顾客占39%，因此，上街的主要顾客为中年⼈，他们有成熟的消费观，注重商品质量，建议本商业街的商品应以⾼品质为主，这⼀层次的顾客是盛世名店街的消费主体，应把定位重点放在这⼀消费体中。
1.1.商业业态定位
n 定位⽀撑
u 优越的地段
u 具有良好的消费⽂化积累和市场零售基础
u ⼤型市政⼴场的⾼档配套和⼈⽓聚集
u 本项⽬⾼端业主的购买基础
u 新型商业物业产品更有利于商家的品牌化经营
u 专业的经营管理优势
1.2.品牌定位
双磷酸盐中⾼档品牌名店街
1.3.形象定位
盛世⼴场将实⾏统⼀经营区域规划、统⼀特⾊经营服务、统⼀实⾏管理统⼀对外⼴告宣传
1.4.经营特⾊定位
n 主要经营突岀个性时尚、现代与商场现代化风格⼀致。
n 突岀商品价值、品牌、档次，主要锁定收⼊较⾼的⽬标顾客，使其实现⾝份象征。
n 特⾊品牌商品组合，实现连带销售。
n 依据步⾏街的设计思想、建筑风格及经营规模，定格在主题营销为消费者提供舒适和谐、有
品味的基点上，致⼒于通过挖掘展⽰商品⾃⾝的⽂化艺术魅⼒，货品搭配的整体氛围，从⽽科学的引导消费者审美取向，最终确⽴具有⾃⾝风范的品牌效应。
1.5.功能定位
盛世名店街的商业业态由两⼤部分组成，⼀楼定位为⼥⼈街红作坊”
⼆楼定位为男⼈街赢天下”
n 赢天下（男⼈街）：将男⼈街命名为赢天下”是基于男主外⼥主内这个社会分⼯原则。如果
将其简单的称之为男⼈街”未免流于俗套，且难以得到男⼈的认同。虽说现在男⼥平等，但在社会分⼯层⾯仍然是以男⼈为主。
n 红作坊（⼥⼈街）：作坊源⾃于古代，是对当时的时尚⽤品制作店的统称。作坊这个名称在现在的商业领域⾥应⽤已不再是复古，⽽是⼀种时尚的代名词。红”是⾊彩重最为抢眼的颜⾊，也是形容
醒⽬、靓丽的代名词。
1.6.业态分布
1.7.品牌组合红作坊
⼀层平⾯分区图赢天下
⼆层平⾯分区图
东
1.8.业态划分区域⽐例
根据现有图纸提供的数据，商业总体⾯积30408就，中⼼路和许昌路的商铺⾯积的总⾯积是8000
多就，商业步⾏街的⾯积为22408就，单层的商业⾯积在11000就左右。
家电卖场：针对盛世⼴场所带来的⼈⽓和许昌路超强的市场环境，独栋商业建筑作为家电卖场，同时与商业街形成互动。
在此建筑⼀楼划岀快餐区域作为整体商业配套的项⽬，⼜与许昌路的饮⾷街相融合。既能满⾜⾃⾝商业的需要，⼜可以吸
2.0.总体规划
原建筑规划⽅案点评
原先的设计并未充分考虑商业街内街与外街与⼴场之间，⼆层与⼀层商铺之
间的联动性、互通性和通⾏便利性，尤其是在内街的⼀层与⼆层之间的联动、互通和通⾏便利⽅⾯考虑不周，内街的⼀层与⼆层之间仅以四道⼈⾏楼梯解决。
⽽在外街与内街的联通层⾯上，由⼴场进⼊内街的⼈流除由南北两端的商业街⼊⼝进⼊之外，就是靠外街四道既不宽敞也不够通透的⼊⼝进⼊。在⼀层与⼆层商铺的联通层⾯，虽说也在⼀层与⼆层之间设计了连廊，以及在南北两端设置了⼿扶电梯，但⼆层东西向的商铺之间的互动性和通达性更差：仅靠区区四条天桥远远不能满⾜⼆层商铺的未来的经营。 这种规划布局，从商业建筑⼒求的便利性、通达性及互动性⽅⾯来看显然不是最佳，若从⼀条商业步
⾏街的⾓度来看，这种规划设计不仅没有考虑步⾏街的景观配置，且在商铺的可经营⾯积⽅⾯也是⼀种极⼤的浪费。这种设计，在未来的商铺营销层⾯上，也必将导致⼆层商铺不仅价格难以⾛⾼，更会令⼆层商铺成为⼀块鸡肋。
从打造⼀条真正意义上的商业步⾏街的⾓度岀发，从最⼤化的体现商业步⾏街的便利性、通达性、互动性，以及将商业步⾏街建设成⼀条商业风情街的⾓度岀发，我司认为有必要对盛世名店街现有规划设计进⾏调整。
2.1.平⾯调整建议
1)⼀层平⾯调整建议
将外街(⼴场西侧)的原有四道⼊⼝取消，将外街⼆区的中部的上下各两间商铺取消，改为宽约14
⽶的商业通道，使之与⼴场联通。这种调整不仅体现岀盛世名店街的⼤⽓和现代感，更不会因为本通道的设计⽽导致外街商铺⾯积的减少，这是因为改为⼀个通道后，原有的四个通道的⾯积将成为商铺。
在商业通道的南北两侧设置两部⼿扶电梯，以便于⼈流进⼊⼆层商业空间。
将内街进⼊⼆层商铺的四道⼈⾏楼梯取消，⼈流进⼊⼆层商业空间的将通过内街与外街中间的商业景观连廊实现。
2)⼆层调整建议
n 将原设计的连廊改为中间镂孔4⽶，两端各2⽶的景观⾛廊，并将联通东西两侧的天桥⼤幅
增加。详情请参见下图：
n 为从最⼤化体现商业风情街的购物、娱乐、休闲性，在天桥上设置空中酒吧及休闲平台。使
购物成为⼀种时尚、享乐，实现⼀站式体验式购物，营造出⼀个愉快⽽轻松的购物天堂。详情请参见下图：
（以上图为德国舒尔⼤街，街上建有天桥，除了作为步⾏区外，主要为露天餐厅或空中酒吧使⽤啤酒屋、露天咖啡厅将桌椅排到街上，处处飘着浓郁的酒⾹和咖啡的味道）。
n 增加多⽂多酒店处商场与西⾯商铺的连接天桥加宽⾄9⽶，并在天桥两侧设置休闲吧。详情
请参见下图：
n 将连廊延伸⾄多⽂多酒店处商场西⾯的商铺⼆层，使之与商业步⾏街成为⼀体，并在连廊较
宽处设置空中酒吧。
将南北两端⼊⼝处的连廊终点设计成半圆形，并设置空中酒吧或休闲吧。
3）平⾯划分依据与总结
以上规划布局可以使商业步⾏街凸显出⼀种互动，包括各业态之间的互动、商业业态与建筑物之间的互动、步⾏街与周边街区的互动3个层⾯。并根据各业态营业时间的不同区分功能区域，既考虑购物环境的⼈流导向性、舒适性、连贯性，⼜考虑到了在不同的营业时段有不同消费亮点及补充：
n步⾏街内各经营业态之间的互动：
步⾏街内集中了餐饮、服饰、休闲、运动、娱乐等多种业态，所有经营业态都在⼀个主题下相对独⽴，通过连廊、步⾏梯、垂直电梯、休憩平台、空中酒吧、休闲吧等多种交通⼿段串联，最终达到⼀个商铺单位经营环境均好性⽬的；
n商业业态与建筑物之间的互动：
提岀的业态类型除考虑到租⾦承受能⼒外，最主要的是将建筑物未来经营要求分割的灵活性充分计算，所有的功能建议都是可以在现有建筑柱⽹及建筑细节前提下灵活拆分、组合，并通过建筑物的细节处理及适当的透视玻璃增加了购物环境的趣味性；
n步⾏街与周边街区：
步⾏街通过三个岀⼊⼝及⼆层连廊将许昌路、中⼼路商业连接起来，使整个项⽬的商业部分能够联为⼀体，营造岀上街唯⼀⼀个真正意义上的复合型商业步⾏街，并通过商业结构的差异化调整，为步⾏街输⼊餐饮休闲及室内室外消费环境等市场空缺功能，完全占据市场空⽩点。
22步⾏街内交通组织依据1）步⾏街岀⼊⼝设计建议
盛世名店街跟任何商业项⽬⼀样，在商业经营业态布局⽅⾯必须考虑经营
业态、周边的环境和交通条件及停车组织等。步⾏街岀⼊⼝如下：
n 步⾏街东侧，靠⼴场处为主⼊⼝，宽为14⽶步梯（两侧扶⼿电梯）＜n 步⾏街南侧⾄许昌路，多⽂多⼤酒店西侧⼀岀⼊⼝，（⼀部扶⼿电梯）n 步⾏街北侧⾄中⼼路为⼀岀⼊⼝（⼀部扶⼿电梯）。
2）商业街⼈流动线规划
n 步⾏街东⼊⼝购物⼈流与⼴场互动并形成⼈流攒动；
n 步⾏街东⼊⼝通过台阶连接弧型平台上抬30厘⽶形成商业⽞关，形成购物⼈进⼊⼤卖场的
适应性过渡，以便尽快融⼊步⾏街热烈的商业氛围当中；
n 步⾏街⼊⼝北侧婚纱影楼、西餐厅及南侧的家电卖场，以档次形象吸引中⾼消费⼈，并开始
有效分隔最低消费⼈的进⼊；
n 在复合型商业步⾏街的定位基础上，在体验休闲购物的⼤前提下，我司有意将步⾏街⼀层规划
为⼥性主题（红作坊），主要看重的是⼥性具有很强的消费能⼒，能够吸引⼤量的⼈⽓；
n 步⾏街的内街相当于商场的中庭，建议在室外设⽴共3组电梯由1楼将⼈流送上2楼，其中
东⾯⼴场⼊⼝处设交叉双向电梯；南北两出⼊⼝各设⼀部上⾏电梯。第⼀解决购物⼈流向上引导，第⼆增加了步⾏街内街的流动感，形成步⾏街内⼈头拥动商业氛围；
n ⼊⼝南侧电梯的改动主要解决⼈流进⼊2楼休闲餐饮区的交通便利问题，同时将电梯旅客与
商业内街通过透明的玻璃来形成互动。
n 南侧餐饮组团与零售之间的⼊⼝通道建议⽤造型设商业⽞关，并压缩通过⽞关后进⼊步⾏街的
通道，⽽是将⼈流向左右两边分流。
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2.3.交通规划意见
步⾏街整体采⽤地上停车。分别分布于29#、30#楼下中⼼路旁；集会⼴场⼊⼝处、许昌路项⽬段3g视频服务器
路旁，近6000平⽅⽶的⼴阔停车空间。
1）岀租车停车专道设置
n ⼀个成功的商业项⽬，离不开便捷的岀租车专⽤道的设置，盛世名店街也⼀样。本项⽬的地理
位置优越，紧邻中⼼路，是上街车流量最⼤的区域。如果没有⼀个规范的岀租车停车道，直接会导致岀租车乱停乱放，导致交通失控。
n 结合项⽬旁有盛世⼴场，集会⼴场上有着较⼤的空间，建议向⼴场内移
3⽶左右（图上黄⾊线
条索表⽰岀来的位置）做岀租车专⽤道，以供岀租车下车和等客需要。
2）环形⼈流组织（内部平⾯交通）
n 我司希望盛世名店街的消费⼈流在平⾯上的组织流向⼀⼀⼈流经过⼊⼝的⼴场，进⼊到盛世
名店街的内街（红作坊），然后呈钩形⾛到东⾯扩⼤的内部中央下沉式⼴场。使步⾏街的空间形式发⽣了变化，原来直的、单调的街道变得有收有放，整个步⾏街也变得⽣动了。⽽且中庭的设置，增加了内外庭院的互动，使项⽬的景观资源更有情趣。
n 从中庭电梯可直达⼆层连廊，进⼊男⼈街（赢天下），以上⼈流可⾃由流动，并可经过连廊
直接通往电器卖场。
3）垂直交通组织设置（错层电梯设置）
n 错层电梯主要设置于多⽂多后⽅的电器卖场处，在通过⼆层连廊处到达电器卖场后通过错层
电梯直通三层。⼆层到三层中间的联系位置设置扶梯（如果考虑到维修保养问题，可以考虑设为步⾏梯）保证⼈流能够很顺利的向⾼层流动。
n 具体的设置⽅式为：在⼆楼和三楼设置平⾯交通的位置设置南北交叉搭设的错层电梯。形成
对⼈流垂直吸引的动⼒。
n ⼆楼到三楼错层电梯设置，满⾜了消费体随意逛的需要，可以在⼆楼直接到三楼同时通过
其他⽅⾯的垂直交通，使⼈流从⼀层直接到达三层，通过这种错层的电梯设置，盛世名店街的消费⼈流真正的实现了平⾯和⽴体的多线流动。
4）电器卖场⼈流动线设计要点
⼈流流线明确，是合理⽽有序地组织交通的关键。交通组织不仅要把⼈流引⼊步⾏街，⽽且要在内部合理地组织⼈流，既要让购物者满意，⼜要让零售商在经济上获得效益。⼀般来说，承租户销售额与经过商店门⼝的⼈流数量成⽐例。所以，优化⼈流运动，最⼤限度地让⼈流经过尽量多的商店门⼝⽽⼜不把距离拉得太长，才能达到最佳效果，把核⼼承租户放在步⾏街的尽端和步⾏街⼀侧通向停车场是组织⼈流的两个⾮常有效的⼿段。
n 注重内外沟通
步⾏街的⼈流设计关注⼈流交通与疏散问题，它更为注重的是内部街区⼈流与外部街区⼈流的交流与沟通关系、商场平⾯、⽴体⼈流的⾃然顺畅，平均分配关系。
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