商业类建设项目节地评价研究 ——以杭州市江干区皋亭单元JG0101-03地块为例 摘要：我国在城市建设过程中，出现不同用地类型的地块容积率不能达到相关规范，这些项目往往是因为一些特定的地理环境或者人为因素不能达到标准，为严格落实节约集约利用土地的制度，需要对其进行节地评价工作。本文以杭州市江干区皋亭单元JG0101-03地块为例，探讨商业用地进行节地评价的目的和评价方法。撒谎的村庄
关键词：土地利用；建设项目；商业用地；节地评价；杭州 为进一步实施节约优先战略，深入贯彻落实中央促进节约集约用地的一系列政策精神，系统总结《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）、《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）等文件实施成效和党中央、国务院最新要求，原国土资源部开展了最严格的节约集约用地制度体系的总体设计。2014年原国土资源部发布的《节约集约利用土地规定》是我国首部专门就土地节约集约利用进行规范和引导的部门规章，明确提出：建立健全用地标准控制制度，要求国家和地方尚未出台建设项目用地控制标准的建设项目，或因安全生产、地形地貌、工艺技术等有特殊要求确需突破用地标准 的建设项目，要开展项目节地评价论证，并依据节地评价结果供地[1]。本文以杭州市江干区皋亭单元JG0101-03地块为例，对商业用地开展节地评价工作的方法及步骤进行探讨。
1绪论
1.1节地评价目的及原则
1.1.1节地评价目的
节地评价工作是为了配合国家用地模式，分析建设项目占地的合规性，结合项目现场地形、地貌、水文、建设方式、功能分区、工程布局等，分析挖掘项目节约集约用地的潜力，核算和优化建设项目用地规模，促进超标准、无标准建设项目节约集约使用土地[2]，掌握该建设项目用地节约集约利用状况，引导建设项目用地节约集约利用，同时为该建设项目用地预审管理、办理供（用）地手续提供依据。
1.1.2节地评价原则
建设项目应当从实际出发，依据有关法律法规，按照相关规划和技术指标，合理安排项目类型与土地利用，在满足生产生活的前提下提高土地利用率，合理建设项目用地规模。
1.2节地评价方法内容
对已经颁布了相关标准的工程，需要对其进行严格的对照审核；对目前尚无标准的项目，从实际及项目本身具体情况出发，综合考虑土地利用资源、环境保护等要素，科学合理进行评价，并提出节约集约用地的合理化建议。
由于本地块位于杭州市江干区，用地开发强度有浙江省颁布的土地使用标准要求，而本项目未达到该类项目的用地标准，故通过定性分析和定量分析相结合的方法，分析项目地块的节地情况。
2建设项目概况
本地块位于杭州市北郊皋亭单元，用地性质为商业与商务用地（B1/B2），建设项目用地面积120300㎡，总建筑面积132299.7㎡，绿化用地占地面积35730 m2 ，建筑高度控制在18米以内。建设项目容积率低于《浙江省商业、住宅、办公建设项目用地控制指标》（试行）确定的标准。根据市规划和自然资源局关于商业用地容积率低于1.5须做节地评估的要求，对该地块进行节地评估。
3建设项目用地效果
3.1定性分析
同步永磁电机建设项目需要和行业的发展，政府政策，规划要求以及土地利用总体规划进行合规性分析。
3.1.1建设项目的合规性分析
本建设项目依据城市总体规划、生态环境功能区规划、控制性详细规划、皋亭单元城市设计等相关要求，对建设项目的合规性与项目地块地理环境特殊性进行分析，得出上位规划对项目地块的经济技术指标要求，明确项目地块不宜进行高强度开发。项目建设开发容量符合规划要求。
3.1.2地块地理环境特殊性分析
项目地块地质灾害危险性评估分析认为，由于BP1、BP2和BP3（如图一）边坡坡度陡，高度大，存在崩塌隐患，现状地质灾害危险性中等，预测相应地段工程建设遭受其危害的可能性中等，危险性中等，建设用地为基本适宜。预测其他地段引发或遭受地质灾害的可能性为小，危险性小，建设用地适宜。
项目地块山洪防御影响评价认为，地块的东北侧为赤岭溪，地块内有采石场排水沟，地块出让后拟重新建设。为加强地块内排洪渠的管理保护同时营造良好的亲水环境，项目在建设过程中，排水沟沿线两侧预留3m空间不布设建筑物、构筑物。建设项目用地的可建设范围缩减约0.27公顷，项目整体建设开发量受限。（如图二）
通过对项目地块地质灾害危险性评估和山洪防御影响评价结果的梳理分析得出，项目用地因建设安全和防洪安全的考量，整体开发强度受限，可建设范围变小。
3.2定量分析
3.2.1建设项目用地效果评价
目前国家及各省市对土地利用的定量评价主要集中在建设项目用地效果评价，包括对用地规模、用地结构、用地强度和用地效益四方面的评价[3]。艋胛
（1）用地规模
本地块用地面积为120300 m2。
（2）用地结构
项目占用耕地比例 ：项目地块用地于2019年全部调整为建设用地，整体不涉及基本农田，建设项目未占用耕地，因此建设项目占用耕地比例为0。
绿地率：根据设定的节地分析指标体系，绿地率=绿化占地面积/项目用地面积，为31.4%。杭州市对商业用地绿地率的要求为不小于20%，项目地块毗邻赤岸山，临近生态廊道的建设，为提高土地的利用效率，保证规划地块良好的景观视线，引导地块更好建设，结合《杭州市城市规划管理技术规定（试行）》相关要求，通过方案试排得出，绿地率为31.4%。因此，规划地块绿地率由原控规40%调整为30%。
（3）用地强度
建筑密度：本项目建筑占地面积为35753.7 m2根据设定的节地分析指标体系进行计算，建筑密度为29.7 %。据统计，BP1、BP2和BP3边坡（图一）影响面积约1.57公顷，规划将边坡影响区域设为绿地或广场，项目用地可建设范围减少。此外，考虑到山体覆绿、生态恢复工作的进行，结合《杭州市城市规划管路技术规定（试行）》的用地退距要求，项目
地块建筑布置距离山体约20米，项目用地的可建设范围缩减约3.5公顷。项目地块采用7米的外环道路，加强地块内部交通的同时增加建筑与山体之间的距离。再加上水系引入，进一步限制了项目地块的可建设空间。综上可知，项目用地可建设范围受限，项目建筑密度为29.7 %，因而，建议建筑密度为30 %，合理。
容积率：本项目地上总建筑面积132299.7 m2，根据设定的节地分析指标体系计算，容积率为1.10，为保证入口的开放性，营造富有层次变化的景观环境，项目建设严格落实城市设计的相关要求，建筑后退南侧天鹤路红线50米布置，并结合良好的水系绿化，设置入口广场。为满足规划范围内不同视点在建设过程中划定高度分区，建筑高度控制线以南区域建筑高度不大于15米，建筑高度控制线以北区域建筑高度不大于18米。综上可知，在建筑密度为30%的条件下，通过方案得出建设项目的容积率为1.10，因此建设项目的建议容积率为1.0，合理。
（4）用地效益
考虑到本地块商业数据缺失，节地效果分析时可不选取用地效益指标。
3.2.2地下空间的限制性开发分析
项目地块作为商业商务兼容用地，需按照规范要求配置相应的机动车位，因此需要对地下
空间开发。由于项目地块的地下空间的开发利用受多种因素的制约限制，为保证施工安全，确保项目的科学性，对地下空间的开发予以限制，仅开发地下一层，作为防空地下室兼具地下停车库使用，其建筑面积不计入容积率这一情况，地块开发量应予以控制。因此，项目地块容积率确定为1.0，合理。
4建设项目优化用地规模评价
建设项目优化用地规模测算可采用功能分析法、类比法。
功能分析法是在确定各功能分区优化规模面积的基础上，将各个优化规模面积相加，确定建设项目优化用地规模的方法。类比法是指将建设项目与类比项目进行比较，选取用地规模影响因素，对类比项目单位用地面积进行修正，以此确定评价项目优化用地规模的方法。
本文采用了类比法对拟建建设项目进行优化用地规模评价。结合项目实际情况，选取影响因子，确定各影响因子修正值，对类比项目单位用地面积进行修正，确定项目优化用地规模。
4.1基本公式
Uc=Ux+(U1+U2+…)
硅酸盐学报
式中，Uc——比准单位用地面积，Ux——类比项目用地面积，U1——U1因素单位用地面积修正值，U2——U2因素单位用地面积修正值。
SL=Uc*Sp
式中，SL——项目优化用地规模，Uc——比准单位用地面积，Sp——项目建设规模。
4.2技术步骤
具体步骤可分为以下四点：（1）类比项目选择;(2)比较因素选择；（3）确定比较因素修正值；（4）确定建设项目优化用地规模。
4.3类比项目选择
4.3.1类比项目选取原则
选取原则如下：
（1）类比项目应符合相关规划要求，因安全、地形地貌等因素影响土地使用标准时，需特殊说明；
（2）类比项目个数不应少于2个；
（3）类比项目应与评价项目建设内容相同，建设条件相近，且处于同一区域。（大型建设项目，其类比项目的选取范围可相应扩大）；
（4）存在特殊因素的评价项目，应选择具有相同特殊因素的类比项目，或通过比较因素修正，可达到相同条件的类比项目；
（5）存在多个类比项目时，选择土地集约利用水平高的；
4.3.2类比项目调查
外高桥二期（1）地块1：景芳三堡单元JG1201-39 地块位于景芳三堡单元内，东至新河路，南至昙花庵路，西至三新路，北至水湘路。建设用地面积为1.99公顷。现状整体地势平坦，地坪标高大致在 7.00-12.0 米左右。地块用地性质为B1/B2，占地面积为1.99公顷，容积率为 3.58，建筑密度为 32.6%，绿地率为 26.1%，建筑高度为 78.0 米。
（2）地块2：天城单元S41-03地块位于江干区天城单元北部区块，杭州东站西北侧。地块整体地势平坦，局部有高起土堆。地面现状标高在5.4米左右。地块占地面积为2.33公顷，容积率为3.55，建筑密度为37.6%，绿地率为25.7%，建筑高度50米。
4.4比较因素选择
4.4.1选取原则
选取原则如下：
（1）比较因素应选择对建设项目有影响的全部因素。
（2）比较因素应可量化，方便收集处理。
（3）比较因素应互相独立，互不关联，保证结果的科学与准确性。
4.4.2影响因素
项目因素：建设内容、绿化要求、建筑高度
自然因素：地形条件、自然灾害
其他因素：周边影响因素、规划限制条件
4.5确定比较因素修正值
4.5.1比较因素条件
（1）项目因素：
①建设内容：项目地块打造集商务、娱乐、餐饮、休闲、酒店、办公于一体的商业商务建筑。地块1打造集商务、商业、娱乐、餐饮、酒店于一体的建筑。地块2打造集商务、娱乐、餐饮、休闲、酒店、办公于一体的特商业商务建筑，内附建公交首末站一处，占地0.6公顷。
②绿化要求：项目地块绿地率要求大于30%，地块1绿地率要求大于25%，地块2绿地率要求大于25%，（5%的屋顶绿化）。
③建筑高度：项目地块建筑高度不高于18米，地块1建筑高度不高于80米，地块2建筑高度不高于50米。
（2）自然因素：
表一
①地形条件：项目地块地形不规则，整体地势北高南低，地面标高在9.7-23.7米左右，落差较大，影响建筑排布。地块1整体地势平坦，地面标高在7.0-12.0米左右。 地块2为不规则五边形，整体地势平坦，地面标高在5.4米左右。
②自然灾害：项目地块存在3处具有崩塌隐患的边坡，影响面积约1.57公顷，该区域不宜进行大面积开挖、填埋等建设，且建筑地块需结合《杭州市城市规划管路技术规定（试行）》对用地退距的要求，建筑需对山体退让20米，可建设用地缩减约3.5公顷。地块还需考虑防洪排水，设置排水沟，其周边3米不布置建筑物、构筑物。可建设用地缩减约0.27公顷。
（3）其他因素：
①周边影响因素：项目地块建筑应后退天鹤路红线50米。地块1南侧为城市次干路昙花庵
路，道路宽度为 36 米；西侧为城市次干路三新路，道路宽度约为 30 米；北侧为城市支路水湘路，道路宽度为10米；东侧为城市支路新河路，道路宽度为10米。地块2西北侧驿城路梅家曲街红线宽度为23.5米和16米。西南侧新风路红线宽度为36米，东侧机场路红线宽度为40米。
②规划限制条件：项目地块需符合“显山露水，透绿彰景”的景观格局。要求建设景观视线通廊，建设开敞空间，入口广场占地1.39公顷。地块1为Z型，通过高层加裙房的形式，高低错落，建筑间布置一定面积的绿化空间。地块2呈L型，考虑功能间交通流线，出入口，与周边建筑环境保持协调。
4.5.2比较因素修正值
北京邮电大学ipv6比较因素修正值可通过比较因素对评价项目与类比项目在实际土地的差异程度来确定。
4.5.3确定比准单位建设面积
地块1：
Uc1=Ux+(U1+U2+U3)=32.6%+6.4%-10.2%-0.3%=28.5%
地块2：
Uc2=Ux+(U1+U2+U3)=37.6%+0.9%-11.7%-0.4%=26.4%
4.6测算建设项目优化用地规模
根据用地规模最小化的原则，选取比准单位建设面积中最小值作为评价项目的单位用地面积。
SL=Uc*Sp=12.03hm*26.4%=3.2472hm
可得出建设项目优化用地规模为32472㎡。
4.7评价结果
通过项目地块与类比项目的比较，得出优化用地规模为32472㎡，而项目地块的用地规模为36531㎡，可知项目地块满足土地使用节约集约的要求。
5结论
5.1合规性分析结论
通过对相关规划的梳理，对地块地理特殊性分析以及地下空间开发利用的分析，科学性得出该地块建设项目符合《国土资源部关于推进土地节约集约利用的指导意见》（国土资发〔2014〕119号）节约集约利用土地的政策要求。
5.2节地措施和节地效果分析结论
本项目需要综合考虑建筑规模、绿地率、地下空间开发限制、周边环境的影响，综合考虑在建设项目用地规模、用地结构、用地强度三方面满足节地评价要求。
5.3用地强度目标的分析
用地强度目标主要由容积率和建筑密度组成。从分析结果上来看，容积率远远低于类比项目，主要原因是该地块处于限制开发区域，建筑高度受到限制。建筑密度低于类比项目，原因在于地块内部的绿地率需要提高与周边的生态保护区达到一致性。
5.4项目优化用地规模分析
采用类比法分析项目优化用地规模，优化用地规模为32472㎡，建设项目满足节约用地标准。
参考文献
[1]国土资源部.《节约集约利用土地规定》EB/OL].[2014-03-27].
[2]王怀章，刘权斌，毕望舒.《抽水蓄能电站节地技术与评价方法分析》[B].东北水利水电，2019，（2）：15-20.
[3]殷兆伟，马卫鹏．《陕西省建设项目节地评价规程编制中有关问题探讨》[J]．西部大开发（土地开发工程研究），2017，2（11）：61-67.
[4]刘丽春．《科研了建设项目节地评价方法探讨》F301.24 .2020.3
[5]浙江省人民政府．《浙江省土地节约集约利用办法》2016.4
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