陇西秧歌城镇规划
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产 城
卢海鹏
摘要：近年来，在国家提出一系列盘活城镇低效用地的激励政策背景下，低效用地再开发显得尤为重要，低效用地是对布局混乱、使用效率低的存量建设用地进行再开发利用，以达到提升土地集约利用水平的目的。本文以南京市溧水区为例，从溧水区建设用地现状出发，结合案例分析提出低效用地评价思路、低效用地开发引导方式等重要内容，以期为同类地区提供借鉴。关键词：高质量；低效用地；再开发；评价思路 1 溧水区基本概况
溧水区处于江苏省西南和南京市南部，距主城45公里，与主城交通联系便利，区位交通优势明显，近年来，溧水发展迅猛，在全国综合实力百强区排名已升至52位，是南京唯一的制造业高质量发展试验区，制造业拥有厚实的基础。
溧水区同时也面临着诸多经济质量不高、生态环境集中显现的问题，目前现状城镇建设与底线要素矛盾较严重，城镇建设突破现有开发边界侵占生态红线、基本农田问题较多；空间拓展较快，产业用地占比较高，利用效率不高；老城活力不足，旧厂、旧村衰败现象较严重，配套设施不足。此时深入推进城镇低效用地再开发，既可以充分盘活存量建设用地，也可有效地避免对耕地、生态红线的占用，以达到优化用地结构、促进产业转型升级、提升老城活力等目的。
2 溧水区低效用地再开发规划
2.1 低效用地总体评定
坚持“摸家底、定标准、评用地、定计划”四步走，对工业用地及控规用地潜力内改造用地进行初步统计，在此基础上通过经信部门提供的企业综合评价等级、地块现状容积率、溧水区各部门申报的低效用地等资料分析，得出低效用地初步成果，并根据规划批建、收储情况等对初步统计的低效用地进行再校核，得到低效用地一张图汇总成果。
2.2 界定低效用地概念
根据相关政策确定溧水区城镇低效用地是指溧水区城镇开发边界内，三调确定为建设用地，符合规划且布局混乱、使用效率低的存量建设用地，可分为低效工业用地、低效住宅用地、低效商办用地、低效公服用地、批而未用用地。
2.3 夯实建设用地底图
从第三次全国土地调查成果中提取城镇建设用地图斑，同时套合上位规划中的溧水区城镇永久开发边界，以此筛选出经第三次全国土地调查已确定为建设用地且符合相关规划建设用地范围，再将以上图斑套合在溧水区遥感影像图上，以此图作为城镇低效用地的外业调研的工作底图。
确定工作底图后，对调查范围内的旧城镇、旧村庄、破旧商业、工业用地等空间分布进行综合分析，考虑行政界线、地物界线及相关建设规划的功能区、地块界线划分出调查区。在调查区的基础上，根据年限、权属、用途等特征，充分考虑与控规相接，确定调查单元，分单元统计地块基本信息调查主要包括土地利用现状、权属信息、规划信息等。
2.4 评价低效产业用地
天津信息港参考佛山顺德区、吴江区相关产业用地综合评定的案例与溧水区政策意见，并结合产业用地较为集中的溧水区经开区工业物流用地现状指标情况，拟定溧水区低效产业用地的评价标准以经济效益和开发强度为评价要素。其中，经济效益的指标主要为亩均税收，由于经信部门AB类工业用地的
亩均税收均高于3万元/亩，CD类工业用地的亩均税收均低于3万元/亩，因此将经信部门CD类工业用地判定为低效用地。开发强度的指标为容积率，通过分析溧水区经开区现状工业物流用地的容积率普遍低于0.5，因此将经信部门AB类工业用地中开发强度低于0.5的用地判定为低效用地。
2.5 评价低效其他用地
综合分析控规土地利用现状，筛选需改造的其他用地。包括现状建设条件较差，开发强度过低，建筑质量较差的用地；配套条件较差，用地类型缺乏相应的配套设施，影响使用功能，或综合利用效益发挥的用地；区位优势未尽利用，所处区位条件较好，如市中心繁华地段的用地，目前利用不足如空置等的用地；不符合片区主导功能，现状不符合片区发展的主导功能，需改变用地性质，比如商业区内的学校等的用地。 2.6 征求相关部门意见
为做好低效用地再开发工作，确保图斑完整不遗漏，组织自然资源、交通、开发区等相关部门及相关街道、乡镇负责人，召开听证会，统计溧水区已批未建的建设用地及已经计划收储和划拨的用地，征求低效用地的规划、范围、规划方向、开发时序等内容征求各部门相关意见，以进一步完善规划内容。
3 低效用地开发引导
对低效用地再开发采用“单元图则+地块图则”的管控方式，逐级传导，分层引导低效用地再开发，单元层面明确主导属性、开发规模等，地块层面确定各地块的改造策略、激励政策、实施路径等。
结晶紫3.1 单元管控
将溧水区划分为老城区、产业区与外围地区，并依据溧水区控规单元确定单元分区。针对每个单元进行单元图则管控，可依据控规单元主导属性确定单元主导属性，并可通过分析单元周边情况，形成与本单元主导属性相符的低效用地再开发控制要求。
产业区现状低效用地主要为低效的产业用地以及配套设施落后的用地，以退二优二为主，主要通过工改工、工改商、市政改商、工改住等改造类型，具体做法可进行增容技改及实施流转等，以达到提升土地利用效率、完善产业区设施配套等目的。
老城区低效用地主要为旧村、旧厂、旧商服用地，通过挖掘本地文化基因，保留有价值的地段，导入多种新业态，进一步提升老城区的活力，同时利用夹角地、空地完善社区公共服务配套，促使老城区复兴，主要通过工改研、居改商、居改公等改造类型，具体做法以收购储备为主，部分也可采取增容技改。
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外围地区低效用地主要为低效的村镇企业及空闲地，以补足功能为主，主要通过工改工、居改公等改造类型，进一步完善镇区公共服务配套，提升产业用地效率，实现功能完善的宜居宜业小城镇目标。
3.2 地块管控
苍之涛剧情地块图则是确定具体低效地块的改造类型，改造策略、激励政策、实施路径等。根据溧水区低效用地实施办法、业主意愿等在明确该地块再开发前编制，通过一张图的形式方便业主、政府对核心指标、要求、流程等实施监管，便于操作。
结语
当前土地供需矛盾日益突出，向存量土地要指标是生态文明导向下重要的课题，开展低效用地再开发工作是缓解建设用地指标不足和生态环境
（下转第68页）
城市工程
68产 城建筑节能工程质量控制与建筑节能检测
廖秋萍
摘要：本文以建筑工程的施工为切入点，分析影响建筑节能工程质量的因素，并列举出建筑节能工程质量控制的方法和措施，旨在帮助建筑企业实现改革与创新，为居民创造更加环保、更加绿的生活空间。
淮南子传奇关键词：建筑节能工程；质量控制方法；建筑节能检测
1 分析建筑节能工程质量控制和建筑节能检测的意义
建筑行业的资源消耗在总能源消耗中所占的比重最大，建筑行业要有效控制能源消耗，开展建筑节能工程，但不能偷工减料，必须确保建筑节能工程的质量符合要求。我国生态环境战略稳步推进，需强化对建筑节能的研究和分析，提高建筑的环保性和高质量，降低建筑领域的能源消耗。建筑节能操作能够降低建筑行业所排放的热量，同时可以节约电力的消耗，有效调整室内和室外环境的温度，不仅可以节省企业的成本，同时能够优化建筑质量。
2 分析影响建筑节能工程质量的因素
首先是建筑的造价控制，建筑造价在整个工程项目中所占的比重最为突出，不仅涉及到项目的签约和筹备，同时涉及到竣工和验收的环节，囊括建筑从始至终消耗资金的总数，而且涉及到人力布置的费用、工程建设的费用和工程安装的费用等。在这一过程中，施工单位控制成本的主要目的，是为了提高自身的利润，拓展获利的空间，必须对建筑造价进行精细的评估和计算。除此之外，建筑造价可以进行更为细致的划分，主要包括整体工程造价、建设项目造价、单项工程造价这三个环节。为了确保建筑工程造价的准确性和可靠性，施工单位应当在完成预算和概算工作之后，把决算工作放到竣工结束时。建筑造价可以控制并节约资源，保证建筑节能工作的进度和质量。再者，施工单位可以根据建
筑工程造价设置相应的队伍，推动造价与施工管理的有效结合，招募专业素质过硬的人才，并强化教育和培训，提高人才的综合能力，帮助人才积累更多的实践经验。
其次是节能材料的控制，建筑节能材料的应用在很大程度上影响，甚至决定着工程施工的效益，并且这一环节已经成为众多建筑企业的共识。在对材料进行检测的时候，相关主题要抽取施工中的一些样品，并送到实验室内，在执行一系列后续操作、分析出实验结果之后，总结出影响建筑节能性质的因素。检测人员应当把重点放在材料、成品、保温隔热材料等方面，这三个方面是影响节能施工的重要因素，在检测的过程中应当利用更加先进的仪器和设备，提高数据的稳定性与可靠性。
最后是建筑材料的运用，在具体操作的时候，施工单位应当与建筑材料相关的技术人才进行沟通和联系，确保使用这些建筑材料不影响建筑质量。技术人员应当在材料正式投放使用之前，对其进行预估和分析，并总结探讨材料替换的可行性，可尽量尝试一些新型材料，推动新旧材料之间的结合，在保证建筑质量的基础上实现资源的循环利用。管理者应当提高施工质量，让施工人员在操作的过程中，控制材料投放的数量和建筑质量，在杜绝偷工减料的前提下，保护环境，降低资源的能耗。建筑材料的合理使用，可以为建筑工程的质量提供保证。
3 分析建筑节能工程质量控制的方法和措施
首先，企业必须使用目标管理的方式，设立多样化的高质量队伍，严格按照既定的造价执行各项操作，
把资源控制在合理的范围之内，而不是盲目降低资源的使用量不顾建筑质量。质量管理人员应当及时给予现场的施工人员合理的指挥和引导，确保施工人员能够坚持有原则的节省，保证施工质量。节省的根本目的是在确保质量的前提下实现企业利益的最大化，实现企业的长远发展。管理人员必须明确节省的目标和方向，根据施工的具体环节和发展情况设置节能和建筑质量的标准，给施工人员以正确的参考和指引，在完成一个阶段的施工之后，要对阶段性目标进行对比和分析，提高成本管理和建筑质量，实现方案的普及和推广，为后一阶段的施工提供坚实的参考依据。
其次，施工企业应当加强对建筑造价的监督，要借助专业化造价设计团队的力量，打造一支高素质的监督队伍，全程调控现场的施工进度，把工作重点放在质量和节能降耗这两个方面，确保建筑造价能够控制在规划的范围之内。在具体操作的过程中，管理人员应当掌握基本的造价理论和概念，要针对施工的时间和进度进行有效的调整和管控，推动理论与实践的结合。另外，造价管理人员应当根据现场的施工情况，对之前所绘制的图纸进行对比，及时发现施工中存在的问题，并与现场施工人员进行交流，总结问题产生的原因。
最后，企业应当推动节能工程和建筑施工的深度结合，保证建筑的经济性，提高建筑的质量。在具体实践的过程中，施工人员要把经济和质量融为一体，节能降耗涉及到成本控制、核心质量使用等多个方面，而施工涉及到人力资源和技术的管理。尽管这两部分的工作存在很大的区别和不同，但两者之间的结合却具有异曲同工之妙，直接影响到建筑施工质量和经济效益。
结语
持续性推动建筑节能工程质量控制和建筑节能检测是顺应生态发展战略的应有之策，也是调整建筑行业发展结构的有效措施。企业应减少能源消耗和节约能源，确保自身的发展紧跟时代的潮流，树立良好的市场信誉和形象。除了目标管理、造价监督之外，企业还需要持续性调整自身的节能理念。
参考文献：
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[2]任艳.建筑节能工程质量控制与建筑节能检测[J].科学技术创新，2019，000（002）：P.131-132.
（广西壮族自治区建筑科学研究设计院）
（上接第65页）
保护的重要途径。由于低效用地再开发工作涉及规划、政策、经济等方方面面，受时间及专业知识的限制，本文提出的建议存在一定的局限性，需在今后的实践中进行更为深入、系统的研究。
参考文献：
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[4]李静.新时期开发区低效用地再开发问题及对策研究——以合肥蜀山经济开发区为例[J].中国高新区，2019，000（018）：6-6.
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（江苏联合城市发展咨询有限公司）
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