序号 | 产品名称 | 市场定位 | 城市区 位 | 面积大小(㎡) | 特征 | 功能设计 | 要求配套 | 备注 |
| 社会化用工 1 | 迷你一居 | 服务于都市白领的年轻人 | 大都建在市区 | 30以内 | 过渡产品,被替代性强,追求时尚,容易过时, | 5㎡卫生间+5㎡玄关兼厨房+共用厅卧 精装,配置简单家具,电器拎包入住 | 交通,商业,休闲便捷,工作和生活切换迅速. | |
2 | 合体一居 | 服务于都市白领的年轻人 | 大都建在市区 | 30-60 | 过渡产品 | 厨卫独立.厅卧合体 | 交通,商业,休闲便捷,工作和生活切换迅速. | |
3 | 标准一居 | 两口之家.投资客 | 交通方便的区位（城区 城区边缘） | 60 | 麻雀虽小,五脏俱全 精巧小户型,功能区域有时相互借用,局部产生交叉,如厅餐.书房和卧室,阳台和工作间 出租.出售容易.居住基本属于过渡性 | 厅:20-25卧12-15厨5-8卫3-5阳台 | 自住时,对地段在意,对商业,教育,医疗等配套要求变高. | 市场追捧热销,放在楼盘中差的位置 |
4 | 二居室 | 单身,三口之家,两代同住,投资客在卫生间的配置上,若定位单身,二口单卫生间已购,三口之家或两代老少,最好双卫, | 交通方便的区位（城区 城区边缘）2-3环之间 | 80-90 90如做3居室在南方成为主流原因是能适应家庭人口结构的变化的需求 | 灵活多变的户型.精巧二居室. 投资时比一居室租户宽,比三居室好转售.租户租赁时更讲实用. 属于过渡性产品 | 厅卧厨卫阳台基本功能齐全.阳台不要过大,以免占用其他空间. | 自住时,对地段在意,对商业,教育,医疗等配套要求变高. | 90产品在消费者心目中无样板标准,购买后无成就感,不到有家之后的愉悦和满足. |
5 | 三居室 | 三口之家,两代同住 | 交通方便的区位（城区 城区边缘）2-3环之间 | 100-130 | 舒适性的产品.未来发展的主力户型.两代同住互不干扰.注重功能细化,并不是住宅空间的简单放大,在分割空间的同时要注意户型的舒适性.避免过多的隔墙,减少面积的浪费.注重户型空间的均好性. 对公摊斤斤计较.舒适性体现在空间的均好性,是户型匀称的标志, | 偏差值功能较为齐全.在满足厅卧厨卫面积的条件下,增设其他功能,有限空间容纳无限需求.功能复合化,空间模糊化是住宅的发展趋势.面积的均好性:动静比例55开,动区中的客厅和餐厨阳台玄关次卫大致46开:静区中主卧和两个次卧或书房大致55开 | 自住时,对地段在意,对商业,教育,医疗等配套要求变高 | 使用率: 塔77-22℅板80-85℅ 对公摊斤斤计较 |
5 | 平面大户型 | 具备一定经济实力的人,或某领域一定成功人士. | 交通便利,景观环境较好的区位 | 教学模型150-180(南) 170-200(北方) | 有精神需求,显现追求和业绩.大气,在面积尺度和视觉尺度上追求明亮宽敞,开阔.充分与自然景观,人文景观结合,设计时引景入室,落地窗,飘窗,弧形窗,露台甚至空中花园,与自然环境完美结合,追求住宅的高品位.使用面积宽松,强调居住氛围和舒适度, | 厅40-60主卧20-40厨8-12主卫6-10功能配置完善,从人生活的各种流线尺度着手,大户型放在社区景观好的地方,楼体的各端三面采光,尽可能将各个居室的观景,采光,通风设计的完美,以提高品位.除基本功能外,增加特殊功能,满足私密性,如能多一道门就不要少一道门,能一梯一户就不要一梯两户,能独占门厅,就不要共享,让用户有领地感和安全感 | 能设计大户型的大多都是交通方便,自然景观好的地段,但基础设施,公建配套相对较弱,只能在舒适度和景观上下功夫以弥补其不足.再者大户型总价高,这么做也可是业主获得平衡. | |
消费者特征分析(长沙) 1 户型结构成交量(参考)1房20℅ 2房30℅ 3房35℅ 4房0.7℅ 5房以上1.2℅ 复式0.9℅ 独栋别墅0.09℅ 联体别墅0.12℅ 2户型面积成交量(参考) 60平米以下17℅ 60-90平米24℅ 90-120平米22℅ 120-140平米23℅ 140以上15℅ 3购房者年龄特征: 25岁下5℅ 25-35岁56℅ 35-50岁30℅ 50岁上8℅ 4购房目的: 自住83℅ 投资10℅ 二者均可7℅ 5购买原因:换个环境33℅ 外地进城置业27℅ 其它40℅ 6置业区域特征: 本市城区40 ℅ 本市外地9℅ 本省外市43 ℅ 省外6℅ 0.1℅ 结论:★房地产市场供大于求 ★从产品结构看:60-90;90-120;120-140畅销 ★年龄25-35是购房主力 ★户型结构:集中在2房和3房 ★置业区域特征随着城市的发展,本市区购买人会越来越少,外地人购房会越来越多. ★自住型为主 | ||||||||
6 大奔s600 | 大户型高档住宅多采用，多层的花园洋房多采用。具备一定经济势力的人。 | 优点：1南北通透，形成穿堂风。 2户户朝阳，私密性好。3宽敞明亮，户型规矩。4使用率高80-85％ 缺点：1总平面布局呆板2楼体占地面积大，绿地相对较少3户型种类少。 市场上一梯二户2-3个门洞的短板克服了园林规划单调，兵营式布局的弊端，并在楼体上开槽形成明卫明餐厅，提高了舒适度。 | 尽量设计进深短，面宽宽的户型，1低层进深控制在14米以内。2高层控制在18米内。3超过20米，除非是三面采光，否则，慎用。因为进深过大会使户内灰空间增多，降低户型的舒适度。4面宽根据户型的大小来定，二居室6-8，三居室10-13，四居室12-15。5主要房间要朝南，东西向楼体东为主要朝向，布局规律同南北向。 | 一般高层为一梯（指电梯）2户，2梯2户，2梯3户， | ||||
7 | 优点：1外立面变化丰富，更适合角窗，弧形窗等宽视角窗户的运用。2规划平面布局自由灵活，楼间距大，塔楼布局在小区园林，景观方面比板楼要活泼的多，3对场地的要求不高，能适应地形的变化，便于户型布置4结构稳定性强5容积率充分利用。6户外管道便于安排7户型和价格呈多样化，用户挑选余地大8新一代的碟型塔楼（兼具塔楼和板楼的优势）在楼体加大面宽，缩小进深，是立面体态轻盈秀丽，虽说增大了占地面积，但日照通风更为充分，像1梯6户的碟形塔楼，采取均衡的设计手法，尽量照顾到各空间的均好性，达到户户朝阳，户户有景观，甚至餐厅和卫生间都有采光。 缺点：1通风采光易受楼体遮挡2户型对视私密性差3公摊比板楼大，77-82％4一梯多户私密性差。 | 设计时，1塔楼纵横布局的特征要注意和相邻户型的关系。2个别户型的朝向不要偏斜太大。尽量满足全天日照。 | ||||||
8 | 板塔楼 | 对于大户型的用户,如果注重舒适度和投资总价,应仔细斟酌. | 板楼和塔楼结合的建筑,户型中部分是板楼的格,部分是塔楼的格局.短一些的板塔楼外观像塔楼,长一些的板塔楼外观像板楼.楼体外立面比板楼活泼,比塔楼轻盈.电梯配置1梯3户,2梯3户.2梯6户.大户型为板楼样式,小户型为塔楼样式.板塔楼中塔楼部分与板楼部分形成夹角,及造成互视,有遮挡日照和景观. | 电梯配置1梯3户,2梯3户.2梯3-6户.大户型为板楼样式,小户型为塔楼样式.板塔楼中塔楼部分与板楼部分形成夹角,及造成互视,有遮挡日照和景观.电梯配置上不会像板楼那样1梯2户,如果2梯6户就和塔楼没什么区别. | ||||
9 | 花园洋房 | 郊区化的居住模式,客户为中产阶级和部分工薪阶层 | 多建在郊区或市区边缘,交通方便,景观资源好的地方 | 1 4-6层板楼为主,介于经济类住宅和别墅之间2 建筑模式上:高成低就,在建筑材质和设计元素上追求高容积率公寓的感觉(如外墙 窗材 楼梯 电梯 落地窗 飘窗 角窗等)居住氛围 环境布局,追求低密度别墅的感觉,比如园林景观 小区道路布局,甚至周边大环境等.3容积率的角度:1—2之间中密度花园洋房式住宅.有别于2以上的高密度经济类住宅和低于1以下的低密度别墅. | 从建筑结构讲,花园洋房一般为4—6层,设计时 1可带电梯和不带电梯,带电梯可保证较高的舒适度,同时公摊增加,价格和物业费也稍高.带电梯满足中产阶级.不带电梯满足部分工薪阶层. 2设计时删“简”就“繁”设计时尽量避免小而简单的户型,选择的户型功能尽可能多些,提高舒适度,弥补配套之不足. 郑超麟3在开间和进深方面,要奢侈些,厅的开间尺寸4米以上,主卧的开间3.6米以上.进深控制在11—13，尽量短,保证充足的采光和通风.4有条件时餐厅和卫生间采用明窗.5在功能配置方面功能要完善,如储藏间 服务阳台 休闲阳台 洗衣间 甚至客卫,在高层可以合并省略的,在花园洋房中则应独立和齐备. | 在配套方面,花园洋房虽有点别墅的感觉,但购买这类住宅的多是奋斗中的年轻人,工作压力,生活琐碎,债务负担比住别墅的成功人士大,所以配套要尽可能靠近公寓的标准. | ||
本文发布于:2024-09-20 17:22:27，感谢您对本站的认可！
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