大连信兴物业服务有限公司、中国烟草总公司大连市公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书 【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷
【审理法院】辽宁省大连市中级人民法院
【审理法院】辽宁省大连市中级人民法院
【审结日期】2022.03.01
【案件字号】(2022)辽02民终952号
【审理程序】二审
【审理法官】丁大勇王慧莹王歆雷电防护技术
【审理法官】丁大勇王慧莹王歆
【文书类型】判决书
【当事人】大连信兴物业服务有限公司；中国烟草总公司大连市公司稀土永磁
【当事人】大连信兴物业服务有限公司中国烟草总公司大连市公司
【当事人-公司】大连信兴物业服务有限公司中国烟草总公司大连市公司
【代理律师/律所】龙啸波辽宁衡平律师事务所；赵金波辽宁壹品律师事务所
【代理律师/律所】龙啸波辽宁衡平律师事务所赵金波辽宁壹品律师事务所
【代理律师】龙啸波赵金波
方舟子打假林志颖【代理律所】辽宁衡平律师事务所辽宁壹品律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】大连信兴物业服务有限公司
【本院观点】上诉人与被上诉人成立事实物业服务合同关系，上诉人为小区提供了物业服务，被上诉人理应交纳一定的物业费。
【权责关键词】无效撤销代理合同合同约定基本原则管辖反证证据不足自认新证据关联性合法性质证证明责任（举证责任）诉讼请求维持原判发回重审
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【本院认为】本院认为，上诉人与被上诉人成立事实物业服务合同关系，上诉人为小区提供了物业服务，被上诉人理应交纳一定的物业费。首先，信兴花园小区东至新开路，西至纪念街，南至水仙街，北至五四路，被上诉人办公楼东临新开路、北临五四路、西临纪念街，南侧位于小区内。可见，被上诉人办公楼在案涉信兴花园小区物业服务红线范围内。其次，被上诉人办公楼产权证记载的建筑面积包含信兴花园小区公摊部分面积，上诉人在为小区公共部分提供服务时，不可否认被上诉人也在同时享受该服务。第三，供销联合社、柏斯琴行、邦诺学校、博艺琴行、华安保险、农业发展银行、西岗区税务局、民族证券等多家单位都使用信兴花园小区的公建作为办公用房，这些公建与被上诉人办公楼一起围成了信兴花园小区的封闭空间。上述单位均认可与上诉人成立物业服务合同关系，并按时交纳物业费。被上诉人的办公楼与上述单位使用的公建只是位置、朝向不同，与小区关系应是一致的。第四，案外人大连春天物业管理有限公司虽与被上诉人订立物业合同并提供了物业服务，但仅限于在被上诉人办公楼范围内提供服务，被上诉人办公楼所公摊的公共部分的维护，包括排污管道疏通、绿
化等工作仍由上诉人履行。至于供水、供电、燃气、通信等设施是否共用或连通，均不能影响双方物业服务合同关系的成立。如前所述，双方虽存在事实物业服务合同关系，但上诉人未举证证明之前的物业服务单位向被上诉人主张过物业费，说明小区物业服务单位一直忽视被上诉人作为小区业主身份的存在。而且信兴花园小区业主大会在表决时所代
表的建筑面积和业主人数均未包含被上诉人，即未赋予被上诉人行使业主权利。故小区业委会与上诉人签订的物业服务合同对上诉人没有约束力。上诉人依照该物业服务合同约定标准向被上诉人主张物业费，缺少事实和法律依据，不能得到支持。双方可于诉后自行协商确定物业收费标准，或通过召开业主大会等方式重新明确双方权利义务，以兹共同遵守。综上，一审裁判理由不当，但结果正确，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第(一)项之规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4690元，由大连信兴物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。
【更新时间】2022-09-22 04:23:57
【一审法院查明】一审法院经审理查明，2018年10月31日，原告与大连市西岗区信兴花园小区业主委员会签订《信兴花园物业服务委托合同》，约定物业项目类型为住宅、公建；物业项目管理界限东至
新开路、西至纪念街、南至水仙街、北至五四路，坐落位置为大连市西岗区，占地面积29943.75平方米，建筑面积75375.39平方米、住宅面积36332平方米，绿化面积3400平方米、公建面积20500平方米。被告办公楼坐落于大连市西岗区，建筑面积11047.16平方米。被告办公楼的南墙毗邻信兴花园小区。诉讼中，原告提供的《大连市物业管理区域备案回执》记载，物业管理区域信兴花园小区，总占地面积29943.75平方米，物业类型住宅、公建，总建筑面积53614平方米，住宅建筑面积33114平方米，非住宅建筑面积20500平方米。原被告均提举了信兴花园管网综合(方案)，并各自邀请专业人员到庭就该管网图的专业问题发表意见。原告主张被告公司的排污是通过小区管网排到市政管线、自来水的供水管线经过小区内的加压泵房二次加压、被告供热的高温管网经过小区、小区东门位于小区红线内的2个配电站中有1个标有“五四路箱式配电站”是被告使用的、原告为被告墙体外的线缆进行整理。根据管网综合(方案)显示，被告的排污管线、污水井及化粪池在被告办公楼的北侧；热力管线从被告办公楼的北侧进入被告办公楼。原告自认小区内供热是供热公司直接供热，被告是高温管网供热，被告的高温管线经过小区，原告不维护。双方均认可
大连交通大学学报污水排放是经污水管线进入化粪池，再排入市政管线。另查，2011年6月21日，被告与辽宁省电力有限公司大连供电公司签订《高压供用电合同》，由供电公司为被告铺设专用供电线路。在被告办公楼地下一层设有高温热水换热设备及远程计量箱、加压供水消防供水设备、燃气计量设备。2016年12月31日、2017年12月29日、2018年12月28日，被告作为委托服务方先后与受委托服务方大连春天物业
seer2.61管理有限公司签订三份《春天大厦物业服务合同》，约定：被告委托大连春天物业管理有限公司对春天大厦实施物业服务，春天大厦坐落于大连市西岗区，物业服务面积为11047平方米，物业服务包括春天大厦的保洁服务、绿化服务、保安服务、前台接待、工程运行维修服务、话务服务、餐饮服务、会务服务、害虫消杀、除雪、洗涤等服务，以及被告所属房产、家属楼公共部位维修服务等，服务期限分别为2017年度、2018年度、2019年度。被告亦向大连春天物业管理有限公司支付了物业管理费。2017年4月14日、2018年7月6日、2019年11月7日，被告与大连市沙河口区宏利管道疏通服务部先后签订三份《化粪池清理、污水管道疏通服务合同》，由大连市沙河口区宏利管道疏通服务部为被告提供特定服务，服务内容包括五四路26号化粪池、楼外污水井清理及主下水管疏通等。2017年1月1日、2018年1月1日、2019年1月1日、2020年3月17日，被告与大连大安技防有限公司签订了《联网报警服务合同》；2017年10月23日、2018年10月19日，被告与大连晟天机电消防工程有限公司签订了《全地区消防设施维保服务合同》；2018年3月16日、2019年4月22日，被告与大连春越技术发展有限公司签订《视频监控系统维保服务合同》；2019年10月28日被告与大连兆安机电消防工程有限公司签订《消防设施维保服务合同》。被告按上述合同约定交纳了相应的费用。
【一审法院认为】一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告主张其为被告提供了物业服务，要求被告支付物业费。
被告不予认可。原被告围绕各自观点向法院提供了证据。综合双方提供的证据，原告的主张，证据不足。首先，根据双方提供的证据，原告为信兴花园小区
提供物业服务，面积包括住宅面积、公建面积及公共区域，其中公建面积为20500平方米。原告已实际收取物业费的公建面积包括供销联合社1442.97平方米、国电2415.94平方米、柏斯琴行335.99平方米、博艺琴行127.89平方米、华安保险124.46平方米、电视台5某某.73平方米、农业发展银行7449平方米、西岗区税务局4800平方米、民族证券3460平方米、邦诺学校180.78平方米等，上述面积已达20867.76平方米。被告的建筑面积为11047.16平方米，被告抗辩其不在原告提供物业服务范围合理。其次，信兴花园小区为封闭小区，被告的办公楼南墙与小区相连。根据信兴花园管网综合图所载，被告的排污管线、污水井及化粪池在被告办公楼的北侧，热力管线从被告办公楼的北侧进入被告办公楼，该图体现不出小区的排污管线、热力管线与被告办公楼关联。诉讼中，原告亦自认小区内是由供热公司直接供热，被告是高温管网供热，被告的高温管线经过小区，但原告不维护。被告在办公楼内设有高温热水换热、计量设备、加压供水设备、消防泵房、消防供水设备、燃气计量设备及变电所等，具有独立的消防、电梯、照明、监控等设施，原告提供的证据不足以证明被告与信兴花园小区共用设施、设备。第三，自2017年起大连春天物业管理有限公司为被告提供包括保洁、绿化、保安、前台接待、工程运行维修、话务、餐饮、会务、害虫消杀、除雪、洗涤等物业服务，被告按约支付物业费。信兴花园小区为封闭小区，原告提供的《物业合同履行等有关情况的说明》、《信兴花园物业服摩托罗拉a6288
务委托合同》、照片、录音、综合管网图等证据不足以证明原告在小区内进行的物业服务惠及被告。综上，原告的诉请，证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告大连信兴物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费4690元(原告已预交)，由原告大连信兴物业服务有限公司负担。二审中，上诉人提交一组2021年12月9日被上诉人污水井向外溢出污水的现场处理照片，拟证明是上诉人对小区内的屋顶进行了疏通，才使污水井不再往外排污了，说明被上诉人使用的排污系统与上诉人小区的排污系统是相连的，上诉人为其提供了物业服务。一审时，上诉人提交了一份2021年8月19日的污水冒水照片及被上诉人江主任的录音，能够证明上诉人自认其污水管
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