摘要：旧城更新是涉及多种领域的巨大系统工程，关乎城市综合发展、城市规划与管理、历史文化遗产保护、环境保护、房地产开发、社区建设、公共服务设施建设等多领域。吴良镛先生在《北京旧城与菊儿胡同》中，对“旧城更新”作了如下定义，“更新”主要包括改造、整治、保护三方面内容。随着经济的发展，我国旧城面临着大面积的改造和保护，短时间大规模，要到正确的方法就要先研究我国旧城建设和发展中存在的问题，这里既有历史遗留问题，也有近年来工程实践中涌现出的新矛盾。 关键词：旧城更新 问题研究花园街5号
1历史遗留问题
总体来看，我国的旧城更新主要依靠国家投资，因资金匮乏而更新速度缓慢、建设标准较低。由于旧城的无计划建设不断增加，在一定程度上加剧了旧城环境恶化，导致我国旧城交织存在着结构性衰退、功能性衰退和物质性老化等严重问题，与目前城市发展呈现高速增长和高速变化的趋势形成强烈的反差，出现严重的滞后。
1.1土地配置效率低下、住宅拥挤、房屋破旧
土地使用上的问题以前十分突出的表现为布局混乱，旧城区内居住、工厂、仓库、机关、文物古迹相互混杂。现在，土地使用问题还突出体现在土地配置低效率和用地集约化程度低上。
住宅拥挤和房屋破旧一直是我国旧城最为严重的问题之一。目前，在我国许多城市，破旧房屋的数量仍居高不下。
1.2基础设施滞后和不足现象与日俱增
我国旧城基础设施滞后和不足的问题一直十分突出，并呈现出日益严峻的态势。其问题主要表现为供水不足、旧城交通日益紧张、城市污水处理不及时、旧城绿化水平不高、环卫问题多等。
1.3历史风貌和特丧失问题加重
长期以来，我国旧城中文物古迹遭破坏的情况相当严重，随着许多城市《历史文化名城保
护条例》的颁布，保护工作取得了较好的效果。但由于我国缺乏历史文化名城保护的相关经验，在大面积的旧城改造中，“金哲夫建设性”破坏现象成为当前的突出问题，具体表现在：建设项目选址过于随意；主观改变规划确定的建筑密度、容积率和高度控制等指标；在利益的驱使下，在重点保护的历史地段违反规划大拆大建，甚至随意改建已经明确需要保护的建筑等等。
2旧城大规模更新引发的新问题
大规模改造是我国旧城更新中长期沿用的一种方式，但近年来的多次实践暴露出这种“简单易行”的改造方式存在诸多弊端：
2.1更新方法的简单化给城市规划带来冲击
旧城改造与新区建设的一个最大差别，就是旧城改造需要面对较多的城市建设现状与复杂的社会经济矛盾。在大规模改造中，开发商为了尽快回收巨额资金，必然要将各种复杂问题简单化。另外，大规模改造建设量巨大，如果要精雕细琢，必然误工误时，这显然是开发商不愿意做的。
2009上非诚勿扰大规模的改造是以追求经济利益为目的的，而城市规划是从城市的整体利益出发，并且不仅要考虑土地开发中的经济因素，还要考虑社会和环境因素，因此对单个房地产开发项目而言往往意味着限制，开发商在利益的驱使下，总是试图突破规划的控制。在法制不完善的情况下，由于大规模改造依托巨额的房地产投资，城市规划很难保持其权威性。
2.2对旧城区氛围和历史文物的破坏
旧城传统居住区往往具有复杂的社会经济结构，这种结构是经过漫长的历史发展逐渐形成的，为各种收入阶层的人提供了丰富的、宜人的生活空间和就业机会。然而大规模的改造采取简单化的“一刀切”，不仅彻底破坏了这种结构与复杂性，而且带来地价与楼价的上涨，致使大部分原有的低收入居民和小商业无法返回，使昔日繁华热闹的街区变得冷冷清清，失去了旧城浓郁的生活氛围。
八角楼上
大规模改造的简单化特征也对文物建筑的保护产生危害。由于漫长的历史发展的缘故，旧城内不仅分布着大量的历史文物，而且大部分文物在分布上呈现出“小型、分散”的特征。许多文物都分布在居住区中，与周围的建筑与环境融为一体，形成了各种富有历史文化特的“场所”。大规模的改造必然不能做到谨小慎微地保留这些“场所精神”，导致文物破坏严
重。
2.3规划设计上缺乏灵活性和多样性
由于大规模改造本身是一种一次性的推倒重建，因此，在实施过程中，规划设计人员无法对改造方案进行灵活的调整和修正。又由于改造规模巨大，各小区都是同一时期按照同一建筑风格统一建造的，必然缺乏历史底蕴和文化内涵，在空间上也往往单调乏味。从这个角度来说，大规模改造一次性建成的所谓“新区”只能是一个今后几十年都将是同一副面孔的缺乏生气的“老区”。另一方面，大面积的推倒重建，失去了旧城现状条件作为设计的参考体，使得规划师和建筑师在城市空间感上“失去记忆”，在城市设计上往往无所适从，只能从故纸堆里或者同一时期的其它城市设计中寻共鸣。极短的设计周期，导致建筑师没有充裕的时间在设计上精雕细刻，结果是抄袭风泛滥，城市面貌不仅在国内呈现出跨地区的雷同，而且在全球和区域范围内也呈现出相似性。
2.4在改善历史地段居住环境方面存在较大局限性
大规模改造是一种以高投入换取高回报的房地产开发方式，具有明显的趋利性特征，因而
在改善旧城的居住环境方面存在较大的局限性。旧城的居住区大规模改造存在大量复杂的拆迁、安置补偿、还迁等问题，需要做大量繁杂的开发前期工作，也需要较非历史地段开发更多的资金投入；然而这些地区的规划限高比较低，限制了改造后新建建筑的容积率和建筑总面积，大大降低了改造项目的利润空间。在旧城历史地段开展大规模改造，开发商投入多、产出少在资金上很难取得平衡，这使得房地产开发商对之少有问津。
结语：我国的旧城土地配置效率低下，城市基础设施滞后不足，多年的无计划建设使得旧城环境堪忧，失去特；近年来的大规模快速改造，方法“简单粗暴”，突破城市规划限制、破坏旧城氛围及历史文物、缺乏灵活、多样、因地制宜的改造方法等新问题纷纷涌现。经济的发展推动城市的进步，旧城的大规模更新势在必行，研究我国旧城发展和改造中面临的问题，才能到合理的对策，在改善旧城居住生活条件、整治旧城环境的同时，保留旧城特、文物古迹和文化底蕴，创造有地方特的旧城更新方法。
参考文献
[1]吴良镛，北京旧城与菊儿胡同，北京：中国建筑工业出版社，1994
金链树
[2]陆地，建筑的生与死——历史性建筑再利用研究，南京：东南大学出版社，2004
[3]常青，建筑遗产的生存策略——保护与利用设计实验，上海：同济大学出版社，2003
[4]董光器，古都北京五十年演变录，南京：东南大学出版社，2006
[5]单荠翔、梅宁华、朱嘉广，北京旧城二十五片历史文化保护区保护规划，北京：中国建筑工业出版社，2002
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