赵之昱、常州柳立置业有限公司房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书 【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】江苏省常州市中级人民法院
【审理法院】江苏省常州市中级人民法院
【审结日期】2022.03.28 时事直通车
【案件字号】(2021)苏04民终6417号
【审理程序】二审
【审理法官】王莹卢文忠袁海燕
【审理法官】王莹卢文忠袁海燕
【文书类型】判决书
【当事人】赵之昱;常州柳立置业有限公司
【当事人】闪蒸塔赵之昱常州柳立置业有限公司
【当事人-个人】赵之昱
【当事人-公司】常州柳立置业有限公司
【代理律师/律所】张振铉江苏铭天律师事务所;芮雅妮北京大成(常州)律师事务所
【代理律师/律所】张振铉江苏铭天律师事务所芮雅妮北京大成(常州)律师事务所
海安县紫石中学
【代理律师】张振铉芮雅妮
【代理律所】江苏铭天律师事务所北京大成(常州)律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】赵之昱
【被告】常州柳立置业有限公司
汉之派
【本院观点】本案双方对案涉商品房买卖合同的解除均无异议，争议的焦点在于合同解除的责任应由谁承担。 【权责关键词】无效欺诈社会公共利益以合法形式掩盖非法目的撤销附条件代理合同过错恢复原状合同约定关联性合法性质证诉讼请求反诉维持原判
【指导案例标记】0
【指导案例排序】小朵朵和大魔法师0
【本院查明】本院对一审查明的事实予以确认。
【本院认为】铝板带
本院认为：本案双方对案涉商品房买卖合同的解除均无异议，争议的焦点在于合同解除的责任应由谁承担。第一，本案恒立公司与碧桂园的合作是经过赵之昱介绍达成的，在签订房屋买卖合同前，赵之昱对案涉地块的性质以及建房后部分房屋需定向销售的情况已经知晓，作为曾在国土资源部门工作过的人员，赵之昱具备一定的专业知识和信息来源，应当充分了解双限房的性质、政策和审批手续。第二，本案的双限房，也即人才房，并非市场上可自由交易的商品房，购买主体系面向符合条件的各类人才。赵之昱明知 自己不符合购买人才房的条件，在得知柳立员工有资格购买人才房的情况下，与柳立公司签订了房屋买卖合同。赵之昱试图假借柳立公司员工的身份以实现购房的目的，本身就存在一定的风险。第三，赵之昱认为柳立公司将本可自由出售的案涉商品房故意划为人才房，但未提供相应的证据予以证实，故对赵之昱的上述观点，本院不予采信。综合以上三点，赵之昱因不具备资格导致案涉房屋买卖合同无法履行而解除，其后果由其自身承担。一审判决驳回赵之昱要求赔偿损失的诉讼请求并无不当，本院予以维持。 综上所述，赵之昱的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18300元，由赵之昱负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-09-22 23:12:09
【一审法院查明】一审法院认定事实：2018年6月，赵之昱在碧桂园公司工作的同学申小龙告知其可以有一个购买湖墅湾花园房屋的资格，房屋价格优惠，但要强制购买车位，房号不能选择。赵之昱遂到柳立公司处办理购房事宜，购买房屋为湖墅湾花园x幢x单元x室房
屋及车位，并于2018年6月30日向柳立公司实际支付含房价、装修及车位在内的房款1027009元。现案涉房屋已于2018年12月登记在其他公司名下。2019年6月，赵之昱向武进区住房和城乡建设局信访，信访内容为当事人因故曾为该项目介绍人(恒立油缸合作项目)，2018年6月27日，碧桂园电话通知当事人可以以每平米6700元以及附加强制8万元购买一个车位的价格购买x幢x单元x室房屋，当事人表示同意方案，并于6月30日全款支付并网签协议。2018年10月，开发商销售电话通知当事人因他不符合高新区确定的该合作项目的优惠购房资格，要求无条件退房退款，并不承担任何损失，并于2018年12月将该房屋备案至他人名下。 赵之昱就本案案涉房屋于2019年12月至一审法院起诉柳立公司，诉请为：1.判令赵之昱、柳立公司签订的常州市武进区湖墅湾花园x幢x单元x室房屋买卖合同有效；2.判令柳立公司继续履行《商品房房屋买卖合同》，将该合同向辖区房管部门备案等相关房屋登记手续，交付两份合同原件给赵之昱；3.诉讼费由柳立公司承担。柳立公司提起反诉，诉请为：1.判令解除赵之昱与柳立公司签订的常州市武进区湖墅湾花园x幢x单元x室房屋买卖合同及其附件附录(后该项诉请变更为确认合同无效)；2.诉讼费由赵之昱承担。该院于2020年5月25日作出(2019)苏0412民初9456号民事判决书，该判决书中对于赵之昱主张继续履行合同的请求，认为案涉房屋为双限房，而赵之昱并无购房资格，且案涉房屋
亦已实际备案登记于他人名下，原房屋买卖合同实际已不能履行，故对赵之昱的该请求不予支持。对于房屋买卖合同不能履行的问题，赵之昱可另行主张。判决：一、确认赵之昱与常州柳立置业有限公司签订的关于武进区××花园××幢××单元××室房屋买卖合同有效；二、驳回赵之昱其余诉讼请求；三、驳回柳立公司反诉请求。判决后柳立公司上诉，常州市中级人民法院判决：驳回上诉，维持原判。 又查明，2018年6月21日，案涉项目湖墅湾花园经常州市武进区发展和改革局确认申报房号为23＃、28＃、29＃、30＃楼，住宅商品房备案价格(平均价格)为4287元/㎡，其中29＃共三十层，每层4套房屋，其中仅有5套房屋(分别是1904号、2004号、2101号、2104号、2201号)建筑面积销售单价(元/㎡)为12600元以上，其余均在4200元左右，案涉房屋建筑面积销售单价备案为4178元/㎡。2021年2月1日，常州市武进区住房和城乡建设局因柳立公司就案涉房屋存在一房多卖，对其25000元。 赵之昱当庭陈述称，我从武进高新区国土所的同事处得知恒立液压公司负责案涉地块的人(老吴)在寻求合作开发的房企，老吴曾经告诉我有一部分建成的房子要定向销售，照顾恒立液压的。2017年12月许，我将该消息告知我时任碧桂园公司区域经理同学申小龙，之后他们自己谈的。后通过我的介绍恒立液压与碧桂园达成合作，由碧桂园公司对该案涉地块开发为湖墅湾花园小区。申小龙为了感谢我给他提供了地块转让信息，2018
年6月，申小龙告诉我帮我申请购房资格，柳立公司的销售打电话给我，让我去买房，项目上给我留了一个29栋1403的房子，销售跟我说一半留给柳工自主支配，一半给碧桂园自主支配，碧桂园自主支配的可以销售给他们想销售的人，大部分被碧桂园区域公司的员工买走。2017年10月前我一直在常州市国土资源监察支队武进监察大队工作，后在民建常州市委机关工作。 柳立公司当庭陈述称申小龙是赵之昱同学，当时在碧桂园苏南区域的开发部，经过赵之昱介绍之后，达成合作，原先拿地的是恒屹实业(是恒立液压的投资人)，后注册成立柳立公司，所有的权利义务都有柳立公司承担，碧桂园是后面通过股权收购进驻柳立公司，湖墅湾是备案名，对外销售的名字是浅水湾。申小龙将赵之昱以柳立员工的名义来申请的，所以指定的这一套房子。最开始是从高新区政府领导口头答复柳立员工可以有资格购买，后来实际政策2018年10月出台之后确认，只有柳立公司和恒立液压员工才能购买，所以通知了此前签约的员工退房。房子现在基本上卖完了，现在的市场价不清楚，根据规定双限房五年内不能交易，赵之昱提交的市场价值不具备参考性，不应予以适用。当时4000元左右的价格是远低于周边市场价，大概只有周边市场价的三分之一。涉案的商品房为双限房，也叫人才房，根本上属于政府对当地人才的奖励和福利政策，潜在条件是需要购房人员满足具备地区高新企业中高级管理人员的资格才能享受的一项福利政策，赵之昱自始至终不具备相关资格。
【一审法院认为】一审法院认为，本案中，赵之昱曾在常州市国土资源部门工作，其在购房前已了解到案涉地块建房后部分房屋需定向销售，属限定房，购房前申小龙明确告知赵之昱帮其申请购房资格，且价格优惠，但购房需强制购买车位，房号不能选择等附加条件，赵之昱作为有一定专业知识并了解地块性质的人员，应明知其购买的案涉房屋虽尚未经武进国家高新技术产业开发区管理委员会确认为“双限房”但该房屋存在资格限制、价格优惠，捆绑购买车库及限制自由选择等情形，应为附条件的定向销售房而非市场上可由其自由选择正常交易的商品房。故赵之昱明知其自始不具备购房资格而购买房屋，致案涉房屋买卖合同自始履行不能，赵之昱可以要求解除合同，其以起诉方式向柳立公司发出解除通知，故该院确认双方之间的房屋买卖合同关系于柳立公司收到起诉状副本之日即2021年4月21日解除。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。在合同解除后，柳立公司应向赵之昱返还购房款、装修款及车库款共计1027009元。赵之昱主张的损失房屋涨价差额损失150万元，因本案是由于赵之昱不具备购房资格致使合同自始履行不能，故该赔偿损失的诉讼请求不成立，该院不予支持。赵之昱诉请保全保险费支出由柳立公司负担的诉请，无法律依据，该院不予支持。
【二审上诉人诉称】赵之昱上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。2.本案一审、二审的全部诉讼费用由柳立公司承担。事实和理由：一、一审法院查明事实错误。一审查明“现涉案房屋已于2018年12月登记在其他公司名下。”涉案商品房为期房，目前尚不存在物权，不存在登记在哪个主体名下的事实。2018年6月涉案房屋由柳立公司出售给赵之昱，赵之昱已收到该房屋的备案登记回复信息，赵之昱已完成全部合同义务。因柳立公司刻意隐瞒，未向法庭提供合同文本原件，导致无法确定该合同的签约时间是否为2018年6月21曰，在武进发改局审批同意商品房价格备案之前还是之后。二、一审判决遗漏了与案件责任关联的重要事实。1.涉案地块仅要求部分为“双限房”，且柳立公司有自主决定权。根据2013年政府出让土地的《国有建设用地使用权出让合同》规定，仅需70%为限价商品房，其余部分为开发商自主定价销售商品房，至于哪部分列入限价商品房、哪部分自主销售，完全由柳立公司自主决定。赵之昱于2018年6月签约并全款购房，直至2018年11月柳立公司自主申请并经武进国家高新区管委会批准，包括涉案商品房在内的98套住房才确定为“双限房”。2.柳立公司不履行已经签订的商品房合同，毫无诚信，其明知涉案商品房已经以较优惠的价格出售，2018年11月仍故意将该房屋纳入“双限房”清单，并递交政府审批确认，之后更于2018年12月份将房屋售卖给恒立液压公司收购代持，造成双方的商品
房买卖合同无法继续履行，完全是由于柳立公司为达到自己商业利益最大化的目的。柳立公司的违约行为造成我方重大损失，应当予以足额赔偿。三、一审法院认定我方明知自始不具备购房资格而购买房屋，致涉案房屋自始履行不能，该认定不符合客观事实，也与生效判决书认定的事实不符。1.根据(2020)苏民终3690号生效判决的认定，赵之昱购买案涉房屋时，案涉房屋尚未被确定为“双限房”，其购买主体资格尚未受到限制。同时，因柳立公司可自主销售湖墅湾花园30%的住宅面积，在案涉房屋尚未被确定为“双限房”之时，柳立公司与赵之昱签订购房合同并不会损害社会公共利益。赵之昱与柳立公司作为平等的市场主体，可以通过协商一致确定房屋销售价格，柳立公司关于涉案房屋销售价格远低于市场价格，双方以合法形式掩盖非法目的，合同无效的主张，缺乏事实和法律依据，不能成立。2.常州中院的生效判决已经明确回应了本案一审认定的问题。案涉地块仅要求70%的面积作为定向销售的双限房，其余部分为柳立公司自主定价、自主销售的面积，案涉房屋在双方签约时尚未列入“双限房”，赵之昱的购房资格在签约时尚未受限，本案最终导致赵之昱资格受限无法取得案涉房屋的真正原因是柳立公司为追求自身利益的最大化而恶意违约。基于赵之昱对于柳立公司取得案涉地块开发项目有信息沟通传递的特别贡献，当时柳立公司愿意以较大优惠的价格将案涉商品房出售给赵之昱，房屋销售价格也是基于双方平
等民事主体你情我愿确定的结果。四、2021年2月1日柳立公司因一房多卖被常州市武进区住房和城乡建设局处以行政处罚，柳立公司未提出行政复议和上诉，说明对行政处罚没有异议。五、一审判决法律适用错误。本案赵之昱提出的是解除合同和赔偿之诉，柳立公司因其“一房两卖”无法交付合同约定的商品房而违约，理应赔偿赵之昱的全部损失。一审判决适用民法典第565条和566条的规定判决，实属不当。 综上所述，赵之昱的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
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