64 时代建筑 Time+Architecture 2021/3
李垣陈晨U Yuan,CHEN Chen
以上海的4个案例为例
A Study on the Design Strategies for Remodeled Market-rental Housing based on the Concept of Shared Living
Four Case Studies in Shanghai
摘要近年来.租赁住房成为上海城市住宅发展的重 要方向，大屋商办建筑与工厂被改造成租赁住房，并冠以“共享”之名-这类改造型租赁住房是否具 有“共享居住”之实，存在研究空白。文章梳理了 共享居住的三层内涵—开放、混合、参与。以此 为研究框架，在上海中心城区内，选择4处背景相 似但更新模式相异、具有代表性的改造型市场租赁 住房案例，分析各自对共享空间的设计诠释.归纳不足之处，进而总结出共享居住的三个设计策略- 立体幵放、居民导向、弹性留白。在此基础上，文 章对案例的不足之处提出优化建议，以期为未来改 造型租赁住房的设计提供参考。 关键词共享居住；租赁住房；改造；设计策略；上
1引文
市场化的租赁住房，或称为长租公寓，是近年来 涌现出的重要住房类型。基于国家“房住不炒、租购 并举”的住房制度调整，以及国务院及各部委对租赁 住房市场的相关支持，租赁住房呈现出快速增长趋势 链家研究院发布的报告显示：2018年中国拥有1.68 {乙租赁人口，占总人口的12%M I。在上海这样的特大型 城市中，基于商品房价格高企、人口流动性显著、单 身比例不断攀高等背景，市场租赁住房不仅能产生经 济价值，还兼具社会保障价值，是探索如何解决“住 房难”问题的重要尝试。
不同于公共租赁住房，市场租赁住房由企业运营，根据其开发模式可分为三类：（1 )新建型—
—开发商 在租赁住宅用地1上新建住房；（2 )翻新型——运营 商将分散的商品住房翻新并统一出租管理；（3)改造 型—
—运营商将闲置的商办楼或厂房改造成公寓。其 中改造型租赁住房1简称“改造住房”）不仅能解决 租住需求，还能有效盘活存量建筑资源，甚至发掘历 史建筑的文化价值，满足中产阶级对“艺术化精英生活”的追求m。这有助于增强城市竞争力，研究和实践意 义重大。
形式追随共享是当代建筑的一种新表达|31。而当海中心城区
A BSTRACT In recent years,rental housing has
become an important trend in the development of
urban housing in Shanghai.Many commercial and
industrial buildings have been transformed into
rental housing in the name of"shared apartments".
H ow ever,there is a research gap in identifying
whether the remodeled rental housing bears the
substance of"shared living".This article sorts out three
connotations of shared living:openness,mixed-use,
and participation.Based on this research framework,
four representative cases with similar backgrounds
but different modes are singled out from the city
乡村医生从业管理条例
代住宅设计常常面临面积不足、功能复合等问题，尤
其需要通过共享方式予以解决141。在现实中，改造住
房通常被认为具有"共享居住”的特征，如：提供一
个公共活动区（简称“公区”），具备合用的厨房、浴
室和健身房，以及面向不断变化的使用人等3但事
实上，共享居住的内涵依然模糊，更多时候被认为是
类似共享单车、共享办公的一种“租赁经济”模式。
显然，共享居住不应局限于此，但相关研究尚处在起
步阶段。因此，本文试图探讨以下3个问题：（1)共
享居住的内涵是什么7 (2)现有改造住房是如何诠释
共享居住的7 (3)能否提出内涵更丰富的共享居住的
设计策略9
2共享居住的内涵
2.1物质空间的共享性
研究共享居住的内涵，首先应厘清何为共享空间。
在西方语境中共享”主要以“sharing”和“shared”出现,
前者强调使用状态，多用在经济和宏观城市研究中1
后者关注使用方式，常应用于具体物质空间"^1。此外，
亦有协作（collaborative)、对等（peer-to-pee〇、参与
(participatory)、按需（on-demand)等不同视角的i全
释16W U1。尽管存在批评共享定义过于模糊的声音1Ml,
center in Shanghai.The article analyzes their design
methods,summarizes the deficiencies,and further
proposes three design strategies for shared living:
vertical openness,resident orientation,and flexible
plan.According to the shortcomings of these cases,
it suggests ways of improvement,trying to provide a
reference for the design of remodeled rental housing in
the future.
K E Y WOR DS Sh ared L iv in g;R ental H o u sin g;
Remodeling;Design Strategies;Central Shanghai
中BB分类号：TU241.2(251)
文献标识码：A
文章编号：〗005-684X(2021)03-0064-06
以及对共享引发的破坏性和非正式性的疑虑16n|，共
享理念仍然在过去数十年间成为城市发展的重要方向
之一，对空间、社会和经济演进产生重大影响"5|。
共享空间的内涵涉及多个方面，基于文献研究，
大致可以总结为：共享空间，是通过开放物质环境来
实现混合高效利用的目标，其运作方式是共同参与。
具体包含了以下3层内涵。
(1 >空间开放。其中，小型公共空间尤其得到广
泛关注n61。雅各布斯（Jane Jacobs)宣扬了“街道上
的眼睛”，扬.盖尔U a n G e h l)归纳了“必要性活动”
和“选择性活动”等，都强调了以人为本的开放性原则。
近年来，经济和社会要素互相渗透，使得空间成为一
种共享资源一些学者呼吁放弃隔离原则，将空间
链接成一个连贯的、持续的和活力增强的公共领域181;
另一些则强调共享的区域价值，即实现居民可自由穿
行的社区级幵放空间n81。
(2)混合利用。早在20世纪7〇年代，荷兰就推
广了一种名为共享街道的道路理念，将机动车、自行
车和人的活动置于同一路面上，以同时提高社区空间
的活力和效率"91。近年来，共享理念被广泛应用于城
市设计中，通过营造“灵活的空间”，建立传统功能、
新用途和设计外功能之间的快速转换机制w 。于建筑
时代建筑Time+Architecture 2021/3 65
层面，共享则意味着工作和生活方式的改变，将个人 电脑接入互联网，人们就可以在任何时间和任何场所 进行办公，这也被称为生活-工作社区、第三空间或 共享办公|^|。
远程医疗系统(3)共同参与。一些基于协作模式的共享空间，如 Airbnb、We Works和 Co-living Space，均是通过一 个平台，为互不相熟的人建立信任，从而将服务方和 生活方统筹在一个空间中|221。在共享过程中，“参与 式均等”抑或是“全民共享”，被认为是实现社会网 络互动和共嬴的基础|U1。通过协商并建立一个人们一 致认同的“一件好事”，可以让包括草根（Grassroots)体在内的每个人都能够使用共享资源，帮助边缘人 重新融入城市生活
2.2共享居住的实践演进
共享居住，则被认为是减轻年轻人住房负担的最 佳方案#241。早在包豪斯时期，大起居空间、空间-时 间适应性和流动空间等理念就被应用到住宅设计中|2S1，以满足不同居民的需求。第二次世界大战后，诺伊福 (N eufert)为年轻、单身和渴望交流的市民设计了单 身之家，餐厅、卫生间和花园共用，
呈现出共享公寓 的雑形。20世纪70年代，哈布瑞肯（Harbraken)提 出了支撑体体系，为功能的灵活转换提供可能性。近 年来，有关共享居住的实践更为丰富。一些建筑师强 调件宅共享的立体化，如B.I.G.的“8字住宅”，其共 享的花园绿地从首层一直延续到屋顶1261 ；而新加坡的 达士岭组屋更是在50楼顶部设置了 500 m长的屋顶 花园。另一些建筑师则关注特定居民的需求，如为了 重建人际关系、增强居民交流的共享住宅|271，以及谢 英俊在乡村灾区发起的协力造屋运动1281等。此外，亦 有建筑师聚焦弹性空间，鼓励居民参与共建，如亚历 杭德罗（Alejandro)为低收入人设计的“半套”住宅，卡帕内托（Carpaneto)的施普雷场联建住宅等1291。
工商业建筑由于体量大、平面匀质、利于分隔, 具有改造成租赁住房的特殊优势。早期实践如纽约苏 荷区的厂房，被改造成上住下商的艺术家工坊；迈耶 (Richard M ayer)改造的西贝斯住宅，则在首层向城 市开放出一条横贯建筑的艺术通廊W1。近年来，改 造实践呈现出更明显的共享特征，包括：含多个标高 的立体开放空间，面向居民交往的功能混合，以及利 于共治共建的弹性留白空间。如赫尔佐格和德梅隆建 筑事务所（Herzog&deMeuron)改造的汉堡音乐厅, 一方面将文化、酒店和住宅等功能混合在一个建筑中，另一方面将厂房顶部设计成眺望整个港口新城的共享 平台。BM+P改造的杜塞尔多夫Wilde 13项目，则在 一座轻轨停靠站穹顶下新建联排住宅，居民可以在新 建筑之间的空地上自建阳光房或花园。由N C A事务 所改造的普罗维登斯拱廊，被改造成首层商业、二三 层微型住宅的混合建筑，原商业街也转型为居民和游 客的共享内街。此外，Wilkinson E y re正在改造的伦 敦巴特西电站，则是在厂房顶部加建住宅，并将既有 屋顶转化为共享公园（见图1〜图4
3研究方法
3.1上海的改造住房背景
卜海人口密度高，土地资源紧缺，多年来一直有 “非改居”的传统。改革开放初期，将一批工厂改造 为“鸳鸯楼”，为回城知青提供婚房。浦东新区成立 后，为了解决大量外来务工人员的住房问题，数万平 方米的厂房被改造成“灰领公寓”。21世纪初，一些 工厂和商场被改造成艺术家工坊，亦工亦住，如红坊、M50、田子坊等，但后期由于安全隐患，居住功能多 被取缔。近年来，出现了一批长租公寓运营商，将闲
1. 纽约西贝斯住宅
2. 汉堡音乐厅
3. 杜塞尔多夫Wilde 13
4. 普罗雏登斯拱廊公寓 1234
1. Westbeth Artists Community
2. Elbphilharmonie
3. Wilde 13 in Dusseldorf
4. The Arcade Providence
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置商场、办公、酒店、厂房、商品房等改造成租货住 房.亦有政府将厂房改造成公租房.如瞿溪路豆制品 厂等》'国家和地方政府对此颁布了一系列支持政策，以解决曰益增长的租房需求，缓解因房价高企对城市 活力和吸引力的抑制。
3.2案例选择
本研究的案例选择（见图5 )分为3个步骤：首先根据主要运营商品牌、租户阶层和区位等基本信息，初步筛选出65处改造住房案例：其次基于与相关企 业和专家的探讨，遴选25处重点案例进行实地走访，其中14处由厂房改造，11处由商办楼改造；最后在 此基础上，选择4个典型案例进行深入剖析（见表1 >主要原则有：1 )位于内环线附近.紧邻一个地铁站点，周边为非丁业建成区，区位条件接近；2)规模在 5000 至10000 之间，能代表绝大多数的类似改造项目；3) 4个案例的居住体呈阶梯化分布，分别 对应不同的收入阶层；4 )均开展现场调研和半结构化 访谈’，获取大M—手资料；5)运营商基于共享理念，均曾对住宅空间做过设计。
4共享居住设计案例的实证分析
4.1文定路某改造住房
文定路某改造住房改造自闲置酒店，面向外企 高管和海归人员其居民年龄和家庭结构较多元…- 方面由于丁作强度较大，居民在家活动时间有限，公共场所的使用频率较低；另一方面基于文化认同，这
些外籍居民在闲暇时较热衷参与运营商组织的公共活
动。反映在共享居住设计上，呈现出“适度开放、较
高混合、有限参与”的特征a
首先，空间开放分为三层：首层的健身房同时向
居民和周边社区开放，兼有会客和快递收发功能的门
厅，作为半开放空间服务居民和部分外来人员；而二
层的餐厅、厨房和读书室仅面向居民开放。其次，公
共功能不仅有常规的餐厨、会客、收发快递等.还包
含了图书室、工作室、健身房和停车位等.基本琿盖
了就餐、阅读、办公、锻炼等曰常需求，客观上起到
鼓励居民沟通交流的作用（见图6)。然而，尽管居民
参与春节、圣诞、中秋等节庆曰活动组织，但对空间
设计、运营和管理缺少话语权.更没有社区参与的可能，
4.2田东路某改造住房
田东路某改造住房改造自某设计院办公楼，面向
翁同龢日记
周边工作的I T白领。居民以25岁至40岁的单身女性
为主。由于职业和性别原因，居民之间较容易形成共
识认同，从而有利于社会网络的生成，居民的稳定性
也相对较高。其共享居住特征可以归纳为“适度开放
和混合、有限参与”。
首先，门厅局部两层通高，水平方向延伸至快递郑州龙湖蓄水
室和内庭院，垂直方向扩展至二层餐厅和厨房，公区
之间相互联系，汇聚多数公共活动.有利于居民之间
的交流；其次.逾300 的门厅兼有会客、咖啡、快递、
5. 本研究涉及的65处改造型相货住房
6.内庭院餐厅以及对外开放的键身房
7. 内庭院厨房以及屋顶平台
8. 回字型庭院、居民参与布i f的室内公K
9. 门厅、音乐角、居民共享浴室、共享晾晒空间
5.65 cases of transformed rental housing involved in this research
6. Inner courtyard, dining room, and gym open to the public
7. Inner courtyard, kitchen, and roof terrace
8. Homocentric courtyard, and indoor public area decorated partly
by residents
9. Lobby, music comer, sharing bathroom, and sharing air drying space
表1.四个申点案例信患汇总
Table 1. Information of four key cases
名称文定路某改遣住房田东路某改造住房宁国路某改造住房大悦城某改遣住房
区位内环线内环线内环线内坏线
轨交地铁19号线地铁3号线地铁〗2号线地铁8号线
规根7 600 m’ 6 500 rrv9 500 m I190m*
643《展部4层}背内面积45-116 m;30〜35 m;25-40 mJ20-30 m
租金H)000元/月5600元/月1500元/月100元/月
居住体外企离管灕归企业中层.白领阶层S通白领阶层蓝领阶层
伴车自有车位.阆边错鈐路边车位惟用外部停车场
播功能酒店办公橡胶厂仓麻
改造年份
现场照片
轴测明<；黑实线为建筑轮廓.灰实线为5•内共9'十_间.味虚线为室外共享空间）----->v—I
位霣1-萏层中庭2.二层亨内萏层庖院2.首层室内门厅3.墁：由平台.中央庭院2.苒层室内门厅3.二层室内萏层审内门斤2台面枳占比2.8% 6.3%8.9% 1.4%
共享功能读书、厨房餐厅、会客健身.收发快递收发快递..厨房鬌厅.会客.晾吶会客运劾健身会.办公、收发快递收发快递.会客晾晒衣物
使用方式 使用频率 幵放柃度曰常使用、私人聚会
普通
曰常使用、节曰活动
酋通
曰常使用、节曰活动
曰常使用
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厨房、餐厅等混合功能，而视线良好的屋顶层则混有 健身房、休闲办公、晾晒和烧烤功能（见图7)；此外，居民被默许可以布置各自户门前2 m2至3 m；的走道 区域，如张挂个性海报、放置盆景和绿植等，但总体 上参与设计和管理的权力是有限的。
4.3宁国路某改造住房
宁国路某改造住房改造自一栋计划经济时代的“回”字型橡胶厂，面向各类年轻白领和大学毕业生。居民年龄集中在25岁至30岁，男女比例约1:1。这 一人总体上热衷运动和交往，对嘈杂的外部环境、居民之间的干扰等包容性亦较强。这催生出“适度开 放、混合和参与”的共享居住设计特征。
首先，“回”字型建筑围合出一个公共庭院，并 通过首层架空廊道和城市相连。首层朝内的空间多为 公共功能，采用大面积落地玻璃，结合椅凳、树池等 街道家具，成为居民活动的主要区域；其次，混合的 公共功能，包括健身、阅读、办公等均集中在首层，庭院兼作篮球、羽毛球场和活动庆祝场地：最后，居 民可以适当参与公区的装饰设计（见图8)，而首层 居民更是拥有一个木栅栏围起来的小院子：既可以作 为晾晒场地，也可以种植花草，成为交由居民设计的 个性化“留白空间”。
4.4大悦城某改造住房
大悦城某改造住房改造自“曰据”时代建设、计 划经济时代加建的仓库，面向在大悦城周边工作的厨师、快递员、餐馆服务员、保安等外来务工蓝领体。居民年龄层次差异较大，工作强度高，工作时间不固 定，互相之间沟通机会少，相对排斥和陌生人接触。因此，共享居住设计在开放、混合和参与三个层面的 特征均不明显。
首先，建筑采取全封闭管理，同周边街区缺少联 系。公区规模仅百余平方米，同其他案例相比明显偏 小；其次，功能高度单一，公共功能仅有快递收发、浴室和晾晒场，类似单位宿舍而非社区。这可以归因 为“B2B”的住房运营模式上，即运营商仅面向企业 服务，安全管理是第_要务；此外，空间和设施设计 极为细致，甚至床头灯的位置和型号亦被确定，居民 基本没有参与空间设计。然而一个相悖的现象是，狭 小公区内设置了一处音乐角。尽管存在影响他人休息 的隐患，但绝大多数居民对此仍展现出较高的包容度 和兴趣（见图9 )。
5共享空间的设计策略
5.1既有共享居住的设计评价
上述实证研究显示，现有的改造住房设计和运营，同真正意义上的“共享居住"理念存在偏差，表现为 以下三点。
(1 )空间开放内外有别。开放场所主要面向本地 居民，包括一些使用效率并不高的读书、健身、会客
空间和庭院等，显然设计希望营造出有别于传统住宅
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的共享场所感。然而，这种开放性在和城市衔接时发 生了断裂，安全管理成为压倒一切的出发点，基本没 有向城市开放的意愿。调研中发现，同大型居住区相比， 这些规模有限、居民较少的改造住房，往往扮演所在 城区中自我隔离的“飞地”角。
(2)
功能混合程度高、效率低。混合功能具有一 定的雷同性，如餐厨、会客、健身、快递收发等功能 成为标配，然而在不同改造住房中的使用效率千差万 别，部分闲置情况严重。同时，这些功能往往集聚在 门厅附近，试图对外展示出共享姿态，而住在远离门 厅的居民反而降低了使用共享功能的期望。此外，混 合功能不能掩盖其对社区功能结构调整的弱支持，调 研中发现，鲜有改造住房植入面向社区的功能，如咖啡、 睦邻中心等。
(3)
居民参与严重不足。设计中多遵循“管治导 向”的酒店模式，打造“拎包入住”的商业模式，因 此对从空间布局到室内装潢再到家具电器选择的全流 程，采用统一设计标准，居民缺少参与设计和管理的 话语权。对追求个性化的年轻人而言，这显然缺乏吸 引力，进一步导致本地认同的涣散。访谈指出，鲜
有 居民将改造住房和“家”等同看待，入住理由，更多 是基于区位和租金的考虑。以上三点，都是我们在之 后设计中有待改进的方面。
S .2设计策略的提出：立体开放、居民导向和弹性留白
综上，对案例的共享居住内涵进行分析，厘清其 中的不足，有助于提出更具针对性的设计策略：空间 应向社区开放、向城市开放，同所在区域融为一体； 因地制宜，根据本地和周边居民的需求植入功能；鼓 励居民参与设计、参与管理、参与运营，以形成更紧 密的社区认同。本文初步提出以下3点策略——
立体
开放的空间、居民导向的功能、弹性留白的设计管理， 及其所包含的11条建议（见表2 )。5.3针对四个案例的设计改进
基于立体开放、居民导向和弹性留白的设计策略， 以及11条具体设计建议，本文对四个研究案例提出
优化建议(见图10 )和改进草案（见图11 )。具体而言，
文定路案例建议减少原有集中公区的面积，转而将共 享空间和功能分散到公寓的多个位置，结合交通
空间， 在多个标高平面重新串联共享流线，共享空间允许长 住居民参与设计；同时首层增加一到两类社区公共功 能，如咖啡茶室、睦邻中心等。田东路案例建议保留 咖啡厅，将庭院作为咖啡厅一部分向外部开放；向社 区开放屋顶空间，设置直达电梯；屋顶划出绿区，允 许部分居民种植盆景等植物；此外亦应提供多元化套
型，吸引部分非单身人士。宁国路案例规模较大，建
议同企业或社区合作，有条件地开放内庭院和首层空 间，为周边提供稀缺的运动场地、健身设施和图书室； 采用组团式布局增强凝聚力，并把会客场所化整为零， 分散到每层以增加利用效率。大悦城案例建议一方面 将首层临路的部分空间改为咖啡或书店，适当提高建 筑的公共价值；另一方面充分利用屋顶空间，作为花 园或公共活动空间，适当吸引中高收入人；同时， 增加室、厨房等功能，以满足蓝领阶层的生活娱 乐需求。
6小结
分析既有案例的成功和不足，提出优化设计策略， 其深层次动力在于贯彻“共享居住”的设计原则，调 整改造型租赁住房“是酒店式公寓不是住宅”、“是面 向流动人口不是本地居民”、“是住所不是家”等传统
10. 四个案例的优化建议11.
四个案例的改进草案
10. Suggestions for four cases 11. Drafts for four cases
表2.三点设计策略及具体建议
Table 2. Three design strategies and specific suggestions
设计策略
设计建议
1
区分公共空间与共享空间改变酒店经营思路，转向租赁住房的经营思路，缩减门厅面积，将共享空间分散至
公寓各处，增加使用率，以共享流线串联，可以设1刷卡门禁。
立体开放
2
充分利用首层与屋顶空间除了晾晒之外，复合其他社交功能，如餐厅、清吧、运动场等，可设置直通屋顶的
电梯，避免影响曰常生活。
3共享空间呈组团式布局。如几户共享一处厨房、浴室、餐厅；一层共享一处办公和会客等。
4i •层局部开放.与城市和社区分时共享，设置向城市空间开放的功能，如咖啡、健身、公共艺术空间等。
5
面向社区増强交流3与周边社区统筹，快递、外卖、健身、读书、喝茶、看电影等不同功能，可安排在同一个
区域的不同公寓中，整个社区共享：
居民导向6
面向居民的功能定制。针对不同人设计不同功能，如蓝领公寓设置厨房、室，白领公寓设置读书室、健 身房，金领公寓设置会谈室等。
7
设计多元化套型设计少量如三口之家、适老住房等特殊套型，丰富居民结构。
8
考试虫留出中庭采用内部退台等方式，留出中庭，顶部采光，每层之间有交流。也可以在顶层留出2间或3间，做一
个花园。
9
居民参与设计对于一些公区较大或较多的区域.可以选择一个空间由整个公寓的居民来设计打造，增强参与
瑞士军刀服饰感和融入感。比如每户可以从自家拿一样东西到这个公区怍为装饰或者使用物.如椅子、盆栽、架子鼓、小摆 件等；或者采用打包租赁的方式，令不同人负责不同区域-
弹性留白
10适应性空间采用可变家具.同一空间可在不同功能之间切换.如餐厅复合影音室.减少功能单一的空间：11
企业或社区合作上班时间共享空间使用频率不高，考虑与企业或社区合怍.采用首层开放，做成收费的书 店、咖啡店等营业场所
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