所谓暖通空调系统REITs（房地产信托投资基金），属于不动产证券化中的一种，即房地产企业将其旗下部分或全部商业物业资产(如办公楼、购物中心、公寓、产权酒店甚至仓库等不动产)打包上市，向投资者发行信托单位或股票，并以物业资产的租金等收益为来源定期向投资者派发红利，并由专业的基金管理公司或投资机构进行房地产投资经营管理的一种信托基金。国际上通行的REITs少数属于私募，绝大多数属于公募，既可以封闭运行,也可以上市交易流通。 REITs解冻(《财经》总第229期)
为解决房地产市场过于受宏观调控左右的局面,监管当局终于加快了房地产信托投资基金的推出进程 《》记者 张宇哲
酝酿经年的房地产信托投资基金(Real Estate Investment Trust,REITs),这一次似乎不再上演“狼来了”的故事。
2008年12月3日,在国务院出台的“金融国九条”的政策措施中,房地产信托投资基金首次在国务院层面作为一种拓宽企业融资渠道的创新融资方式被提出。仅仅十天之后,国务院办公厅发布了更为细化的“金融国30条”,再次明确提出“开展房地产信托投资基金试点,拓宽房地产企业融资渠道”。
“REITs是一种高端金融产品,一定要做好。”业内人士转述国务院有关人士的观点说。
2007年,央行就酝酿在银行间市场推出REITs,但因种种原因并未正式成行。当年爆发的美国次贷危机令监管当局对资产证券化产品备加谨慎,REITs基本被搁置。
但出乎市场机构的预料,在经济下行周期,REITs却“高调复出”,三大主要监管部门央行、银监会、证监会对此均持较开放的弹性姿态。央行有关人士告诉《》记者,REITs将依托信托制度的形式,发行人可以自主选择银行间市场或交易所市场发行上市;而且,管理人不仅限于信托公司,证券投资基金管理公司、券商等都有机会参与其中。
这与此前2007年版本已有很大不同——此前央行和银监会出于谨慎角度,希望首先在银行间市场面向机构投资者而不是个人投资者发行。
据《》记者了解,由央行牵头拟定的REITs试点管理办法,已形成初步的总体构架,实施细则也正在紧锣密鼓地制定中,但暂无明确的出台时间表。该试点管理办法的原则是制度与试点并行;分业监管,即“谁的机构谁监管”;战前战后发行主体以持有物业或出租型自有物业为主,后者包括商业地产、写字楼、商铺等
目前,央行正与多家商业机构进行深入的全面接触,拟在管理办法出台之后选择几个成熟的方案推出REITs试点。有消息表明,候选者包括天津泰达和中信证券;而来自天津滨海新区和上海浦东的部分物业也在谋划打包上市,上市地点分别为深交所和上交所。
海外阴影
REITs属于不动产证券化中的一种,即房地产企业将其旗下商业物业资产(如办公楼、购物中心、公寓、产权酒店甚至仓库等不动产)打包上市,向投资者发行信托单位或股票,并以物业资产的租金等收益为来源,定期向投资者派发红利,由专业的基金管理公司或投资机构经营管理。
对于房地产商乃至金融机构而言,REITs是一种资金退出渠道;而对于投资者而言,则是一种分享房地产价值的投资工具。在过去几年房地产价格飙升之际,REITs屡屡被寄予厚望。但因诸多现实条件不成熟,REITs在内地迟迟未能面世。
内地不通,地产商则绕道海外。2005年,广州越秀REITs率先赴港成功上市,一度带动了“中国概念”地产基金,但至今,其股价表现并不如预期理想。
2005年末,大连万达集团与澳大利亚投行麦格里银行合作,计划在香港发行总额100亿港元的REITs产品,但经过近一年运作,终因资产包的租金水平难以达到香港证监会的严格要求而失利。按香港证监会有关规定,REITs每年必须将不低于90%的净利润,以红利形式分配给信托单位持有人。
此后,麦格里银行引导万达走上了跨境CMBS(商业房地产抵押贷款资产支持证券)之路,后者更适合着眼于中长期收入的机构投资者,最终于2006年9月私募发行1.45亿美元跨境CMBS
2007年10月,北京佳程广场租金事件,更使香港投资者一片哗然。2007年6月22日,以佳程广场物业为资产的睿富中国商业房地产投资信托基金(下称睿富基金)在香港联交所上市,募集资金超过20亿港元,用于收购佳程广场100%股权;但未过半年,10月28日,睿富基金即发布公告,佳程广场涉嫌上市前伪造租约、靠欺诈获得上市资格。佳程丑闻令内地商业地产蒙羞,也折射出REITs对基金管理人水平的高要求。
联想融科投资管理顾问有限公司执行总裁李汝容认为,从次贷危机的教训来看,任何金融创新基础资产质量都是根本,对于REITs来说,稳定且优良的租金现金流,是其成败的关键。在经济周期下行阶段,这一因素充满不确定性,因为物业本身现金流下降,面临一定风险。“资产包资
质优良,这是新加坡REITs比香港做得好的原因。如果资产资质不好,这个产品就和次贷无异。”一位业内人士称。
不过,上述阴影并未阻挡地产企业通过资产证券化融资的热情。
近年,包括北京、天津、上海等金融业发达地区,都有房地产企业酝酿将旗下商业物业分拆成REITs上市,如中粮集团拟将旗下三个物业(西单MALL、朝阳北路西雅图项目以及天津世贸中心)打包,总价值超过100亿元人民币;上海金茂大厦曾积极运作将旗下物业未来五年租金收入打包,设计成ABS(信贷资产证券化)上市发行;三峡大学学报由于相关政策配套还未出台,该方案最终未能通过证监会的审批。有此想法的其他机构还有保利地产、北辰实业、联华信托、中信证券、天津领锐资产管理股份有限公司、联想集团旗下的房地产公司融科置地有限公司等。
然而,由于缺乏必要的法律法规的指引,REITs的发展不尽如人意。由于REITs涉及发起人、受托人、托管人、物业管理人、物业评估人、发行协调人、相关登记机构信息披露、投资人、税收、产权登记、房屋抵押等多重法律关系,所有已经和正在发展REITs的国家,无不将立法作为首要条件。
“不先立法就先推市场,其实欲速则不达,因为有法律障碍明显存在,结果就是几乎做不下去。”世界银行东亚及太平洋首席金融专家王君对此评价,“一级市场的整套基础制度不规范,二级市场就会出现产品流动性不好、规模做不大、市场做不深的情况。”
几起几落
REITs酝酿的起起伏伏,一向和宏观政策息息相关。
2007年1月,一路高歌的房价,促使央行从金融稳定的角度,开始着手研究制定REITs的相关政策,并计划于2007年底推出管理办法及试点。中信证券和联华信托的两套方案是央行方案的主要试点候选。当时央行金融市场司房地产金融处处长程建盛在接受《》记者采访时表示,REITs对房地产定价有标杆作用,央行推出REITs的主要目的是抑制房价的过快上涨,分散房地产金融风险,拓宽投资渠道,减少房屋投机需求。
由于REITs在中国是新生事物,按照央行的初衷,试点首先面向机构投资者在银行间市场发行,希望通过试点积累立法和监管经验,风险可控之后再面向个人投资者在交易所市场发行,由发行机构自己选择。
几乎与此同时,2007年4月,证监会正式成立一个有关REITs的研究工作小组,希望以封闭型基金的形式在交易所发行。2007年年初,上交所即表示已做好有关REITs的交易机制安排,希望能够积极推动该产品在上交所进行交易;深交所也在积极准备REITs方案,也已报至证监会。
此后,银监会的推进步伐显得更加迅速一些。2008年pc-based3月,银监会曾召集五家信托公司共同起草《信托公司房地产投资信托业务管理办法(草案)》征求意见稿(下称《征求意见稿》)。参与其中的五家信托公司分别是联华信托、中诚信托、北京国投、衡平信托和中原信托。
银监会出台的“信托新规”中,曾明确将REITs作为信托公司今后创新业务的重要方向之一。联华信托早期报于央行的方案中,设计发行规模在30亿到50亿元的混合型房地产基金。在银行间债券市场发行与交易。
银监会在上述《征求意见稿》中将REITs定性为:“以信托方式组成而主要投资于产生稳定租金收入的成熟房地产项目的集合投资计划。”同时要求“房地产信托收益权凭证在全国银行间债券市场发行和交易”。这基本搭建了REITs的发行与交易框架,对发起人、受托人、托管人等相关机构给予了相对清晰的勾勒,亦给业内一个乐观的信号。
但不巧的是,美国爆发的次贷危机及对全球金融市场的重创,使决策层对于推出与房地产相关的金融产品趋于谨慎。银监会的《征求意见稿》就此没了下文,REITs相关政策遂被搁置。
一夜春风来
“金融国九条”和“金融国30条”有关REITs的内容一经推出,无疑给处于融资困境的房地产企业带来一股春风,地产概念上市公司的行情亦应声出现一波上扬。这意味着,历史上长期依赖银行信贷,因而最受宏观调控左右的房地产企业,有机会拓宽融资渠道,在资本市场上创造除公司债、发行股票外的又一新型金融工具。
据《》记者了解,在“金融国九条”公布前,国务院已明确批复由央行牵头制定REITs的相关政策,REITs管理办法遂被紧锣密鼓地提上日程。
再度启动的计划,与此前央行2007年版本最明显的调整,是REITs的发行人和上市地。《》记者获悉,REITs将在同一制度规范框架下,依托信托制度,发行人不仅限于信托公司,证券投资基金管理公司、券商集合理财计划等也可以参与其中,并自主选择银行间市场或交易所市场发行上市,由相应的监管部门进行监管。
“新的规划应打好基础,服从统一的政策法规甲基丙烯酸甲酯,达成监管协调的共识,各类机构都可参与试点。”银监会一位人士向《》记者表示。
根据国际通行做法,REITs分为公司制(由房地产公司改造而成)和契约制(香港、新加坡的信托基金模式)。据央行人士介绍,由于中国的《公司法》不支持企业成立壳公司,在中国现有法律约束下,以信托的形式发行REITs信托单位,从运作上面临的法律障碍较少,是惟一可以实现的组织模式,“但并不排除未来的公司制REITs”。
央行金融市场司副司长霍颖励1月6日在公开场合表示,央行拟在吸取美国次贷危机的经验上,力求简化产品链条,提高产品透明度,设计符合中国法律要求以及投资者投资的房地产信托产品。
不过,在业内人士看来,REITs政策出台前仍有很多技术细节需要厘清。比如作为市场化的金融产品,REITs需要向投资者保证较高的收益,在中国商业物业普遍不成熟的现实环境下,对收益如何界定?如何防范投资人的风险?
有关市场人士认为,当前中国真正意义的大型物业管理公司很少丑小鸭变成白天鹅之后,到底REITs在中国有多少需
求,是否可行,仍有待观察。如果希望以此解决当前房地产的融资困境,其圈钱意图更过于明显。
王翔REITs不仅为商业地产开发商提供了新的融资渠道，更重要的是实现整个产业的保值、增值，并催生出商业地产专业运营商这一新的角潘石屹的三里屯SOHO项目开盘销售已经突破50亿元，从一次性回报来看，可算是不俗的业绩，但从商业地产的持续运营角度看，却不免令人觉得，在这么好的地段只做个“一锤子买卖”有点可惜。三里屯SOHO的运营模式是将物业散卖给小业主，这导致整个物业的所有权分散在不同的业主手里。在业权是否统一直接影响租金水平的商业地产领域，“一锤子买卖”的方式显然不利于一个商业地产项目的长期保值、增值。
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