2010年第1期HONG GUAN JING JI GUAN LI
《宏观经济管理》
○钱
华
VRF费明硕
近期美国几大金融机构最新公布的二季度财报显示，有关商业地产的投资损失和银行坏账大量增加。其中，摩根士丹利公司价值 170亿美元的商业地产投资组合
二季度减记7亿美元；富国银行二季度商业地产坏账31亿美元，比一季度增长69%，累计已达76亿美元。此外，截至2009年10月末，美国共有5521处商业地产项目出现断供、丧失抵押房产赎回权和破产，数量是2008年年底的2倍。美国商业房地产市场一旦出现大规模的资产坏账，势必会对依然脆弱的美国金融体系造成新一轮的冲击和破坏。
美国商业房地产市场现状
1.商业地产市场概况。根据美
国全国地产经纪商协会的最新统计，美国商业房地产市场的资产总规模超过6.7万亿美元，主要包括
3.7亿平方米的办公建筑、12.1亿平方米的工业建筑、8.8亿平方米
的购物中心和357万平方米的旅馆建筑。
产市场资金来源主要包括储蓄贷款社、互助储蓄银行、商业银行、人寿保险公司、抵押贷款公司和养老基金。其中，人寿保险公司是大型商业性房地产抵押贷款的最重要资金来源，人寿保险公司超过40%的资产都被用于投资商业地产抵押贷款。
3.商业地产抵押贷款证券。与
住宅地产类似，商业地产抵押贷款也支撑着一个规模庞大的债券及衍生产品市场，其产品称为商业地产抵押贷款证券。由于商业地产抵押贷款的安全性要高于住宅抵押贷款，除一般的投资者以外，保险
基金、养老基金、共同基金和对冲基金等大型机构投资者主要购买了商业地产抵押贷款证券产品。据估计，目前商业地产抵押贷款证券市场的规模约为3000亿美元。
面临的主要问题
尽管近期的一些数据显示美国居民住宅市场出现企稳迹象，但商业地产领域不但没有好转，反而
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正在逐渐滑向深渊，一些影响商业地产回暖的因素仍在不断恶化。
1.空置率大幅上升。一是由于
经济衰退，大批企业倒闭裁员减少了对办公和生产建筑的需求，房地产行业协会数据显示，纽约办公建筑的空置率已经超过了10%。二是由于失业率上升和资产损失，消费者大幅减少消费支出，美国零售业经营惨淡，大量商铺空置。三是经济活动减少，导致宾馆的入住率也大幅下降。
2.价格持续下降。美国穆迪氏
投资服务公司最新报告显示，2009年7月份穆迪商业地产价格指数环比下降7.6%，同比下降29%，比
2007年10月最高时下降35%。且
投资者普遍预期商业地产价格将继续大幅下降，索罗斯预测美国商业地产价格2009~2010两年要再下跌30%以上。
3.借款方融资困难。2009年4月16日，在全美拥有和经营超过200家购物中心的第二大不动产营运商通用成长物业公司（General Growth ）因难以偿还到期债务破
产，成为美国历史上最大的不动产
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公司破产案。由于融资渠道收紧，大量借款机构都将面临难以从银行和证券市场获得再融资的困境。据估计，到2010年底美国商业地产抵押贷款借款方还需融资7000亿美元。
4.贷款违约率迅速增加。根据穆迪评级公司的初步统计，2009年和2010年共有约8140亿美元的商业地
产抵押贷款到期。美国国会经济委员会公布的最新数据显示，美国商业地产业主的拖欠还款率已经从2008年的3.5%，上升到目前的7%左右，达1991年以来的最高点。不动产资本市场顾问公司数据显示，目前约有110亿美元的违约商业地产等待出售。
可能产生的影响
美国商业地产市场的运行状况反映了其经济活动的活跃程度，也对美国经济走势有着重要的影响。
1.房地产投资进一步下降。商业地产空置率的持续上升和价格的大幅下降，都会引起商业地产库存的大幅增加，必然会进一步减少新建商业地产项目，进而引起房地产投资的下降。从趋势看，随着商业房地产危机和房市低迷的加重，住房投资对美国GDP增长的消极影响则可能会进一步加大。
2.养老基金等金融机构有可能蒙受巨额损失。次贷危机中，由于次级抵押贷款证券风险较大，往往达不到保险基金、养老基金等大型机构投资者的投资安全标准，这些机构的损失不大。但商业房地产的金融衍生品以往都被视为优质资产，一旦出现大规模集中违约，将有可能对美国的养老基金、共同基金以及对冲基金形成较大冲击，
商业银行也会再次受到打击，亏损
倒闭的数量将大幅增加。
3.信贷体系再一次收缩。随着
大量商业地产不良资产出现，金融
机构资产质量将进一步下降，将出
现新一轮资本金不足的问题，资本
金不足迫使金融机构收缩业务甚
至出售资产，将严重限制信贷活
动，造成信贷成本的提高和放贷的
收紧。
4.美国政府债务负担将进一
步加重。目前，美国经济复苏的基
础还很不稳固，美国政府不会放任
依然脆弱的金融体系出现大的倒
退，特别是大型养老基金机构涉及
大量普通民众生活，一旦出现问题
后果难以想象。因此，美国政府必
然会对大幅亏损的机构提出大规
模的救援计划，进一步加大了债务
负担。
5.影响投资者对经济前景的
信心。商业地产市场的持续恶化，
致使与其有关的金融机构不断报
损，严重打击投资信心，使投资者战略石油储备
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对美国经济衰退的预期更趋强化。
从最近了解到的情况看，美国金融
界普遍认为，商业房地产市场的低
迷还将再持续两年以上，对美国经
济的负面影响不容小觑。
总之，商业地产市场的持续恶
化，延长了美国房地产市场和金融
市场的危机，加大了美国经济复苏
的难度。如果与之相关的债务及金
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融衍生品市场出现类似次贷产品
的问题，不排除引发美国经济再次
倒退的可能。在当前美国居民住宅
市场出现企稳迹象，经济衰退势头
减缓的情况下，商业房地产市场潜
伏的风险应引起高度重视，避免仅
仅根据居民住宅市场的情况对美
国经济复苏作出偏于乐观的估计。
美国经济复苏基础不稳固，必
然会影响到世界经济的复苏。再加
上国际金融领域的风险仍未完全
消除，主要发达国家实体经济的恢
复依然艰难，全球经济的复苏将经
历一个缓慢复杂曲折的过程。我国
经济社会发展面临的外部环境仍
不可乐观，受到冲击的可能性持续污染
存在。为此，必须按照中央经济工
作会议的部署，切实把中央的各项
政策措施落到实处，把保持经济平
稳较快发展与结构调整结合起来，
切实提高发展的可持续性，更加有
效地应对各种危机和挑战。□
（作者单位：国家发展改革委
综合司国家信息中心）
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