美国的两房是指，房利美(Fannie Mae)中文全称为联邦国民按揭贷款协会与房地美(Freddie Mac)，中文全称为联邦住房按揭贷款公司。 是带有政府性质的、两个联邦住房贷款抵押融资公司，当初是美国政府解决老百姓的住房问题而组织的两个住房贷款公司。原来它们都是由私人控股的公司，但由于发生金融风暴的关系08年9月7日，美国联邦住房金融局局长詹姆斯·洛克哈特宣布：美国联邦政府将接管两大住房抵押贷款机构——房利美与房地美，现在两房的大部分股权已经是美国政府。以避免更大范围的金融危机发生“两房”发行住房抵押债券。这两家机构将联邦住房委员会或其他金融机构担保的住房抵押贷款按期限、利率进行组合，作为抵押或担保发行住房抵押债券，在金融市场上出售，再以收入资金向更多的人提供住房贷款。同时还对提供住房贷款的金融机构发行的住房抵押贷款证券品种提供担保 2、美国两房为什么退市？
卞仲耘“两房”之所以退市，按照纽约证交所的说法，是在过去的一个月里这两家上市公司的股价平均都在1 美元以下，按照相关规定必须退市。其实，早在金融危机最为严重的2008 年9 月份，“两房”也遭遇过股价在1 美元以下的情况。只是当时美国政府出手接管，它们的股价才恢复到1 美元以上，从而避免了当时就退市。另外，准确地说，房地美事实上还不完全符合纽交所的退市标准，但此次也按照指令和房利美一同
退市。以上只是从交易规则角度对“两房”退市进行技术层面上的分析。
更深层的问题是，为什么投资者会失去对“两房”股票的兴趣，以致其股票长期持续低迷，甚至重新回到月均1 美元以下的境地。“两房”持续不断的经营亏损是根本原因。房利美2006 年还有40亿美元的净收入，但从2007 年至2009 年，该公司由净收入转为净亏损，且亏损额持续扩大，分别达到20 亿美元、580 亿美元和720 亿美元。房地美大致也经历了同样的过程。2010 年第一季度，“两房”的经营状况并未得到改善，还是有着182 亿美元的亏损。如此连续的亏损之下，“两房”的股票也已经失去了投资的意义。如果任其自生自灭的话，“两房”早在2008年中期就已经破产了。为了避免因“两房”倒闭而造成危机的不可控，美国政府决定接手“两房”，实行一定程度的国有化，这才维系了“两房”的存活。从那以后，美国财政部已经分别向房利美和房地美拨付了836 亿美元和613 亿美元的援助资金以弥补其在住房抵押贷款方面的损失。今年五月份，房利美和房地美又同时向政府提出85 亿美元和106 亿美元的注资要求。
问题在于，如此多的政府援助并不能根本弥补“两房”的财务漏洞。据美国国会预算办公室的一份报告，要真正解决“两房”问题，政府总共可能需要花费4000 亿美元。更有一些分析人士认为花费要高达1 万亿美元。很难想象，两个不得不从政府获得如此巨额援助资金的公司在可以预见的未来会有什么样的根本性转变，普通投资者又有什么理由和耐心来持有“两房”股票，因此退市成为“两房”必然的选择。
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如果说长期巨额亏损是“两房”退市的根本原因，那么近期美国房地产市场的走势是导致“两房”退市的最后一根稻草，直接促成了“两房”股票价格维持在 1 美元以下。5 月份美国新屋销量仅为30 万套，创历史最低纪录，4 月份此数据也由先前公布的50.4 万套往下修正为44.6 万套。从二手房的市场来看，美国
5 月份二手房销量由 4 月的579 万套降为56
6 万套，低于预测的612 万套。楼市的低迷进一步打击了投资者的信心，进而导致“两房”的股价长时间低于1美元，“两房”不得不退市。
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3、两房退市不会套牢中国
“两房在美国地位举足轻重，虽有风险，但破产概率小。我国持有大量其债券，如果说一点没影响有点过分，但总体风险应该不大。”中国银行国际金融研究所所长、战略管理部副总经理宗良在接受《英才》记者采访时表示。
“两房”退市是交易所规定所致，目前为止，并没有任何信用评级机构以“两房”退市为由调整其债券信用评级。7月7日,“房利美”还宣布将发行三年期新债，到期日为2013年8月20日。
而从另一个角度看，短期内“两房”仍是美国房地产市场的“龙头”。相关报道显示，今年第一季度，两房
与联邦住房金融局共同担保了美国近96.5%的新屋按揭贷款，处于住房信贷市场的垄断地位。
因此，有专家认为，起码近几年内,“两房”清偿到期债券的能力还是存在的。
克曼曾说，房利美和房地美背后的隐性政府担保意味着利润被私有化，损失却被社会化。
美国政府接管“两房”以来，美国国内舆论对于“两房”这种“收益私有化、风险社会化”的模式不满之声非常多，不少“两房”改革的建议也通过各种渠道提了出来。有些建议主张将让两房“去政府化”，将其原来承担的向市场提供可支付住宅这一使命交给联邦住房局。
而在“债主”之一的中国民众看来，不少人开始担心美国是否会借“退市”之机赖账。“美国政府说，美国从来没有说过'两房债券是主权债券’，也从来没有在中美战略对话中承诺保全中国持有的'两房’债券。同时，这是经济而非政治。美国人把'经济’与'政治’分得很开：经济领域是'撒旦’在管，利润为王；政治领域是'上帝’在管，生意做得再大，政治与意识形态上也不让步。”中国国防大学教授、经济学博士卢周来近日撰文指出,“两房”退市不过是美国为了赖账而策划的一场“阳谋”。
对于业界关于债券安全性的担忧，中国国家外汇管理局7月6日表示,“两房”是经美国国会立法批准成立的政府资助机构，其承保和购买的房地产贷款约占美国居民房地产市场的50%，对美国房地产市场和美国经济至关重要。“两房”债券规模大、流动性较好，在债券投资领域一直是各国中央银行进行外汇储备投资的重要对象。
“雷曼6000亿就已经引发了一场巨大危机,'两房’是6万亿，如果美国让'两房’破产，其影响无法想象。这无异于让美国放弃其金融强国的地位，不再将金融作为核心产业。一个国家的金融资产让全世界损失这么多，将来谁还会相信美国？”赵锡军认为，两房破产的成本是美国政府承担不起的。
海通证券的分析师也认为,“两房”债券绝大部分都在美国各大银行、退休基金、共同基金和其他投资基金手中，而中国在内的外国政府只占很小的一部分。如果两房倒闭，其后果将主要是由美国自己的金融体系来承担，而美国政府当前是承受不起再一次致命打击的。
4、对中国的启示中宣部
“两房”退市虽然发生在太平洋彼岸，但在经济全球化以及中美经济高
度互动的年代，中国仍可以从中获得不少启示。
一是房地产市场在国民经济中的地位问题。房地产市场对一国经济的促进作用不可谓不明显，但是如果发展过分依赖房地产市场的推动作用，甚至形成较为严重的房地产泡沫，国家经济最终也要受到影响，而房地产行业本身也不能可持续发展。美国楼市在2001 年到2007 年经历了一个快速发展得阶段，“两房”在此期间也迅速扩大了证券抵押规模，但这种大发展蕴藏着大泡沫。等到泡沫无法继续而被戳破的时候，美国经济立即遭遇了两年多的衰退，至今尚未走出危机。
二是家庭拥有住房的瓶颈问题。美国政府先后成立房利美和房地美，其用意是通过政府支持的融资来满足美国民众的购房需要。为了进一步提高私人住房拥有率，美国政府甚至要求“两房”降低担保标准以帮助更多的美国家庭实现住宅梦想。但“两房”目前的问题在很大程度上恰恰是美国政府不切实际地提高住房拥有率造成的。因为经济条件以及其它各种条件的限制，并非每个家庭都有能力拥有自己的住房。政府更应该做的，不是一味地在所有人“有住房”上投入大量资源，而是要采取多种途径来实现部分人“有房住”的目标。
三是房地产市场发展的风险控制问题。“两房”走到退市这一步，直接是由于政府的政治要求以及企业本身的逐利需要而忽视风险控制———给那些本不能获得住房贷款的申请者提供了购房担保。问题是一旦经济遭遇困难，失业率上升，这些问题贷款者就可能违约，从而给担保机构甚至整个金融系统带来巨大风险。所以，在发展房地产市场的时候，一定要注意对相关金融机构加强监管，同时密切关注贷款者的还款情况，防范各种潜在的风险。
对中国政府而言，“两房”退市可能有着更为重要和直接的意义，即由此引发的对美投资安全性问题。目前可以肯定，中国是美国“两房”债券最大的外国政府购买者，持有金额在3500 亿美元左右。虽然有着政府准担保的“两房”债券
的风险确实要小得多，但并不是说没有风险。最大的风险是危机之后美国政府
氧化镍
如何改革“两房”，如果取消政府托管而采用私有化的改革路径，“两房”债券所面临的风险将会急剧增加。中国政府作为“两房”债券的最大外国持有者，要和美方密切沟通，防止自身利益受损的情况出现。
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