商圈调查所要达到的⽬的：
1、如果是以居住地居民为主的商圈，了解商圈内居民的⼈⼝结构、男⼥⽐例、年龄构成、社会经济条件、⽣活态度及消费癖好等；如果是以过往⼈为主的商圈，了解过往⼈的⼈⼝要素资料，包括年龄结构、性别结构、社会经济条件、消费癖好、不同时间段⼈流的变化状况等，确定是否值得开店和开什么店； 2、分析商圈的结构，是单⼀商圈还是多层复合式商圈，有时候会有好⼏个不同类型的商圈部分交叉重叠在⼀起，会使选择者感到迷惑，在这个时候尤其要⼩⼼区别； 3、发现商圈的优势和弊病，进⾏分区考察，考察的主要项⽬有道路设施的完善和交通的便利程度、⼈⼝流动的特点与规律、不同类型店⾯的集结度和分布规律、铺租，如果商圈跨区，⽐如不同区域归属不同的⼯商、税务等部门管理，还要考虑这些部门的服务与费⽤⽔平，加上对竞争对⼿的考察，对供应商的考察等因素，决定最后的铺址选择。在这些因素之外，不要忘了城市建设规划导致环境变化的因素。
在通常情况下，我们可以把商圈分成三种类型，
⼀是主要商圈，⼀个城市通常都会有⼏个主要商圈，主要商圈以⽬标顾客为划分，会有⾼、中、低的层
次区分，以经营项⽬为划分，会有不同的重点主打；
⼆，次要商圈，居于主要商圈之外，为主要商圈作补充的⼆级商圈，⼀般规模会⼩于主要商圈，辐射半径和对顾客的吸引⼒亦会⼤⼤⼩于主要商圈；
三，边缘商圈，⼀般为社区商圈，以居民点为中⼼并以为当地居民提供⽇常服务为主要经营⽬标和获利来源。⼀般来说，次要商圈的地位会⽐较尴尬，要注意选择那种有核⼼点的⼆级商圈，⽐如，⼀个或数个⼈⽓旺盛、特点鲜明的专业批发市场，以此为中⼼形成的商圈，⼀般都是⽐较理想的商圈。创业者在这种商圈中进⾏选择时，会⽬标明确，⼲扰较少，尤其适合那些刚刚下⽔，经验不⾜的创业者。
此外，我们还可以将商圈分成集中型商圈：功能⽐较单⼀，定位⼗分明确的商圈；集约型商圈：在⼀定范围内，由多个⼩的不同类型的商圈组成。甚⾄在同⼀个⼩商圈内，你也可以根据不同因素细分若⼲个不同的微型商圈，⽐如，在同⼀个商
圈内，若⼲个经营⾸饰的⼩店集中在⼀起，就可能形成⼀个商圈内部的微型商圈，对准备在商圈开铺的朋友来说，考察⼤商圈的同时，应该特别注意这种⼤商圈内的微型商圈，在⼤⽅向确定以后，这种对细节的关注可能会决定你经营的成败。在进⾏商圈调查的时候，我们建议以数字为中⼼，切忌凭感觉，会画图的朋友，最好能画出详细的图纸，并加以细致的⽂字说明，这对你最后的选择会起到⾄关
重要的作⽤。你要注意的因素有这些：
1、⽬标区域内的建筑及分布，建筑内⼈资料及与交通的关系；
2、⽬标区域内业态的具体分布，尤其关注那些⼩的商业⽓候，⽐如若⼲家同类型扎堆，分析其为什么要扎堆，其中有⽆龙头店，各⾃经营的主要项⽬有⽆冲突，如何解决，观众的反应等等，要进⾏详细统计；
3、关注那些⽣意好的孤⽴店，为什么⽣意好有⽆可能在其旁边开店借势
4、关注规划的变化，在⼀个成熟商圈内，规划的变化往往预⽰着后来者的巨⼤机会，因为⽼客户⼀般都会有“恋栈”⼼理，对规划变化有意⽆意进⾏排斥，反应迟钝，给后业者夺取和转移前者的优势带来了机会；
5、⼏个需要单独考虑的因素，⽐如影响巨⼤的品牌店，如商圈内麦当劳、肯德基，⼀些⼈⽓旺盛的⼤型商场，这些因素经常会改变商圈⽓氛，并形成商圈内局部的经营⼩环境，需视情况加以利⽤；
6、商圈外因素，如戏院、政府机关、展览会场、学校、公园等，这些因素看上去好像与商圈⽆关，但却经常会带来对经营者意想不到的影响，在调查中关注这些因素，然后加以利⽤或规避。
有⼀个需要特别注意的问题是，在对商圈调查的时候，或进⾏商铺选址的时候，每⼀个⼈都要特别关注位置，但却甚少有⼈注意到，商业选址要注意的其实不是地理位置，⽽是客流位置，所以要特别关注商圈内⼈潮的流向，关注其⾏动规律，并注意考察⼈潮流向形成背后的各种影响因素，如⼼理、历史、环境等等，这⼀点⾮常重要。我们看到有很多朋友⼀直做得都很不错，但就是因为疏忽了这⼀个“⼩⼩的问题”，以为选择了⼀个旺铺，必定发财，谁知道门前旺盛的⼈流都流到了别⼈店⾥，⾃⼰只是站在门⼝看了看热闹，最后⾃⼰还搞得莫名其妙。其实原因就在这⾥：商铺的选址，选的不是地理位置，⽽是⼈流位置；对⼈流的考察，⾸先要考虑的不是⼈流的多寡，⽽是⼈流背后隐藏的购买习惯及形成这种购
买习惯的原因，如果你没有办法扭转，那你就应该避开这个位置。
商圈调查最重要的⽅法，第⼀是观察，观察的时候要选择多个时间点，同⼀个时间点的观察要反复进⾏多次，然后进⾏细致⽐较；第⼆是记录，必须要量化，有量化才会有标准，才会不受感觉欺骗。商铺选址的⽅法是：⼤商圈⼩商圈，⼩商圈中微型⽓候，微型⽓候中具体开铺位置。
开店选址便利店商圈调查初探
前⾔：俗话说，好的选址是成功的⼀半。便利店开店选址的问题可以说是令许多便利店企业头痛的⼀件⼤事。⽽⽬前众多关于选址的⽂章基本很少针对便利店这种业态的。很多对于⼤卖场的商圈的分析
⽅法和细节不适⽤于便利店。基于此，笔者选择了这个课题，希望能够给各位在便利店从事相关⼯作的朋友⼀些启⽰。当然，商圈其实是动态的，并⾮总是⼀成不变，故许多结论也是需要经验的。由于笔者从事相关调研⼯作时间不算长，如有不对之处，希望批评指正。
要学会商圈调查，第⼀步是明确店铺类型。店铺类型的划分对便利店的商圈的分析具有决定性的意义。随着店铺类型的变化，商圈的考察指标也在变化。因此，商圈分析其实是由店铺类型来决定的，每⼀种类型的考察指标和⾓度都不尽相同，店铺类型的划分在每个公司也不尽相同，但为了便于商圈调研，笔者把它分为以下两种类型：
1、结点型店铺：依靠⼀个或⼏个重要的结点来开设的便利店，⼀般来说，顾客是相对固定的。所谓结点，就是能够集结⼈的地点，如学校、医院、社区、加油站等。结点对于便利店商圈调查具有普遍意义。例如社区店：以社区居民为主要消费体，主要为社区居民服务，⽽商务便利店⼜以商务办公的体为主要顾客，这些都属于结点型店铺。 2、中⼼商业区店铺：不需要依靠结点的中⼼商业区及闹市区的店铺。这类店铺的考察和结点型店铺有所区别。因为它位置特殊，例如南京步⾏街开店，它既没有居民、学校，也没有医院、办公楼，但其实从商圈来说是适合开设便利店的。（其实很多便利店企业称之为“客流店”）
分类⽅法不尽相同，但国内便利店⼤体就以上两类，基本所有的便利店都可以对号⼊座。特别强调的，结点型店铺应该是重点研究对象，因为它的发展空间
⼤，是⼀种战略资源店铺。
在分析商圈前，除了解释结点概念的同时，还需要解决门前有效客流（R）的测量。门前有效客流是指从店门⼝步⾏经过的潜在⽬标顾客。24⼩时的实测在便利店商圈调查中没有意义。众所周知，我们测量R值是因为我们知道，销售额=客单价*客流量，客单价可以由历史数据得出——各种不同类型店铺的客单价不同，但差别不⼤——那么只要确定客流量就能⼤致预测销售了。⼀般⽂章中说到，客流量=R*进店⽐率，但进店⽐率不是⼀成不变的，举例来说，早上的进店⽐率和⾼峰期、深夜进店⽐率区别是很⼤的，如果⽤⼀个固定的10%或8%来评价都是没有意义。对于⼀个⼩便利店来说，这个测量客流量的⽅法是值得商榷的。更好的⽅法是根据各类型已开店铺的时段客流量或销售额来预测门前客流R，这⾥不具体讨论细节。总之，这个门前有效客流R的测量⽅法是有讲究的，不应该根据实测数来确定。
⼆、结点型店铺的商圈调查
微弱信号检测结点店如何做商圈调查
结点型店铺的考察指标从⼤的⽅⾯来说有三点，依次为周边环境、竞争对⼿、⽴地⽴位。对后两项指标只需要定性评价即可。⾸先说⽴地⽴位，指的是店铺所在地理位置本⾝的优劣。如⾯宽（6⽶以上为佳）、是否有台阶、显眼度、店铺形状等因素。这些指标基本⽆需量化，只要符合便利店开设基本条件即可。竞争对⼿的考察也是⼀样，例如同业态店铺最好超过50⽶，对⼿的价格、营业时间、商品、服务等均在考察之列。（这⾥暂不考虑商圈饱和度问题，因为⽬前很多结点型商圈都没有达到饱和），需要提醒的是，如果该商圈的零售店铺数量较多，⼀般来说，这个商圈的周边环境是适合开店的，这时候竞争对⼿的考察就变得⾮常重要了。最后是周边环境，这也是唯⼀需要量化的指标。这⾥的周边环境指社区、医院、学校等各种⼈聚集的点。按商圈范围分层来测定结点的⼈。⼀般来说，把商圈划为三层是很有必要的，以半径50、150、300⽶为单位划为第⼀、第⼆、第三商圈。（当然不能形⽽上学，如有栅栏或⼩区出⼝在300⽶以外等情况，不能算在有效商圈⾥）居民总体资料可从居民住宅区的居委会获得（现在⼩区基本都有介绍图），结合问讯⼩区的清洁⼯、⼩摊贩可以得到更具体的信息。第⼀商圈的居民购物可能性：第⼆商圈购物可能性：第三商圈购物可能性=7：2：
1。（经验公式）再根据各结点收⼊⽔平来确定销售。
举例：某社区店位于⼩区主⼲道，除社区外没有明显结点。第⼀商圈的居民300户，第⼆商圈的居民700户，第三商圈的居民1000户，该店门前有效客流R=3000⼈
那么销售额预测如下：
商圈有效总户数=300+700×2÷7+1000÷7=650户，也就是说现在商圈的情况转化成50⽶内有650户，⽽50—300⽶没有居民。
假设户均消费每天为5元，则销售额=5*650=3250元
注明：假设户均消费是有直接意义的，准确与否有⼀定经验，是综合年龄特征、收⼊⽔平等因素来确定的。这⾥假设的是每户⼀周⼊店4次（每⼈1-2次左右），每次消费9元左右。只有⼤卖场和便利店集开店时才计算居民可⽀配收⼊来确定销售：可⽀配收⼊⼀般是⼀个城区的平均数，对⼀个单独⼩区来说，参照系数难确定；就算居民购买⼒确定，如每⽉⽀出1000元购买⾷品和⽣活必需品，那么他到便利店来购买的⽐率也是⽆法确定的。因此，认为经验的得出户均消费是更为直观的⽅法。那么，⼈均可⽀配收⼊是不是没有意义呢下⼀步我们讨论便利店集开店时，⼈均可⽀配收⼊就变得尤为重要了。
回到前⾯，我们已经预测出销售额=5*650=3250元，这时候，我们结合门前⼈流预测法来对⽐销售。
gongqijun
假设该店门前有效客流R为3000⼈（社区店的进店⽐率为10%，客单为10元，每个公司的进店⽐率，客单都不同，由MIS系统的社区店资料分析得出），那么我们可以得到销售额=300*10=3000元。好的，那么可以假设开店后，由于店铺的吸引⼒门前⼈流会有⼀定增加，这样，我们就印证了销售额应该在 3250左右。
结点店预测⼤概⽅法就是这样，如果商圈范围内还有其它结点或有其它明显竞争对⼿，则应相应增减，但浮动范围⼀般不超过500元。
下⾯再举⼀个学校店的例⼦。
举例：⼀学院师⽣共3500⼈，店铺位于结点的主出⼊⼝。200⽶处有⼀医院（300⼈左右），100⽶处有⼀社区（200户）。门前客流预测为5000⼈。
结点销售额＝3800×10％×客单价（8元）+（200×2÷7）×5元（户均消
费）=3326元
客流预测销售额＝5000×10％×客单价（8元）=4000元
两者的区别在于结点预测没有计算探病，随机路过的客流。因此销售在两者之间都⽐较正常。
综上所述，结点型店铺的开设主要是把每⼀个结点在图中分层标出，然后通过计算商圈销售额来确定开店与否。只要商圈销售额和有效客流销售额是基本⼀致的，我们认为其预测是有效果的。
三、中⼼商业区（客流店）店铺的商圈调查
同样是以上三个指标：周边环境、竞争对⼿、⽴地⽴位，但有⼀个指标是很重要的——R值测算。⼀般来说，中⼼商业区店铺R值会远远⼤于结点型店铺。这⾥的竞争对⼿、周边环境的调查都是为测算R值服务的。对于这类店铺来说，⽤R值来确定销售是最直观的。但R值的测算和很多因素有关，⽐如说⽴位就可以决定进店⽐率，同样有效客流都是6000⼈，⾯宽4⽶和⾯宽8⽶的店会导致进店⽐率相去甚远。
百货店选址调查与商圈分析
有关⼈⼝数和家庭⼈⼝之组成，可参考选址地域街道办事处和派出所存档的户藉⼈⼝数和⼈⼝普查资料。所需调查的项⽬包括：常住⼈⼝数、家庭及构成、⼈⼝密度教育程度、从事⾏业、⾃然增加率、社会增加率、家庭⼈均收⼈、⽩天流动⼈⼝数、年龄构成、家庭年⽀出及⽀出结构。
选址调查：
家庭⼈⼝及收⼊⽔平
家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括：⼈⼝、家庭成员年龄、收⼈状况等。如每户家庭的平均收⼊和家庭收⼈的分配，会明显地影响未来商店的销售。如所在地区家庭平均收⼊的提⾼，则会增加家庭对选购商品数量、质量和档次的要求。家庭的⼤⼩也会对未来的商店销售产⽣较⼤影响。
⽐如⼀个两⼝之家的年青⼈组成的家庭，购物追求时尚化、个性化、少量化；⽽⼀个三⼝之家的家庭(有⼀个独⽣⼦⼥)，则其消费需求⼏乎是以孩⼦为核⼼来进⾏。家庭成员的年龄也会对商品具有不同需求。⽐如，⽼龄化的家庭其购物倾向为购买保健品、健⾝⽤品、营养⾷品等；⽽有⼉童的家庭则重点投资于⼉童⾷品、玩具等。
⼈⼝密度
⼀个地区的⼈⼝密度，可以⽤每平⽅公⾥的⼈数或户数来确定。⼀个地区⼈⼝密度越⾼，则选址商店的规模可相应扩⼤。
要计算⼀个地区的⽩天⼈⼝，即户藉中除去幼⼉的⼈⼝数加上该地区上班、上学的⼈⼝数，减去到外地上班、上学的⼈⼝数。部分随机流⼊的客流⼈数不在考察数之内。
⽩天⼈⼝密度⾼的地区多为办公区、学校⽂化区等地。对⽩天⼈⼝多的地区，应分析其消费需求的特性进⾏经营。⽐如采取延长下班时间、增加便民项⽬等以适应需要。
⼈⼝密度⾼的地区，到商业设施之间的距离近，可增加购物频率。⽽⼈⼝密度低的地区吸引⼒低，且顾客光临的次数也少。
客流量
⼀般在评估地理条件时，应认真测定经过该地点⾏⼈的流量，这也就是未来商店的客流量。⼈流量的⼤⼩同该地上下车⼈数有较⼤关系。上下车客⼈数的调查重点为：
各站上下车乘客⼈数历年来的变化。
上下车乘客⼈数愈多的地⽅愈有利。
上下车乘客⼈数若减少，⼜⽆新的交通⼯具替代的情况下，商圈⼈⼝也会减少。
根据车站出⼊的顾客年龄结构，可了解不同年龄顾客的需求。
⼀般⽽⾔，调查⼈⼝集聚区域是企业选择⽴地的重点。如：
·居住⼈⼝集聚区。如新建⼩区、居民居住集中区等。
·⽇常上班的场所、学校、医院等，乃⽩天⼈⼝集结之场所，也就是⼈⼝聚集地区。
⽕车站、汽车站、地铁站等是⼈们利⽤交通⼯具的集结点，也是⼈⼝聚集之处。
体育场、旅游观光地及沿途路线也是⼈们集聚活动的场所。
购买⼒
商圈内家庭和⼈⼝的消费⽔平是由其收⼊⽔平决定的，因此，商圈⼈⼝收
⼊⽔平对地理条件有决定性的影响。家庭⼈均收⼊可通过⼊户抽样调查获取。⽐如北京西郊某商厦在⽴地之初，就对周围商圈⼀⾄⼆公⾥半径的居民按照分随机抽样的⽅法，抽取出家庭样本2000个。经过汇总分析，这 2000户居民中，⼈均收⼊在⽉千元左右的约占 50％，500—1000元的占20％，1000—1500元的占 20％，⼈均⽉收⼊500元以下的10％；⼈均⽉收⼊ 2000元以上的约占10％。由此说明，该地区居民⼤都系⼯薪族家庭，属于中等收⼊⽔平。
企业在选择⽴地时，应以处于青年和中年层顾客，社会经济地位较⾼，可⽀配收⼊较多者居住区域作为优先选址为佳。
商圈分析：
商圈形态
商圈形态的了解是进⾏商圈分析的基础，⼀般⽽⾔，商圈形态可分为以下⼏种：
——商业区。商业⾏业的集中区，其特⾊为商圈⼤，流动⼈⼝多、热闹、各种商店林⽴。其消费习性为快速、流⾏、娱乐、冲动购买及消费⾦额⽐较⾼等。
—
—住宅区。该区户数多，⾄少须有1000户以上。住宅区的消费习性为消费者稳定，便利性、亲切感、家庭⽤品购买率⾼等。
——⽂教区。该区附近有⼤、中、⼩学校等。⽂教区的消费习性为消费以学⽣居多、消费⾦额普遍不⾼、休闲⾷品、⽂教⽤品购买率⾼等。
——办公区。该区为办公⼤楼林⽴。办公区的消费习性为便利性、外⾷⼈⼝多、消费⽔准较⾼等。
——混合区。住商混合、住教混合。混合区具备单⼀商圈形态的消费特⾊，属多元化的消费习性。
商圈的确定
对现有商店商圈的⼤⼩、形状和特征可以较为精确地确定。在国外，⼀般⽤信⽤证和⽀票购物，可由此查知顾客的地址、购物频率、购物数量等情况，国内可以通过售后服务登记、顾客意向征询、赠券等形式搜集有关顾客居住地点的资料，进⽽划定商圈。
但是对于⼀家尚未设⽴的连锁店铺⽽⾔，由于缺乏商圈统计的基本资料，当然更谈不上顾客的⽀持程度了。因此在从事商圈设定的考虑时，可以针对设店
地区居民的⽣活形态及具有关连性的因素为出发点，并配合每天⼈⼝的流动情形，深⼊探讨该地区⼈⼝集中的原因，以及其流动的范围，以此作为基本资料来从事商圈的设定。
尤其是⼀家⼤规模的连锁经营企业，其商围的设定并不像⼀般⼩型商店是徒步商圈，可能顾客会利⽤各种交通⼯具前来，因此其商圈乃属于特性商圈，所以对于设店地区内⼯作、学习的⼈的流动性、购物者的流动性、城市规划、⼈⼝分布、公路建设、公共交通等均要加以观察，并配合各有关的调查资料，运⽤趋势分析以进⾏商圈设定。
商圈分析的内容与步骤
商圈分析的内容主要由以下部分组成：
(1)⼈⼝规模及特征：⼈⼝总量和密度；年龄分布；平均教育⽔平；拥有住房的居民百分⽐；总的可⽀配收⼊秾格昵⼽弄;⼈均可⽀配收⼊；职业分布；⼈⼝变化趋势，以及到城市购买商品的邻近农村地区顾客数量和收⼊⽔平。
(2)劳动⼒保障：管理层的学历、⼯资⽔平；管理培训⼈员的学历、⼯资⽔平；普通员⼯的学历与⼯资⽔平。
(3)供货来源：运输成本；运输与供货时间；制造商和批发商数⽬；可获得性与可靠性。
(4)促销：媒体的可获得性与传达频率；成本与经费情况。
(5)经济情况：主导产业；多⾓化程度；项⽬增长；免除经济和季节性波动的⾃由度。
(6)竞争情况：现有竞争者的商业形式、位置、数量、规模、营业额、营业⽅针、经营风格、经营商品、服务对象；所有竞争者的优势与弱点分析；竞争的短期与长期变动；饱和程度。
价差预备费
第四纪冰川(7)商店区位的可获得性：区位的类型与数⽬；交通运输便利情况、车站的性质、交通联结状况、搬运状况、上下车旅客的数量和质量；⾃建与租借店铺的机会⼤⼩；城市规划；规定开店的主要区域以及哪些区域应避免开店；成本。
(8)法规：税收；执照；营业限制；最低⼯资法；规划限制阈值
(9)其它：租⾦；投资的最⾼⾦额；必要的停车条件等
下⾯对上述内容作⼀具体分析。
先看⼈⼝特征分析。关于商因内的⼈⼝规模、家庭数⽬、收⼊分配、教育⽔平和年龄分布等情况可从政府的⼈⼝普查、购买⼒调查、年度统计等资料中获知。可从商业或消费统计公告中查到特定商品的零售额、有效购买收⼊、总的零售额等资料。
再看竞争分析。在作商圈内竞争分析时必须考虑下列因素：现有商店的数量，现有商店的规模分布，新店开张率，所有商店的优势与弱点，短期和长期变动以及饱和情况等。任何⼀个商圈都可能会处于商店过少、过多和饱和的情况。商店过少的商圈内只有很少的商店提供满⾜商圈内消费者需求的特定
产品与服务；商店过多的商圈，有太多的商店销售特定的产品与服务，以致每家商店都得不到相应的投资回报；⼀个饱和的商圈商店数⽬恰好满⾜商圈内⼈⼝对特定产品与服务的需要。饱和指数表明⼀个商圈所能⽀持的商店不可能超过⼀个固定数量，饱和指数可由公式求得。
IRS＝C×RE／RF
式中 IRS——商业圈的零售饱和指数；
C——商业圈内的潜在顾客数⽬；
RE——商圈内消费者⼈均零售⽀出；
RF——商圈内商店的营业⾯积。
假设在商国内有10万个家庭，每周在⾷品中⽀出25元⼈民币，共有15个店铺在商国内，共有 144000平⽅⽶销售⾯积。则该商圈的饱和指数为…
IRS＝100000×25／144000＝￥17．36
这⼀数字越⼤，则意味着该商圈内的饱和度越低；该数字越⼩，则意味着该商圈内的饱和度越⾼。在不同的⾼圈中，应选择零售饱和指数较⾼的商圈开店。
第三是对商圈内经济状况的分析。如果商圈内经济很好，居民收⼊稳定增长，则零售市场也会增长；如果商圈内产业多⾓化，则零售市场⼀般不会因对某产品市场需求的波动⽽发⽣相应波动；如果商圈内居民多从事同⼀⾏业，则该⾏业波动会对居民购买⼒产⽣相应影响，商店营业额也会相应受影响，因此要选择⾏业多样化的商圈开业。
商圈分析的步骤⼀般可分为以下⼏步：
第⼀步是确定资料来源，包括销售记录分析、信⽤证交易分析、
齐雯流产分析、调查等。
第⼆步是确定调查的内容，包括购物频率、平均购买数量、顾客集中程度。
第三步是对商业圈的三个组成部分进⾏确定。
第四步是确定商困内居民⼈⼝特征的资料来源。
第五步是根据上述分析，确定是否在商圈内营业。
最后要确定商店的区域、地点和业态等。
如何进⾏店铺选址
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