摘要：请求权基础分析法是民法案例分析的基本方法，是一套规范、严谨的思维方法和分析方法，对培养法律人的法律思维额提高分析案例的能力有重要作用。舟山京汇商业投资管理有限公司与刘平跃房屋租赁合同纠纷案例是经过两审并二审改判的民事案例，本文将运用请求权基础分析法，以双方当事人的请求进行请求权基础分析，然后综合案件的事实与各方当事人的请求，最终得出结论与思考。 关键词：请求权基础分析房屋租赁合同违约责任
一、民事案例简述
(一)一审法院查明事实
京汇公司与刘平跃于2012年1月18日订立了一份《京汇广场租赁合同》，约定将位于京汇广场7幢二楼204、205号、三楼304、305号房屋出租给刘平跃经营足浴、汗蒸、保健按摩，经营品牌为魔指仙境。租赁期间为八年，租赁面积1191.1㎡。双方约定了相关权利义务（详见租赁合同）。按照租赁合同约定，合同起始日为京汇广场整体开业时间（即2013年4月28日），租金半年一付（从实际起始日前2个月起付）。第一期（半年）已付626500元，第二期（半年）726500元未付，第三期（半年）762825元未付；总计欠付京汇公司租金1589325元。第一期租金于合同签订之日起3日内支付，以后每期租
金在当期起始日2个月前支付。合同签订后，刘平跃交付给京汇公司租金626500元及保证金121000元。2012年4月，刘平跃开始装修，并于2012年8月装修完毕。刘平跃自述2013年4月25日其经营的魔指仙境足浴休闲会所开始试营业。京汇广场于2013年4月28日整体开业，此前在多家媒体上刊登开业广告。京汇广场建设工程于2013年7月2日通过竣工验收，京汇广场建设工程以及内部装修建设工程于2013年12月18日通过消防验收。刘平跃在经营期间未因消防验收未及时通过而受到任何行政处罚。刘平跃尚欠第一年租金826500元，尚欠第二年上半年租金762825元，合计尚欠租金1589325元。
瑞意恒动另查明，京汇公司曾发布宣传资料，宣传用语上载明：85%业态入驻装修中，并宣传入驻商户中包括奥特莱斯、1881臻会所。京汇广场系开敞式布局，商业用户面积为24496.23平方米，截止到2013年4月28日，京汇广场的商业出租面积达到18319.72平方米（不包括京汇房产售楼处），出租率为75%左右。入驻商铺中包括了欧洲名品折扣中心以及1881臻会所，现欧洲名品折扣中心仍在营业中，1881臻会所装修到一半，现处于停工状态。由于生意不景气，现京汇广场部分商铺处于停业状态，已有6家商铺提起诉讼，10家商铺准备提起诉讼。1
(二)二审法院查明事实
二审查明的事实与原审认定的事实基本一致。
1中国裁判文书网：舟山京汇商业投资管理有限公司与刘平跃房屋租赁合同纠纷一审民事判决书，（2
014）
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陈灿二审另查明：张军系京汇管理公司从事京汇广场招商引资的工作人员，曾代表京汇管理公司与承租户苗文君、童凤燕、周长春、龙富兰、王芝女、蒋蕊、周彩凤、王璐、舟山澳龙实业投资有限公司、王秀忠、刘军等11户签订过《京汇广场租赁合同》。2012年9月8日，张军代表京汇管理公司与刘平跃签订了一份《开业时间确认单》，载明：京汇广场施工及配套工程于11月30日结束，各商家装修也于11月30日完成，整体开业时间定在2012年12月1日-15日选吉日开业，租金从开业之日起计算；如任何一方违约，则双倍赔偿租金或双倍收取租金。
京汇管理公司曾发布过宣传资料，资料其中一页载明有“85%业态入驻装修中”等宣传内容，一页载明“商户入驻落位／选商示意图”，在其上用彩区域划分出部分商户如刘平跃的魔指仙境休闲中心、苗文君的香港恒记甜品的坐落位置及招商区域。2
二、基于请求权基础分析法的实例解析
大余篮球论坛(一)双方当事人诉讼请求
1、京汇公司诉讼请求
在一审中，京汇公司请求判令刘平跃立即支付2013年4月28日至2014年10月27日房屋租赁费人民币15
89325元，并自逾期之日起至实际付清之日止按照拖欠金额的日千分之五支付逾期付款违
2中国裁判文书网：舟山京汇商业投资管理有限公司与刘平跃房屋租赁合同纠纷二审民事判决书，（2014）
约金。
植绒胶在二审中，京汇公司对于一审认定其违反了应如实告知对方的合同附随义务，由此扣减租金和违约金是判决错误，请求二审法院改判刘平跃全额付租及支付逾期付款的违约金。
综上可知，京汇公司的诉讼请求是主张刘跃平支付逾期之日起至实际付清之日止尚欠租金及逾期违约金。
2、刘跃平诉讼请求
在一审中，刘跃平请求判令京汇公司赔偿延期开业的违约金293万元，将租金按实结算（自2013年12月18日至法院确定的解除合同之日）。
在二审中，刘跃平对一审判决结果不予认可，请求二审法院查明事实并公正裁判。
综上所述，刘跃平的诉讼请求是主张京汇公司赔偿延期开业的违约金293万元，将租金按实际开业之日起结算。
(二)京汇公司请求权基础分析
1、请求权检索
德国学者梅迪库斯认为，请求权是一个完整的体系，它是由合同的请求权、缔约过失请求权、无因管理请求权、物权请求权、不当得利和侵权的请求权所构成的体系。各种请求权在同一案件
中同时并存或发生冲突时，应该确定各项请求权在行使上的先后顺序，以形成一种体系的观念。3
而请求权的先后顺序分别为：合同的请求权——缔约过失请求权——无因管理请求权——物上请求权——不当得利请求权——侵权行为请求权——其他请求权。德国学者梅迪库斯强调，“该顺序在本质上以关于请求权竞合的实体法规则为基础：一项请求权越是特别，就必须越早审查。此种特别性乃基于以下情况而发生：该规范自己或以之为基础的法律制度可能影响其他请求权规范。通过及早审查顺位在先的规范，将避免在顺位在后的规范的范围内这一审查不得不提前进行，或避免在此范围内使体系发生连锁现象。”4
在本案例中，根据上述顺序进行请求权检索，可以发现京汇公司可能涉及的请求权类型有三种，第一，
三讲一落实京汇公司依据合同约定请求刘跃平支付尚欠租金及逾期付款违约金；第二，依据占有返还请求权请求刘跃平返还租赁的房屋；第三，因刘跃平不以房屋约定价款占有房屋侵犯了京汇公司的财产权可以依据停止侵害、排除妨害、消除危险请求权请求刘跃平交还租赁房屋所约定的租金。因此，该案例中可能涉及的请求权为合同上的请求权、物权上的请求权、侵权请求权。
2、请求权的初步锁定
通过上述京汇公司可能涉及的请求权类型可知其中有些请求权
3王利明：民法案例分析的基本方法探讨.政法论坛（中国政法大学学报），2004年3月第22卷第2期
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