长春吉实益田置业有限公司、徐彬镨商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书 【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房销售合同纠纷
【审理法院】吉林省长春市中级人民法院
【审理法院】吉林省长春市中级人民法院
【审结日期】2021.10.27
【案件字号】(2021)吉01民终4620号
【审理程序】二审
【审理法官】李迪张新华于佳鑫
【审理法官】李迪张新华于佳鑫 三星e568
【文书类型】判决书
【当事人】长春吉实益田置业有限公司;徐彬镨
【当事人】长春吉实益田置业有限公司徐彬镨
【当事人-个人】徐彬镨
【当事人-公司】长春吉实益田置业有限公司
【代理律师/律所】刘天航吉林瀛庆律师事务所
【代理律师/律所】刘天航吉林瀛庆律师事务所
【代理律师】刘天航
【代理律所】谌容吉林瀛庆律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】长春吉实益田置业有限公司
【被告】徐彬镨
【本院观点】依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条关于“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。 【权责关键词】撤销民事权利违约金支付违约金合同约定诚实信用原则证明诉讼请求书面审理维持原判诉讼时效 【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】本院二审查明的案件事实与一审查明的案件事实相同。
【本院认为】本院认为，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条关于“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”的规定，民事纠纷案件的诉讼时效为三年。本案中，案涉房屋于2015年10月11日交付给徐彬镨，吉实益公司应依约于2016年10月10
日前向徐彬镨“提供办理房地产权证所需要的资料”，吉实益公司违反约定，应当依约承担违约责任。双方当事人约定“如买受人选择继续履行合同，出卖人继续协助买受人办理房地产权属证书，出卖人按日向买受人支付总房款万分之一的违约金，直至取得房地产权属证书”，故双方在合同中约定的是以日为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。因此，一审认定自2017年11月19日至办理完产权登记备案手续期间的违约金债权未超过诉讼时效正确，符合民法典的有关规定。 综上所述，长春吉实益田置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 【裁判结果】振镜驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费210元，由长春吉实益田置业有限公司负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-01-28 01:24:48
长春吉实益田置业有限公司、徐彬镨商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书
吉林省长春市中级人民法院
民事判决书
(2021)吉01民终4620号
当事人 上诉人(原审被告)：长春吉实益田置业有限公司，住所地吉林省长春市长春净月高新技术产业开发区净苑小区某某某某。
法定代表人：王军，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘天航，吉林瀛庆律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：徐彬镨。
审理经过 上诉人长春吉实益田置业有限公司(以下简称吉实益田公司)因与被上诉人徐彬镨商品房销售合同纠纷一案，不服长春净月高新技术产业开发区人民法院(2021)吉0194民初765号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已书面审理终结。
二审上诉人诉称 吉实益田公司上诉请求：1．撤销(2021)吉0194民初765号民事判决；
2．依法改判驳回徐彬镨的诉讼请求；3本案上诉费用由徐彬镨负担。事实和理由：一审法院适用法律错误，徐彬镨的诉讼请求已经超过诉讼时效。(一)一审法院依据徐彬镨向法院提交诉讼材料的日期为起算点，向前倒推三年计算诉讼时效起算日期，属适用法律错误。办证违约金的诉讼时效应以主权利“办证请求权”作为对象，以此判断是否超过了诉讼时效，而不是以从权利“违约金”为判断对象，计算诉讼时效。一审法院依据被上诉人向法院提交诉讼材料的日期为起算点，向前倒推三年计算诉讼时效起算日期，明显违反《中华人民共和国民法典》第一百八十八条的规定。(二)案涉房屋于2015年10月11日由吉实益田公司向业主集中交付，根据约定吉实益田公司应于房屋交付之日起365日内提供办理房屋产权所需材料，即吉实益田公司应于2016年10月10日前提供办理房屋产权所需材料，故自2016年10月11日起，徐彬镨应知晓吉实益田公司逾期办证违约的事实。《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第十八条第一款中规定：“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。”(三)吉林省长春市中级人民法院在(2017)吉01民终5799号终审判决和(2017)吉01民终5586号判决中，认定“买受人自出卖人逾期办理权属登记之日起即知自己的权利被侵害，根据当时施行的《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，买受人应自逾期之后两
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年内主张逾期办证违约金，否则即超过诉讼时效，依法不应保护”。吉林省通化市中级人民法院在(2018)吉05民终1028号民事裁定中，认为“依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。故原告应当在其知道自身权益受到损害之时，诉讼时效应当起算。”四川省高级人民法院在(2015)川民申字第1337号民事裁定书中，攀枝花中院在(2014)攀民终字第165号民事判决书中，所持意见与上述观点相同。《海南省高级人民法院关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见(试行)》第二条明确规定“合同对开发商向产权登记机关报送办证资料的时间有约定的，买房人请求开发商承担逾期办证违约责任的诉讼时效自合同约定时间的次日开始计算。”《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见(一)(试行)》第二条规定：“出卖人提出诉讼时效抗辩理由的，人民法院应当按照《中华人民共和国民法通则》等法律关于诉讼时效的规定依法予以审查。诉讼时效从合同约定或法定的办证期限届满之日起算。”吉林省高院目前未就此类案件出台相关意见，但根据《关于统一法律适用加强类案检索的指导意见(试行)》中第二条规定：“人民法院办理案件具有下列情形之一，应当进行类案检索：……(二)缺乏明确裁判规则或尚未形成统一裁判规则的……”第四条规定：“类案检索范围一般包括……(四)上一级人民法院及本院裁判生效的案件……”。
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原告诉称 徐彬镨向一审法院起诉请求：1.判令被告益田置业公司支付逾期办证违约金人民币(以下币种同)48055元(自2016年12月31日至2018年8月27日共计604天)；2.判令案件受理费由被告益田置业公司承担。
一审法院查明 一审法院认定事实：2015年5月15日，原告徐彬镨与被告益田置业公司签订《商品房买卖合同》，约定益田置业公司将其开发的案涉房屋以795623元价格出售给徐彬镨，并在2015年12月31日前交房，在交房后60日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因益田置业公司责任致徐彬镨不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按《补充协议》第十条处理。
2015年5月27日，原告徐彬镨与被告益田置业公司签订《合同补充协议》，第十条载明：“合同第十五条所称的60日仅指出卖人负责提供该期整个商品房项目资料报产权登记机关备案的时间。出卖人应在该期商品房项目商品房交付之日起365日内向买受人提供办理房地产权证所需的资料。如因出卖人的责任造成买受人不能在上述期限内取得办理房地产权属证书所需要的资料的，双方同意按如下处理：……逾期超过180日后，……如买受人选择继续履行合同，出卖人继续协助买受人办理房地产权属证书，出卖人按日向买受人支付总房款万分之一的违约金，直至取得房地产权属证书。”
上述合同签订后，徐彬镨向益田置业公司支付全部购房款。
徐彬镨于2015年10月16日办理入住手续。易白沙
2018年3月23日，益田置业公司向产权登记部门申请办理案涉房屋所属的D3号楼的备案登记。
2018年8月27日,长春市国土资源局向徐彬镨颁发不动产权证书。
一审法院认为 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行自己的义务。本案中，原告徐彬镨与被告益田置业公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，约定内容不违反法律、法规的强制性规定，应认定合法、有效，双方均应依约诚实信用地履行各自的义务。徐彬镨足额支付了购房款，则益田置业公司应及时向产权登记机关提交办理权属登记所需资料以完成备案登记。徐彬镨办理案涉房屋产权证的前提条件是益田置业公司完成D3号楼的备案登记，根据《合同补充协议》第十条的约定，益田置业公司未按约定如期提供办理房地产权证所需资料进行备案登记的行为实属违约，应按照约定支付违约金。双
方对约定的违约金计算标准购房款日万分之一均无异议，本院予以确认。关于违约金的起算时间，益田置业公司提出时效抗辩，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。……”，徐彬镨直至2020年11月18日向本院提交诉讼材料，其主张最早于2017年11月19日受到法律保护，此前的违约金因时效经过，本院不予支持。关于违约金的截止时间，案涉房屋交房时间是2015年10月16日，益田置业公司依约应在2016年10月15日前完成D3号楼的备案登记并将相关资料交付徐彬镨，但益田置业公司直至2018年3月23日才申请备案登记，可见益田置业公司确实存在逾期(在约定期限365日后又逾期超过180日)提供资料的违约行为，鉴于其未举证证明完成备案登记的时间、将办理产权证所需资料交付徐彬镨的时间或者通知徐彬镨具备办理产权证条件的时间，徐彬镨主张计算至长春市物业维修资金管理中心开具《吉林省住宅专项维修资金专用票据》之日2018年6月13日，徐彬镨的主张不违反合同约定，本院根据徐彬镨主张计算2017年11月19日至2018年6月13日期间的违约金是16389.83元(795623元×206天×0.0001)。
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