广东省地方税务局 广东省国家税务局 广东省国土资源厅
粤地税发[2017]68 号
按照《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节 约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96 号）中省税务主管
部门负责制订“三旧”改造相关税收指引的要求，广东省
地方税务局、广东省国家税务局、广东省国土资源厅联合
制定本指引。
本指引将我省“三旧”改造分为三类共九种改造模式。第
一大类政府主导模式分为：政府收储、政府统租、综合整
治（政府出资）三种模式；第二大类政府和市场方合作模
式分为：以毛地出让方式引入社会力量实施改造、土地整 理两种模式；第三大类市场方主导模式分为：农村集体自
改、村企合作、原土地使用权人自改、企业收购改造四种
模式。
本指引基于每种模式的典型案例，梳理“三旧”改造过程
中涉及的增值税、土地增值税、契税、房产税、城镇土地
使用税、企业所得税和个人所得税等主要税种相关税务处
理事项，用于指导“三旧”改造项目的涉税管理。本指引
未尽事宜按照税收法律、法规及相关规定执行。今后国家 和省有新规定的，按新规定执行
第一大类：政府主导模式 1 政府收储模式
1.1 情况描述
政府收储模式是指政府征收（含征收农村集体土地及收回 国有土地使用权等情况，下同）、收购储备土地并完成拆
迁平整后出让，由受让人开发建设的情形，属于比较传统
的改造模式。
1.2 典型案例（政府征收方式）
赤霞珠A 市某旧厂房拆除重建改造项目，原厂房用地由政府收回
后以公开出让方式引入投资者进行改造。具体为：
一、政府依照城市发展规划，按照法定程序，收回原厂房
用地，并向原厂房权属人（被征收方）支付补偿（货币、
土地置换、房产置换等多种补偿方式，包括政府公开出让
该宗用地后使用出让收益对原权属人支付的补偿）。
二、经政府委托的施工企业对该土地进行建筑物拆除、土
地平整等整理工作后，政府通过公开方式出让土地。
三、某商业地产公司（受让方）竞得土地后，向政府支付
土地出让价款，并将该项目打造成为大型城市商业综合
体。
1.3 税务事项处理意见
1.3.1 征收方式收储
1.3.1.1 被征收方（原权属人） 被征收方的厂房用地被政府收回，并取得货币或实物补
偿。
一、增值税
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根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值
税试点的通知》（财税〔2016〕36 号）附件 3《营业税改征
增值税试点过渡政策的规定》第一条第（
三十七）款规
定，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值
税。
二、土地增值税
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》
（财法字〔1995〕6 号）第十一条规定，对被征收单位或个
人因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征收的
房产或收回的土地使用权免征土地增值税。
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三、契税
进出口许可证管理根据《广东省契税实施办法》（广东省人民政府令第 41
球面投影号）第八条第（四）项及《关于解释〈广东省契税实施办
法〉第八条第四项的批复》（粤府函〔2007〕127 号）规
定，被征收方的土地、房屋被县级以上人民政府征用、占
用后，异地或原地重新承受土地、房屋权属，其成交价格
或补偿面积没有超出规定补偿标准的，免征契税；超出的
部分应按规定缴纳契税。
四、企业所得税 （一）符合政策性搬迁规定情形的，根据《国家税务总局
关于发布〈企业政策性搬迁所得税管理办法〉的公告》
（国家税务总局公告 2012 年第 40 号）和《国家税务总局关
于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》（国家税务总
局公告 2013 年第 11 号）规定处理。
（二）不符合政策性搬迁规定情形的，取得的补偿收入作
为企业所得税应税收入，发生的损失、费用按规定税前扣
除。
五、个人所得税
根据《财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政
策的通知》（财税〔2005〕45 号）规定，对被拆迁人按照
国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补
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偿款，免征个人所得税。
1.3.1.2 征地拆迁方（政府）
政府（含具体征收实施单位）直接征收房地产，并向被征
收方支付货币或实物补偿。
一、增值税
根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值
税试点的通知》（财税〔2016〕36 号）中《销售服务、无
形资产、不动产注释》的规定，政府（含具体征收实施单
位）直接征收房地产，并向被征收方赔偿房产，应按“销
售不动产”征收增值税。 二、土地增值税
政府以房产补偿被征收方，应按照《中华人民共和国土地
增值税暂行条例》及相关规定缴纳土地增值税。
三、企业所得税
拆迁方如为政府职能部门，不涉及企业所得税。政府部门
以外其他机构因拆迁行为取得收入作为应税收入征收企业
所得税，支付的补偿在税前扣除。
1.3.1.3 受让方
受让方以出让方式取得土地使用权。
一、契税
（一）根据《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出
让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134 号）规定，
出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得
该土地使用权而支付的全部经济利益。
（二）根据《国家税务总局关于明确国有土地使用权出让
契税计税依据的批复》（国税函〔2009〕603 号）规定，通
过招标、拍卖或者挂牌程序承受国有土地使用权的，对承
受者应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开
发成本不得扣除。
二、城镇土地使用税
根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有
关政策的通知》（财税〔2006〕186 号）规定，以出让或转
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