⼴东⼟地增值税清算管理，明确⼆分法、印花税处理、地下⼟地成本归集等要点 财税评论Lawping注：
⼴东办法总体上和安徽办法相似，除了官⽅解读中提到的⼏个修改（见⽂末），值得读者关注的⼏个亮点：
1、继续明确⼆分法。“同⼀个项⽬既建造普通住宅，⼜建造其他类型房地产的，应分别计算增值额、增值率，分别清算⼟地增值税。”
2、⼟地成本可单独归集，地下部分不缴纳⼟地出让⾦不需分摊。“地下部分不缴纳⼟地出让⾦或者地上部分与地下部分分别缴纳⼟地出让⾦的，⼟地出让⾦应直接归集到对应的受益对象（地上部分或地下部分）。”
3、明确印花税处理⽅式。“根据会计制度规定，纳税⼈缴纳的印花税列⼊“管理费⽤”科⽬核算的，按照房地产开发费⽤的有关规定扣除，列⼊“税⾦及附加”科⽬核算的，计⼊“与转让房地产有关税⾦”予以扣除。纳税⼈缴纳的地⽅教育附加可计⼊“与转让房地产有关税⾦”予以扣除。” 4、⼈防车库处理需注意。“不能办理权属转移登记⼿续的⼈防车位，其建筑⾯积按照⼈防设施竣⼯验收备案⽂件确定，其不予扣除的成本按照建筑⾯积⽐例在不含室内（外）装修费⽤的建筑安装⼯程费中计
算。”
国家税务总局⼴东省税务局
泉港峰尾
关于发布《国家税务总局⼴东省税务局⼟地增值税清算管理规程》的公告
国家税务总局⼴东省税务局公告2019年第5号
全⽂有效2019.6.28
为了加强⼟地增值税征收管理服务，规范清算⼯作流程，统⼀清算⼯作标准，实现清算管理⼀体化，国家税务总局⼴东省税务局制定了《国家税务总局⼴东省税务局⼟地增值税清算管理规程》，现予以发布，⾃2019年7⽉1⽇起施⾏。
特此公告。
国家税务总局⼴东省税务局⼟地增值税清算管理规程
第⼀章总则
第⼀条为了加强⼟地增值税征收管理服务，规范清算⼯作流程，统⼀清算⼯作标准，实现清算管理⼀
体化，根据《中华⼈民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华⼈民共和国⼟地增值税暂⾏条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业⼟地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）、《国家税务总局关于印发〈⼟地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）、《国家税务总局关于进⼀步深化税务系统“放管服”改⾰优化税收环境的若⼲意见》（税总发〔2017〕101号）等规定，制定本规程。
适⽤于房地产开发项⽬及直接转让国有⼟地使⽤权的⼟地增值税清算⼯作。
第⼆条本规程适⽤于房地产开发项⽬及直接转让国有⼟地使⽤权的⼟地增值税清算⼯作。
第三条本规程所称⼟地增值税清算，是指纳税⼈符合⼟地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及有关政策规定，计算应当缴纳的⼟地增值税税额，并填写《⼟地增值税纳税申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理⼟地增值税清算⼿续，经税务机关审核后，结清⼟地增值税税款的⾏为。 第四条⼟地增值税清算主体是⼟地增值税的纳税⼈，税务机关负责⼟地增值税的受理和审核。
第五条税务机关应当加强与同级财政、发改、住建、⾃然资源等部门的信息交换协作，充分利⽤第三⽅信息，强化⼟地增值税清算管理。
税务机关可聘请税务师事务所、会计师事务所、律师事务所、⼯程造价等涉税服务机构及相关专业⼈
员参与⼟地增值税清算审核。
税务机关可参照当地⼯程造价指标，结合市场因素，确定前期⼯程费、建筑安装⼯程费、基础设施费、开发间接费⽤的⼟地增值税扣除项⽬⾦额标准。
第六条纳税⼈符合下列条件之⼀的，应进⾏⼟地增值税清算：
（⼀）房地产开发项⽬全部竣⼯、完成销售的；
（⼆）整体转让未竣⼯决算房地产开发项⽬的；
（三）直接转让⼟地使⽤权的；
（四）申请注销税务登记但未办理⼟地增值税清算⼿续的。
第七条对符合以下条件之⼀的，主管税务机关可要求纳税⼈进⾏⼟地增值税清算：
（⼀）已竣⼯验收（备案）的房地产开发项⽬，已转让的房地产建筑⾯积占整个项⽬可售建筑⾯积的⽐例（以下简称“销售⽐例”）在85%以上，或该⽐例虽未超过85%，但剩余的可售建筑⾯积已经出租或⾃⽤的；
（⼆）取得清算项⽬最后⼀份销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（三）主管税务机关有根据认为纳税⼈有逃避纳税义务⾏为，可能造成税款流失的。
第⼋条纳税⼈应如实申报缴纳⼟地增值税，保证清算申报的真实性、准确性、完整性、合理性和相关性。
第九条税务机关应为纳税⼈提供优质纳税服务，加强⼟地增值税政策宣传辅导，及时对纳税⼈清算申报的收⼊、扣除项⽬⾦额、增值额、增值率以及应补（退）税额等情况进⾏审核，依法征收⼟地增值税。
第⼆章集中清算分段审核
第⼗条⼟地增值税清算审核应遵循规范统⼀、透明⾼效的原则，建⽴相互监督、相互制约的⼯作机制，形成分⼯明确、责任清晰、衔接⾼效的审核⼯作链条。
第⼗⼀条税务机关原则上采取“集中清算、分段审核”的⽅式开展⼟地增值税清算审核。
第⼗⼆条 “集中清算”是指县（区）级以上税务机关集中系统内专业⼈才，成⽴项⽬清算审核组，统筹对辖区内房地产项⽬进⾏清算审核。
“分段审核”是指项⽬清算审核组内设收⼊审核和成本审核等若⼲⼩组，对销售收⼊、⼟地成本、开发成本、开发费⽤、税⾦等进⾏专业审核
第⼗三条审核⼈员各司其职，各负其责，按照统⼀的审核流程和审核指引开展清算审核，形成标准化、模板化、流程化的清算审核⼯作闭环。
第⼗四条省、市、县（区）税务机关分别组建⼟地增值税清算⼈才库。⼈才库从本级机基层推荐选拔产⽣，应涵盖法规、税政、征管等专业⼈才。项⽬清算审核组⼈员从⼈才库中随机抽选。
第⼗五条主管税务机关受理纳税⼈⼟地增值税清算资料后，向项⽬清算审核组移交项⽬清算资料。项⽬清算审核组审核完毕后，向主管税务机关移交⼯作底稿和清算审核材料，主管税务机关在规定的期限内完成审核结果确认、与纳税⼈交换意见、清算结论出具等⼯作。
第三章项⽬管理十二届全国人大二次会议
第⼗六条主管税务机关应加强房地产开发项⽬的⽇常税收管理，建⽴台账，通过⼟地增值税管理系统实施项⽬管理，对房地产开发全过程实⾏跟踪监控，做到税务管理、纳税服务与项⽬开发同步。项⽬管理信息主要包括：
项⽬管理信息主要包括：
（⼀）取得⼟地、⽴项与规划环节
1.⼟地权属证书、出让（转让）合同或其它相关资料；
2.⽴项批准或备案⽂件、建设⽤地规划许可证、建设⼯程规划许可证等。
（⼆）项⽬⼯程施⼯环节
1.预算书、施⼯合同及补充协议等；
2.⼯程施⼯许可证；
3.招标的项⽬需提供中标通知书。
营销科学
如项⽬的建筑⼯程、安装⼯程、室外配套⼯程、其它⼯程出现特殊情况可能导致⼯程造价⾼于当地扣除项⽬⾦额标准的，提供说明其合理性的相关佐证资料，例如⼯程施⼯图、竣⼯图、⼯程量清单、材料苗⽊清单（总平⾯乔灌⽊配置图）等。
（三）销售（预售）商品房环节
1.销售（预售）许可证；
2.⽉度销售明细表。
（四）项⽬竣⼯验收备案环节
1.政府主管部门出具的规划、⼈防、竣⼯综合验收等备案资料；
2.⼯程竣⼯图、⼯程结算书电⼦⽂档；
3.⼯程造价数据采集信息。
（五）取得房地产权属证明环节
1.房屋测量成果资料；
2.初始产权登记资料。
（六）其它资料
如⼯程规划、设计、勘察、监理合同，拆迁（回迁）合同，签收花名册等资料。
税务机关已通过政府部门信息共享获取上述项⽬资料的，⽆需纳税⼈报送；暂未实现政府部门信息共享的，由纳税⼈在取得相关资料30⽇内通过⼟地增值税管理系统报送。
第⼗七条各级税务机关应⼤⼒提升⼟地增值税管理的信息化⽔平，应⽤⼟地增值税管理系统，及时跟踪、了解项⽬的进展情况，辅导纳税⼈做好信息录⼊⼯作。
主管税务机关应在前期⼯程阶段、⼟建施⼯阶段、装饰装修阶段、园林绿化阶段四个⼯程节点向纳税⼈了解掌握⼯程进展情况，将⼯程造价可能出现的涉税风险与纳税⼈充分沟通，做好纳税辅导，并记录备查。
第⼗⼋条主管税务机关应重视纳税⼈项⽬开发期间的会计核算⼯作。对纳税⼈分期开发项⽬或者同时开发多个项⽬的，辅导纳税⼈根据清算要求合理归集收⼊、成本、费⽤。
第四章清算申报受理
以房地产主管部门审批、备案的房地产开发项⽬为单位进⾏清算。对于分期开发的项⽬，以分期项⽬第⼗九条⼟地增值税以房地产主管部门审批、备案的房地产开发项⽬为单位进⾏清算
为单位清算。具体结合项⽬⽴项、⽤地规划、⽅案设计审查（修建性详细规划）、⼯程规划、销售（预售）、竣⼯验收等确定。
同⼀个项⽬既建造普通住宅，⼜建造其他类型房地产的，应分别计算增值额、增值率，分别清算⼟地增值税。
财税评论Lawping注：
明确普通、其他两分法，另外，是否可以选择普通、其他合并为⼀分清算？
第⼆⼗条主管税务机关应对⼟地增值税清算项⽬实⾏分类管理。
对符合本规程第六条规定的项⽬，纳税⼈应当在满⾜条件之⽇起90⽇内向主管税务机关办理清算申报⼿续。
对符合本规程第七条规定的项⽬，主管税务机关应加强跟踪管理，定期评估，对确定需要进⾏清算的项⽬，及时下达清算通知。对销售⽐例达到85%且满三年或者虽未满三年但销售⽐例达到95%的项⽬，主管税务机关原则上应在符合条件之⽇起60⽇内下达清算通知，纳税⼈应在收到清算通知之⽇起90⽇内办理清算申报⼿续。
第⼆⼗⼀条纳税⼈在办理⼟地增值税清算申报⼿续时，应提供下列资料：云南卫视自然密码
（⼀）⼟地增值税纳税申报表及其附表。
（⼆）与清算项⽬有关的书⾯说明及相关佐证资料，主要内容应包括房地产开发项⽬⽴项、⽤地、容积率、分期开发情况、成本费⽤的计算和分摊⽅法、销售、关联⽅交易、融资、不同类型房产的销售均价、房地产清算项⽬税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其它情况。具体内容应包括：
1.项⽬总建筑⾯积、可售建筑⾯积及其具体构成情况、⾮可售建筑⾯积及其具体构成情况等说明。
2.对纳税⼈分期开发项⽬或者同时开发多个项⽬的，应说明共同成本费⽤总额及其分摊情况。
3.对纳税⼈开发项⽬中的公共配套设施，应按照建成后产权属于全体业主所有、⽆偿移交给政府或公⽤事业单位、⾃⽤或有偿转让进⾏分项分类说明，并附上相关凭证。
4.将开发产品⽤于职⼯福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资⼈、抵偿债务、换取其他单位和个⼈的⾮货币性资产的情况说明。
5.涉及减免税的，应对项⽬涉及的减免税情况进⾏说明。
6.关联交易情况说明。
7.融资情况说明。
8.企业财务核算体系和内部控制制度。
9.⼯程造价⾼于当地扣除项⽬⾦额标准的，应向主管税务机关报送造价书⾯说明等资料。
（三）主管税务机关要求报送项⽬会计资料的，还应提供会计凭证资料。
（四）纳税⼈可⾃愿委托涉税专业服务机构代理申报、审核鉴证；已委托涉税专业服务机构代理申报、审核鉴证的纳税⼈，应报送涉税专业服务机构出具的报告。
（五）纳税⼈如未按本规程第⼗六条规定报送相关资料的，应⼀并补正。
第⼆⼗⼆条主管税务机关收到纳税⼈清算资料后，对符合清算条件的项⽬，且报送的清算资料完备的，予以受理并出具受理通知书。
纳税⼈符合清算条件，但报送的清算资料不全的，主管税务机关应发出限期提供资料通知书，通知纳税⼈在收到通知书之⽇起15⽇内补齐清算资料。
纳税⼈在限期内补齐全部资料的，予以受理。
在限期内补齐确定收⼊、扣除项⽬⾦额的关键资料，经主管税务机关认可的，予以受理。
逾期未能补齐关键资料，由纳税⼈书⾯确认，经主管税务机关调查取证，确因客观原因造成资料难以补齐的，予以受理。
第五章清算审核重点
第⼆⼗三条清算审核包括案头审核、实地审核。
案头审核是指对纳税⼈报送的清算资料进⾏数据、逻辑审核，重点审核项⽬归集的⼀致性、完整性和数据计算准确性等。
实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项⽬实地查验等⽅式，对纳税⼈申报情况的客观性、真实性、合理性、相关性进⾏审核。应结合项⽬⽴项、规划、施⼯资料，重点实地查核项⽬的楼栋、道路、挡⼟墙、绿化、学校、幼⼉园、会所、体育场馆、酒店、车位等的⼯程量，确定学校、幼⼉园、会所、体育场馆、酒店、车位等的产权归属。
第⼆⼗四条审核收⼊情况时，应重点审核纳税⼈预售款和相关的经济收益是否全部结转收⼊以及销售价格是否明显偏低。应结合销售发票、销售合同（含主管部门⽹上备案登记资料）、销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其它有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售⾯积与项⽬可售⾯积的数据关联性，以核实计税收⼊；对销售合同所载商品房⾯积与有关部门实际测量⾯积不⼀致，⽽发⽣补、退房款的收⼊调整情况进⾏审核；对营改增后应税收⼊是否不含增值税进⾏审核。
税务机关可通过实地查验，确认是否少计、漏计事项，确认是否将开发产品⽤于职⼯福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资⼈、抵偿债务、换取其他单位和个⼈的⾮货币性资产等情况。
对纳税⼈转让房地产成交价格明显偏低且⽆正当理由的，按该项⽬同期同类房地产的平均价格或评估价值确定其收⼊。
第⼆⼗五条⾮直接销售和⾃⽤房地产的收⼊审核。
（⼀）房地产开发企业将开发产品⽤于职⼯福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资⼈、抵偿债务、换取其他单位和个⼈的发⽣所有权转移时应视同销售房地产，其收⼊按下列⽅法和顺序确认：
⾮货币性资产等，发⽣所有权转移时
1.按本企业在同⼀地区、同⼀年度销售的同类房地产的平均价格确定；
2.参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
⾃⽤或⽤于出租等商业⽤途时，如果产权未发⽣转移，不征收⼟地增值（⼆）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业⾃⽤或⽤于出租等商业⽤途
税，不列收⼊，不扣除相应的成本和费⽤。
第⼆⼗六条⼟地增值税扣除项⽬审核的内容包括：
桡骨（⼀）取得⼟地使⽤权所⽀付的⾦额。
（⼆）房地产开发成本，包括：⼟地征⽤及拆迁补偿费、前期⼯程费、建筑安装⼯程费、基础设施费
、公共配套设施费、开发间接费⽤。
（三）房地产开发费⽤。
（四）与转让房地产有关的税⾦。
（五）国家规定的其他扣除项⽬。
第⼆⼗七条纳税⼈办理⼟地增值税清算所附送的前期⼯程费、建筑安装⼯程费、基础设施费、开发间接费⽤的凭证资料不符合清算要求或不实的，主管税务机关应发出交换意见的税务事项通知书，通知纳税⼈在收到通知书之⽇起15⽇内回复意见、提交证据。主管税务机关应充分听取纳税⼈的意见，对纳税⼈提供的事实、证据予以复核，必要时引⽤第三⽅专业机构意见，经主管税务机关会同项⽬清算审核组集体审议后，认为事实不清、证据不⾜的，参照⼟地增值税扣除项⽬⾦额标准据以计算扣除，并发出核定征收的税务事项通知书。
凭证资料不符合清算要求或不实是指存在下列情形之⼀：
1.不能完整提供⼯程竣⼯、⼯程结算、⼯程监理等⽅⾯资料的，或未按国家有关规定、程序、⼿续进⾏⼯程结算的；
2.⼯程结算项⽬建安造价⾼于当地扣除项⽬⾦额标准⽆正当理由的；
3.挡⼟墙、桩基础、户内装修、玻璃幕墙、⼲挂⽯材、园林绿化等⼯程不能提供完整的⼯程施⼯图、竣⼯图、⼯程量清单、材料苗⽊清单（总平⾯乔灌⽊配置图）的；
4.房地产开发企业与⼯程承包企业互为关联企业，建安造价⾼于当地扣除项⽬⾦额标准的；
5.⼤额⼯程款采取现⾦⽀付或⽀付资⾦流向异常的。
第⼆⼗⼋条审核扣除项⽬是否符合下列要求：
（⼀）扣除项⽬⾦额应当准确地在各扣除项⽬中分别归集，不得混淆。
（⼆）扣除项⽬⾦额中所归集的各项成本和费⽤，必须是在清算项⽬开发中直接发⽣的或应当分摊的。
（三）同⼀清算单位内发⽣的成本、费⽤，能按照受益对象直接归集的，按照直接成本法计⼊相应房地产类型扣除；不能按照受益对象直接归集的成本、费⽤，原则上按照不同类型房地产可售建筑⾯积⽐例计算分摊；对占地相对独⽴的不同类型房地产，可按占地⾯积法计算分摊取得⼟地使⽤权所⽀付的⾦额、⼟地征⽤及拆迁补偿费。
会计核算与税务处理规定不⼀致的，以税务处理规定为准。（四）对同⼀类事项，应当采取相同的会
计政策或处理⽅法。会计核算与税务处理规定不⼀致的，以税务处理规定为准。（五）对于分期开发的房地产项⽬，各期成本费⽤的归集分配⽅式应保持⼀致；如未保持⼀致的，应根据有关规定作相应调整。
第⼆⼗九条审核取得⼟地使⽤权所⽀付的⾦额和⼟地征⽤及拆迁补偿费时应当重点关注：
（⼀）同⼀宗⼟地有多个开发项⽬，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体⾦额的计算是否正确。
地下部分不缴纳⼟地出让⾦或者地（⼆）⼟地出让⾦是否按照以下⽅式分摊：国有⼟地使⽤权出让合同或其补充协议注明，地下部分不缴纳⼟地出让⾦或者地上部分与地下部分分别缴纳⼟地出让⾦的，⼟地出让⾦应直接归集到对应的受益对象（地上部分或地下部分）。（三）是否存在将房地产开发费⽤记⼊取得⼟地使⽤权所⽀付的⾦额、⼟地征⽤及拆迁补偿费的情形。
（四）拆迁补偿费是否实际发⽣，尤其是⽀付给个⼈的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否⼀⼀对应。
（五）纳税⼈为取得⼟地使⽤权，按照出让合同约定或政府⽂件要求，在项⽬规划⽤地外建设的公共设施或其他⼯程发⽣的⽀出，是否符合出让合同约定或政府⽂件要求。
第三⼗条审核前期⼯程费、基础设施费时应当重点关注：韩国
（⼀）前期⼯程费、基础设施费是否真实发⽣，是否存在虚列情形。
（⼆）是否将房地产开发费⽤记⼊前期⼯程费、基础设施费。
（三）多个（或分期）项⽬共同发⽣的前期⼯程费、基础设施费，是否按项⽬合理分摊。
第三⼗⼀条审核公共配套设施费时应当重点关注：
（⼀）公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发⽣，有⽆预提的公共配套设施费的情况。
（⼆）是否将房地产开发费⽤记⼊公共配套设施费。
（三）多个（或分期）项⽬共同发⽣的公共配套设施费，是否按项⽬合理分摊。
豫公网安备41160202000603
站长QQ:729038198
关于我们
投诉建议