姚玉良、韦芳与路网才房屋买卖合同纠纷二审民事判决书 南京栖霞区疫情爱英优选【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】江苏省苏州市中级人民法院
【审理法院】江苏省苏州市中级人民法院
【审结日期】2020.04.29
【案件字号】(2020)苏05民终1665号
【审理程序】二审
【审理法官】王稚郑雄黄学辉
【审理法官】王稚郑雄黄学辉
【文书类型】判决书
成都理工大学学报【当事人】姚玉良;韦芳;路网才
【当事人】姚玉良韦芳路网才
【当事人-个人】姚玉良韦芳路网才
【代理律师/律所】陆许勇、钱先锋江苏陆陈单律师事务所;朱家豪江苏君桥律师事务所
tree lang【代理律师/律所】陆许勇、钱先锋江苏陆陈单律师事务所朱家豪江苏君桥律师事务所
【代理律师】陆许勇、钱先锋朱家豪
【代理律所】江苏陆陈单律师事务所江苏君桥律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】姚玉良;韦芳
【被告】路网才
【本院观点】姚玉良、韦芳与路网才签订的案涉房屋转让协议不违反法律规定，符合公平自愿原则，合法有效。 【权责关键词】无效撤销法定代理违约金过错法定代理人新证据质证拘留限制出境法院调解维持原判发回重审迟延履行金强制执行查封扣押冻结拍卖变卖
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应力强度因子【本院查明】二审对一审法院认定的事实予以确认。
【本院认为】本院认为，姚玉良、韦芳与路网才签订的案涉房屋转让协议不违反法律规定，符合公平自愿原则，合法有效。姚桂清一户因拆迁安置三套房屋，前两套于2015年前安置到位。在2017年，姚玉良、韦芳通知路网才抓阄拿房，实际上已经确认第三套安置房屋由路网才购买，一审法院对此认定正确。2019年1月，姚桂清、严杏英起诉姚玉良分家析产，双方协商第三套拆迁安置房屋归姚桂清、严杏英所有。导致姚玉良、韦芳不能将第三套安置房屋过户给路网才，一审法院认定姚玉良、韦芳构成违约，应向路网才承担违约 责任并无不当。亦因2019年姚玉良家分家析产确认第三套安置房屋不在姚玉良、韦芳名下，案涉房屋转让协议不能继续履行，一审法院按照实际安置的第三套房屋在2019年的评估价计算路网才的损失合理。 综上所述，姚玉良、韦芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7918元，由姚玉良、韦芳负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-08-24 20:08:06
wacom inkling【一审法院查明】一审法院认定事实：2011年7月4日甲方姚玉良、韦芳，乙方路网才签订一份《房屋转让协议》，约定甲方有拆迁安置房一套位于金都花园辖区内转让给乙方，甲方同意将应分配的一个大套（含自行车库）按镇政府安置房价格转让给乙方。另加阄费人民币47000元给甲方；甲方负责提供分房指标，分房时甲方应协助乙方参加抓阄，确定幢号单元室号（层次）抓阄定位后的房屋、产权属乙方所有，甲方有义务协助乙方办理房产过户手续、所需费用由乙方负担；乙方在签订本协议时先付房款47000元指标费，余款300
000元拿房时一次性付清；结算方法：凭政府财产所发票为准，所有退款，则应退还给甲方；本协议签订后，甲乙双方均不得反悔，如毁约，毁约方应给付另一方总价房100%的违约金等。路网才、姚玉良、韦芳均在《房屋转让协议》上签字、摁印，金港镇双中村民委员会作为作证方加盖公章。合同签订后路网才支付姚玉良、韦芳购房款47000元。现路网才因姚玉良、韦芳不履行《房屋转让协议》起诉来院。 上述事实，有《房屋转让协议》及庭审笔录等予以证实。 姚桂清、严杏英是夫妻关系，生育一子姚玉良。姚玉良、韦芳是夫妻关系。姚桂清一户因拆迁安置三套房屋，前两套于2015年前安置到位。2017年初，路网才与姚玉良在中商讨房屋转让事宜，主要内容如下：姚玉良催促路网才及时参加安置房屋抓阄，后路网才因安置房位置不佳放弃抓阄，进而希望参加其他安置房的抓阄。之后路网才提出补贴50000元，希望姚玉良能够予以协助。姚玉良表示其父不同意售房，随后姚桂清一户安置到张家港市（含自行车库）。 2019年1月姚桂清、严杏英在我院起诉姚玉良分家析产，双方自愿达成协议：金港镇渡口村十一组5号房屋拆迁所得张家港市（含自行车库）归姚桂清、严杏英所有；金港镇渡口村十一组5号房屋拆迁所得的其他房屋等拆迁利益归姚玉良所有，姚桂清、严杏英同意姚玉良自行处分。我院就此调解结案。 上述事实，有（2019）苏0582民初1802号民事调解书、金港镇搬(拆)迁安置（产权置换）
认定书、聊天记录及庭审笔录等予以证实。 审理中，路网才申请对张家港市（含自行车库）市场价值进行评估。经我院委托，苏州通宜房地产土地评估咨询有限公司进行了评估，2019年7月8日，该公司出具了《房地产估价报告》结论为：案涉房屋（含自行车库）可能实现的市场价值为732500元。评估费8690元。 上述事实，有《房地产估价报告》、评估费发票及庭审笔录等予以证实。 庭审中，路网才陈述，2011年姚玉良、韦芳主动我要卖房子，当时拆迁房尚未安置，卖的是阄房。签订协议的时候，根据当时的安置情况双方当事人都认为姚玉良所有的拆迁房都能安置在金都花园，但是到了2014年政府实际安置的时候，每一户只能在金都花园安置一套拆迁房。而这一套姚玉良表示自己本人要住，他现在也住在金都花园，他说到再分房子的时候让我拿房。后来2015年拿的是中套，我们要拿大套，那等姚玉良、韦芳第三次分房时再拿。现在姚玉良、韦芳自己拿了金香花苑的房子，我也是要的。 上述事实，有庭审笔录予以证实。
【一审法院认为】一审法院认为，双方在签订《房屋转让协议》时，拆迁房屋并未实际安置，之后姚桂清一户陆续安置，双方实际已经确认安置的第三套房由路网才抓阄购买。现第三套房安置在了张家港市（含自行车库），路网才明确表示要购买上述房屋。故姚玉良、韦芳抗辩合同标的不明确，一审法院不予采信。《房屋转让协议》系协议当事人真实
意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。案涉的张家港市（含自行车库）通过诉讼明确归姚桂清夫妻所有，姚玉良因此无法办理过户手续给路网才，现路网才要求解除《房屋转让协议》并要求出卖人返还购房款及赔偿损失，于法有据，一审法院予以支持。合同法规定：当事人一方不履行合同义务给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中，经评估，案涉房屋目前评估价值732500元，原购房价为347000元，两者之差价385500元可作为路网才的损失。评估费应当由姚玉良、韦芳承担。合同解除后，姚玉良、韦芳应返还收取的购房款47000元。
【二审上诉人诉称】姚玉良、韦芳上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判。事实和理由：一、双方当事人签订的房屋转让协议成立且有效。2018年初协议约定的金都花园大套房屋被分完，致使协议事实上不能履行。该协议不能履行是由路网才的过错导致，应由其承担全部责任。2018年6月16日，路网才要求补5万元，购买金香花苑房屋，则是另一个要
约，我方未同意，于本案无关。二、一审法院适用法律错误。涉案协议未能履行，是因为路网才迟延履行和不履行所致。协议约定的是金都花园大套房屋。我方在2017年安置的也是金都花园大套房屋。我方接到拆迁部门的通知后也按协议约定立即通知路网才。我方完全履行了协议约定的义务。案涉协议签订于2011年，当时房价也就30万元，双方当事人根本不能预见2019年的房价达到70多万元。一审法院判决我方赔偿的差价，适用法律错误。三、在2017年1月至2018年2月，我方通过催促路网才达9次。至2018年2月协议约定的金都花园大套房屋已经全部分配完毕，导致协议事实上不能履行。上诉人的父亲到拆迁部门要求重新安置房屋，拆迁部门因拆迁协议是上诉人所签，要求上诉人的父亲通过分家析产诉讼确认产权。后经法院调解，确认拆迁部门安置的金香花苑房屋归上诉人父亲所有。并非一审法院查明的随后姚桂清一户安置到金香苑，而是相隔好几个月。路网才陈述每户只能在金都花园安置一套拆迁房不属实。一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院查明事实，支持我方的上诉请求。 综上所述，姚玉良、韦芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
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