在房地产业界有一句话叫：“做住宅地产是小学生，做商业地产是大学生；做住宅地产的销售是小学生，做商业地产的销售是大学生。”或许那个比喻并非十分适当，但却足够形象。那么，商业地产与住宅地产在营销方面具体有何区别呢？
一、销售产品不同
住宅地产的产品相对来讲是独立的、封锁的、标准化的；而商业地产的产品是公众的、共享的、个性化的。
具体来讲，住宅地产是卖居住产品的，如三室两厅、两室一厅等，它的属性是居住的；而商业地产是卖商业空间的，如卖场、商铺等，它的属性是商业经营的。住宅地产多是按标准户型设计出来的，在它设计之前就已经对其户型进行了反复推敲，可不能由某个人自行分割；而商业地产那么不同，在做商业地产之前很难将商铺的面宽、进深、面积、做什么品牌、做什么品类、由哪个商户来做、尔后表现什么功能等诸多问题考虑清楚，这需要依照它的具体需求做个性化分割。住宅地产卖了以后是用来居住的，没有什么技术可言；而商业地产卖了以后是用来经营的，经营的品类方方面面都不一样，它们销售的产品也是截然不同的。
中国行政区划改革另外，住宅地产销售的产品超级标准化，简单且利用用途明确；而商业地产销售的产品是不确信性的，固然这并非意味着一无所知，只是说它个性化的需求很难确信。
8 y) } \5 t0 u( g' }: z 二、对象不同
住宅卖给的是居住的消费者；而商业地产卖给的是两种人：一是自营户（即需要自己来经营的），二是投资客（将物业持有后自己并非经营，而是进行二次出租收取租金收益的）。
$ F5 \6 P/ ^新浪乐居 关于卖住宅地产，能够说来者都是客，卖给谁都能够，并非会设定购房人的具体条件；而商业地产那么不同，卖家居建材的不能卖服装，卖珠宝的不能卖儿童用品……这是因为商业地产是有经营定位的，若是定位为全数做女装，那么即便是男装也不能进入，若是不遵循那个规律，不仅自身难以成活，还会阻碍到其他人，最终致使整个商铺的衰落。
小常识大学问4 M9 A9 M7 w新浪乐居 此刻国内很多人在卖商铺时，往往忽略了卖商铺与卖住宅的区别，只要对方给钱就卖，具体做什么并非关切。这种做法无法保证商铺经营的品质和卖场的标准，不仅是对投资客户、自营商户的不负责任，更是对开发商自己的不负责任。
三、消费环节不同 房产论坛，装修论坛，业主论坛
开发商将住宅地产开发后就要卖给住户，住户买房后就进入了住宅的终端消费环节。严格来讲这是个一次性长期消费的进程，后续消费没有任何技术含量，任何人买了住宅都会住，就犹如任何人买了衣服都会穿一样。而商业地产那么不同，商户买了商铺后需要装修、进货、经营……在那个进程中，消费只是个开端，以后可否成功经营仍是个未知数。后续消费将是一个不断转变、不断整改、不断提高的专业性很强的进程，就犹如买汽车需要提供整个治理体系一样，在消费后需要专业的效劳、专业的各项保障和专业的机构提供效劳，而不是某个人能够独立完成的。
四、销售卖点不同
) @: r, v5 z% c4 咱们在销售住宅的广告中常能够看到地段好、环境好、户型好等字眼，这说明住宅的卖点在广告，它卖的是一种生活品质或是生活方式，它永久是围绕着生活品质、生活方式、和生活目标来做营销推行宣传的；而商业地产的销售那么不同，商业地产永久是围绕着投资价值，投资信心来做的，它的卖点确实是反复向消费者传递投资的价值和投资的信心。
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在具体的营销宣传中，住宅地产主若是宣传其绿化、户型、电梯配置等方面的优势；而商业地产那么更多地是宣传其地段、定位、治理保障、主力商户、开发物业的开发商、物业的完整性、后期治理团队、市场前景等优势。
五、售后效劳不同
民国时期学生装9 n* {1 O新浪乐居 商业地产与住宅地产在效劳保障的深度、内容、和方式方面都有所不同。住宅地产在出售以后也会提供相关的售后效劳，如物业绿化、车管、捍卫、物业维修等等，可是这些效劳都是一样性的物业效劳；而商业若是只是提供这些售后效劳显然是行不通的。商业地产提供的售后效劳除以上提到的一样性物业效劳之外，还包括现场治理效劳、营销推行效劳、员工和商户的培训效劳、经营理念及经营技术指导的效劳、顾客售后投诉接待的效劳等诸多方面。
咱们常说，一个购物中心也好，一个商场也好，它有十项保障，而这些保障都是售后效劳的保障。由此可见，商业地产的售后效劳绝不是一个单纯的捍卫保洁效劳，若是混淆了商业地产与住宅地产的区别，卖商业地产同卖住宅地产一个样，卖后不管不顾，那确信是行不通的。
. D3 D* F# Y' }孕妇餐厅 六、营销策略不同
在前面咱们提到，住宅地产卖的是生活品质和生活方式，而商业地产卖的是投资价值，保障的是投资信心。由此可见，商业地产与住宅地产在营销策略方面也会有所不同。
4 c- y0 v ?! c7 \/ \* B- t新浪乐居 住宅地产的营销策略是针对商品的户型、环境、住户采取的营销方式，相对来讲比较简单，只是一个广告——预售——开盘——签约的进程。而商业地产的营销策略那么不是这么简单，它需要在销售前期、中期、后期采取不同的策略。
$ f9 p7 h 具体来讲，商业地产在售前必然要保证定位超级明确，有理有据，告知商户、投资人、投资客、经营户咱们做什么，通过前期的明确信位保障商业物业的投资方向、商户目标和经营目标。在明确了商业定位以后，就要在销售进程中有后续的招商推动，边卖边招商，彼此增进，通过招商推动销售。在销售后期，要严格依照售前各项治理合同、治理公约、治理保障、治理方法、治理要求来提供专业和标准的治理，保障投资人的信心和利益，通过招商以后的治理效劳来保障销售。
简而言之，确实是在售前要明确方向，售中推动销售，售后保障利益，不然对开发商、对投资商户都是没有益处的。
七、销售策略不同
; {/ j, T8 E# O新浪乐居 在整个销售进程中，商业地产不能遵循住宅地产的销售方式，不是一个简单的通过打广告达到签约目的的进程，更重要的是通过商业的招商、经营、治理来增进、保障销售。有关销售策略的不同在上一点中已经讲了很多，在此再也不赘述。
) e$ B9 i6 D; p1 N9 Y八、销控策略不同
住宅地产销售时采取的销控策略是：哪栋楼卖？哪栋楼不卖？哪些户型卖？哪些户型不能卖？而商业地产那么不同，商业地产的销控策略要紧有以下三点：
第一，投资类型的销控。商业地产需要将哪一部份做经营，哪一部份做投资提早划分清楚，投资客和自营户需要依照区域整体划分，不然将会阻碍后期招商。而住宅地产由于其独立性和封锁性，那么不需要提早划分。
第二，经营品类的销控。商铺必然要严格依照经营品类去卖，而不能随意混杂。例如，卖皮具箱包的楼层绝不许诺经营女装。而住宅地产那么可不能依照老人、小孩、男人、女人去分类销售。
, z9 Y: @3 x6 i3 l& ~+ \ 第三，售与不售的销控。这一点关于商业物业来讲是相当重要的，很多商业地产开发商正是因为没有考虑清楚这一点而使得很多商铺滞留。因此，在卖商业物业之前，必需提早清楚哪一部份是必需要拿出来卖的，以解决自身的资金回报问题；哪一部份是不卖的，留作主力店招商；哪一部份是自营的。而住宅地产那么不存在这一问题。
九、投资回报不同
0 {7 Z) v% y( J新浪乐居论坛 商业地产与住宅地产的投资回报方式截然不同。住宅地产的投资回报方式要紧指开发销售的回报方式，即简单的开发——销售——回报进程。而商业地产那么不同，商业地产的投资回报方式要紧有三种：
预期结果
, y1 X! v3 f& n" r' U买房,购房,装修论坛,房产论坛 第一，经营收益回报。即不卖物业，每一年靠租金收益。此刻商业物业做得比较好的回报金能在12～15年，投资回报能达到6～8个点。
3 A" ^9 T房产论坛,装修论坛,业主论坛 第二，物业增值回报。住宅地产物业的增值主若是靠供求关系或自然增值，因此，它的增值额度是有限的。而商业地产物业的增值是靠经营的收益，由于它遵循的是投资回报的规律，因此这种收益将是翻番的。 名与实
第三，资本收益回报。商业地产能够通过商业银行获取融资贷款，而住宅地产那么不具有这种回报方式。, r& {1 l+ i
1 L* r" {2 Q/ n" ?# s* @房产论坛,装修论坛,业主论坛 十、专业程度不同
通常一些大型的、标准的商业物业，都需要专业化的运作，即专业的商业定位、专业的计划设计、专业的销售营销、专业的招商招租、专业的运营治理、和专业的资本运作；而住宅地产的运作进程那么简单得多，咱们能够将其视为“五个一工程”，即一块地，一个设计方案，一笔钱，一个工程队，一个销售公司即可。也确实是说，商业地产的运作是个性化的，而住宅地产的运作是标准化的。
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