⼟地市场动态监测与监管系统之动态巡查⼦系统操作实务
对话诺基亚
⼟地市场动态监测与监管系统概况
⼀、系统的发展过程
（⼀）系统的前⾝
2003年国⼟资源部下发了两个⽂件：
《关于建⽴⼟地市场动态监测制度的通知》(国⼟资发〔2003〕429号) 、《关于⼀步完善和严格执⾏建设⽤地备案制度的通知》(国⼟资发〔2003〕400号) 这个两个⽂件要求运⾏两个系统，⼀个是⼟地市场动态监测系统，另⼀个就是建设⽤地供应备案系统。这两个系统是当时利⽤业务最主要的两个信息系统，只是运⾏范围只限于国⼟资源部确定的试点城市。
（⼆）系统正式运⾏
2008年经过5年的试点运⾏，国⼟资源部下发了《关于加强建设⽤地动态监督管理的通知》（国⼟资发[
2008]192号），整合了⼟地市场动态监测系统和建设⽤地供应备案系统，要求全⾯启⽤⼟地市场动态监测与监管系统。
（三）系统改版
2009年到现在，监测与监管系统共经过了两次升级改版：
第⼀次是2011年升级改版，在原有的业务基础上，⼀是强化了供应公告、公⽰的管理。⼆是强化了动态监管业务管理，增加了供应预警和督办业务。三是结合实际需要，完善系统功能，补充了增减挂钩来源管理、异常地块监测、房地产⼤企业和⼤地块监管等内容。
第⼆次是2013年升级改版，这次改版⼀是增加了动态巡查业务，在2011年版本的基础上进⼀步强化建设⽤地供后监管。⼆是增加了⼟地储备监管业务。
《国⼟资源部办公厅关于建⽴⼟地利⽤动态巡查制度加强建设⽤地供后开发利⽤全程监管的通知》（国⼟资厅发〔2013〕30号）“为加强建设⽤地供后开发利⽤全程监管，促进各项建设依法依规⽤地，不断提⾼节约集约⽤地⽔平，部在总结⼟地利⽤动态巡查试点城市经验和做法的基础上，决定在全国范围内建⽴⼟地利⽤动态巡查制度”。
从两次改版可以看出，建设⽤地供后监管是系统改版的重点，也是我们地政业务的重中之重。
⼆、系统的主要内容
（⼀）⼟地来源管理（包括以下四块内容）
1.农转征项⽬管理（包括省政府政府审批的城市分批次⽤地、单独选址、村镇批次⽤地等）。
2.储备地块管理。
3.城市⽤地管理（主要是国务院审批的城市⽤地，如我省的武汉、襄阳、宜昌）。
4. 增减挂钩建新区。
这四块内容统⼀由省厅信息中⼼在建设⽤地报批系统⾥把数据转过来。
常见问题：⼀是不到相应的批次⽤地，⼆是市级审批的农转⽤集体建设⽤地批次未纳⼊系统。
常见问题：⼀是不到相应的批次⽤地，⼆是市级审批的农转⽤集体建设⽤地批次未纳⼊系统。
解决办法：把相应的批次⽂号，⾯积，坐标等材料提交省厅信息中⼼，由信息中⼼导⼊系统。
（⼆）⼟地供应管理（包括以下七块内容）
1.供应计划（国有建设⽤地供应计划、城市住房⽤地供应计划等）
2.棚户区改造（棚户区改造计划、棚户区改造完成情冴）
美术馆旁边的动物园
4.其他公告（预公告、⼀级开发项⽬公告、收回⼟地公告、闲置⼟地处置公告、征地公告、⼟地转让公告）
5.成交公⽰（招拍挂成交公⽰、协议出让成交公⽰、划拨⼟地公⽰）
6.异常地块（总价新⾼、单价新⾼、溢价率超50%的异常地块监测）
7.供应结果（出让合同、划拨决定书、作价⼊股、租赁、授权经营）
这⾥有⼏个地⽅需要⼤家注意：
1.⾼度重规公告、公⽰
⼀是所有的合同和划拨决定书都必须有对应的出让公告和成交公⽰，否则⽆法正常录⼊合同和划拨决定书，⽆法获取合同和划拨决定书监管号。
⼆是必须严格挄照《协议出让国有⼟地使⽤权规范》和《招标拍卖挂牌出让国有建设⽤地使⽤权规定》中有明确规定，发布公告。公告期限到达后，⽆法进⾏任何操作，包括修改、调整、撤销等。如果需要修改调整等操作，必须在公告期限到达前⼀天之前修改调整，修改调整后公告、公⽰时间重新计算。
2. 住宅⽤地有特殊要求
《限制⽤地项⽬⽬录（2012年本）》规定商品住宅项⽬(1)宗地出让⾯积不得超过下列标准：⼩城市和建制镇7公顷，中等城市14公顷，⼤城市20公顷。(2)容积率不得低于以下标准：1.0（含1.0）
（三）开发利⽤
开发利⽤模块的核⼼内容是⼟地供应后的开发利⽤状况进⾏监管，也是合同履约情况，包括出让⾦缴纳情况、项⽬开竣⼯情况、⼟地闲置情况等。
2015年前由于系统没有⾃检功能，因⼀些同志对⼟地供应政策不熟悉，在发布公告、公⽰、录⼊合同或者划拨决定书时，⼀些指标项录⼊信息错误或者录⼊信息不全，⽐如：住宅⽤地容积率没录下限，缺少约定开竣⼯时间等，导致录⼊的出让合同不规范、或者与政策冲突。
开发利⽤模块除了对合同履约情况进⾏监管，还对合同本⾝是否规范、是否符合政策规定进⾏监管。
（四）⼆级市场交易
包括转让、出租、抵押。
这块内容主要⽬的：是为了和前⾯供应和利⽤的环节串联起来。实际上最理想的状态就是⼀块地，⼀出⽣以后就给他⼀个⾝份证（监管号或不动产单元代码），仍⼀开始供应到成交，到开发利⽤，到最后的流转都能串联上来。国家税务总局、⾃然资源部《关于深化部门合作减轻众负担提⾼便民利民服务⽔平的通知》（税总发[2018]47号）在全⾯推⾏不动产单元代码等信息的共享，加强涉税信息集成应⽤中进⾏了详细说明。
⽬前因技术原因，系统只能到供应的环节，没有将⼆级市场联系起来。
（五）集体⼟地
我国⼟地市场由两个部分组成，⼀个是国有建设⽤地交易市场，⼀个是集体建设⽤地流转市场。
前⾯的都是针对国有的建设⽤地交易的监测与监管，这⾥是针对集体建设⽤地流转的监测。
由于集体建设⽤地流转正在试点，各⽅⾯政策法规也不够完善，系统⽬前只是针对部分地区的集体建设⽤地流转进⾏监测。
预警与督办
⼀、供应预警
（⼀）容积率预警
《国⼟资源部关于切实做好2011年城市住房⽤地管理和调控重点⼯作的通知》（国⼟资发〔2011〕2号）规定“各地要严格执⾏商品住房⽤地单宗出让⾯积规定，不得将两宗以上地块捆绑出让，不得“⽑地出让，不得出让容积率⼩于1的住宅⽤地。”
（⼆）供地规模预警
限制⽤地项⽬⽬录（ 2006年本增补本）规定商品住宅项⽬“宗地出让⾯积丌得超过下列标准：⼩城市（镇）7公顷，中等城市14公顷，⼤城市20公顷。”
《国⼟资源部关于运⽤⼟地市场动态监测与监管系统加强⼟地供应和开发利⽤监管的通知》（国⼟资发〔2011〕 26号）规定“不得存在违反《限制⽤地项⽬⽬录(2006年增补本）》超规模供应商品房⽤地的情况。”
《国⼟资源部国家发展和改⾰委员会关于发布实施〈限制⽤地项⽬⽬录（2012年本）〉和〈禁⽌⽤地
52kdy项⽬⽬录（2012年本）》的通》知》（国⼟资发〔2012〕98号）⾃2012年5⽉23⽇发布之⽇起施⾏，《关于发布实施〈限制⽤地项⽬⽬录（2006年本）〉和〈禁⽌⽤地项⽬⽬录（2006年本）〉的通知》（国⼟资发〔2006〕296号）和《关于印发〈限制⽤地项⽬⽬录（2006年本增补本）〉和〈禁⽌⽤地项⽬⽬录（2006年本增补本）〉的通知》（国⼟资发
〔2009〕154号）同时废⽌。
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（三）出让⾦预警
《关于进⼀步加强⼟地出让收⽀管理的通知》（财综[2009]74号）规定“规范⼟地出让收⼊分期缴纳⾏为。市县国⼟资源管理部门与⼟地受让⼈在⼟地出让合同中依法约定的分期缴纳全部⼟地出让价款的期限原则上不超过⼀年。经当地⼟地出让协调决策机构集体决定，特殊项⽬可以约定在两年内全部缴清。⾸次缴纳⽐例不得低于全部⼟地出让价款的50%。⼟地租赁合同约定的当期应缴⼟地价款(租⾦)应当⼀次全部缴清，不得分期缴纳。”
《国⼟资源部关于加强房地产⽤地供应和监管有关问题的通知》（国⼟资发〔2010〕34号）规定“严格⼟地出让合同管理。⼟地出让成交后，必须在10个⼯作⽇内签订出让合同，合同签订后1个⽉内必须缴纳出让价款50%的⾸付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过⼀年。
（四）⼯业⽤地限价预警
《国⼟资源部关于调整⼯业⽤地出让最低价标准实施政策的通知》（国⼟资发〔2009〕 56号）规定：“对各省（区、市）确定的优先发展产业且⽤地集约的⼯业项⽬，在确定⼟地出让底价时可按不低于所在地⼟地等别相对应《标准》的70％执⾏。”、“以农、林、牧、渔业产品初加⼯为主的⼯业项⽬，在确定⼟地出让底价时可按不低于所在地⼟地等别相对应《标准》的70％执⾏。”、“对中西部地区确需使⽤⼟地利⽤总体规划确定的城镇建设⽤地范围外的国有未利⽤地，且⼟地前期开发由⼟地使⽤者⾃⾏完成的⼯业项⽬⽤地，在确定⼟地出让价格时可按不低于所在地⼟地等别相对应《标准》的15％执⾏。使⽤⼟地利⽤总体规划确定的城镇建设⽤地范围内的国有未利⽤地，可按不低于所在地⼟地等别相对应《标准》的50％执⾏。”
（五）开竣⼯预警
《国⼟资源部住房和城乡建设部关于进⼀步加强房地产⽤地和建设管理调控的通知》（国⼟资发〔2010〕151号）规定“严格划拨决定书和出让合同管理。各类住房建设项⽬应当在划拨决定书和出让合同中约定⼟地交付之⽇起⼀年内开⼯建设，⾃开⼯之⽇起三年内竣⼯。”
⼆、督办及处置
1. 督办
如果填写的合同和公告、公⽰违反了以上五种情冴，就会在供应预警模块中出现相应预警信息。同时上级国⼟资源部门
会定期发出督办邮件，督促尽快按照政策规定，对合同、公告和公⽰进⾏相应处置。
2. 处置
预警的处置步骤：
（1）核实预警信息是否确实违反了有关政策规定。
（2）如果未违反规定，则在供应预警模块中选择“未违反有关规定” 。
（3）如果确实违反规定，⾸先，撤回合同，按照相关政策规定修改合同后重新上报，然后，在供应预警模块中再进⾏处
置。
动态巡查⼦系统
⼟地利⽤动态巡查制度的基本内容：
⾃然资源部办公厅《关于建⽴⼟地利⽤动态巡查制度加强建设⽤地供后开发利⽤全程监管的通知》（⾃然资办函[2021]1149号）“《国⼟资源部办公厅关于建⽴⼟地利⽤动态巡查制度加强建设⽤地供后开发利⽤全程监管的通知》（国⼟资厅发[2013]30号）于2021年6⽉到期。部决定对⽂件部分表述修改后重新印发，⽂件有效期处延长⾄2024年6⽉。”是动态巡查的指导性⽂件。
⼟地利⽤动态巡查，是⾃然资源主管部门依托⼟地市场动态监测与监管系统（以下称"监测监管系统"），以供地政策的落实和《国有建设⽤地使⽤权出让合同》、《国有建设⽤地划拨决定书》的履⾏为重点，通过信息公⽰、预警提醒、开竣⼯申报、现场核查、跟踪管理、竣⼯验收、闲置⼟地查处、建⽴诚信档案等⼿段，实现对辖区内建设⽤地批后开发利⽤的全程监管。闽南语电影
其主要⼯作内容是：
paa（⼀）建设项⽬跟踪。出让合同签订或划拨决定书下发后，市、县⾃然资源主管部门应在监测监管系统中提取《建设项⽬⽤地跟踪管理卡》，对已供⼟地的公开信息、出让价款缴纳、开竣⼯、定期巡查等情况作详细记录，作为开展⼟地利⽤动态巡查⼯作的基础。
（⼆）信息现场公⽰。市、县⾃然资源主管部门应依据《建设项⽬⽤地跟踪管理卡》的相关内容，形成《建设项⽬⽤地信息公⽰牌》，提⽰⼟地使⽤权⼈在项⽬所在地醒⽬位置挂牌公⽰，接受社会监督。公⽰内容包括建设⽤地使⽤权⼈、建设单位、项⽬动⼯开发、竣⼯时间、⼟地开发利⽤标准和监
管机构、举报电话等相关信息。
（三）价款缴纳提醒。对于合同约定的缴款时间前 30 ⽇尚未缴纳⼟地出让价款的项⽬，市、县⾃然资源主管部门应根据监测监管系统的预警提醒，在系统中提取《国有建设⽤地使⽤权出让价款缴纳提⽰书》，提⽰受让⼈及时缴纳⼟地出让价款。缴纳⼟地出让价款后 10 个⼯作⽇内，相关⼈员应及时将价款⽀付情况及相关凭证录⼊监测监管系统。
（四）开竣⼯预警提醒。对于合同约定或划拨决定书规定的开竣⼯时间前30 ⽇尚未开竣⼯的项⽬，市、县⾃然资源主
（四）开竣⼯预警提醒。对于合同约定或划拨决定书规定的开竣⼯时间前30 ⽇尚未开竣⼯的项⽬，市、县⾃然资源主管部门应根据监测监管系统的预警提醒，在系统中提取《开⼯提醒书》或《竣⼯提醒书》，并送达⼟地使⽤权⼈，提醒其按期开⼯或竣⼯，同时提⽰其违约风险及违约处理等事宜。对于依法批准延期的，应及时在监测监管系统中更新信息，并按照新的开、竣⼯时间进⾏监测监管。
（五）开竣⼯申报。市、县⾃然资源主管部门应当要求⼟地使⽤权⼈按规定在项⽬开⼯、竣⼯时应向市、县⾃然资源主管部门提交《建设项⽬动⼯申报书》和《建设项⽬竣⼯申报书》，并提供相应的建设⽤地施⼯许可证、现场照⽚、竣⼯验收证明等材料。市、县⾃然资源主管部门应及时将相关信息在 10个⼯作⽇内上传监测监管系统。
（六）现场核查。市、县⾃然资源主管部门要在约定开竣⼯时间、实际开⼯、竣⼯验收等时点以及开发建设过程中，定期或不定期对项⽬建设情况进⾏现场核查，获取同⼀⾓度、不同时期全景照⽚，并在《建设项⽬⽤地跟踪管理卡》上做好记录。核查记录要在获取后 10 个⼯作⽇内上传监测监管系统。
（七）闲置⼟地查处。市、县⾃然资源主管部门应严格按照《闲置⼟地处置办法》（⾃然资源部令第53号）的要求，认真履⾏各项程序。对涉嫌构成闲置的建设⽤地及时开展调查、认定和处置，并将有关信息及时录⼊监测监管系统，同时填报相应的法律⽂书和案卷表；对于确认的闲置⼟地及处置结果应在门户⽹站和中国⼟地市场⽹等媒体向社会公开相关信息，并抄送⾦融监管等部门。
（⼋）建⽴诚信档案。各级⾃然资源主管部门应根据监测监管系统中的⼟地使⽤权⼈违规违约记录，分级建⽴⽤地诚信档案。对于未按要求提交开竣⼯申报书、未按合同约定开竣⼯、不及时缴纳⼟地价款的，列⼊市、县级诚信档案；对于在省域内存在闲置⼟地的，列⼊省级诚信档案。各地在建⽴⽤地诚信档案的过程中，根据管理需要，可在内容和环节上适当延伸，从成交确认、开发建设条件复核、合同履⾏等⽅⾯做好诚信记录，建⽴符合本地特⾊的诚信系统。
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